（2015）苏中民终字第01125号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-12-17
案件名称
苏州昌和楼宇管理有限公司与胡盛、苏州禾盛同城电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡盛,苏州禾盛同城电子商务有限公司,苏州昌和楼宇管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01125号上诉人（原审被告）胡盛。上诉人（原审被告）苏州禾盛同城电子商务有限公司，住所地苏州市姑苏区金狮河沿45号2号楼501室。法定代表人张梅英，总经理。被上诉人（原审原告）苏州昌和楼宇管理有限公司，住所地苏州市姑苏区金狮河沿45号。法定代表人张君丽，董事长。委托代理人蒋方华、皮国齐。上诉人胡盛、苏州禾盛同城电子商务有限公司（以下简称禾盛公司）因与被上诉人苏州昌和楼宇管理有限公司（以下简称昌和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，本市金狮河沿45号房屋登记所有权人苏州铁路机械学校，后学校并入南京铁道职业技术学院，2010年7月南京铁道职业技术学院租赁给江苏苏州大学科技创业园有限公司对上述房屋进行全权租赁管理十年，2012年7月23日苏州市沧浪区人民政府国有资产管理监督局明确转由昌和公司管理。期间2012年7月19日，江苏苏州大学科技创业园有限公司与胡盛签订两份办公用房租赁合同书，分别约定胡盛承租本市金狮河沿45号内2号楼五层501、502、503、504室办公用房面积约110平方米，年租金57600元；45-C、45-D门面用房面积约94平方米房屋，年租金73320元；租赁期限二年，自2012年8月9日起至2014年8月8日止；合同到期后，双方如未达成续租协议，应在合同到期日三天内腾空所租用房屋、交回钥匙、保持房屋及设施完好无损、结清各项费用、清退履约金；租赁期满应如期交还所租房屋，逾期归还的，每逾期一天支付原日租金二倍的房屋占有费等条款。合同签订后，出租方江苏苏州大学科技创业园有限公司依约向胡盛交付房屋，胡盛、禾盛公司支付押付履约金10910元，2012年9月11日禾盛公司注册在上述房屋内营业，由胡盛和禾盛公司共同使用租赁房屋至今。按合同约定应支付合同租金261840元。合同期满后，昌和公司同意胡盛和禾盛公司租期顺延一个月，按合同标准应支付月租金10910元，合计272750元，胡盛、禾盛公司至2014年9月8日已支付179970元，尚积欠92780元未支付，另至2014年6月30日尚欠水电费3085元。对上述租赁付款事实胡盛和禾盛公司并无异议。审理中，昌和公司同意返还胡盛、禾盛公司押付履约金10910元。以上事实，由昌和公司提供房屋权属管理证据五份、租赁合同书二份、续租办公用房证明一份、催款函复印件五份以及当事人的当庭陈述等证据所证实，原审法院予以确认。原审原告昌和公司的诉讼请求是：胡盛、禾盛公司立即将租用的本市金狮河沿45号金狮科技文化产业园2号楼501、502、503、505室四间办公用房屋及45-C、45-D室二间门面房（建筑面积94平方米）全部腾空迁出，返还；胡盛、禾盛公司支付拖欠租金和电费等费用，现从欠租之日暂计算到合同终止日的2014年9月8日租金为92780元，电费计算到2014年6月30日为3085元，合计95865元；胡盛、禾盛公司从2014年9月9日起按原合同租金的二倍承担逾期退房房屋使用费及电费，直至实际腾房搬迁之日。原审法院认为，江苏苏州大学科技创业园有限公司经房屋所有权人经授权租赁管理本市金狮河沿45号房屋，与胡盛于2012年7月19日签订两房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，依法成立有效，昌和公司承继合同权利义务亦属合法，双方均应按约全面及时履行合同。本案租赁房屋由胡盛、禾盛公司实际使用，按合同约定在租赁期满后未达成续租协议时应及时腾房返还昌和公司并支付租金、水电费用，未全面及时履行租赁约定义务应当承担相应法律责任。故对昌和公司主张胡盛、禾盛公司腾让承租房屋支付结欠租金92780元和水电费用3085元的诉讼请求，予以支持。对胡盛、禾盛公司认为应享受承租房屋减免政策减付租金的观点，缺乏事实和法律依据，不予采纳。经营困难不能成为不及时支付租金等的理由，胡盛、禾盛公司未及时按合同约定逾期支付房屋租金，应承担相应的违约责任，合同约定按两倍租金计算，但胡盛、禾盛公司抗辩认为违约计算标准过高，原审法院经综合考虑实际情况，酌情认定逾期返还房屋使用费可按合同租金标准1.3倍计算。昌和公司同意返还胡盛、禾盛公司押付履约金，系意思自治，不违反法律规定，予以准许。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、胡盛、苏州禾盛同城电子商务有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内腾清本市金狮河沿45号内2号楼五层501、502、503、504室租赁面积约110平方米办公用房和45-C、45-D租赁面积约94平方米门面房屋，自行拆除装修并结清水电费用后返还苏州昌和楼宇管理有限公司。二、胡盛、苏州禾盛同城电子商务有限公司于判决发生法律效力之日起十五日一次性支付苏州昌和楼宇管理有限公司计算至2014年9月8日房屋租金92780元和房屋使用费（自2014年9月9日起计算至房屋实际返还之日止，按年租金130920元1.3倍标准计算），并支付计算至2014年6月30日水电使用费用3085元。三、苏州昌和楼宇管理有限公司在胡盛、苏州禾盛同城电子商务有限公司返还上述租赁房屋后三日内一次性返还胡盛、苏州禾盛同城电子商务有限公司押付履约金10910元。案件受理费2326元减半收取1163元，由胡盛、苏州禾盛同城电子商务有限公司负担。上诉人胡盛、禾盛公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、产业园招商时有优惠政策，承诺房租先交后退，并免费提供两个停车位，但上诉人没有享受到；2、被上诉人交付的房屋水管破裂，导致上诉人存放的茶叶报废，应当赔偿损失。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人昌和公司二审答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。本院认为，江苏苏州大学科技创业园有限公司与上诉人胡盛于2012年7月19日签订两份《办公用房租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格恪守。租赁期限届满后，本案被上诉人昌和公司作为权利承继人，要求上诉人胡盛及实际使用人禾盛公司腾退房屋并支付租金及房屋使用费于法有据，应予支持。上诉人上诉称产业园招商时承诺房租先交后退，并免费提供两个停车位，双方合同并无相关约定，同时被上诉人也不予认可，上诉人所提供证据均不能证实其主张，故本院不予采信。至于上诉人主张房屋水管破裂导致茶叶报废，被上诉人应当赔偿损失的理由，因上诉人在一审期间未提起反诉，且表示另行主张权利，故本院对此不予理涉。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人胡盛、禾盛公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2326元，由上诉人胡盛、苏州禾盛同城电子商务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一五年五月二十日书 记 员 吴茂程 搜索“”