（2015）昆民一终字第290号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-03-07
案件名称
夏绍兰、王育明与昆明佳达利房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏绍兰,王育明,昆明佳达利房地产开发经营有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百一十八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十五条第��款
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第290号上诉人（原审原告）：夏绍兰，昆明市人，住昆明市。上诉人（原审原告）：王育明，昆明市人。系原告夏绍兰之丈夫。委托代理人：夏绍兰，系原告王育明之妻子，特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明佳达利房地产开发经营有限公司。组织机构代码证号：73122038-1。住所地：昆明市人民中路明昌*期商住楼*层商场。法定代表人：李留存，公司董事长。委托代理人：赵建星，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。上诉人夏绍兰、王育明与上诉人昆明佳达利房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市宜良县人民法院（2014）宜民初字第981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：两原告系夫妻关系，被告系自然人出资有限责任公司，经营范围为：房地产开发。2010年7月10日，原、被告双方以乙甲方的名义签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。该合同和补充协议约定的主要内容有：两原告向被告购买被告开发的��阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区一期春城海岸”第8栋第7层706号商品房，该房屋按套计价，总价款为465394元；房屋交付时间为2011年6月30日前。若逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，按每天20元支付违约金，合同继续履行，逾期120天后，乙方有权决定是否解除合同，乙方决定解除合同的，甲方按本合同第四条约定的房价款的5%向乙方支付违约金，已发生的交易相关税费由甲方承担；乙方决定继续履行合同的，自逾期交房之日起到实际交房之日止甲方按50元／天乘以逾期天数向乙方支付违约金。出现法定的或双方约定的一方可以解除合同的事由时，除合同另有约定外，享有解除权的一方应于该事由发生之日起60日将书面解除通知送达对方，否则视为享有解除权的一方放弃解除权，双方继续履行合同及补充协议等内容。��外，合同附件一、二还约定了该套商品房的内装饰、设备装修标准；该套商品房于2010年8月6日在宜良县建设局进行了《商品房买卖合同登记备案表》【合同登记号（YL2010080600449）】。合同签订之后，2010年9月15日，原告一次性支付了购房款465394元给被告，被告出具了发票给原告持有。但被告没有按约在2011年6月30日前交付该套房屋给原告，原告于2014年3月18日向被告申请解除合同并退还房款，因双方协商未果，原告遂诉至本院。上述事实有原、被告庭审陈述，商品房购销合同及补充协议，（2014）昆民一终字第613号民事判决书等书证在卷予以证实。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》（含附件一、二和登记备案表）及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。针对第一个争议焦点，原告已经按合同约定一次性支付了购房款465394元，被告应当于2011年6月30日前履行交房义务，被告至今未履行该义务，已经构成违约，根据《商品房购销合同》第九条的约定，逾期120天后，原告方有权决定是否解除合同，同时，《合同补充协议》第十一条约定该解除权的行使期限为60天，即原告应当于2011年12月27日前向被告提交书面的解除通知，否则视为原告方放弃解除权，双方继续履行合同及补充协议。按原告所述其于2014年3月18日向被告提出退房申请，2014年9月4日向本院提起诉讼，都已经超过了双方约定的解除权行使期间，现被告不同意解除合同，原告也无证据证实被告有过解除合同的意思表示，所以，原告要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。针对第二个争���焦点，因为被告逾期交房并构成违约，被告应当按照双方签订的《商品房购销合同》第九条的约定承担违约责任，即合同继续履行，自逾期交房之日起到实际交房之日止被告方应当按50元／天乘以逾期天数向原告方支付违约金。对于原告要求被告支付逾期还款利息的请求，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此，依据公平及诚实信用原则，确定被告除按约定承担违约金外，还应当承担原告已付购房款本金465394元的利息损失，从2010年9月15日开始按照中国人民银行3年期同期同类存款利率计算到本判决确定的履行期限届满之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条第一款之规定，判决如下：一、原、被告双方继续履行2010年7月10日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付原告夏绍兰、王育明违约金每天50元，自2011年7月1日起计算至实际交房之日止；三、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付原告夏绍兰、王育明购房款本金465394元的利息损失，从2011年7月1日开始按照中国人民银行3年期同期同类存款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日。四、驳回原告夏绍兰、王育明的其他诉讼请求。案件受理费8810元，减半收取4405元，由被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司负担。宣判后，夏绍兰、王育明不服向本院提起上诉称：上诉人对宜良县人民法院的判决“根据《商品房购销合同》第九条的约定，逾期120天后，��告方有权决定是否解除合同，同时，《合同补充协议》第十一条约定该解除权的行使期限末60天，即原告应当于2011年12月27日前向被告提交书面的解除通知，否则视为原告方放弃解除权，双方继续履行合同。按原告所述其于2014年3月18日向被告提出退房申请，2014年9月4日向本院提起诉讼，都已经超过了双方约定的解除权行使期限，现被告不同意解除合同，原告也无证据证明被告有过解除合同的意思表示，所以，原告要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的请求没有事实依据，本院不予支持。”不服。上诉人认为宜良县人民法院判决认定事实错误，理由如下：上诉人自合同约定的交房时间前就一直在向被上诉人主张交房，构成诉讼时效的中断，故上诉人向法院递交的解除合同的请求的诉讼时效有效。宜良县人民法院做出的“原告所述其于2014年3月18日向被告提出退房申请，2014年9月4日向本院提起诉讼，都已经超过了双方约定的解除权行使期限”不成立。上诉人向被上诉人主张权利的行为构成诉讼时效中断的证据：1、吕恒、段安洪、王育坤三位自然人“关于向昆明佳达利房地产经营有限公司主张交房的证明”，可以证明上诉人一直在向被上诉人主张交房的问题。2、昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第613号，昆明市中级人民法院对同一被上诉人的同一楼盘同类民事上诉状的认定：原审被告明确认可在逾期交房的事实发生后，原审原告一直在向其主张交房的问题，故原审原告向原审被告主张交房权利的行为构成诉讼时效的中断，被告提出的原告的诉讼请求已经超过二年诉讼时效的抗辩理由不成立。3、在一审庭审时上诉人已陈诉，自2011年5月起至今，上诉人一直不断向被上诉人催告交房、主张权利，被上诉人的特别授权���理人在法庭上并未否认该事实。依据《合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“……当事人已约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”由于被上诉人的违约已给上诉人造成的损失远远超过合同约定违约金，上诉人请求法院支持要求被上诉人对超过合同约定的违约金的损失按上诉人已付房款数额和银行同期贷款利率从上诉人支付房款之日到判决之日期间的利息损失。故请求：一、撤销云南省宜良县人民法院对（2014）宜民初字第981号的民事判决第一项到第四项。二、支持上诉人解除合同的请求；三、被上诉人退还上诉人购房款465394元；四、被上诉人支付上诉人合同约定的违约金23269.7元；五、被上诉人支付上诉人已付购房款465394元的实际利息损失，自合同签订日2010年7月10日起，按中国人民银行3年期同期同类贷款利率计算至本案判决的履行期限届满之日；六、被上诉人承担本案一审、二审的全部案件受理费。被上诉人昆明佳达利房地产开发经营有限公司答辩称：一审法院关于对方是否有相应的合同解除权或者是否丧失，已经确认了。对方的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回对方全部上诉请求。昆明佳达利房地产开发经营有限公司不服一审判决，上诉请求称：一、原审判决的第二项和第三项判决违反了民事诉讼中“不告不理，不告不审”的诉讼原则和民事诉讼中的“当事人处分原则”。原告的一审时效诉讼请求为：1、按商品房购销合同约定的逾期交房违约责任与原告解除商品房购销合同，退还原告合同价款465394元；2、向原告支付违约金23269.7元；3、支付原告提出解除合同之日实际退款日期间资金占用费12370.56元；4、承担本案诉讼费。原审判决的第二项判决即“被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付原告夏绍兰、王育明违约金每天50元，自2011年7月1日起计算至实际交房之日止”就违背了“不告不理，不告不审”的民事诉讼原则。因为在原告夏绍兰、王育明的四项诉讼请求中并无要求被告（上诉人）支付迟延交付房屋的违约金的请求，在本案一审诉讼中，原告的第二项诉讼请求虽然提出了支付违约金的请求，但这是基于解除合同的违约金，而非继续履行合同的迟延交付房屋的违约金，二者性质完全不同不能混为一谈。在一审诉讼过程中原告也没有变更诉讼请求，也未增加过该项诉讼请求，故原审判决的该项判决明显违法，恳请二审法院依法予以撤销和纠正。原审判决的第三项判决即“��告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付原告夏绍兰、王育明购房款本金465394元的利息损失，从2011年7月1日开始按照中国人民银行3年期同期同类存款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日”。就违背了“当事人处分原则”以及“不告不理，不告不审”的民事诉讼原则。因为在原告夏绍兰、王育明的第三项诉讼请求要求支付资金占用费的期限为2014年3月20日至8月31日计165天，原告在一审诉讼过程中原告未对计算资金占用费的期限做过变更，故原审判决有关利息损失的计算期限“从2011年7月1日开始按照中国人民银行3年期同期同类存款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日”的判决显然违法，恳请二审法院依法予以撤销和纠正。二、原审判决适用法律错误，判决不公，请求二审法院依法纠正。如前所述，原审判决驳回了原告要求解除合同和返还购房价款的诉讼请求，并判决继续履行合同。但令人感到十分诡异的是原审法院竟然作出了十分诡异的第三项判决即“被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付原告夏绍兰、王育明购房款本金465394元的利息损失，从2011年7月1日开始按照中国人民银行3年同期同类存款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日”，根据合同法的有关规定和审判实践，只有解除合同，才可以要求违约方支付合同价款的资金占用费，如果合同继续履行，就不能要求对方支付合同价款的资金占用费。根据原审判决和昆明市中级人民法院的有关判例，原告因为未在合同约定的期限内履行合同解除权，故依法丧失了合同解除权。原告既然已经丧失了合同解除权，那其基于合同解除权所享有的相关权利也当然宣告消灭，所谓“皮之不存毛将焉附”。原告与被告之间就迟延交房的违约责任也作了明确约定，在原告丧失合同解除权的情况下，法律以及双方签订的合同均能保护原告的合同权益即要求被告（上诉人）承担有关迟延交房的违约责任，故原审法院的该项判决不但违法而且会因此不合理第增加了被告的违约责任，恳请二审法院予以纠正：1、维持原审判决第一项和第四项。2、撤销原审判决第二项和第三项。3、由被上诉人夏绍兰、王育明承担本案的一二审诉讼费用。被上诉人夏绍兰、王育明答辩称：其答辩意见与其提交的上诉状一致。上诉人夏绍兰、王育明为证明自己的主张向法庭提交证据如下：证据一、吕恒、段安洪、王育坤的书面证言。证据二、涉案房屋的照片（2.24日和5月17日）。上述两种证据欲证明其一直在主张交房，但是对方一直未交房，申请解除合同的诉讼时效中断��，另外两位向佳达利公司申请退还，已经退款了，涉案房屋是烂尾楼，对方没有交房的可能。被上诉人佳达利质证认为：三性及证明目的均不认可，证人需某某出庭接受质询，从内容上看，无法证明对方的证明目的。本院认为上诉人夏绍兰、王育明提交的证人证言及照片被上诉人佳达利不认可其真实性，因系证人自某某证言，对其真实性认可，照片的真实性本院也认可，但其只能证明其向原审被告催收过房屋，并不能证明其在有权解除合同期间内提出过解除合同的申请。经审理，二审查明的事实与一审判决确认的案件基本事实一致。归纳双方当事人诉辩主张，本案的焦点：一、上诉人夏绍兰、王育明主张解除双方合同、退还购房款、支付违约金及利息是否应该得到支持；二、原审法院判决昆明佳达利房地产开发经营有限公���判决支付原告夏绍兰、王育明自2011年7月1日至实际交房之日止每日50元违约金及自2011年7月1日开始按同期人民银行存款利率3年起计算利息，是否违反“不告不理”的民事处分原则。本院认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》（含附件一、二和登记备案表）及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。对于第一个争议焦点，根据双方签订的《商品房购销合同》第九条的约定，逾期交房120天后，原告方有权决定是否解除合同，同时，《合同补充协议》第十一条约定：“享有解除权的一方应于该是由发生之日起60日将书面解除通知送达对方，否则视为享有解除权的一方放弃解除权，双方继续履行合同及补充协议”，双方约定的交房时间为2011年6��30日，逾期交房120天后，原告应当于2011年12月27日前向被告提交书面的解除通知，否则视为原告方放弃解除权，双方继续履行合同及补充协议。本案中原告自诉其于2014年3月18日向被告提出退房申请，2014年9月4日向本院提起诉讼，在二审中上诉人夏绍兰、王育明提交的证人证言及照片也不能证明其在2011年12月27日前向原审被告提出解除合同的申请，故原告要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原审原告主张退还购房款465394元、支付违约金23269.7元及资金占用费，是基于双方合同解除基础上的请求权，现双方没有达到解除合同的条件，故对其请求本院不予支持。对于原审被告主张一审法院判令“昆明佳达利房地产开发经营有限公司支付原告夏绍兰、王育明自2011年7月1日至实际交房之日止每日50元违约金及自2011年7月1日起以465394元购房款为基数按同期人民银行存款利率3年起计算利息”，违反“不告不理”的民事处分原则，本院认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，本案中原告提出的诉讼请求是解除双方的购房合同及退还购房款，赔付解除合同后的违约金及2014年3月20日至8月31的资金占用费，并没有主张逾期交房的违约金，原审法院违反民事权利“不告不理”的原则，超出原告的诉讼请求判决原审被告自逾期交房之日支付原审原告每天50元违约金，属于处理不当。此部分损失原审原告可以另案起诉维护其权益。原审原告以合同解除为基础主张的资金占用费，原审法院在判决双方继续履行合同的情况下支持原审原告的资金占用费缺乏基础，属于处理不当，本院依法予以改判。综上所述，一审判决��定事实基本清楚，判决结果有失恰当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省宜良县人民法院（2014）宜民初字第981号民事判决第一项、第二项、第二项和第四项，即“一、原、被告双方继续履行2010年7月10日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。二、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付原告夏绍兰、王育明违约金每天50元，自2011年7月1日起计算至实际交房之日止。三、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付原告夏绍兰、王育明购房款本金465394元的利息损失，从2011年7月1日开始按照中国人民银行3年期同期��类存款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日。四、驳回原告夏绍兰、王育明的其他诉讼请求”。二、驳回夏绍兰、王育明的诉讼请求。（如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）一、二审案件受理费8810元，由上诉人夏绍兰、王育明承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长 赵慧忠代理审判员 熊梓旭代理审判员 吴彦梅二〇一五年五月二十日书 记 员 郭 涛 关注公众号“”