（2015）大民三终字第628号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-03
案件名称
大连泽霖物业管理有限公司与王婷婷物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王婷婷,大连泽霖物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民三终字第628号上诉人（原审被告）：王婷婷。委托代理人：刘宏波。被上诉人（原审原告）：大连泽霖物业管理有限公司，住所地：大连市中山区华乐街110-4-1-2号。法定代表人：路梅，该公司董事长。委托代理人：陈立儒，该公司职员。上诉人王婷婷因物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民小字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王婷婷委托代理人刘宏波、被上诉人大连泽霖物业管理有限公司委托代理人陈立儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2009年8月19日，大连景和物业管理有限公司与大连源祥房地产开发有限公司、大连锦丰房地产开发有限公司签订《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务合同》，该合同约定由大连景和物业管理有限公司为泉水人家（泉水B3区）提供物业服务，并按照大连市物价局核定的高层住宅每月0.85／平方米的标准直接向业主收取物业管理费。另查，2010年2月3日，大连景和物业管理有限公司与被告王婷婷签订《泉水人家前期物业服务协议》，约定物业管理费的收取标准为按建筑面积每月0.85元／平方米，每季初10日前缴费，若逾期，从逾期之日起按应缴金额的0.3%按日加收违约金。再查，2010年6月2日，大连源祥房地产开发有限公司（甲方）、大连锦丰房地产开发有限公司（甲方）、大连景和物业管理有限公司（乙方）、大连憬和物业管理有限公司（丙方）签订《协议书》，主要内容为：鉴于乙方营业期限已届满，无法继续履行甲、乙双方2009年8月19日签订的《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务合同》，三方约定自乙方与丙方共同向甲方书面确认完成交接并经甲方审核同意，甲方与丙方签署前期物业服务协议，原合同即行终止，由丙方继续为泉水人家小区提供前期物业服务；乙方提供物业服务期间与甲方、业主发生的债权债务以及应由乙方向甲方、业主承担的责任、义务，均由丙方承担，对此丙方无异议等。2010年6月21日，大连憬和物业管理有限公司与大连源祥房地产开发有限公司、大连锦丰房地产开发有限公司签订《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务委托合同》，该合同约定由大连憬和物业管理有限公司为泉水人家（泉水B3区）提供物业服务，并按照大连市物价局核定的多层住宅每月0.85／平方米的标准直接向业主收取物业管理费。又查，2011年4月19日，大连憬和物业管理有限公司经大连市工商行政管理局核准变更为大连泽霖物业管理有限公司。被告的房屋建筑面积为100.88平方米，原告作为物业服务企业已提供了相应服务，现被告拖欠2010年10月至2014年12月的物业管理费4373.25元及违约金10233.41元，原告催要无果，诉至法院。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽本案原告与被告没有签订《前期物业服务协议》，但因原告是接替大连景和物业管理有限公司对案涉小区提供物业服务，承担了大连景和物业管理有限公司与业主间的债权债务，并与建设单位大连源祥房地产开发有限公司、大连锦丰房地产开发有限公司签订了《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务委托合同》，故原、被告间存在物业服务合同关系。原告大连泽霖物业管理有限公司作为物业服务企业，已对案涉小区提供了相应的物业服务，履行了其应尽的义务，被告作为业主，亦应按约以及诚实信用的原则履行其交纳物业费的义务，故原告要求被告给付拖欠的物业费，理由正当，予以支持。但因双方约定的违约金过高，且原告在服务过程中存在一定瑕疵，需要不断提高物业服务水平，故对于违约金的请求不予支持。被告辩称其与原告没有合同关系，但根据已查明的事实，原、被告成立物业服务合同关系，被告的辩称于法无据，不予支持。被告辩称小区环境脏乱差，原告怠于履行管理职责，对此因《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条已作出规定，业主以未享受物业服务为抗辩理由的，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王婷婷于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连泽霖物业管理有限公司物业管理费4373.25元；二、驳回原告大连泽霖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50元，其他诉讼费50元，共计100元（原告已预付），由被告王婷婷负担。原审法院宣判后，王婷婷不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判减免物业费2200元。其提出的上诉理由为：被上诉人未尽物业服务义务，小区岗亭没人，门不好用，小区卫生打扫不及时、不彻底，上诉人家中于2010年1月5日发生偷盗事件，反映出被上诉人安全保卫不到位，因此，被上诉人存在违约情形，理应减免物业费。被上诉人大连泽霖物业管理有限公司不同意上诉人的诉讼请求，表示服从原审判决。本院二审对原审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中被上诉人承继大连景和物业管理有限公司对上诉人居住的小区进行物业服务，并与开发商签订了《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务委托合同》，该合同对上诉人具有约束力，上诉人应按前期物业服务合同的约定交纳物业费。虽然诉讼中上诉人辩称被上诉人提供的物业服务不到位、存在违约，但其未提供充分有力证据加以证明，其提出的家中被盗，属刑事案件，且针对本案实际，原审判决酌定上诉人无需交纳违约金，其请求进一步减免物业费，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王婷婷负担。本判决为终审判决。审判长 白 波审判员 高明伟审判员 卢宏翔二〇一五年五月二十日书记员 葛美玲 百度搜索“”