（2015）合民一终字第01167号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-13
案件名称
束浩然与彭春生房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
束浩然,彭春生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第01167号上诉人（原审原告）：束浩然。委托代理人：汝燕，安徽王良其律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭春生。委托代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。上诉人束浩然、上诉人彭春生因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2014）合高新民一初字第01807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人束浩然的委托代理人汝燕到庭参加了诉讼，上诉人彭春生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原审法院认定：2011年2月6日，束浩然（出租人）与彭春生（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：1、出租人将常青镇卫岗村下卫组1幢房屋（产权证号：合郊房权证郊字第××号）出租给承租人使用，租赁期限5年，自2011年2月6日至2016年2月5日；2、前两年每年租赁费110000元，后三年每年租赁费120000元，承租人提前半年一次性将租赁费付清；3、承租人拖欠租赁费累计达三个月的，出租人可以终止合同，收回房屋，并要求承租人赔偿损失；4、承租人逾期支付租赁费，应支付年租赁费10%的违约金。合同签订后，束浩然将房屋交付彭春生使用，彭春生付清了2014年5月6日之前的租赁费。2014年5月7日至2014年8月6日期间，彭春生连续三个月未支付租赁费30000元。原审法院审理后认为：束浩然与彭春生签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容亦不违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，束浩然按约履行了相应义务，彭春生“拖欠租赁费累计达三个月”，构成违约，符合合同解除条件，束浩然主张解除并无不当，予以支持。彭春生应支付合同解除之前的租赁费用并参照双方约定的租赁费标准支付合同解除后至实际返还房屋期间的使用费。经原审法院释明，彭春生亦请求减少违约金，根据公平原则兼顾合同的履行情况，原审法院酌情确定违约金为2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除束浩然与彭春生于2011年2月6日签订的《房屋租赁合同》；二、彭春生于本判决生效之日起三十日内向束浩���返还常青镇卫岗村下卫组1幢房屋（产权证号：合郊房权证郊字第××号）；三、彭春生于本判决生效之日起十日内向束浩然支付租赁费30000元（暂计至2014年8月6日，2014年8月7日至合同解除之日的租赁费按照双方合同约定的标准计算；合同解除次日至实际返还房屋之日的使用费参照双方合同约定的租赁费标准计算）、违约金2000元；四、驳回束浩然其它诉讼请求。本案一审案件受理费1176元，减半收取588元，由彭春生负担。束浩然上诉称：原审法院遗漏关于水电费的诉讼请求；原审法院认定的违约金2000元事实不清，应当支持双方约定的违约金金额。请求二审法院撤销原判，依法改判。二审审理过程中，束浩然明确上诉请求为：撤销原判中违约金2000元的诉讼请求，要求改判违约金为12000元。彭春生答辩称：水电费并非原审诉讼请求范围之内，原审法院不存在漏��问题；违约金的酌定是合理的。彭春生上诉称：彭春生拖欠房租原因是束浩然房屋的排水管道有问题，影响经营，经多次要求仍未得到修缮。彭春生拒绝支付租金是行使合同抗辩权，未违反合同约定，束浩然无权主张解除合同。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回束浩然的诉讼请求。束浩然答辩称：下水道堵塞是彭春生造成的，对此并不在彭春生的维修义务之内。彭春生以此为由拒付租金没有依据。请求驳回彭春生的上诉请求。对于原审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。彭春生以束浩然没有维修排水管道为由拒绝按约支付租金。从本案查明的事实看���讼争房屋确有排水管道不畅情况，但没有证据证明系排水管道设计原因或是承租人使用不当所致，对于是否导致房屋无法使用而足以对抗租金的基本义务亦未有充分证据证明，故彭春生上诉理由不能成立，本院不予支持。因彭春生拖欠租金的事实客观存在，符合双方合同约定的合同解除条件，原审法院据此判令解除房屋租赁合同合法有据，本院依法予以维持。关于违约金问题，因双方合同确定的违约金过高，彭春生向原审法院提出减少违约金的申请，原审法院根据公平原则及合同履行情况，酌定违约金为2000元并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1357元，由上诉人彭春生负担975元，由上诉人束浩然负担382元。本判决为终审判决。审判长 陈 思审判员 王 莉审判员 沈 静二〇一五年五月二十日书记员 丁宇琪附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自：