（2014）通中民终字第259号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-04-25
案件名称
贾树义与王洪亮、集安市鹏云房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省通化市中级人民法院
所属地区
吉林省通化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾树义,王洪亮,集安市鹏云房地产开发有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中民终字第259号上诉人（原审被告）贾树义，男，1967年1月10日生，汉族，集安市人，农民，住吉林省集安市。委托代理人张馨，吉林昱诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王洪亮，男，1974年7月2日生，汉族，长春市人，个体工商户，住吉林省长春市宽城区。委托代理人杨易，吉林清原律师事务所律师。原审第三人集安市鹏云房地产开发有限公司。法定代表人马海，经理。上诉人贾树义因与被上诉人王洪亮、原审第三人集安市鹏云房地产开发有限公司（以下简称鹏云公司）确认合同无效纠纷一案，不服集安市人民法院（2013）集民二初字第200号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告王洪亮一审时诉称，2007年第三人开发建设“山水花园”工程时，由原告代理的吉林省百斯特电梯销售有限公司为其安装电梯，安装费用由第三人以山水花园的房屋作价抵顶，2007年11月29日，原告与第三人签订了《电梯安装合同补充协议》，确定了抵顶给原告的十余套房屋的位置、面积及价款等。之后，原告与第三人又于2008年5月30日、2009年5月19日、2009年6月13日签订了关于用房屋抵顶电梯安装费用的补充协议，进一步明确了第三人抵顶给原告的房屋的位置、面积和价款。原告代理并借用吉林省百斯特电梯销售有限公司的名义安装电梯，实际费用的支出均由原告个人承担，所抵顶的房屋均归原告所有和处分。原告与被告系连襟关系，在原告为第三人安装电梯期间，原告曾雇用被告为吉林省百斯特电梯维修中心的负责人。第三人将房屋抵顶给原告后，原告因缺少资金，向中国银行集安支行申请按揭贷款，银行以原告王洪亮是外地人不能在集安办理按揭贷款为由，未予办理。2007年12月16日，原告借用被告名义，由被告与第三人签订了一份虚假的位于集安市“山水花园”的一套房屋（A3楼四单元，当时楼房编号602，图纸面积94.25平方米）的《商品房买卖合同》。2008年4月15日，原告以被告的名义，以该房屋作为抵押，向中国银行集安支行办理了125000元的按揭贷款，期限为十年。后该房屋竣工验收时，实测面积为102.98平方米，房屋编号更改为A3楼四单元608号，多出的8.73平方米房屋面积，被告与第三人于2009年10月13日又签订了一份《商品房买卖合同》。2008年6至7月份，原告对该房屋进行了装修，10月份房屋装修后，被告擅自将家搬了进去，原告要求被告迁出遭拒绝，经交涉原告同意被告暂住三年，三年间的房屋贷款由被告代为偿还，三年期满后，原告再将被告代为偿还的贷款返给被告。三年期满后，被告以其与第三人签订了《商品房买卖合同》并办理了抵押登记为由，主张房屋归其所有。故原告提起诉讼，要求确认被告与第三人于2007年12月16日签订的《商品房买卖合同》及2009年10月13日签订的《商品房买卖合同》无效，确认位于集安市山水花园A3楼四单元608号，面积102.98平方米房屋归原告所有。原审被告贾树义一审时辩称，1、原告的主体不适格，因为原告是代表吉林省百斯特电梯销售有限公司与第三人签订了电梯销售安装合同。第三人将部分楼房抵顶给了百斯特公司，原告提交的权利义务转让协议书和电梯安装合同补充协议上加盖的并不是百斯特公司的带有防伪号码的公章，公章是原告私刻的，所以原告没有实际取得抵顶的房屋，所以王洪亮不能作为原告向我主张权利。2、被告与第三人间签订的商品房买卖合同真实有效。因为合同是被告与第三人亲自签订，并且在银行和房产部门办理了抵押手续，也确认了被告对争议房屋有处置权利，被告没有给原告顶名贷款。房屋抵押所贷的125000元，是从银行直接打入第三人帐户，而不是原告说的先付给被告再付给原告，贷款是直接打给房屋出售方。被告与第三人签订的合同没有法定无效的情形，原告也没有证据证明该合同无效。原告签名偿还的贷款是代被告偿还的，2009年夏天，原、被告间发生矛盾后，原告就再没有代为偿还过贷款。我与原告也没有暂住三年的约定。原审第三人集安市鹏云房地产开发有限公司一审时述称，我公司是与吉林省百斯特电梯销售有限公司签订的电梯设备运输、安装合同书，签订合同时是王洪亮代表百斯特公司签的，我们双方是供用关系和使用关系。房屋抵顶给王洪亮后，怎么签的合同是王洪亮与我公司法人联系的。一审法院经审理查明，2007年10月16日，原告王洪亮代理的吉林省百斯特电梯销售有限公司与第三人集安市鹏云房地产开发有限公司签订了电梯设备运输、安装合同书，约定为第三人安装电梯40余部，价款由第三人以其开发的“山水花园小区”的楼房抵顶。2007年11月29日，原告以百斯特公司名义与第三人签订了《电梯安装合同补充协议》，确定了抵顶的房屋位置、面积和价款，其中含争议的房屋A3栋楼四单元602号（后实际测量时更改为608），面积94.25平方米。2009年6月13日，原告以百斯特公司名义与第三人再次签订了《电梯安装合同补充协议》的变更说明（调整），对双方抵顶的房屋实际测量面积进行了确定，其中A3栋楼四单元608号房实际测量面积为102.98平方米。2007年12月16日，被告与第三人签订了一份位于集安市“山水花园”的一套房屋（A3楼四单元，当时楼房编号602，图纸面积94.25平方米）的《商品房买卖合同》。2008年4月15日，以该房屋作为抵押，向中国银行集安支行办理了125000元的按揭贷款，期限为十年，该125000元于2008年4月21日由第三人转付给原告。贷款后，原、被告均向银行偿还贷款。2008年6月起，原告对争议房屋进行了部分装修。2009年10月13日，被告与第三人就房屋增加面积签订了一份商品房买卖合同，并由被告贾树义将增加面积的房款16587元交付给第三人。另查明，原、被告系连襟关系，原告曾雇用被告为吉林省百斯特电梯维修中心负责人，后双方间产生矛盾，于2009年5月后双方解除雇用关系。一审法院认为，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告提交的证据足以证明原告通过抵顶的方式从第三人处取得了争议房屋。被告虽与第三人签订了商品房买卖合同，但被告庭审中不承认原告具有主体资格，称房屋并不是从原告处购买，被告亦未向吉林省百斯特电梯销售有限公司购买该房屋，第三人证实，被告未从其公司购买争议房屋，该房屋系第三人抵顶给原告的，以上事实说明被告并未实际购买该争议房屋。庭审中，被告称其与原告于2009年5月份产生矛盾后，原告再未偿还过贷款，与本院调取的还款凭证不符，被告称给付原告54000元，原告予以否认，被告未能提供证据加以证明，故足以认定系原告以被告名义用争议房屋办理的抵押贷款，故被告主张争议房屋是其购买，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……”被告与第三人所签订的商品房买卖合同，系原告王洪亮为办理银行贷款而借用被告名义签订，被告提供该商品房买卖合同是为掩盖其欲非法占有该争议房屋的目的，故原告要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。综上，判决如下：一、被告贾树义与第三人集安市鹏云房地产开发有限公司于2007年12月16日、2009年10月13日签订的两份商品房买卖合同无效。二、原、被告争议的房屋（位于集安市迎宾路，产籍号218214608，面积102.98平方米）产权归原告王洪亮所有。上诉人贾树义对一审判决不服，向本院提出上诉，主要上诉理由为：1、原审法院认定事实不清。原审法院认定诉争房屋的买卖合同系虚假合同有误，2007年12月16日、2009年10月13日上诉人与原审第三人签订了争议房屋买卖合同，原审法院以被上诉人的单方陈述及第三人出示的证明认定争议房屋实际买受人非上诉人存在明显的错误。首先，原审第三人已将争议房屋抵顶给被上诉人，作为被上诉人有权处分房屋，上诉人与被上诉人之间达成的买卖协议无需经原审第三人同意。原审第三人所说的没有卖给上诉人争议房屋的证明不能作为认定上诉人是否购买争议房屋的定案依据。其次，被上诉人主张其在2008年6月对房屋装修与事实不符。事实是上诉人与被上诉人达成买卖房屋合议后，上诉人出资对争议房屋进行了装修。再次房屋装修时间是2009年而非被上诉人所主张的时间。2、原审法院的判决违背了“物权优于债权”的基本法理。上诉人所购买并实际进行使用的诉争房屋已在银行办理了按揭贷款合同。原审在审理案件时，无论拟认定合同有效、无效都应当通知该房屋的抵押权人出庭应诉。如果按原审法院认定的买卖合同无效，势必导致抵押合同无效。案件的审理结果于抵押权人有直接利害关系，却不通知或追加抵押权人参予诉讼。上诉人作为争议房屋的实际买受人，已对房屋实际占有使用四年之久，且上诉人按月偿还抵押借款，假定上诉人未将首付款交付被上诉人，两年之间也是普通的债权关系，被上诉人诉求争议房屋为其所有并得到法庭支持，显然混淆了物权、债权的法律效力。3、原审法院适用于法律错误。原审法院以《中华人民共和国合同法》第52条规定认定合同无效，明显错误。本案中，上诉人与被上诉人之间就房屋买卖达成合同，贷款由出卖人即被上诉人取走使用，并且买卖合同及按揭贷款合同均是各方当事人真实意思表示，两份合同均是客观、真实且实际履行的。作为上诉人没有任何非法目的，因此，原审法院的法律适用错误。综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法撤销（2013）集民二初字第200号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王洪亮答辩认为，上诉人与被上诉人之间并不存在真实的房屋买卖关系，被上诉人只是利用上诉人的名义将抵顶的房屋用于抵押贷款获取资金，因此原审法院认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，被上诉人请求二审法院依法维持原审判决。原审第三人集安市鹏云房地产开发有限公司述称，上诉人与被上诉人之间的纠纷与我们公司没有关系。为证实其主张，上诉人二审提供书证三份：集安市展鹏物业有限管理公司证明一份、通知一份及第三人在2009年给上诉人出具的准签证一份，证明上诉人在2009年缴纳了争议房屋的配套设施费用，被上诉人所主张的于2008年5月对房屋进行装修的主张与事实不符，通知和证明中明确说明了该房是在2009年才实际交付使用。被上诉人质证认为，对三份证据的真实性无异议，但对证据的关联性有异议，对证明形式要件有异议，因为没有加盖公司法人的名章或者签字，所以不符合民诉法规定。关于证明内容：证明的是2008年11月12日领取钥匙，而我们是经过开发商同意后提前拿出来的钥匙进行装修。通知和准签证和案件争议的焦点没有关联性。上诉人二审提供证人刘长军出庭证实：2009年4月份山水花园小区A3栋四单元602号，是贾树义找我刮的大白，这钱也是贾树义付的。证人栾立龙出庭证实：贾树义在2009年4月份让我给他改造水暖，7月份在入住之前必须交完配套费才能给送水、送电，物业给我通知单以后我给送水、电。证人孙希珍出庭证实：王洪亮在我家说房子卖给了上诉人。上诉人贾树义对证人证实内容意见为：前两位证人证明房屋实际装修的时间是2009年4月份以后，而且房屋的实际装修业主是本案的上诉人贾树义。第三位证人证言可以证明，两当事人之间存在争议房屋的买卖行为。被上诉人王洪亮对证人证实内容意见为：前两位证人证言不真实，在第一次庭审时我们向法庭提供了另外一个案件的庭审笔录，装修人员出庭作证，装修的时间是2008年，对这个时间是没有异议的。第三位证人证实的问题不真实，因为这个案件前两次开庭，证人都参加过旁听，从来没提过这个问题。根据民事诉讼证据规则第41条第二项规定，二审期间提供的证据应当是新证据，但是根据证据规则的要求，三位证人证言均不属于法律规定的新证据，因此该证据不具有合法性，不能被采信。本院经审理查明，2008年4月15日，王洪亮以本案争议房屋作为抵押，向中国银行集安支行办理了125000元的按揭贷款，期限为十五年。其他事实与一审查明事实一致。本院认为，被上诉人王洪亮对上诉人贾树义提交的集安市展鹏物业有限责任公司证明、通知及原审第三人在2009年给上诉人出具的准签证各一份真实性无异议，本院予以采信。对三位证人出庭证言，被上诉人提出异议，且不属于二审新证据，本院不予采纳。被上诉人王洪亮以吉林省百斯特电梯销售有限公司名义为原审第三人鹏云公司安装电梯，鹏云公司以本案争议房屋抵顶价款，被上诉人取得争议房屋。上诉人虽然针对争议房屋与鹏云公司签订了房屋买卖合同，但上诉人并未交付对价，鹏云公司亦主张上诉人没有向其单位购买本案争议房屋，故不足以确认上诉人与鹏云公司之间存在真实的房屋买卖事实。上诉人与原审第三人所签订的商品房买卖合同，系被上诉人为办理银行抵押贷款而借用上诉人名义签订，银行贷款已实际支付给了被上诉人，被上诉人王洪亮为本案争议房屋的实际权利人，被上诉人要求确认房屋归其所有的主张应予支持。上诉人贾树义与原审第三人所签订的商品房买卖合同，系王洪亮为办理银行贷款而借用上诉人名义签订，上诉人提供该商品房买卖合同是为掩盖其欲非法占有该争议房屋的目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形，故原审法院认定上诉人与原审第三人签订的商品房买卖合同无效并无不当。综上，上诉人的上诉请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3882元，由上诉人贾树义负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱向阳代理审判员 盖晓晨代理审判员 李尧川二〇一五年五月二十日书 记 员 单铄然 来源：