（2015）红民商初字第374号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-08-11

案件名称

罗芳与周秀碧、田景瑶、田景铖、田莉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

遵义市红花岗区人民法院

所属地区

遵义市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗芳,周秀碧,田景瑶,田景铖,田莉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款

全文

贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民商初字第374号原告罗芳，女，彝族，贵州省遵义市人。委托代理人杜君恋，贵州名城律师事务所律师。被告周秀碧，女，汉族。被告田景瑶，男，土家族。被告田景铖，男，土家族。被告田莉，女，土家族。四被告共同的委托代理人彭泽林，贵州山一律师事务所律师。原告罗芳与被告周秀碧、田景瑶、田景铖、田莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理，依法由审判员卢方林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗芳及其委托代理人杜君恋、被告周秀碧、田景瑶、田景铖、田莉共同的委托代理人彭泽林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗芳诉称，原告罗芳于2004年8月8日与被告周秀碧及周秀碧的丈夫田应贵（已去世）签订《房屋出售协议》，约定由周秀碧夫妇二人将遵义市大森房地产开发有限责任公司安置的位于XXX还房一套出售给原告罗芳。协议签订后原告罗芳按约定向周秀碧夫妇支付了购房款15万元，并搬入该房居住至今，之后四被告拒不协助办理房屋过户手续。为此请求判决：1、确认原告罗芳与被告周秀碧及周秀碧的丈夫田应贵（已去世）签订《房屋出售协议》有效；2、由被告周秀碧、田景瑶、田景铖、田莉协助原告罗芳办理房屋过户登记手续。四被告辩称，原告罗芳于2004年8月8日与被告周秀碧及周秀碧的丈夫田应贵签订《房屋出售协议》时，周秀碧夫妇二人对位于XXX还房一套并未依法登记领取权属证书，双方所签订《房屋出售协议》违反了行政法规的规定，属无效协议。同时该房是被告等人的唯一居住房屋，出售后被告等人无房居住，所以原、被告各方应相互返还。同时，该房屋是遵义市大森房地产开发有限责任公司对被告周秀碧及周秀碧的丈夫田应贵的拆迁安置还房，至今仍未办理产权手续，其该房的物权还属于遵义市大森房地产开发有限责任公司，故原告请求由被告协助办理房屋产权过户登记手续于法无据，应予驳回。经审理查明，原告罗芳于2004年8月8日与被告周秀碧及周秀碧的丈夫田应贵（已去世）签订了《房屋出售协议》，协议约定：1、周秀碧、田应贵将位于XXX还房一套，以每平方米1218元价格出售给原告罗芳，产权归原告罗芳所有；2、协议签订后原告罗芳首付购房款15万元，余款2.5万元待周秀碧、田应贵配合罗芳办理房屋过户手续后一次性付清；3、房屋产权的过户办理，待中新广场项目开发商统一给购房户、拆迁还房户办理产权后，再由周秀碧、田应贵与原告罗芳共同到房管部门办理过户登记手续，双方的费用各自承担；4、未尽事宜，双方协商解决，不能协商解决的，按国家规定办理，协议双方签字生效等内容。协议签订后，被告周秀碧于当日向原告出具了收条，收到原告罗芳购买房屋首付款15万元，原告罗芳也于同日向被告周秀碧出具了欠条一张，该欠条载明：“今欠到XXX周秀碧房屋余款贰万五千元正”。随即被告周秀碧将房屋交付原告罗芳，原告罗芳对该房装修后搬入居住至今。期间的物管费、水电费均由原告罗芳交纳。后原告罗芳因该房的产权手续事宜未能办理，形成讼争。另查，被告周秀碧一家曾是案外人遵义市大森房地产开发有限责任公司开发建设的遵义市中华路中新广场工程项目的被拆迁人，因原有旧房需拆迁，被告周秀碧于2001年8月12日与遵义市大森房地产开发有限责任公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书约定遵义市大森房地产开发有限责任公司拆除被告周秀碧原自有房屋116平方米，于2003年8月前在本市XXXX住宅房一套，面积164.26平方米，具体位置为XXX等内容。被告周秀碧于2003年依据前述拆迁合同得到遵义市大森房地产开发有限责任公司拆迁安置的XXXXX（面积164.26平方米）还房后，与原告罗芳订立了《房屋出售协议书》。还查明，被告周秀碧的丈夫田应贵已去世，被告田景瑶、田景铖、田莉系被告周秀碧和田应贵的子女。其案外人遵义市大森房地产开发有限责任公司开发建设的遵义市中华路中新广场工程项目，房屋产权证从2006年8月起开始办理，原、被告讼争房屋已具备办理产权手续的条件。原告罗芳为办理房屋产权证，于2006年9月以被告周秀碧的名义向遵义市大森房地产开发有限责任公司交纳了XXX的专项维修基金3031元，办证手续费120元。上述事实，有原、被告的陈述，原告罗芳与被告周秀碧及周秀碧的丈夫田应贵签订《房屋出售协议》，被告周秀碧与案外人遵义市大森房地产开发有限责任公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》、被告周秀碧向原告罗芳出具的收到原告罗芳购买房屋首付款15万元的收条，原告罗芳向被告周秀碧出具欠余款2.5万元的欠条，原告罗芳交纳相关费用收据以及其他相关证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，被告周秀碧及周秀碧的丈夫田应贵就拆迁安置的房屋与原告罗芳协商一致签订《房屋出售协议》，尽管双方签订合同时，被告周秀碧就出售的房屋尚未完成产权登记，但该房屋系周秀碧及田应贵的拆迁还房，且已依据合同实际取得，权属并无争议。双方所订立的合同并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，故应认定其合同有效。故被告关于主张合同无效，要求相互返还的理由不充分，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，合同签约各方均应当全面履行合同义务及附随义务。被告田景瑶、田景铖、田莉作为田应贵子女，系法定继承人，亦应当履行协助原告办理房屋产权登记的义务。被告主张该房屋被告至今仍未办理产权手续，物权还属于遵义市大森房地产开发有限责任公司，故应驳回原告要求被告协助办理房屋产权过户登记手续的诉请。本院认为，该房屋系周秀碧与田应贵的拆迁还房，且已依据拆迁合同实际取得，虽未办理房产证，但具有物权优先权，因此在其出卖给原告后应当协助原告办理房屋产权登记，该协助义务不仅是双方《房屋出售协议》约定的出卖人义务，亦是房屋出卖中出卖人应尽的合同附随义务，故对被告该主张不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、确认原告罗芳与被告周秀碧于2004年8月8日签订《房屋出售协议》有效；二、由被告周秀碧、田景瑶、田景铖、田莉在本判决生效后三日内协助原告罗芳将位于XXX的房屋产权登记在原告罗芳名下。案件受理费1900元（减半收取），由被告周秀碧、田景瑶、田景铖、田莉承担。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员　　卢方林二〇一五年五月二十日书记员　　王文艳 关注公众号“”