（2014）丰民一初字第739号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-12-08

案件名称

原告陈旭诉被告胡海涛、崔东华、张春美、张春月、张春祥、第三人张起云、第三人吉林市丰满区小白山乡腰屯村村民委员会、胡德臣、张婕妤农村房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

吉林市丰满区人民法院

所属地区

吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六条；《中华人民共和国物权法》：第七条，第十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

吉林省吉林市丰满区人民法院民事判决书（2014）丰民一初字第739号原告：陈旭，男，汉族，农民，住吉林市丰满区小白山乡。委托代理人：王国平，吉林市诚城法律服务所法律工作者。被告：胡海涛，男，蒙古族，农民，住吉林市丰满区小白山乡。被告：崔东华，女，汉族，农民，住吉林市丰满区小白山乡。委托代理人：郭尚玉，吉林正霄律师事务所律师。被告：张春美，女，汉族，农民，住吉林市丰满区小白山乡。委托代理人：郭尚玉，吉林正霄律师事务所律师。被告：张春月，女，汉族，农民，住吉林市丰满区小白山乡。委托代理人：郭尚玉，吉林正霄律师事务所律师。被告：张春祥，男，汉族，农民，住吉林市丰满区小白山乡。委托代理人：郭尚玉，吉林正霄律师事务所律师。第三人：张起云，男，汉族，农民，住吉林省桦甸市桦树乡。第三人：吉林市丰满区小白山乡腰屯村村民委员会，住所地：吉林市丰满区小白山乡腰屯村。委托代理人：李青林，该村委会主任。第三人：胡德臣，男，蒙古族，农民，住吉林市丰满区小白山乡。第三人：张婕妤，女，汉族，农民，住吉林市丰满区旺起镇。原告陈旭诉被告胡海涛、崔东华、张春美、张春月、张春祥、第三人张起云、第三人吉林市丰满区小白山乡腰屯村村民委员会（以下简称腰屯村委会）、胡德臣、张婕妤农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈旭的委托代理人王国平、被告崔东华及被告崔东华、张春美、张春月、张春祥的委托代理人郭尚玉、第三人腰屯村委会的委托代理人李青林、第三人胡德臣、张婕妤到庭参加诉讼，被告胡海涛、第三人张起云经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告陈旭诉称：2011年3月30日，被告胡海涛与张井余（该人已于2012年12月去世）签订了《房屋买卖合同》，约定张井余将自己所有的私产280㎡住宅卖与本村胡海涛，价款13000元。2011年5月2日，被告胡海涛又与本村村民原告陈旭签订了房屋买卖合同，约定胡海涛将从张井余买的房屋又卖给原告陈旭，价款50000元，钱款均已结清，2012年12月原主张井余去世，致使该房屋产权登记无法办理，原告为维护自身权益诉至法院，请法院依据事实和法律作出公正判决，支持原告的请求。被告胡海涛未到庭，亦未有书面答辩。被告崔东华、张春美、张春月、张春祥辩称：原告陈旭的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告陈旭的全部诉讼请求。关于本案争议的房屋，1997年8月12日，张井余与第三人胡德臣（即被告胡海涛的父亲）签订《房屋转让协议书》，约定张井余将私有砖瓦房三间出卖给第三人胡德臣，转让价格13000元，双方已经按照协议约定履行了合同义务，张井余和家人腾出房屋交付给第三人胡德臣，第三人胡德臣向被告崔东华交付了全部购房款，双方合同已经履行完毕多年，张井余从来没有出售过房屋给胡海涛。关于原告陈旭出示的那份2011年3月份的《房屋买卖合同》，经核实，当时是被告胡海涛打着其父亲第三人胡德臣名义说准备过户，称老协议不完善为由找到张井余重新写了一份合同，请求村里加盖的公章，因此这份合同的权利仍然是第三人胡德臣的，不能证明张井余出卖过房屋给胡海涛。故请求人民法院依法驳回原告陈旭的全部诉讼请求，以维护正常的社会秩序，维护法律的尊严。第三人张起云述称：原告陈旭的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回陈旭的全部诉讼请求。关于本案争议的房屋，是我儿子张井余在1997年卖给胡德臣的，这个事情已经过去好多年了，没有任何争议，据我了解，我儿子生前没有出卖过房屋给胡海涛。另外，我现在年事已高，不想再管儿女的事情，关于本案房屋争议的事情，一切权利和义务都交给我的儿媳妇崔东华享有，本人不再过问。第三人腰屯村委会述称：房子早就交易完了，要变更到第三人胡德臣名下，但是当时胡德臣没在家，就让被告胡海涛代理更名为第三人胡德臣。当时我特意当面问的第三人胡海涛和张井余，他俩当时都在的现场，第三人胡德臣跟张井余还通的电话。所以我们村里给盖章的。第三人胡德臣辩称：原告陈旭的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告陈旭的全部诉讼请求。1997年8月12日，第三人胡德臣与张井余签订《房屋转让协议书》，约定张井余将私有砖瓦房三间转让给第三人胡德臣，转让价格13000元，第三人胡德臣当日向张井余交付定金300元，同时约定张井余在同年8月16日将转让房屋腾出，第三人胡德臣在交付其余购房款12700元。此后，双方按照协议约定履行了合同义务，张井余腾出房屋交付给第三人胡德臣占有，第三人胡德臣交付了全部购房款。关于原告陈旭在起诉状提到的2011年3月30日，胡海涛与张井余签订了《房屋买卖合同》一事，当时胡海涛打着我的旗号找到张井余说要给房子过户，称老协议不好使，我同意过户，张井余才给他签了一个合同，但是合同权利仍然是我的，并不存在张井余将争议房屋再次出卖给胡海涛的事实。后来，我将上述房屋转卖给第三人张婕妤，该房屋由第三人张婕妤占有、使用至今。综上，原告陈旭的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人张婕妤述称：我买房子是2013年3月份，我在第三人胡德臣手里买的房子，之前的事情我不清楚，希望法院依法判决。本案的争议焦点：胡海涛和张井余签订的房屋买卖协议是否有效，胡海涛与陈旭签订的房屋买卖协议是否有效，该争议房屋是否应该归原告陈旭所有，被告是否应履行更名过户手续。原告陈旭为证实其主张成立，向法庭提交了如下证据：证据1，房屋产权证存根原件一份，证明张井余拥有该房屋的所有权。被告崔东华、张春美、张春月、张春祥质证意见是对其真实性无异议，关联性有异议，该内容显示张井余的房屋建筑面积是49.5平方米，原告向法庭出示了买卖合同中描述的面积是280平方米，同时根据存根内容显示张井余名下的房屋的房证号码是201285号。但是原告提供的房屋买卖合同中的号码却是另外一个号码，因此证明不了原告要证明的观点。第三人吉林市丰满区小白山乡腰屯村村民委员会及第三人胡德臣、第三人张婕妤对其真实性没有异议。证据2，房屋买卖合同原件一份，证明问题：张井余与被告胡海涛就房屋买卖达成协议；吉林市丰满区小白山乡腰屯村村民委员会对该买卖行为予以见证；证实双方买卖行为符合法律规定。被告崔东华、张春美、张春月、张春祥质证意见是对真实性无异议，合法性、关联性均有异议。首先，这份协议本身不是一份独立的协议，它只是1997年8月12日张井余与胡德臣签订协议的一个翻版，根据刚才腰屯村委会做出的答辩，可以证实这份合同只是被告胡海涛为给他父亲胡德臣更名以代理人的身份与张井余签订的这份协议，张井余与被告胡海涛之间不存在真正买卖合同的目的，被告将在举证时交出公安机关的证明，证明原告陈旭本人对这份合同持有否定态度的，原告认为胡海涛涉嫌诈骗。第三人腰屯村委会质证意见是对真实性没有异议。当时我们签的是更名，后期被告胡海涛他又拿着这个东西把房子卖给了陈旭的事儿我们不知道。第三人胡德臣的质证意见同被告崔东华、张春美、张春月、张春祥。第三人张婕妤的质证意见是批号不对，面积不符，第三人胡德臣与张井余签订的协议是在前，他们这个协议是在后，其余意见与被告崔东华、张春美、张春月、张春祥意见一样。证据3，房屋买卖合同及付款收据原件一份，证明问题：被告胡海涛将本案房屋卖给原告陈旭的事实；该协议后面有胡海涛五万元房款收条，证实原告已按约定支付全额价款，原告买卖行为义务已经履行完毕。被告崔东华、张春美、张春月、张春祥质证意见是对真实性、关联性、合法性均有异议。他这份买卖合同原告陈旭在向公安机关报警是已经予以否定了，他们之间没有买卖，在该买卖合同中张井余的产权面积与证号不相吻合，证明不了原告要证明的观点。第三人腰屯村委会质证意见是这个我们不知道。第三人胡德臣质证意见是我不知道怎么回事。第三人张婕妤质证意见同被告崔东华、张春美、张春月、张春祥一致。证据4，亲属关系证明一份，证明问题：证实该争议房屋所有人张井余已经去世，不能作为本案主体参加诉讼；对张井余继承人的身份作出证明；证实该村村民张起云是张井余的父亲；证实张井余母亲姚桂芝于2012年4月先于张井余去世；证实1994年张井余从该村迁入腰屯村。被告崔东华、张春美、张春月、张春祥及第三人腰屯村委会、胡德臣、张婕妤对此无异议。证据5，第三人张起云的情况说明一份，证明张井余父亲即第三人张起云自愿放弃对张井余遗产及出卖的房屋的继承权。被告崔东华、张春美、张春月、张春祥及第三人腰屯村委会、胡德臣、张婕妤对此无异议。对原告陈旭提供的证据1、2、3、4、5真实性本院予以确认。被告崔东华、张春美、张春月、张春祥为证明主张成立提供如下证据：证据1，张井余和第三人胡德臣的协议书原件一份，证明张井余和第三人胡德臣的原始协议有效，跟被告胡海涛没有任何关系。原告陈旭的质证意见是对该协议不能像被告代理人陈述的日期，因为没有日期；张井余的井不是户籍的井，别的字也有涂改，所以对真实性和合法性我们提出异议。第三人腰屯村委会质证意见是对此没异议。第三人胡德臣质证意见是我本人签的，对真实性无异议。第三人张婕妤质证意见是对真实性无异议。证据2，公安机关的情况说明一份，证明公安机关证实原告陈旭在2012年3月26日向公安机关报警，称自己受到本案被告胡海涛的诈骗，他在报警同时还称他找张井余想把房照更名，但张井余承认他与胡德臣有交易，与胡海涛之间没有交易，这是他根据报警陈述的材料。完全可以否定原告自己诉请事实。原告陈旭的质证意见是对其真实性无异议，对证明问题有异议，现在不能证明被告胡海涛就是诈骗行为，陈旭当时有些误解，公安机关没有定被告胡海涛的诈骗罪，这个不是刑事案件，是个民事案件。第三人腰屯村委会、胡德臣、张婕妤对此无异议。对被告崔东华、张春美、张春月、张春祥提供的证据1、2真实性本院予以确认。第三人腰屯村委会及第三人胡德臣及第三人张起云没有证据提供。第三人张婕妤为证明自己主张成立提供如下证据：证据1，卖房协议一份、房屋产权证一份，证明第三人胡德臣在2013年3月28日将该争议房屋卖给第三人张婕妤。原告陈旭的质证意见是：第三人张婕妤不是本腰屯村本村集体组织成员，所以这份协议违反了相关的政策规定。对于房证本身真实性无异议，但是房证上面书写了2006年被告胡海涛抵押了贷款，确实是被告胡海涛抵押贷款了，证明被告胡海涛确确实实行使了权力。被告崔东华、张春美、张春月、张春祥对此没异议。第三人腰屯村委会对此没有异议。第三人胡德臣质证意见是我用房证贷款的，现在银行还有贷款没有还清呢，不是胡海涛贷款的。我拿张井余房证贷款，房子卖给我了，就得我去贷款，我有买卖合同，我去吉林市丰满区丰满信用社贷款。本院对第三人张婕妤提供的证据1真实性予以确认。根据原、被告陈述、举证、质证及本院对证据的分析，本院查明如下事实：1997年8月12日张井余与第三人胡德臣签订房屋转让协议书，约定张井余将本案争议房屋卖给第三人胡德臣，成交价格13000元，协议签订后第三人胡德臣占有该房屋，张井余收到钱款。其后在2011年3月30日张井余与被告胡海涛（第三人胡德臣的儿子）签订房屋买卖合同约定将张井余该争议房屋卖给胡海涛，并由第三人腰屯村委会在该合同上盖章，该争议房屋在2０11年5月2日由被告胡海涛以5万元的价格卖给原告陈旭，再后该争议房屋在2０13年3月28日由第三人胡德臣卖给第三人张婕妤，并由第三人胡德臣交付给第三人张婕妤占有使用，以上房屋买卖均未办理过户登记。另查明，张井余（2０13年1月13日去世）与被告崔东华系夫妻关系，婚生张春美、张春月、张春祥三名子女，第三人张起云为张井余父亲，张井余的母亲姚桂芝于2０12年4月去世。该争议房屋的建筑面积为49．5平方米，宅基地批准面积为24０平方米，房屋权属证号为吉房权吉丰字第2０12**号。张井余与胡海涛以及胡海涛与原告陈旭签订的协议内容为：房屋面积为200平方米，房屋权属证号为吉房权吉丰字第2021**号。根据本院查明的事实，针对本案争议焦点问题，综合评判如下：公民合法权益受法律保护，物权的取得及行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。本案中在1997年8月12日张井余与第三人胡德臣签订房屋转让协议书，约定张井余将本案争议房屋卖给第三人胡德臣，成交价格13000元，合同内容是当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合同依法成立有效，且该协议签订后双方当事人已实际履行该协议内容。后在2011年3月30日张井余与被告胡海涛（第三人胡德臣的儿子）签订房屋买卖合同约定将该争议房屋卖给胡海涛，并由第三人腰屯村委会在该合同上盖章，但房屋面积和土地使用面积均与事实不符，且产权证号也与第一份买卖协议不符。之后该争议房屋在2０11年5月2日由被告胡海涛以5万价格卖给原告陈旭，综合第三人胡德臣、腰屯村委会、张起云的陈述与被告的意见能够相互认证张井余并没有将房屋卖给胡海涛，张井余与胡海涛签订的协议目的是为了房屋过户，并没有实际交付和履行。故本院依法判定原告陈旭不能取得该争议房屋的所有权，应由第三人胡德臣取得该房屋的所有权。被告胡海涛在没有取得房屋所有权，又没有取得的所有权人的同意或授权与原告人签订的买卖协议，侵犯了房屋所有权人的权利，应认定该协议无效。且原告提供的现有证据不能证明所诉争的房屋是同一标的物，要求确认诉争的房屋所有权的诉讼请求缺乏事实与法律依据。故原告的诉讼请求本院不予支持。原告曾经向公安机关报案要求追究被告胡海涛犯诈骗罪的刑事责任，公安机关没有正式立案，但被告胡海涛的民事责任，原告陈旭可向被告胡海涛另行主张权利。对第三人胡德臣将该争议房屋转卖第三人张婕妤占有使用不属于本案评判范围，本案对此不予处理。综上依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国物权法》第七条，第十五条及《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈旭的全部诉讼请求。案件受理费1０5０元由原告陈旭承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审　判　长　　单　军代理审判员　　赵浚淇人民陪审员　　韩松涛二〇一五年五月二十日书　记　员　　刘　卓百度搜索“”