（2015）玉中民一终字第105号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-10-20
案件名称
江川县海天物业有限责任公司诉秦树伟物业服务合同纠纷案二审民事判决书
法院
云南省玉溪市中级人民法院
所属地区
云南省玉溪市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江川县海天物业有限责任公司,秦树伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十八条第一款，第七十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年）》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）玉中民一终字第105号上诉人（原审原告）江川县海天物业有限责任公司。法定代表人杨有华，经理。特别授权委托代理人王彦东，云南李世敏律师事务所律师。上诉人（原审被告）秦树伟，男，1965年12月26日生，汉族，教师。上诉人江川县海天物业有限责任公司（以下简称海天物业公司）与上诉人秦树伟物业服务合同纠纷一案，江川县人民法院于2015年1月23日作出（2014）江民二初字第215号民事判决，上诉人海天物业公司、秦树伟均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月1日公开开庭进行了审理，上诉人海天物业公司的委托代理人王彦东、上诉人秦树伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明：海天物业公司与江川县大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会于2012年12月1日、2013年12月2日分别签订了2013年度和2014年度的《德馨苑物业服务委托合同》，合同约定：海天物业公司应按合同附件中约定的物业服务质量标准为德馨苑小区所有住宅、商铺提供物业管理服务，服务内容包括物业共用部位、公共绿化及设施设备的卫生清洁、维修养护和管理，公共秩序维护、安全防范事项的协助管理等；海天物业公司根据规章制度对物业管理区域提供服务时，业主委员会、业主和物业使用人应给予必要的配合，海天物业公司应及时向全体业主通告有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主委员会、业主和物业使用人的监督；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、住宅的物业服务费0.74元／月·平方米；2、商铺的物业服务费0.51元／月·平方米；3、高层住宅的物业服务费除正常收取物业服务费0.74元／月·平方米外，另收取电梯使用费；物业服务费按年交纳，业主和物业使用人应于2013年1月10日和2014年3月10日前分别交纳当年度的物业服务费，逾期不交纳的，应按每天（全年应交纳物业服务费总额）5‰的标准向海天物业公司支付违约金；海天物业公司不得违反合同约定的收费标准擅自提高物业服务费，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，已收取的有权要求予以返还；物业使用人违反本合同约定的，业主应与其承担连带责任。之后，海天物业公司对德馨苑小区公共物业进行了相应的管理和服务，并在小区物业服务中心公示栏内张贴通知催缴2013年和2014年度的物业服务费。秦树伟系江川县大街街道浪广社区德馨苑小区C组团6幢2单元住宅用户，是该套房产的所有权人，其房产建筑面积为262.21平方米。按上述合同约定的物业服务费0.74元／月·平方米标准计算，秦树伟2013年度和2014年度的物业服务费均分别为2329元，合计4658元，秦树伟未按合同约定的时间向海天物业公司交纳。另查明，海天物业公司系经营物业管理服务的自然人出资有限责任公司，具有从事物业管理服务的叁级资质。德馨苑小区业主委员会于2012年10月27日经业主代表大会选举产生，并于2012年11月17日申请备案，江川县房地产管理所于2013年1月8日准予备案。德馨苑小区业主代表大会第一次会议于2012年10月27日表决通过了《德馨苑小区管理规约》及《德馨苑小区业主代表大会议事规则》，分别对业主的权利和义务，业主代表大会、业主委员会的职责等进行了规定，并表决同意与海天物业公司签订物业管理合同。2014年8月7日，海天物业公司以秦树伟未交纳2013、2014年度的物业服务费，其行为已构成违约为由诉至原审法院，请求判决由秦树伟支付：1、2013年度和2014年度的物业服务费各2329元，合计4658元；2、逾期交纳2013年度物业服务费的违约金4250.40元（2329元×5‰×365天），逾期交纳2014年度物业服务费的违约金2096.10元（2329元×5‰×180天），合计6346.5元。诉讼中，秦树伟认为其不存在违约行为，经原审法院释明，其认为双方在协议中约定的违约金过高，要求予以减少。原审法院认为，德馨苑小区业主委员会与海天物业公司签订的《德馨苑物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，予以确认。关于海天物业公司要求秦树伟支付2013和2014年度物业服务费合计4658元的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”秦树伟作为德馨苑小区的业主，其房屋建筑面积为262.21平方米，按合同约定的物业服务费0.74元／月·平方米标准计算，2013和2014年度的物业服务费均为2329元，合计4658元，其未按合同约定的期限履行支付物业服务费的义务，应承担相应的民事责任，对海天物业公司的该项诉讼请求予以支持。关于海天物业公司要求秦树伟支付违约金的诉讼请求，虽然秦树伟未按物业服务合同约定的时间支付物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但在审理过程中，秦树伟认为合同约定的违约金计算标准过高，经释明后申请予以减少，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”上述物业服务合同约定业主逾期不交纳物业服务费的，应按每天（全年应交纳物业服务费总额）5‰的标准支付违约金，综合合同约定的物业服务费交纳标准和合同履行情况，按合同约定的违约金标准计算的违约金数额超过了秦树伟当年应交纳物业服务费总额近2倍，已明显过高，应予适当减少，考虑到秦树伟迟延支付物业服务费的行为会给海天物业公司造成资金占用上的损失，故可以参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准，在不超出四倍的范围内予以适当调整，酌情按秦树伟未支付当年物业服务费总额2329元的15%计算违约金数额，即2013年度的违约金数额为当年未付物业服务费总额2329元×15%=349.35元；对于2014年度的违约金，因海天物业公司仅主张按180天计算，由此，秦树伟应承担的违约金应按当年未付物业服务费总额2329元×1／2×15%=174.68元支付，故对海天物业公司的该项诉讼请求支持524.03元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、被告秦树伟于本判决生效之日起15日内支付原告江川县海天物业有限责任公司2013年度和2014年度的物业服务费合计4658元，并支付违约金524.03元，两项共计5182.03元；二、驳回原告江川县海天物业有限责任公司的其他诉讼请求。”宣判后，海天物业公司及秦树伟均不服，向本院提起上诉。海天物业公司上诉请求改判由秦树伟支付未交纳2013年度物业服务费的违约金4250.40元（2329元×5‰×365天）、2014年度违约金2096.10元（2329元×5‰×180天），合计6346.50元。主要理由是：1、海天物业公司与德馨苑小区业主委员会签订的2013年度、2014年度的《德馨苑物业服务委托合同》真实、合法、有效，按照合同约定，秦树伟应分别于2013年1月10日前交纳2013年度的物业服务费、于2014年3月10日前交纳2014年度的物业服务费，但秦树伟一直拒绝交纳，构成违约，应承担违约责任。2、海天物业公司已于2013年、2014年向秦树伟提供了相应的物业服务，秦树伟在接受服务的同时拖欠了两年的物业服务费，经多次催交仍拒不交纳，严重影响了海天物业公司的正常运转和小区的正常管理秩序。3、一审中秦树伟未到庭参加诉讼，一审法院找到秦树伟并对其释明了违约金的法律规定后，大幅度降低了违约金，与秦树伟长期拖欠物业服务费的行为不相称，显失公平。针对海天物业公司的上诉，上诉人秦树伟答辩要求予以驳回，同时提起上诉，请求撤销原判，改判驳回海天物业公司的全部诉讼请求。主要理由是：1、秦树伟从未接到过选聘物业企业的相关通知，也未参与召开过业主大会，德馨苑小区的业主没有授权业主委员会与海天物业公司签订物业服务合同，所以2013、2014年度的《德馨苑物业服务委托合同》不符合《物业管理条例》实施细则第九条第四款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该物业服务合同不合法，对业主不具有约束力。2、德馨苑小区的建筑面积为297962.42平方米，而海天物业公司的资质为叁级，《云南省物业管理企业资质等级管理办法》规定“三级物业管理企业管理物业的规模在2-10万平方米”，所以该公司不具备管理德馨苑小区的资质条件。3、根据海天物业公司先交费后服务的原则，秦树伟未交费，海天物业公司就没有服务，所以不存在拖欠物业服务费的问题。针对秦树伟的上诉，海天物业公司答辩认为其公司具备三级资质，德馨苑小区共有业主2387户，公司为该小区提供物业服务并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，德馨苑小区业主委员会与其公司签订的合同合法有效，要求驳回秦树伟的上诉请求。二审中，秦树伟向本院提交了以下证据：一、德馨苑小区业主签名的材料九页，以证明德馨苑小区没有召开业主大会选聘海天物业公司作为物业服务企业，海天物业公司不具有与业主委员会签订物业服务合同的主体资格，所以双方签订的物业服务合同不合法；二、玉溪日报一份，以证明海天物业公司损害业主利益，绝大部分业主对公司的服务管理不认可；三、德馨苑小区概况一份，以证明德馨苑小区建筑面积为329379.83平方米，需要具备二级资质的物业服务企业管理，而海天物业公司不具备管理该小区的资质；四、申请证人周某某、段某某出庭作证。周某某陈述：德馨苑小区业主委员会仅在2012年与海天物业公司签订过物业服务合同，2013、2014年均未签订过合同；海天物业公司未尽到管理服务的职责，通往顶楼阳台的门坏掉、房屋内的水太小、单元防盗门不会自动推拉等问题经业主反映多次仍无人处理；其所在的A组团没有选举过业主代表，德馨苑小区未召开过业主大会，也未选聘过海天物业公司。段某某陈述：海天物业公司仅在第一年为德馨苑小区提供了物业服务，第二、三年没有提供物业服务；德馨苑小区没有召开过业主大会，其所在的沿街组团也没有选举过业主代表；其房屋有三处漏水，经向海天物业公司反映，公司却让其与开发商联系，后房屋开裂其又反映，公司答复没有办法；小区卫生无人打扫、大门口无人阻拦，任何人都可随意进出小区，甚至还出现过社会闲散人员在小区内死亡的情况；小区绿化带种有农作物。经质证，海天物业公司对第一组证据持有异议，认为无法核实真实性；对第二、三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为第二组证据反而证明海天物业公司履行了管理服务职责；对第四组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为：1、秦树伟未在举证期限届满前十日提出证人出庭作证的申请书；2、证人与本案存在利害关系；3、门坏掉是因为质量问题，与公司的管理无关；4、选举业主代表的程序合法，相关选票、材料在教育局。为查明案件事实，本院依法向相关人员调查后形成了以下五组证据：一、江川县建设局工作人员陈述：海天物业公司是江川县第一家物业公司，在工程建设过程中该公司就进驻德馨苑小区进行管理，后期也在该小区继续提供物业服务，小区门口粘贴过通知业主开会的书面通知；资质问题没有人反映过；关于业主反映顶楼的门坏掉、单元门不会自动推拉、房间内的水小、房屋漏水及开裂等问题是存在的，任何人可随意进出小区、有人员在小区内死亡、绿化带种有农作物、楼道有垃圾和灰尘也是存在的，但原因有多方面。江川县房地产管理所工作人员陈述：德馨苑小区业主代表的产生是由教育局主导选举出来的，管理所工作人员参加过两次由业主委员会组织召开的关于交物业管理费的会议；房地产管理所对物业公司进行资质初审，再由市级单位进行审核，审核通过就由市级单位核发资质证书，海天物业公司具备三级资质，房地产管理所不审查物业公司的资质是否符合管理相应小区的条件；管理所收到过反映该小区问题的材料，也参加过业主委员会组织召开的关于房屋存在问题的会议，建设单位在会上作了答复，但不清楚后来落实的情况。本院同时向江川县房地产管理所调取了玉溪市住房和城乡建设局的文件两份，即《关于核定江川县海天物业有限责任公司物业服务企业三级资质的通知》、《玉溪市住房和城乡建设局关于换发江川县海天物业有限责任公司物业服务企业三级资质证书的通知》。二、原德馨苑小区业主委员会主任陈某陈述：对于业主代表的选举，首先是由江川县教育局牵头各校校长及总务主任开会，按购房人数与房屋套数的比例确定业主代表名额，由教育局提名，再由各校组织选举。选举结果报到教育局后，教育局据此确定51名业主代表，在学校及小区内进行公示，公示期间无人提出异议，最后由指挥部组织召开业主代表大会。51名业主代表几乎都到会，人数已过半。通过召开业主代表大会选举出7名业主委员会成员，其任主任，紧接着由其组织参会的业主代表继续开会，表决通过选聘海天物业公司继续管理及确定了0.74元／平方米的收费标准。德馨苑小区共召开过两次业主代表大会，内容涉及难以收取物业服务费及业主代表反映小区内存在的各种问题。选聘海天物业公司时，江川县只有该公司拥有物业服务资质。本案中秦树伟反映的问题是存在的，原因有多方面：有建设中遗留的问题，也有业主使用不当的原因，且多数业主未交物业服务费，其作为业主委员会主任也向教育局反映过，县上还组织过调研，但问题没有得到全部解决；2013年、2014年海天物业公司基本尽到了物业管理职责。三、原德馨苑小区业主大会筹备组组长李某某陈述：德馨苑小区指挥部组织各校校长在教育局开会，要求小区成立业主委员会进行自我管理，各校组织推选出51名业主代表，并在小区内进行了公示。后由筹备组组织推选出的业主代表召开业主代表大会。本案秦树伟反映的问题在一定程度上是存在的，相关部门也要求建设单位处理，但只有部分问题得到解决，上述问题与海天物业公司的管理也存在一定的关系。四、江川县龙街中学工作人员万某某陈述：教务副主任说看见过书面选举材料，但上面没有龙街中学老师的名字，所以就随便勾选；这些材料学校不保管，应该是交到指挥部，其打电话问过当时龙街中学的校长，答复有选举这回事，但记不清具体情况了。张某陈述：其不清楚小区业主代表是如何产生的，以前见过一张纸，上面有些人的名字，但没有龙街中学老师的名字，其就没勾选，不清楚召开业主代表大会的情况。段某某陈述：其居住的沿街组团6幢的顶楼的门、单元门及摆放水表、电表的箱子坏掉、房屋漏水，秦树伟反映的问题是存在的，物业公司没有尽到管理责任，对于其他情况其不清楚。五、江川县教育局工作人员陈述：德馨苑小区业主大会筹备组将小区划分为51个小组，并推选出业主代表候选人，然后将候选人的选票发给各个学校，由各校组织选举。随后各校将选票交到筹备组，筹备组依据选票统计得出业主代表人员名单，将名单在小区内公示，公示期间无人提出异议。公示期满后，筹备组就组织选举出的业主代表召开第一届业主代表大会，当时51名业主代表只有1人未到，会上通过表决产生了业主委员会，并由主任陈某组织召开业主代表大会，继续选聘海天物业公司进行管理。当时有少数人提出异议，但按照少数服从多数的原则，表决通过了继续选聘海天物业公司的决议，当时江川县只有这一家物业服务企业，后还将结果在小区内进行了公示，公示期间无人向教育局反映情况。之后召开过两次业主代表大会，内容涉及业主提出的各种问题。本案秦树伟反映的问题是存在的，但其不好表态是否与公司的管理有关。海天物业公司向业主委员会反映过问题，主任陈某又向相关部门反映，但部分问题仍未得到解决。经质证，海天物业公司对第一组证据中的调查笔录的合法性、关联性无异议，对部分内容的真实性有异议，认为公司已经尽到了管理责任，人员随意进出小区的情况在任何时候都存在；对第一组证据中的两份文件及第二、三、五组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第四组证据的合法性、关联性无异议，认可万某某的陈述，不认可张某及段某某的陈述。秦树伟对第一组证据中的调查笔录的合法性无异议，对真实性、关联性有异议，认为书面通知是2014年小区业主自发组织粘贴的，通知上还载明不要海天物业公司继续管理，对其他内容不清楚；对第一组证据中的两份文件，以不是原件为由拒绝发表质证意见；对第二组证据的合法性、关联性无异议，对真实性有异议，认为龙街中学及龙街小学没有一个业主代表，陈某陈述的业主代表的计算比例不真实，其也不知道业主代表的比例是如何确定的，小区没有召开过业主大会；陈某作为业主委员会主任，不可能不知道海天物业公司是否具备管理该小区的资质；小区的门坏掉与业主无关；海天物业公司没有向相关部门反映过问题。对第三组证据的合法性无异议，对真实性、关联性有异议，认为既然公司没有尽到100%的管理责任，其就不应该交物业服务费；对第四组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第五组证据的合法性、关联性无异议，对真实性有异议。本院认为，秦树伟提交的第一组证据，系签名人员在内容相同的打印件上签字、捺印，证据形式不合法，本院不予采信；海天物业公司对第二、三组证据无异议，本院予以采信；第四组证据，系秦树伟在二审程序中提供的新证据，其申请证人出庭作证已经本院许可，且证人陈述的部分内容与本院依法调取的五组证据相互印证，本院予以采信；其余内容无证据证明，本院不予采信。本院依法调查制作的五份调查笔录及调取的二份文件，能相互印证该小区的51名业主代表经选举产生后，由筹备组组织召开了第一届业主代表大会，并表决通过了选聘海天物业公司提供物业服务等事项。对于小区内存在的房屋质量问题、门损坏及小区卫生等问题，有部分问题与建设单位有关，部分问题与海天物业公司的管理有关。针对存在的问题，海天物业公司也向相关部门进行了反映。该五组证据取证程序合法，内容客观真实，且能相互印证，本院予以采信。经二审审理，查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。另查明，德馨苑小区占地面积170000平方米，总建筑面积329517.61平方米，包括10个组团，共104幢。在小区建设施工过程中，建设单位聘请了海天物业公司进驻到小区内。51名业主代表经选举产生后，德馨苑小区业主大会筹备组组织业主代表召开了第一届业主代表大会，实到50人，会上选举了7名业主委员会委员，并表决通过了选聘海天物业公司为小区提供物业服务及《业主代表大会议事规则》等事项，《业主代表大会议事规则》规定该小区104幢商品房划分为51个小组，每个小组推选1名代表组成业主代表大会，业主代表大会行使业主大会的职能。后，业主委员会与海天物业公司签订了2013年及2014年的物业服务委托合同。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、海天物业公司与业主委员会签订的2013年、2014年的《德馨苑物业服务委托合同》是否合法、有效？2、海天物业公司要求秦树伟支付2013年及2014年物业服务费并承担违约金的主张能否成立？关于焦点一，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……。”住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条规定：“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。”本案中，德馨苑的51名业主代表经选举产生后，筹备组组织业主代表召开了第一届业主代表大会，会上表决通过了选聘海天物业公司为小区提供物业服务及《业主代表大会议事规则》等事项，《业主代表大会议事规则》规定业主代表大会行使业主大会的职能。依据上述法律及行政法规等规定，业主委员会的产生及选聘海天物业公司作为物业服务企业的程序合法，业主委员会依法可与海天物业公司签订物业服务合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”经审查，业主委员会与海天物业公司签订的2013年、2014年的《德馨苑物业服务委托合同》符合上述规定，并不违反合同法中关于无效条款的情形，故原审认定该合同合法有效并无不当，本院予以确认，秦树伟上诉认为合同无效的理由不能成立，不予支持。该合同对德馨苑小区业主及海天物业公司均具有约束力，双方应按照合同的约定履行各自的义务。关于焦点二，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”秦树伟作为德馨苑小区的业主，对该小区的共有部分既享有权利，又须承担义务，因2013年和2014年海天物业公司为该小区提供了物业管理服务，故秦树伟应支付相应的物业服务费，海天物业公司要求秦树伟支付2013年、2014年的物业服务费各2329元的请求，有事实及法律依据，应予支持。对于违约金，秦树伟未按照合同约定的时间支付物业服务费，已构成违约，合同中虽约定了违约金的计算方式，但一审中秦树伟主张违约金过高，要求予以减少，原审法院根据上述规定，按中国人民银行同期贷款利率判决秦树伟支付2013年的违约金349.35元及2014年的违约金174.68元切合实际。海天物业公司认为原审判决的违约金过低的上诉理由不成立，本院不予支持。关于秦树伟反映的门坏掉、绿化带种有农作物、部分房屋存在漏水及开裂的现象等问题，应另行解决。秦树伟以此为由拒绝支付物业服务费及违约金的上诉理由不成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由江川县海天物业有限责任公司、秦树伟各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 黄延林代理审判员 吴佳黛代理审判员 王惠兰二〇一五年五月二十日书 记 员 吕晓娟 关注微信公众号“”