（2015）穗中法民五终字第2698号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-04
案件名称
广州诗维馆家具有限公司、叶静与广东合富房地产置业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州诗维馆家具有限公司,叶静,广东合富房地产置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2698号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州诗维馆家具有限公司，住所地广州市海珠区新港中路376号1406-1408房。法定代表人：陈英姿。委托代理人：曾祥敏、谢磊，均系广东诺臣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：叶静，住四��省德阳市旌阳区。委托代理人：何辉、武英华，均系广东科德律师事务所律师。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪。上诉人广州诗维馆家具有限公司（以下简称诗维馆公司）因与上诉人叶静、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第1570号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。原审第三人广东合富房地产置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院按缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园6栋1202房的权属人是叶静。2013年4月11日，诗维馆公司作为承租方、叶静作为出租方、合富公司作为经纪方签订《房地产租赁合同》，约定由叶静将其所有的位于广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园6栋1202房出租给诗维馆公司使用，租期自2013年5月1日至2013年10月31日，保证金为人民币66000元，租金为每月33000元，结算方式为银行转账；诗维馆公司必须依时缴纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；诗维馆公司应爱护和正常使用该房产及其设备，使用该房产不当或者人为造成该房产损坏的，应负责修复或赔偿；房屋租金及物业管理费6个月合共人民币203540元；诗维馆公司保证退房时保持房屋及家电无损坏，此外，上述合同还就其他事项进行了约定。2013年4月24日，诗维馆公司与叶静、合富公司签订《补充协议》，约定自叶静将该物业钥匙交付于诗维馆公司之日起的往后六个月作为双方租赁期限。同日，诗维馆公司向叶静支付6个��的租金198000元、物业管理费5540元、保证金66000元，合共269540元。2013年5月11日，叶静向诗维馆公司交付涉诉房屋的钥匙，双方确认该房屋的水表读数为6度，电表读数为5度。但双方并未对涉诉房屋交付时的现状进行固定。2013年2月7日至2013年7月2日，涉诉房屋的电费为4217.31元，诗维馆公司随后向叶静转账4213.5元，附言内容为：“付星河湾样板房水电费”。2013年7月2日至2013年9月3日，涉诉房屋的电费为1769.73元，随后，诗维馆公司向叶静转账1778元，附言内容为：“付星河湾7／8月水电费”。诗维馆公司于2013年11月5日搬离涉诉房屋，并通知叶静前往收楼。2013年11月9日、2013年11月10日，叶静前往收楼，但其认为诗维馆公司人为损坏了其房屋，体现在涉诉房屋的木门存在多处凹陷、木地板存在多处刮痕，双方就处理事宜未达成一致意见，叶静亦不同意收取涉诉房屋的钥匙。2013年11月10日，诗维馆公司向叶静发出《关于尽快收回钥匙、接收房屋及退还我司房屋押金的再次通知》。2013年11月15日，诗维馆公司向叶静发出律师函。2013年11月25日，诗维馆公司再次向叶静发出《关于尽快收回钥匙、接收房屋及退还我司房屋押金的再次通知》。2013年11月23日，叶静就涉诉房屋的接收问题向诗维馆公司致函。因本案纠纷，诗维馆公司于2013年12月11日向原审法院起诉请求：1、判令叶静向诗维馆公司返还押金66000元及逾期滞纳金（以66000元为本金，自2013年11月14日起按每日千分之一的标准支付滞纳金直至付清之日止）；2、判令叶静承担本案全部诉讼费。叶静原审辩称其不同意诗维馆公司的全部诉讼请求。原审第三人合富公司未进行答辩。叶静原审反诉称其反诉意见同答辩意见一致，请求：1、判令诗维馆公司将广州市番禺区大石街迎宾路308号星河湾盛荟园6栋1202房交还叶静管业；2、判令诗维馆公司赔偿叶静财产损失66000元；3、判令诗维馆公司向叶静支付房屋占用费33000元及物业管理费924元（房屋占用费及物业管理费均自2013年11月11日起暂计至2013年12月10日，2013年12月11日起继续计算至被反诉人实际交还房产并支付赔偿金之日止；房屋使用费计算标准按租赁合同约定的租金计算，物业管理费计算标准按3元／平方米／月＊308平方米）；4、判令诗维馆公司向叶静支付2013年9月4日至2014年11月3日的电费2545.16元、2013年5月11日至2014年10月31日的水费62元、2013年5月11日至2014年3月31日的直饮水费104元、2013年5月11日至2014年12月1日的滞纳金1073.40元；5、本诉、反诉的全部诉讼费用由诗维馆公司承担。诗维馆公司原审辩称其不同意叶静的全部诉讼请求。原审第三人广东合富房地产置业有限公司原审未进行答辩。在审理过程中，诗��馆公司申请对涉诉房屋其中的2处大门凹陷及2处木地板刮痕是否存在人为损坏进行鉴定，广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所作出的痕迹司法鉴定意见为：1处大门的凹陷是非人为造成，其余痕迹为人为造成。该次鉴定费用为7040元。对上述鉴定意见，诗维馆公司认为由于痕迹的形成时间无法进行鉴定，故该人为造成的痕迹可能在房屋装修的时候已经造成，且这些痕迹都是非常轻微的；叶静认可上述鉴定意见。同时，叶静亦申请对修复涉诉房屋损坏部分的装修价格进行评估，广东高迪评估咨询有限公司作出的报告书结论为：涉诉房屋修复损坏部分的装修价格为24250元。该次评估费用为2400元。对上述评估意见，叶静认为涉诉房屋的装修材料由开发商定制，价格高于一般市场价格，故修复费用应高于上述评估价格；诗维馆公司认为涉诉房屋的凹陷及刮痕属于正常使用��屋的损耗，且修复价格应低于上述评估价格。原审另查明：合富公司在庭后向原审法院寄送答辩意见，内容为：第三人是房屋租赁的经纪方，其促成诗维馆公司于叶静签订涉诉的租赁合同。合同签订后，据第三人的了解，叶静已将涉诉房屋交付诗维馆公司使用，而第三人的居间服务已经履行完毕。对于涉诉房屋是否存在损坏问题，第三人并不清楚。原审又查明：双方确认诗维馆公司承租涉诉房屋的用途为家具展示。双方亦确认诗维馆公司未向叶静支付2013年9月3日之后的水电费，但诗维馆公司认为只需支付2013年9月3日至2013年11月5日期间的水电费，而叶静认为自2013年9月3日支付至实际交付房屋之日止，其中，叶静要求诗维馆公司支付2013年9月4日的至2014年11月3日的电费2545.16元、2013年5月11日至2014年10月31日的水费62元、2013年5月11日至2014年3月31日的直饮水费104元、2013年5月11日至2014年12月1日的滞纳金1073.40元。对此，诗维馆公司同意支付2013年9月4日至2013年11月3日的电费535.66元、2013年9月至10月31日的水费10.3元，对叶静主张的其他费用均不予认可。叶静提供的有关单据显示，2013年9月3日至2013年11月3日的电费为535.66元、2013年11月3日至2014年1月3日的电费为51.85元、2014年1月3日至2014年3月3日的电费为104.31元、2014年3月3日至2014年5月3日的电费为30.50元、2014年5月3日至2014年7月3日的电费为38.43元、2014年7月3日至2014年9月3日的电费为70.15元、2014年9月3日至2014年11月3日的电费为684.16元；2013年2月6日至2013年11月3日的电梯电费为171.80元、水泵电费为91元、梯灯电费为197.60元、直饮水费为104元；2014年1月4日至2014年11月3日的电梯电费为207.50元、水泵电费为130、80元、梯灯电费为224、60元；2014年2月28日至2014年10月31日的水费为14.60元。2013年5月1日至2013年5月31日��水费为14.40元、2013年6月1日至2013年6月30日的水费为4.10元、2013年7月1日至2013年7月31日的水费为6.20元、2013年8月1日至2013年8月31日的水费为2.10元、2013年9月1日至2013年9月30日的水费为4.10元，2013年10月1日至10月31日的水费为6.20元、2013年11月1日至2013年12月31日的水费为10.30元。期属为2014年12月5日的滞纳金为1073.40元。原审再查明：涉诉房屋的物业管理费的计费标准按307.7817平方米×3元／平方米／月即923.35元／月计付。原审还查明：诗维馆公司与叶静于2014年12月1日进行了涉诉房屋的钥匙交还手续。原审法院认为：诗维馆公司与叶静存在租赁合同关系，依法受法律保护，双方应按照合同约定行使权利及履行义务。根据双方签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》的约定，租赁到期日为2013年11月10日止，诗维馆公司在上述时间届满前已通知叶静不再续租，且双方在11月9日、11月10日亦一同到涉诉房屋处理移交涉诉房屋事宜，诗维馆公司在租期截止日向叶静返还涉诉房屋，故叶静应在租期届满之日及时收回涉诉房屋。上述租赁合同约定诗维馆保证退房时保持房屋及家电无损坏，使用涉诉房屋不当或人为造成该房屋损坏的，应负责修复或赔偿责任。因此，若涉诉房屋存在不当或人为造成房屋损坏，即不符合正常使用后的状态、存在居住使用功能的丧失，且该损害责任可归责于诗维馆公司的，诗维馆公司应当负责修复或赔偿。因此，叶静以涉诉存在房屋的木门凹陷及木地板刮痕为由，认为诗维馆对涉诉房屋造成严重损坏，坚持要求诗维馆公司修复房屋，并拒不收回房屋的行为，并不符合合同约定及法律规定。况且，租赁合同订立后，叶静收取了诗维馆公司支付的租赁保证金，该保证金保证的范围系诗维馆公司应承担的费用，其中包括叶静的��失。叶静若认为涉诉房屋存在损坏情况的，可在收回房屋后自行修复，修复后，再由双方协商如何结清相关费用，如未达成一致意见，双方亦可向法院提起诉讼主张权利。但在租赁合同的履行中，叶静故意拒绝交接涉诉房屋，其行为是不恰当的。因此，叶静主张诗维馆公司支付租赁期限届满后即2013年11月11日后的房屋占用费、物业管理费、水电费等费用缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。在签订租赁合同时，叶静知悉诗维馆公司租赁其房屋用作家具展示，而作为出租方，亦需预见涉诉房屋在承租方使用时会发生自然和合理耗损。虽诗维馆公司就涉诉房屋中的其中四处木门凹陷及地板刮痕的形成原因进行鉴定，而鉴定机构的鉴定意见仅认定是否人为造成，但不能确定形成时间，因此，上述鉴定意见并不能客观、全面地反应涉诉房屋在诗维馆公司使用后的情况��根据现场勘验情况看，涉诉房屋存在的木门凹陷及木地板有刮痕的情况属于正常使用房屋后的结果，并未影响涉诉房屋的正常使用及外观。因此，叶静以涉诉房屋存在木门凹陷及木地板有刮痕为由要求诗维馆公司赔偿其财产损失，原审法院不予支持。因双方亦确认诗维馆公司未向叶静支付2013年9月3日之后的水电费，故按照租赁合同的约定，诗维馆公司应支付叶静2013年9月3日至2013年11月10日期间的水电费等杂费。叶静提供的相关单据显示2013年9月3日至2013年11月3日的电费为535.66元、2013年11月3日至2014年1月3日的电费为51.85元、2013年9月1日至2013年9月30日的水费为4.10元、2013年10月1日至2013年10月31日的水费为6.20元、2013年11月1日至2013年12月31日的水费为10.30元、2013年2月6日至2013年11月3日的电梯电费为171.80元、水泵电费为91元、梯灯电费为197.60元，直饮水费为104元。因此，结合��际情况，原审法院酌情判令诗维馆公司向叶静支付电费560元、水费15元、电梯电费100元、水泵电费54元、梯灯电费118元、直饮水费62元。对叶静主张的2013年11月11日后的水电费等杂费，原审法院不予支持。鉴于叶静提供的滞纳金缴款通知单中滞纳金是以其2014年3月1日至2014年12月31日未交纳的物业管理费为本金计算的，因此，叶静要求诗维馆公司支付该滞纳金，原审法院不予支持。因诗维馆公司已履行主要的租赁义务，故其要求叶静返还保证金66000元，原审法院予以支持。但诗维馆公司存在欠缴2013年9月3日至2013年11月10日期间的水电费等杂费的情况，故诗维馆公司要求叶静支付逾期支付保证金的滞纳金的主张，原审法院不予支持。鉴于涉诉房屋在审理过程中已完成交接，故叶静主张诗维馆公司将该房屋交还其管业的反诉请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2015年3月17日判决：一、叶静在本判决发生法律效力之日起十日内向广州诗维馆家具有限公司返还保证金66000元；二、广州诗维馆家具有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向叶静支付电费560元、水费15元、电梯电费100元、水泵电费54元、梯灯电费118元、直饮水费62元，以上费用合共909元；三、驳回广州诗维馆家具有限公司的其余诉讼请求；四、驳回叶静的其他反诉请求。如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1450元、反诉受理费1149元��鉴定费7040元、评估费2400元，合共12039元，由广州诗维馆家具有限公司负担7040元，由叶静负担4999元。判后，诗维馆公司与叶静均不服原审判决，向本院提起上诉，诗维馆公司具体上诉事实和理由如下：一、叶静在诗维馆公司多次表示解除双方合同、要求退还涉案物业后，仍以各种无理的借口拒不接收物业，且拒不退还保证金，其行为已违反双方《租赁合同》约定，逾期未付款依法理应承担支付逾期滞纳金的责任。二、叶静在诗维馆公司租赁涉案物业期间，一直未向诗维馆公司提供2013年9月至11月租赁期间水电费、电梯水泵梯灯电费、直饮水费等各项杂费的缴费通知，导致诗维馆公司无法支付费用。即使出现上述费用，叶静也应从诗维馆公司支付的保证金中先予扣除，而非另行支付。诗维馆公司上诉请求撤销一审判决第三项，改判叶静还应向诗维馆公司支付逾期滞纳金28974元（以66000元为本金，自2013年11月14日起按每日千分之一标准支付至本金、滞纳金付清之日止，暂计到上诉之日为28974元）。叶静二审称其答辩意见与其上诉意见一致。叶静具体上诉事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审判决错误认为是叶静故意不收回房屋。一审判决并未对叶静一直无法收楼的责任区分清楚；2、鉴定机构出具鉴定意见，反映涉讼房屋存在凹陷及地板系人为造成的情况下，一审判决仍否认损害的存在，在事实及证据认定上，明显偏帮诗维馆公司；3、根据现场勘验所见，涉讼房屋的凹陷及痕迹均为大面积成片出现，叶静与诗维馆公司均确认涉讼房屋用作家具展示而非生活居住，且租赁期短，只有六个月，如诗维馆公司对涉讼房屋做好防护措施，应不至于出现损坏。一审判决无视这一客观情况，认为凹陷及刮痕是正常使用的结果，是错误的。根据广东高迪评估有限公司中司法委托业务勘验笔录第5页，房屋木板的损害需要趴在地板上看，但是根据有资质的人员到现场勘验，“勘验第二、三项：次主卧房屋肉眼可见有四块地板有凹痕很明显而且很多是成片成片出现（具体详见该报告）。鉴定人员并没有说明是需要调整光线、且需要趴在地板上才可见。二、叶静主张涉案房屋收回之前的房屋占用费、物业管理费、水电费及由此产生的滞纳金有事实及法律依据，一审判决对该请求不予支持是错误的。叶静上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回诗维馆公司全部诉讼请求；二、判令诗维馆公司向叶静支付财产损失24250元；三、判令诗维馆公司向叶静支付占用房屋期间房屋占用费、物业管理及水电费（房屋占用费）自2013年11月11日起算至2014年12月1日止，按租赁合同约定的租金标准33000元／月计算；物业管理费自2013年11月11日起计算至2014年12月1日止，按3元／㎡／月×308㎡；电费自2013年9月3日起计算到2014年11月3日，水费自2013年9月3日起计算到2014年10月31日。诗维馆公司二审答辩：一、案涉房屋地板凹痕是从现场照片来看并不是通过肉眼能够看见的，而是需要通过专业的灯光才能看出，从彩色的照片可以反映出非常细小的痕迹。该痕迹既不影响美观，也不影响使用。根据日常的经验法则，只要使用租赁房屋就不可能避免会存在刮痕。叶静拖延将房屋收回是因为其不需要使用房屋，拖延是为了不返还保证金和支付租金。二、不接收房屋的财产损失是叶静本人造成的，当时双方约定可以委托第三方进行公证或者其他的措施收回房屋。而在诗维馆公司多次与叶静协商的情况下，叶静仍拒绝采取任何的有效形式减少损失的产生。三、关于物业管理费及水电费��问题。相关水电费的收取，应由叶静给诗维馆公司单据后，诗维馆公司才能支付相应的水电费。诗维馆公司都是凭借单据支付的，而且所产生的费用只是几百块钱。由此可见，诗维馆公司并不存在任何违约的地方。请求二审法院驳回叶静的上诉请求。对叶静和诗维馆公司的上诉，原审第三人广东合富房地产置业有限公司二审未答辩。对一审法院查明事实，本案双方均无异议，本院予以确认。二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对诗维馆公司及叶静的上诉，评析如下：根据本案证据及当事人的陈述可知，诗维馆公司存在欠缴2013年9月3日至2013年11月10日期间的水电费等杂费的情况，原审法院对诗维馆公司要求叶静支付逾期支付保证金的滞纳金的主张不予支持并无不妥。为此，对诗维馆公司上诉以其司不续约，主动退出涉案物业，并多次催告叶静，而叶静故意违反约定，导致其司遭受损失为由，诉请叶静支付逾期退还保证金的滞纳金，本院不予支持。至于诗维馆公司上诉称叶静在诗维馆公司租赁涉案物业期间，一直未向诗维馆公司提供2013年9月至11月租赁期间水电费、电梯水泵梯灯电费、直饮水费等各项杂费的缴费通知，导致诗维馆公司无法支付费用的事实，诗维馆公司并未提交具体证据予以证明，故本院不予采信，其司以此请求叶静承担逾期支付保证金的滞纳金不成立。至于诗维馆公司上诉认为所欠缴的水电费等杂费应于保证金中直接予以扣除问题。因本案双方所签订合同中并没有可以抵扣的约定，故诗维馆公司上述主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。本案双方所签订《房地产租赁合同》中约定，诗维馆公司须保证退房时保持房屋及家电无损坏，使用涉讼房屋不当或人为造成该房屋损坏的，应负责修复或赔偿责任。为此，2013年11月9日、10日两日期间，在办理交接涉讼房屋过程中，叶静发现涉讼房屋存在损坏，其是可以要求诗维馆公司负担修复也可以要求诗维馆公司承担赔偿的责任的，故即使诗维馆公司不同意承担修复责任，叶静应及时要求诗维馆公司承担赔偿责任。现叶静认为诗维馆公司对涉讼房屋造成严重损坏，坚持要求诗维馆公司进行修复，而拒不收回涉讼房屋与上述约定不符，叶静拒不收回涉讼房屋所产生的损失应由其自行承担。据此，叶静要求诗维馆公司支付租赁期限届满后即2013年11月11日后的房屋占用费、物业管理费、水电费等费用缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持并无不妥。至于叶静二审主张上述费用的滞纳金，因一审诉讼中叶静并未提出，属其二审新增加的诉请，且与上述费用原审法院不予支持同理，本院对叶静该请求亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”诗维馆公司租赁涉讼房屋是作家具展示使用的，作为出租方，叶静在签订合同时应合理预见诗维馆公司承租使用涉讼房屋后会发生的自然和合理损耗。而根据一审现场勘验的情况，就涉讼房屋存在木门凹陷及木地板有刮痕的情况，原审法院认为该情况应为诗维馆公司正常使用房屋后的结果并无不妥。诗维馆公司现交回涉讼房屋符合上述法条规定，故对叶静以上述涉讼房屋损坏情况要求诗维馆公司赔偿其财产损失，原审法院不予支持亦无不当。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，本院予以维持；上诉人诗维馆公司、叶静的上诉主张，理据不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1974元，由广州诗维馆家具有限公司负担524元。叶静负担1450元。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年五月二十日书 记 员 璩方慧 来自