（2015）槐民重字第1号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-12-10
案件名称
王记华与济南市槐荫区张庄路街道办事处刘家庄村民委员会等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王记华,济南市槐荫区张庄路街道办事处刘家庄村民委员会,张德勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2015）槐民重字第1号原告王记华，女，1969年2月1日出生，汉族，无业，户籍所在地山东省齐河县，现住济南市。委托代理人刘国祥，山东新润律师事务所律师。被告济南市槐荫区张庄路街道办事处刘家庄村民委员会，住所地济南市。法定代表人吴荣彬，主任。委托代理人赵淑朋，山东鹏飞律师事务所律师。被告张德勇，男，1978年3月16日出生，汉族，无业，户籍所在地山东省东阿县，现住济南市。委托代理人蒋林林（被告张德勇之妻），女，1978年2月8日出生，汉族，户籍所在地山东省东阿县，现住济南市。原告王记华与被告济南市槐荫区张庄路街道办事处刘家庄村民委员会（以下简称刘家庄村委会）、被告张德勇房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2013）槐民初字第1071号民事判决书。原告王记华提出上诉。经山东省济南市中级人民法院审理，认为该案中存在多种法律关系，原审未向原告王记华释明，导致判决认定案件性质不清，并作出（2014）济民四终字第803号民事裁定书，撤销原审判决，发回本院重审。本院于2015年3月12日立案受理后，依法另行组成合议庭于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告王记华委托代理人刘国祥，被告刘家庄村委会委托代理人赵淑朋，被告张德勇委托代理人蒋林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王记华诉称：2012年4月1日，原告与被告张德勇签订了房屋租赁合同，租用槐荫区经六路延长线刘庄路段南侧商业用房编号D座4号、5号厅商业房，该房屋产权人为被告刘家庄村委会。2012年5月24日，位于济南市槐荫区经六路延长线刘庄路段南侧商业房发生火灾事故，造成原告经营的济南宝贝可爱孕婴用品超市等六家商铺不同程度的损失，原告价值73万元的固定资产和商品被烧成灰烬。2012年6月21日，济南市公安消防支队槐荫区大队对本次火灾事故作出事故认定书，认定起火原因为：起火部位位于济南宝贝可爱孕婴用品超市南门东侧配电盘处，配电盘输出线路故障引发火灾。灾害成因：济南宝贝可爱孕婴用品超市南门东侧配电盘输出线路起火后引燃上方顶棚可燃保温材料，迅速蔓延成灾。配电盘被安装在原告商铺的南门东侧，但属于商业用房的整体配套设施，是该商品房权属人被告刘家庄村委会进行安装。依据合同法中租赁条款的有关规定，被告刘家庄村委会负有维护保养、及时修缮以保障用房人安全之法律义务，其只收费，不管安全，未尽维护保养之义务，是致使配电盘输出线路发生故障造成原告巨额损失的主要原因。被告刘家庄村委会作为房屋产权人违反《消防法》第二十六条的规定，使用易燃保温材料装饰顶棚，致使火灾蔓延，也是造成原告巨额财产损失的主要原因。被告张德勇违反有关法律规定，擅自将不符合消防安全标准的房屋对外出租，造成原告财产损失。二被告的过错行为致使原告遭受巨大的经济损失。原告请求法院判令：1、被告刘家庄村委会赔偿原告各项损失730000元；2、被告张德勇赔偿原告租金115488元；3、本案诉讼费用及因此给原告造成的经济损失均由二被告承担。经本院释明，原告王记华称其要求被告刘家庄村委会赔偿各项损失730000元的诉讼请求系基于侵权法律关系主张，鉴于本案系房屋租赁合同纠纷，其明确不在本案中主张该项诉讼请求，另案提起诉讼。被告刘家庄村委会辩称：该次起火与天灾有关，当时有路过的村民看到火灾发生前，有闪电击中房顶，同时击中配电盘，由于雷击产生火花导致火灾的发生。这次火灾造成被告刘家庄村委会经济损失达700余万元，将全部过火的房屋拆除重建。因此，造成火灾的原因并非出于被告刘家庄村委会的过失。另外，原告要求被告刘家庄村委会承担的经济损失，其提交的评估结论，不能作为确定损失的依据，被告不予认可。被告张德勇辩称：被告刘家庄村委会欠被告张德勇的房租没有给，被告张德勇处有其出具的欠条，只要被告刘家庄村委会把欠条中的钱支付给被告张德勇，被告张德勇就将钱给原告。原告的诉讼请求中要求被告张德勇承担的责任不同意承担，应由被告刘家庄村委会进行赔偿。经审理查明：2012年3月，被告刘家庄村委会作为出租方、甲方，被告张德勇作为承租方、乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方场地，双方协商后，制定具体条款。一、协议内容。1、协议标的甲方位于经六路南30-31号场地，占地总面积（空白）平方米，其中临时建筑房屋240平方米，院落（空白）平方米。2、承租期拟定一年，自2012年4月1日开始至2013年3月31日终止，合同期满后，如续租，双方另行协商，同等条件下，乙方拥有优先承租权。3、租金交纳方式采取先交款后使用的原则，协议签订后乙方在十日前预交12个月租金105120元。4、乙方在承租期间，如遇政府征用或村内统一规划占用，必须服从，接甲方通知之日起一个月内搬出，将场地交还甲方，甲方不做任何补偿，租金据实际腾房时间结算，多退少补，搬出后工作由乙方自行处理。二、甲方权利义务。甲方的权利4、甲方对该出租房屋及场地享有完全的物权，乙方使用情况有权进行了解。6、乙方经营必须持有工商、税务、公安、消防等各种许可证件，如果没有，后果责任由乙方自行承担与甲方无关，甲方有权收回房屋。三、乙方权利义务。乙方义务1、在租赁期内，应对房屋进行维护，造成非正常损坏，应当据实赔偿。2、水电费自理，并应按时交纳，水、电设施自行保养、修复。四、违约责任3、乙方无权对承租房屋转租转借，如违约甲方有权解除合同收回房屋（房租按实际时间结算）等内容。2012年4月1日，被告张德勇作为甲方，原告王记华作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定：经甲乙双方协商，甲方同意乙方租赁经六路延长线路南刘庄门头房D座4号，使用面积240平方米及后院（空白）平方米。1、租金价格展厅年租金105200元。2、租金交纳期限每年交纳一次，期满前10日交纳下年租金。3、使用期限一年，自2012年4月1日至2013年3月31日。使用期间店内使用费用（水电费、装修及其他社会行政费用）需乙方负责。场地如因不可抗力及政府政策性调整或国家集体占用等原因，致使场地不能使用造成损失双方互不承担责任。本合同一式二份，双方各执一份，双方签字后生效。合同签订后，原告王记华向被告张德勇支付了租金105200元。原告王记华在该房屋经营济南宝贝可爱孕婴用品超市。另查明，原告王记华经营使用的房屋系被告刘家庄村委会所建。济南市槐荫区张庄路办事处刘庄村经济管理委员会曾出具《证明》一份，载明：经六路延长线刘庄路段南侧商业用房编号为D座678厅共6间，使用权归本村所有。涉案房屋由被告刘家庄村委会建设房屋顶棚，并安装济南宝贝可爱孕婴用品超市南门东侧的配电盘。涉案房屋系使用保温材料进行建设，未办理消防验收备案手续。审理中，原被告均未提交证据证实涉案房屋具有建设规划许可证。2012年5月24日15时左右，位于济南市槐荫区经六路延长线刘庄段南侧商业房发生火灾事故，造成济南槐荫西城饺子楼、济南宝贝可爱孕婴用品超市、唯美造型（安勇）、济南槐荫千百度摄影部、淘鞋品牌折扣鞋店（刘猛）、济南槐荫桃园回力体育用品店共六家商铺财物受到不同程度的损失，无人员伤亡。火灾发生后，济南市公安消防支队槐荫区大队于2012年6月21日作出济公消槐消火认字（2012）第0015号火灾事故认定书，查明起火原因为：起火部位位于济南宝贝可爱孕婴用品超市南门东侧配电盘处，起火原因为该配电盘输出线路故障引发火灾；认定灾害成因为：济南宝贝可爱孕婴用品超市南门东侧配电盘输出线路起火后引燃上方顶棚可燃保温材料，迅速蔓延成灾。2012年6月27日，被告刘家庄村委会作为甲方，被告张德勇作为乙方，双方签订《解除合同协议书》一份，约定：2012年5月24日，因失火造成位于经六路延长线南侧商业用房毁损，不能继续使用，另根据济南市消防部门的要求，对该地段商业房停业整顿，按消防部门的要求，增加消防设施，根据该要求，双方应解除租赁合同，为保护双方权益，签订解除协议。一、解除双方在2012年4月1日签订的租赁合同，剩余租金89568元以第五条规定处置。二、甲方对涉及房屋按政府部门要求进行整改、维修、新建。三、整改期间，甲方不再收取乙方的房租。四、甲方整改完毕后，乙方在该房屋的同等条件下，拥有优先承租权。五、整改完毕后，第一条的剩余租金89568元及经济补偿费25920元（以乙方原合同三个月的房租费作为甲方对乙方受火灾所造成经济损失的补偿）按以下方式之一处理：1、如乙方继续租用甲方整修后的房屋，则剩余房租89568元和补偿的租金25920元，作为下一个合同应支付租金中提前支付的数额，在应缴租金中扣除。2、如乙方不再租用甲方整修的房屋，则剩余房租89568元和补偿租金25920元，甲方一次性支付给乙方。六、本协议签订后，乙方在七日内腾空受火灾房屋。七、该协议签订后，以前的各种经济损失，双方互不追究。八、本协议一式二份，双方签字后生效。甲方加盖济南市槐荫区张庄路办事处刘庄村经济管理委员会印章，乙方由被告张德勇签名。2012年6月，被告刘家庄村委会出具欠条一份，载明：刘庄村委会欠经六路承租人张德勇311天房屋租金89568元及三个月补偿费25920元共计115488元，此款在下次上缴中扣除。此后，发生火灾事故的涉案房屋已拆除清理完毕。审理中，原告王记华明确其主张被告张德勇返还的租金115488元是指自2012年5月24日火灾发生时间至2013年3月30日租赁到期时间的租金损失，计算方式为1.2元／平方米×240平方米×311天。被告张德勇认为上述租金应在被告刘家庄村委会向其返还后才能向原告王记华支付。以上事实，有原告王记华提供的租赁合同、解除合同协议书、证明、欠条、火灾事故认定书、照片、证明、报纸等，被告张德勇提供的欠条等证据，（2013）槐民初字第1071号案件卷宗材料以及各方当事人的在庭陈述为证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此被告刘家庄村委会与被告张德勇之间的租赁合同应属无效。此后，被告张德勇又将涉案房屋转租给原告王记华，其二人之间的租赁合同亦应属无效。在上述租赁合同履行过程中，涉案房屋于2012年5月24日发生火灾事故，造成一定程度的财产损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告王记华与被告张德勇之间的租赁合同无效，被告张德勇因该租赁合同取得的款项应予返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然原告王记华与被告张德勇之间的租赁合同无效，但自原告王记华租赁涉案房屋至房屋发生火灾事故之日，其实际使用涉案房屋进行经营，可按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于原告王记华要求被告张德勇赔偿租金115488元的请求，实为要求返还因无效合同取得的财产，现原告王记华要求参照合同约定的租金标准，将其实际使用涉案房屋期间的占有使用费予以扣除，本院予以准许。被告张德勇应予返还89636.16元（105200元÷365天×311天）。对于被告张德勇辩称应在被告刘家庄村委会向其返还后才予支付的意见，没有法律依据和事实根据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张德勇于本判决生效之日起十日内向原告王记华返还占有使用费89636.16元。二、驳回原告王记华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2610元，由原告王记华负担610元，被告张德勇负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 张 健人民陪审员 高金辉人民陪审员 朱兆华二〇一五年五月二十日书 记 员 刘书宁 来自