（2015）二中民终字第04149号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-06-11

案件名称

刘世伟与北京金九成物业管理中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘世伟,北京金九成物业管理中心

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第04149号上诉人（原审被告）刘世伟，男，1963年11月24日出生。被上诉人（原审原告）北京金九成物业管理中心，住所地北京市丰台区左安门外于家坟***号楼。法定代表人吴春燚，执行董事。委托代理人沈立群，北京市营建律师事务所律师。上诉人刘世伟因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第19094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年，北京金九成物业管理中心（下称金九成物业中心）起诉至原审法院称：我中心系北京市×××三区提供物业管理服务的单位，刘世伟系×××1104室业主。我中心与刘世伟签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定刘世伟按照每月每建筑平米1.2元的标准向我中心交纳物业管理服务费。《前期物业管理服务协议》第九条第四款约定，如刘世伟不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，我中心有权要求刘世伟补交所拖欠的物业管理服务费并从逾期之日起按照应交费用总额日3‰的比例承担违约金。刘世伟房屋的建筑面积为56.65平方米，按照协议约定，刘世伟每年应缴纳的物业管理服务费用为845.8元。但是自2008年起，刘世伟一直以各种理由拒绝缴纳物业管理服务费。截至2014年7月31日，刘世伟因欠缴物业管理服务费应付的违约金为13892.4元，我中心认为此违约金过高，故仅主张欠费本金的10%的违约金。我中心多次对刘世伟书面及上门催缴，均无效果。刘世伟拒不缴纳物业管理服务费的行为已经严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》的相关约定，严重侵犯了我中心及其他业主的合法权益，故我中心起诉，请求法院判令刘世伟：1、支付2008年7月1日至2014年6月30日的物业管理服务费4894.56元；2、按照欠费数额的10%支付逾期付款的违约金489元。刘世伟辩称：金九成物业中心在起诉书中陈述的每年的物业费为845.8元是错误的，根据双方的协议约定，每年物业费应为815.76元。金九成物业中心没有履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，根据权利义务对等原则，金九成物业中心无权收取物业服务费。一、金九成物业中心至今没有给我安装入户门的门铃；二、根据北京市物业项目信息查询结果可知，金九成物业中心对×××三区的物业服务标准为一级，根据北京市住宅物业服务标准及双方签订的协议，金九成物业中心应对×××三区的出入口安排人员值守，对出入人员进行监查，但实际上×××三区的入口大门敞开，人员随便出入，无人值守和监查，小区业主的安全得不到保障；三、×××三区内垃圾无人清理，机动车占用人行便道，给行人造成安全隐患，小区内废品随意堆放，地下车库出入口旁有违章棚子，堆放易燃物品，存在消防隐患，小区门口的名称牌脱落，无人维修；四、我居住的单元门禁系统损坏，无法正常使用，单元门长期敞开，没有起到安全防范作用；五、我所在楼层的消防安全出口门常年开启，没有起到防火作用，存在安全隐患；六、我居住的11层电梯间公共照明灯没有安装，存在安全隐患，安全通道灯开关损坏，无人维修。总之，金九成物业中心没有履行物业管理服务义务，所以无权收取物业费。关于违约金的问题，是金九成物业中心违约在先，没有履行物业服务义务，所以，我具有履约抗辩权，不存在违约，不应交纳违约金。另外，金九成物业中心从来没有向我主张过物业费，以金九成物业中心立案时间为准往前推2年，之前的物业服务费已经过了诉讼时效。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金九成物业中心与刘世伟签订了《前期物业管理服务协议》，并据此对刘世伟居住的小区提供物业服务，刘世伟依法应当交纳物业费。刘世伟辩称金九成物业中心没有履行相应的物业管理服务义务，但其提供的证据不足以证明金九成物业中心提供的物业服务与协议约定的物业服务质量存在明显差距，故对刘世伟的该项答辩意见，法院不予采信。根据在案证据及金九成物业中心持续为刘世伟居住的小区提供物业服务的事实，不能认定金九成物业中心明显怠于行使主张物业费的权利，故对刘世伟关于诉讼时效的答辩意见，法院亦不采信。鉴于金九成物业中心提供的物业服务尚存在需改进之处，故对其要求刘世伟支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年1月判决：一、刘世伟于判决生效后七日内支付北京金九成物业管理中心二○○八年七月一日至二○一四年六月三十日的物业管理服务费四千八百九十四元五角六分；二、驳回北京金九成物业管理中心的其他诉讼请求。判决后，刘世伟不服，上诉至本院称：金九成物业中心没有提供物业服务，且其部分诉讼请求超过2年诉讼时效，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销原判第一项，依法改判驳回金九成物业中心的原审诉讼请求。金九成物业中心同意原判。经审理查明：刘世伟系北京市×××1104号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为56.65平方米。2007年6月22日，金九成物业中心（甲方）与刘世伟（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本物业名称为×××三区，乙方所购房屋类型为经济适用住宅，乙方坐落位置为北京市×××1104；甲方提供物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生和绿化、社会秩序维护、交通秩序、房屋装饰装修管理，甲方提供上述物业管理内容应当达到约定的质量；乙方交纳费用时间为办理入住手续时预交一年的物业管理费，以后每年为一个交费期，住宅按建筑面积每月每平方米1.20元；乙方房间建筑面积56.65平方米，物业管理费每月每平方米1.2元，乙方全年应缴物业管理费总额为815.76元，入住首年的交费日期自2007年7月1日起至2008年6月30日止；每次交纳费用时间为每年交费对应日前30天；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期欠费之日起，每天按照应交费总金额3‰比例交纳违约金。该协议还对双方的权利和义务及其他内容进行了详细的约定。协议签订后，金九成物业中心对刘世伟居住的×××三区提供了物业服务。刘世伟未交纳2008年7月1日至2014年6月30日的物业管理服务费4894.56元。原审庭审中，刘世伟称金九成物业中心没有履行相应的物业管理服务义务，故其无权收取物业费，并就此提交北京市物业项目信息查询单、照片等证据予以证明。金九成物业中心对刘世伟的证明目的不予认可。原审庭审中，刘世伟表示，根据《前期物业管理服务协议》的约定，下年的物业费应当在6月1日之前收取，但是金九成物业中心从未向刘世伟主张过物业费，以金九成物业中心立案时间为准，往前推2年的物业费已经过了诉讼时效。金九成物业中心表示其经常找刘世伟主张权利，但是刘世伟一直没有交物业费，有些催缴的证据没有保留下来，金九成物业中心主张的物业费没有过诉讼时效。金九成物业中心提交顺丰速运第四联寄件公司存根（显示寄件日期为6月27日）、律师函、顺丰速运网站追踪查询结果（记载2014年6月28日快件状态为派件已签收）、北京顺丰速运有限公司出具的发票，用以证明2014年6月27日，金九成物业中心通过快递方式向刘世伟发出律师函，要求刘世伟在限定期限内补交物业服务管理费及违约金，刘世伟签收快递，但至今仍未交纳欠缴的费用。本院审理中，刘世伟认可收到上述律师函。上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、业主临时公约、快递存根及发票、律师函、照片、北京市物业项目信息查询单、视频光盘等证据在案佐证。本院认为：金九成物业中心与刘世伟签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，金九成物业中心客观上为刘世伟所在的小区提供了物业服务，刘世伟应当按照《前期物业管理服务协议》的约定向金九成物业中心支付物业费。虽然刘世伟上诉对金九成物业中心的物业服务提出异议，但是根据刘世伟提供的现有证据，尚不构成减免物业费的充分理由，故本院对刘世伟的该项意见不予采纳，原审判决对此处理正确。刘世伟上诉提出金九成物业中心主张的物业费超过诉讼时效。根据《前期物业管理服务协议》的约定，入住首年的交费日期自2007年7月1日起至2008年6月30日止，每次交纳费用时间为每年交费对应日前30天，因此，协议约定的物业费系年付、上交，且业主应于每年的6月1日交纳下年度租金。现刘世伟欠付2008年7月1日至2014年6月30日期间的物业费。其中，2012年7月1日至2013年6月30日期间的物业费应于2012年6月1日交纳，故应从2012年6月2日起算2012年7月1日至2013年6月30日期间物业费的诉讼时效，截至2014年6月27日金九成物业中心向刘世伟邮寄律师函催缴物业费，已经超过2年期间。虽然金九成物业中心主张其经常向刘世伟主张权利，但除了前述律师函之外，诉讼中金九成物业中心未提供任何其他证据证明金九成物业中心曾向刘世伟追索过2012年7月1日至2013年6月30日期间的物业费，故该期间物业费的诉讼时效不存在中断的情形，本院对金九成物业中心的该项主张不予采纳，因此，2012年7月1日至2013年6月30日期间的物业费已经超过了诉讼时效。同理，此前的2008年7月1日至2012年6月30日期间的物业费亦已超过了诉讼时效。根据上述分析，金九成物业中心主张的2008年7月1日至2013年6月30日期间的物业费均已超过了诉讼时效。但是，在原审庭审中，刘世伟仅主张以立案时间为准往前推2年，之前的物业费过诉讼时效。原审卷宗记载的立案日期为2014年11月3日，故本院对于刘世伟关于2008年7月1日至2012年11月3日期间的物业费已经过了诉讼时效的主张，予以采纳，对于金九成物业中心主张的该段期间的物业费，本院不予支持，原审判决对此处理有误，本院予以纠正。对于2012年11月4日至2014年6月30日期间的物业费，刘世伟应当按照合同约定的物业费标准支付金九成物业中心。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第19094号民事判决第二项；二、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第19094号民事判决第一项为：刘世伟于本判决生效后七日内支付北京金九成物业管理中心二○一二年十一月四日至二○一四年六月三十日的物业管理服务费一千三百五十二元八角；三、驳回北京金九成物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由北京金九成物业管理中心负担19元（已交纳），由刘世伟负担6元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费50元，由北京金九成物业管理中心负担36元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院），由刘世伟负担14元（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李蔚林代理审判员　　何江恒代理审判员　　赵胤晨二〇一五年五月二十日书　记　员　　祝　石 关注公众号“”