（2014）洛民终字第1473号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-21
案件名称
上诉人张月霞与被上诉人洛阳疆天工贸有限公司、寇丽红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张月霞,洛阳疆天工贸有限公司,寇丽红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）洛民终字第1473号上诉人（原审原告）：张月霞，女，汉族。委托代理人：韩莉，洛阳市涧西重庆路法律服务所法律工作者。委托代理人：黄美霞，洛阳市涧西重庆路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：洛阳疆天工贸有限公司。法定代表人：刘景旭，该公司经理。委托代理人：张峰，河南焦点律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：寇丽红，女，汉族。上诉人张月霞与被上诉人洛阳疆天工贸有限公司（以下简称疆天公司）、寇丽红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2013）老民初字第510号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张月霞委托代理人韩莉、黄美霞，被上诉人疆天公司委托代理人张峰，被上诉人寇丽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年3月6日，疆天公司与洛阳市口腔医院签订《合作建房协议书》一份，约定双方合作共建洛阳市口腔医院综合楼，洛阳市口腔医院以其拥有的土地作为合作建房的投资条件，疆天公司负责综合楼的全额出资。2009年5月11日，洛阳市口腔医院与洛阳五建建筑工程有限责任公司签订《建设工程施工合同》一份，约定由洛阳五建建筑工程有限责任公司承包洛阳市口腔医院综合楼的施工工程，杨留欣系洛阳五建建筑工程有限责任公司施工队负责人，由其具体负责该工程的施工事宜。2009年6月11日，因疆天公司资金短缺，无力支付该工程的工程款，时任疆天公司经理的苗春光向杨留欣出具证明一份，承诺该综合楼中的4套住房由杨留欣全权处理，每套165平方米，单价为2800元／平方米，每套住房价款为46.2万元，4套住房总价款为184.8万元，最终决算工程款时上述款项予以扣除。2009年9月21日，杨留欣与张月霞签订《售房协议书》一份，载明：“现将口腔医院综合楼2单元402住宅售给张月霞，住房单价为425000元，预付款为200000元，主体起再付100000元，交工时再付100000元。此套住房已经定住，如违约将赔偿一倍的款项（交款）”。李跃伟作为中间人也在该协议上签字按印。该协议签订后，张月霞先按协议的约定先后向杨留欣支付购房款30万元。2010年9月2日，疆天公司与寇丽红签订《房屋转让合同》将洛阳市口腔医院综合楼2单元402住宅卖给寇丽红，杨留欣收取寇丽红购房款462000元，并折抵疆天公司欠其工程款。后寇丽红领取该房屋钥匙并进行了装修，该房现由寇丽红居住、使用。另查明：杨留欣于2011年10月20日死亡，其继承人为妻子周淑芳、长女杨志霞、长子杨子龙、次子杨志杰、三子杨志良，其继承人均明确表示放弃对杨留欣遗产的继承。原审法院认为：关于本案当事人是否适格，是否遗漏当事人的问题。2009年6月11日，时任疆天公司经理苗春光向杨留欣所出具证明，实际上代表了疆天公司的行为，疆天公司在原审的答辩意见中也予以认可，证明的目的是由杨留欣出面找人买房，所得房款用来折抵疆天公司欠杨留欣的工程款，能够使洛阳市口腔医院综合楼工程顺利完工。诉争的洛阳市口腔医院综合楼2单元402号住宅存在两份购房协议，其中有疆天公司与第三人寇丽红所签订的《房屋转让合同》，张月霞的诉讼请求的第一项是要求疆天公司与第三人寇丽红签订的买卖诉争房屋的协议无效，故疆天公司与本案具有法律上的利害关系，是本案适格的被告。随后杨留欣陆续收取张月霞购房款300000元，收取寇丽红462000元并折抵疆天公司欠其工程款，是杨留欣的个人行为，此与洛阳五建建筑工程有限责任公司没有关系，故本案并不应当追加洛阳五建建筑工程有限责任公司为本案的当事人，本案并不遗漏当事人。关于杨留欣的法定继承人是否应当参加诉讼的问题。杨留欣死亡后，其五位法定继承人在诉讼过程中均已明确表示放弃对杨留欣遗产的继承，故杨留欣的五位法定继承人不应当再作为本案的当事人，不应当再参加诉讼。关于2010年9月2日疆天公司与第三人寇丽红签订《房屋转让合同》是否有效的问题。疆天公司将诉争的洛阳市口腔医院综合楼2单元402号住宅交由杨留欣全权处理，由杨留欣出面找人买房，所得款项用于折抵疆天公司欠其工程款。杨留欣将诉争房产卖给张月霞并收取其300000元，是杨留欣的个人行为，并没有得到疆天公司的追认，疆天公司并没有和张月霞签订房屋买卖协议，且张月霞所购的诉争房产并未依法进行登记，张月霞并未取得诉争房产的物权，其物权仍然没有发生变更，故疆天公司仍然有权可以对诉争的房产进行销售，杨留欣找到第三人寇丽红购买诉争的房产，并收取其购房款462000元用于抵疆天公司欠其工程款，此得到了疆天公司的认可，故杨留欣将诉争房产卖给张月霞的行为并不影响疆天公司与第三人寇丽红签订《房屋转让合同》的效力。关于疆天公司与第三人寇丽红是否应将诉争的洛阳市口腔医院综合楼2单元402号住宅交付给原告张月霞的问题。因疆天公司与第三人寇丽红签订《房屋转让合同》有效，第三人寇丽红已经全额支付了购房款，且对房屋进行了装修并已实际入住使用，故该房产应由第三人寇丽红继续居住使用。综上，张月霞的诉讼请求，于法无据，该院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回张月霞的诉讼请求。本案受理费7680元，诉讼保全费2650元，由张月霞承担。宣判后，张月霞不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，应当予以撤销。1、一审法院认定事实前后矛盾，一方面认定杨留欣出售房屋是疆天公司将争议房屋抵扣给杨留欣出售以折抵疆天公司所欠工程款，一方面又以出售房屋是杨留欣个人行为为由，对上诉人张月霞一审诉求不予支持，其认定前后矛盾，逻辑混乱，严重损害了上诉人的合法诉权。2、张月霞购房时间及支付房款时间明显早于寇丽红，杨留欣在没有解除其与张月霞签订的房屋买卖协议的情况下，又擅自将争议房屋卖给被上诉人寇丽红，本身就违反了合同及法律约定，一审法院无视该事实，强行将房屋判决给寇丽红所有，属于明显错误。3、被上诉人寇丽红在几次庭审中均没有提供购买该争议房产的证据原件，2012年3月1日一审法院询问疆天公司时，疆天公司明确回答争议房产是其抵账给杨留欣的，是杨留欣卖给张月霞的，疆天公司没有和寇丽红签订任何房屋买卖合同，也没有将房屋卖给寇丽红。既然疆天公司没有和被上诉人签订房屋买卖合同，何来确认协议有效！？一审法院如何认定该房屋的归属！？被上诉人在庭审中提交的复印件从何而来！？单独复印件不能作为定案依据，这是基本法律常识。一审法院仅凭复印件认定该事实，严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》有关证据认定的相关规定。且寇丽红在争议房产处购买了多处房产，在庭审中提供的复印件证据本身也不能确切证明其交纳的购房款和争议房屋有关。庭审中提交的水、电费及其他有关争议房产的票据都显示是上诉人张月霞，这些证据都可以充分证明争议房产应属于张月霞所有，一审判决给寇丽红的法定证据和依据何来！？4、该争议房产在上诉人起诉时，被上诉人根本没有入住。2011年7月28日上诉人张月霞向一审法院起诉同时提起了诉讼保全，一审法院于2011年8月4日对争议房屋采取保全措施予以查封【见洛阳市老城区人民法院（2011）老民初字第983号民事裁定书】，并明确告知被上诉人不得损害、出租、转让和装修，要保持原状。2012年6月7日一审法院询问寇丽红时，寇丽红明确回答该房子现在是空闲的，不知道是谁控制的，其是401室房主，402室她不知道。当询问法官问争议房产是谁装修的，寇丽红回答不知道。这充分证明在上诉人诉讼保全时该房产无人居住，无人装修。寇丽红公然违反法律规定在查封期间入住装修，按照法律规定，一审法院应当依法予以处罚，现一审法院不但不依法处罚，还以寇丽红已入住这种违法行为确认争议房产归其所有，显属严重错误。上诉人非常气愤，为此也多次找各部门领导反映情况，在此也真诚希望上级法院能严查此时，公正处理该案，以维护法律的公正性。5、洛阳市老城区人民法院（2013）老民初字第983号民事判决书判决该争议房产应归上诉人张月霞所有，虽经发回重审，在重审过程中被上诉人并没有提供任何新的证据及新的事实与理由，同一案件，同一事实和理由，却出现了两份截然不同、相互矛盾的判决，严重丧失了法律严肃性。同一案件，同一诉讼标的，诉讼费也不相同，以上种种让上诉人无所适从，希望上级法院能客观公正审理该案，维护上诉人的合法权益。二、一审判决遗漏重要当事人，严重违反法律程序，应当予以撤销，发回重审或予以改判。根据法律规定，被告死亡，没有遗产，也没有承担义务的人，应终结诉讼。有遗产或有承担义务的人，应变更遗产继承人或应当承担义务的人为当事人，继续诉讼，遗产继承人或应当承担义务的人不参加诉讼，应缺席审理。在该案中，一审法院根本没有查清杨留欣死亡后是否有遗产及承担义务人，更没有查清遗产继承人可继承的财产及数额，遗产继承人也没有提供可供继承遗产的去向，仅凭遗产继承人一份书面放弃继承的说明，在没有确切证据证明确实没有继承被告杨留欣遗留财产的情况下径行将被告杨留欣及法定继承人取消不参加诉讼，严重违反了法定程序，侵害了上诉人基本诉权，使上诉人不仅丧失了房产，损失也无从赔偿。综上所述，一审判决认定事实严重错误，适用法律错误，违反法定程序，严重侵害了上诉人的合法权益，丧失法律严肃性。请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判支持上诉人一审的各项诉求或发回重审。疆天公司辩称：上诉人所述的所有事实和理由均没有事实及法律依据。1、上诉人上诉称一审法院认定事实前后矛盾，系上诉人自身对法院查明事实的错误理解。疆天公司将争议房屋抵给杨留欣，让其出售，仅仅是让杨留欣寻找需要购房者到公司处签订正规的房屋买卖合同，款项由杨留欣收取的过程。该过程与杨留欣擅自将争议房屋出售给上诉人的个人行为，一审法院认定双方之间不存在任何矛盾。上诉人所谓的前后矛盾逻辑混乱，是其自身对法律和事实的曲解。2、根据法律规定，一房二卖的情况下若能够办理产权证明，以产权登记所有人为争议房屋所有人，若不能办理房屋登记手续，要看卖方交给了哪方，以交付为准，若二者都没有，法律规定才能确认合同优先得到签订者，上述意见是法律明确规定。本案不存在一房二卖的情况。疆天公司至始至终都是收取一份房款，交给杨留欣冲抵工程款，至于杨留欣私下又将房产出售给上诉人情况是其个人的无权处分或者民事欺诈或者合同欺诈，与疆天公司没有任何法律和事实上的关联。3、最高法院关于查封、扣押、冻结的相关规定，非常明确地表示，对于没有办理房产登记手续的不动产进行查封时所必须具备的条件是：产权清晰、向该房屋的实际管理者下发协助通知书、在该涉案不动产所在小区或者建筑物周边张贴相应的公告，至始至终，疆天公司作为涉案房产的开发者没有收到上述的情况，且查封与否与疆天公司没有法律关系。因为在上诉人采取上述保全措施时，疆天公司已经按照杨留欣的要求和寇丽红签订了买卖合同，至此疆天公司和杨留欣的债权债务履行完毕。后期行为是其个人行为，自行承担责任。4、上诉人陈述的洛阳市老城区人民法院983号民事判决书没有法律依据，正是因为该判决没有按照法律规定客观处理本案，才导致二审发回重审。发回重审本身就意味着一审法院判决有误，必然存在改判的客观事实和结果的发生。上诉人不能据此来印证洛阳市老城区人民法院（2013）老民初字第510号民事判决存在法律错误，这种毫无关联性的事实被上诉人误解了，牵连到本案中间，以此说明上述判决存在问题没有法律和事实依据。5、上诉人认为一审遗漏当事人没有事实和法律依据。法律是规定了被告死亡没有遗产和承担义务人应终结诉讼，但是其法律意义是在一个案件中只有一个被告，当事人死亡没有遗产和承担义务人时应当终结。本案中是三个被告，在一方放弃的情况下，法院继续审理本案，根据查明的事实做出合理公正的判决并无不当。综上，疆天公司认为一审判决事实清楚，适用法律正确，不存在程序或者实体上的相关问题，应依法驳回上诉，维持原判。寇丽红辩称：张月霞诉我是不合理的。当时说的是房产证办不成的情况下，房子归买房人使用。买房有协议是很正常的。我也不知道是通过公司卖的，至于你买房子我是不知道，当时杨留欣跟张月霞的合同我是不知道。一审法院问我的时候我才知道的。张月霞的购房合同是后来伪造的，不是当时的。我的合同有公司章和杨留欣签字。发票和银行汇款都有，就是证据。全部都有原件，当事人都送过去了。另，我买房子手续齐全。我支持疆天公司。张月霞的售房合同是假的，后来补的。我买了半年才装修的，我也不知道卖了两家。本院经审理查明：2010年7月9日疆天公司向洛阳市电业局老城分局出具的《证明》中，疆天公司证明张月霞购买了涉案房屋。一审庭审笔录中疆天公司代理人承认疆天公司知道杨留欣将涉案房屋出售给张月霞。2012年6月7日下午一审法院对寇丽红的询问笔录中，寇丽红称，其交了401、402两套房子的钱，不知道谁控制402，也不知道是谁装修的。2012年6月1日一审法院对疆天公司代理人张罗兰的询问笔录中，张罗兰称疆天公司未与寇丽红签订任何合同。寇丽红提交的其与疆天公司签订的《房屋转让合同》为复印件。关于疆天公司、杨留欣是否将涉案房屋交付给寇丽红，各方存在争议。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：疆天公司委托杨留欣全权处理洛阳市口腔医院综合楼四套住房，双方之间形成委托关系。2009年9月21日杨留欣与张月霞签订的《售房协议书》，系双方真实意思表示，为有效合同。虽然杨留欣是以自己的名义与张月霞签订的合同，但疆天公司作为委托人对杨留欣将本案争议房屋出售给张月霞是知情的，也未提出异议，故该《售房协议书》对疆天公司有约束力。张月霞要求疆天公司向其交付争议房屋，理由充分，本院予以支持。张月霞尚未取得争议房屋的所有权，与寇丽红之间也没有合同关系，其要求寇丽红交付争议房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。关于疆天公司与寇丽红签订的《房屋转让合同》效力问题，该《房屋转让合同》系复印件，张月霞不予认可，且疆天公司的代理人张罗兰在接受原审法院询问时也否认疆天公司与寇丽红签订过房屋买卖合同，因此在本案中该《房屋转让合同》不能对抗张月霞。至于寇丽红与疆天公司、杨留欣之间产生的纠纷，不属于本案处理范围，可另行解决。关于疆天公司或杨留欣是否已将争议房屋交付给寇丽红的问题。2012年6月7日下午一审法院对寇丽红的询问笔录中，寇丽红称，其交了401、402两套房子的钱，不知道谁控制402，也不知道是谁装修的。说明寇丽红自认并未接收争议房屋，寇丽红也未提供充分证据证明疆天公司或杨留欣向其交付了争议房屋，且原审法院在审理过程中已对争议房屋采取保全措施，其自行装修房屋并不构成法律意义上的交付，故其对争议房屋并无优先的权利。疆天公司应向张月霞交付争议房屋，因张月霞与杨留欣在《售房协议书》中约定，交工时再付10万元，故在疆天公司向张月霞交付争议房屋时，张月霞应同时支付疆天公司10万元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销洛阳市老城区人民法院（2013）老民初字第510号民事判决；二、洛阳疆天工贸有限公司于本判决生效之日起10日内将位于洛阳市老城区口腔医院综合楼2单元402号房屋交付给张月霞，张月霞同时向洛阳疆天工贸有限公司支付购房款10万元；三、驳回张月霞的其他诉讼请求。一审案件受理费7680元，诉讼保全费2650元，由张月霞承担100元，洛阳疆天工贸有限公司承担10230元；二审案件受理费7680元，由张月霞承担100元，洛阳疆天工贸有限公司承担7580元。本判决为终审判决。审判长 王洪涛审判员 王鑫杰审判员 赵淑婷二〇一五年五月二十日书记员 李艺霞 关注公众号“”