（2014）谯民一初字第03741号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 0001-01-01
案件名称
陈林与安徽省晟铭置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
亳州市谯城区人民法院
所属地区
亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈林,安徽省晟铭置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百三十条，第一百三十八条
全文
安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2014）谯民一初字第03741号原告：陈林，男，1987年11月8日生，汉族，住安徽省涡阳县。委托代理人：苏涛，安徽赵长利律师事务所律师。被告：安徽省晟铭置业有限公司。住所地：安徽省亳州市谯城区，联系地址安徽省亳州经济开发区菊花路北侧悦都商业中心售楼部。法定代表人：彭涛。委托代理人：王铸，安徽王铸律师事务所律师。原告陈林诉被告安徽省晟铭置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月11日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告陈林及其委托代���人苏涛，被告安徽省晟铭置业有限公司的委托代理人王铸均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈林诉称：2012年11月8日，我与被告安徽省晟铭置业有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定我购买被告安徽省晟铭置业有限公司开发的位于汤王大道西侧、菊花路北侧悦都商业中心公寓一套，建筑面积56.96平方米，房款28万元；合同第八条约定出卖人应当在2014年4月30日前将具备验收合格的商品房交付买受人使用；同时合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，其第二款约定逾期超过60天后，买受人有权解除合同，出卖人应当在接到解除合同后30天退回全部已付款并支付已付款的3%的违约金。后我通过支付首付款余款按揭的方式已经全额支付了房款，但被告安徽省晟铭置业有限公司至今不能交付经验收合格的商品房，期间我多次上门协调解决，然而被告安徽省晟铭置业有限公司却以种种理由推诿、扯皮拒不退回房款、支付违约金。为此，依据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，提起诉讼，请求：1、判令解除原告陈林与被告安徽省晟铭置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告安徽省晟铭置业有限公司返还原告陈林购房款28万元、支付按揭贷款利息11600元、支付违约金8400元；诉讼费用由被告负担。原告陈林针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据为：居民身份证，证明原告陈林具有诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》，证明原告陈林与被告安徽省晟铭置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告陈林购买被告安徽省晟铭置业有限公司开发的悦都商业中心商品房一套，《商品房买卖合同》约定了商品房成交金额、付款方式及期限、商品房交付期��及出卖人逾期交房的违约责任等内容。《商品房买卖合同》网上备案证明，证明原告陈林购买的被告安徽省晟铭置业有限公司开发的悦都商业中心的商品房，在房地产登记机构办理了商品房买卖合同备案。中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细单、预告登记费及印花费收据、首付款收据，证明原告陈林已交付购房款201478元，支付预告登记费、印花费555元。被告安徽省晟铭置业有限公司辩称，1、2013年10月1日《安徽省新建住宅小区综合查验办法》正式实施，该综合查验办法明确规定新建住宅小区经综合查验合格后，才可交付使用。综合验收共有10项内容，其中包括“是否按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置”、“是否按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设”。如果没按照规划要求完成，就视为验收不过��。双方签订《商品房买卖合同》时，该综合查验办法尚未实施，故合同的实施因该综合查验办法发生了变化。2、解除合同的条件尚未成就，原告陈林无权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。本案原告陈林在起诉前并未催告公司交付房屋，公司于2015年1月6日收到应诉通��书，视同原告陈林催告，因此只有在2015年4月6日不能交付房屋时，原告陈林才能要求解除合同。3、如果解除合同，违约金为购房款的3%，即8400元。原告陈林诉请的按揭贷款利息11600元，无法律依据。被告安徽省晟铭置业有限公司就其抗辩及陈述的事实与理由未提交相关证据材料。经庭审举证，被告安徽省晟铭置业有限公司对原告陈林所举证据发表的质证意见如下：对证据1、2、3、4均无异议。经庭审举证、质证，合议庭对原告陈林所所举证据认证如下：原告陈林所所举证据1、2、3、4具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2012年11月8日，陈林与安徽省晟铭置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定陈林购买安徽省晟铭置业有限公司开发的位于汤王大道西侧���菊花路北侧悦都商业中心A号楼602号房屋1套，建筑面积56.96平方米，成交金额28万元；合同第八条约定出卖人应当在2014年4月30日前将具备验收合格的商品房交付买受人使用；同时合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，其第二款约定逾期超过60天后，买受人有权解除合同，出卖人应当在接到解除合同后30天退回全部已付款并支付已付款的3%的违约金。《商品房买卖合同》签订后，陈林交付购房款28万元，支付预告登记费、印花费555元。安徽省晟铭置业有限公司未能按照《商品房买卖合同》约定的2014年4月30日前交付房屋，陈林向安徽省晟铭置业有限公司催告未果，陈林即向本院提起了民事诉讼。另查明，《安徽省新建住宅小区综合查验办法》于2013年10月1日正式实施，该综合查验办法明确规定新建住宅小区经综合查验合格后，才可交付使用。本院认为，原告陈林与被告安徽省晟铭置业有限公司于2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》，依法成立并产生法律有效。原、被告双方均应按《商品房买卖合同》的约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。本案原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告陈林交付购房款28万元，支付预告登记费、印花费555元；被告安徽省晟铭置业有限公司在合同约定的2014年4月30日前未能交付房屋，时至今日仍未达到交付房屋的条件，自被告安徽省晟铭置业有限公司于2015年1月6日收到应诉通知书时起，至今时间已超过三个月，故对原告陈林的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：解除原告陈林与被告安徽省晟铭置业有限公司于2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》。被告安徽省晟铭置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还给原告陈林购房款28万元、支付按揭贷款利息11600元、支付违约金8400元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5880元，由被告安徽省晟铭置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人��提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长 张 凯人民陪审员 王 燕人民陪审员 许培勋二〇一五年五月二十日书 记 员 刘玉新附本案有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条【解除合同的通知与异议】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条【买卖合同的定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款���合同。第一百三十八条【标的物交付的时间】出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”