（2015）威民一终字第124号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-26
案件名称
钱进永与威海国盛房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钱进永,威海国盛房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威民一终字第124号上诉人（原审原告）钱进永。委托代理人郝文波，山东方向明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）威海国盛房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市环海路115号。法定代表人邓建国，董事长。委托代理人庞志峰，山东中立达律师事务所律师。上诉人钱进永因商品房预售合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2014）威高民初字第608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原告于2013年1月28日购买被告开发的位于金海滩花园9号B3座805室住宅一套，面积为100.38平方米，双方商定房屋售价为70万元。同日，原告向被告交纳购房款21万元，被告给原告开具了收款收据，收款事由为“金海滩9号B3座805室房款”，但双方未签订书面的商品房预售合同。后金海滩9号B3座楼变更编号为金海湾花园9-2号楼。涉案房屋于2013年9月5日取得房屋预售许可证。被告在涉案房屋上于2014年2月21日设定一次最高额抵押，将房屋抵押给中国建设银行股份有限公司威海高新支行，该次抵押于2014年7月2日解除；2014年7月10日被告再次于涉案房屋上设定最高额抵押，将房屋抵押给中国建设银行股份有限公司威海高新支行。2014年7月17日，原告以被告拒绝签订书面商品房买卖合同并将涉案房屋抵押给他人，原告无法实现合同目的为由诉至原审法院，请求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，由被告返还原告购房款21万元并按同期银行贷款利率支付利息。被告以涉案房屋预售手续齐全且不存在权利瑕疵，双方的房屋买卖合同合法有效应继续履行为由提出抗辩。原审法院另查明，被告在诉讼过程中于2014年8月1日解除了涉案房屋上设定的最高额抵押登记。涉案房屋未交付原告使用。原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述、收款收据、商品房预售许可证、威海市公安局门楼号预编通知、威海市房管局限制查询信息单等证据在案为凭。原审法院认为，原、被告之间的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告以涉案房屋存在抵押及购买时尚未取得预售许可证，致其不能实现合同目的为由，要求解除合同、返还房款。经审查，涉案房屋现已取得预售许可证，该房屋虽曾由被告进行抵押，现相关抵押已经消除，原告实现合同目的已无障碍。故原告的诉讼请求，证据不足，不予支持。被告的抗辩，理由正当，予以采信。但考虑到被告在取得预售许可证后未及时与原告签订合同及将涉案房产抵押登记等情况，应认定被告存在违约行为，根据实际情况，诉讼费用以被告承担为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条之规定，判决：驳回原告钱进永要求解除与被告威海国盛房地产开发有限责任公司之间的商品房买卖合同、返还购房款21万元及利息的诉讼请求。案件受理费2225元，由被告威海国盛房地产开发有限责任公司负担。宣判后，上诉人钱进永不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人在将涉案房屋出售给上诉人后，未告知上诉人又将涉案房屋抵押给第三人，在上诉人提起本案诉讼后才将抵押解除，属恶意违约，且上诉人与被上诉人在涉案房屋的交付期限上无法达成一致，上诉人的合同目的无法实现，上诉人有权解除诉争商品房买卖合同。故请求依法撤销原判，予以改判。被上诉人威海国盛房地产开发有限责任公司辩称，涉案房屋上的抵押已经解除，上诉人的合同目的可以实现，能够取得涉案房屋，诉争商品房买卖合同不应解除。请求驳回上诉，维持原判。案经二审审理查明，双方当事人就涉案房屋的交付使用条件及时间、产权证的办理及期限、付款期限、面积差异及处理、违约责任等商品房买卖合同的主要条款未经协商达成一致。涉案房屋未经单体竣工验收合格，不能交付使用。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，双方当事人之间未签订书面的商品房买卖合同，上诉人在与被上诉人协商房屋买卖事宜时，被上诉人尚未取得涉案房屋取得预售许可证，出售涉案房屋尚存在法律上的障碍，虽然上诉人与被上诉人就房屋座落、面积、价款等条款内容达成一致并给付部分房款，但双方对房屋交付使用的条件及期限、办证期限、剩余房款的给付方式及期限等商品房买卖合同的主要条款并未约定，在涉案房屋并非现房的情况下，上述条款均有待于双方进一步协商后在本约合同中予以确定。故本院认定，双方当事人之间的协议内容不具备商品房买卖合同的主要内容，所形成的系商品房预约合同关系，而非商品房预售合同关系。双方当事人在形成商品房预约合同关系后，均应遵循诚实信用原则履行各自义务。被上诉人在未告知上诉人的情形下将涉案房屋抵押给第三人，构成违约，但被上诉人此后采取了补救措施，将设定在涉案房屋上的抵押予以解除，已消除了预约合同继续履行的该障碍，故本案情形与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条所规定的适用条件并不相符，上诉人根据被上诉人在涉案房屋上设定抵押的行为主张合同应予解除，于法相悖，本院不予采纳。但是，现涉案房屋未经验收合格不能交付使用，且双方当事人在商品房预约合同履行过程中就涉案房屋交付使用的期限等合同主要条款内容发生争议，经协商无法达成一致，导致商品房买卖合同未能订立，上诉人与被上诉人所订立预约合同的合同目的无法实现，上诉人据此主张解除双方当事人之间的预约合同关系，合法有据，本院予以采纳。合同解除后，被上诉人应当将取得的购房款及占用期间的利息返还上诉人。被上诉人以上诉人的合同目的能够实现为由主张继续履行合同，与事实不符，本院不予采纳。综上，上诉人之上诉请求，合法有据，理由正当，本院予以支持。原判认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销威海火炬高技术产业开发区人民法院（2014）威高民初字第608号民事判决；二、解除上诉人钱进永与被上诉人威海国盛房地产开发有限责任公司于2013年1月28日设立的关于金海滩花园9号B3座805室的商品房预约合同关系；三、被上诉人威海国盛房地产开发有限责任公司返还上诉人钱进永已付购房款21万元及利息（以21万元为本金，自2013年1月28日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）。一审案件受理费2225元，二审案件受理费4450元，均由被上诉人威海国盛房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 侯善斌代理审判员 蒋 涛二〇一五年五月二十日书 记 员 刘双双 关注公众号“”