（2015）大民二终字第00591号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-05-29
案件名称
吴宇昌与大连盛斌经贸有限公司占有物返还纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连盛斌经贸有限公司,吴宇昌
案由
占有物返还纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第00591号上诉人（原审被告）：大连盛斌经贸有限公司，住所地普兰店市皮口镇建设街。法定代表人：王立斌，该公司经理。委托代理人：王世良，辽宁竞业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴宇昌，无业。委托代理人：卢绪章，辽宁宏展律师事务所律师。原审原告吴宇昌与原审被告大连盛斌经贸有限公司占有物返还纠纷一案，普兰店市人民法院于2014年12月9日作出（2014）普民初字第4124号民事判决，大连盛斌经贸有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大连盛斌经贸有限公司的法定代表人王立斌及其委托代理人王世良、被上诉人吴宇昌的委托代理人卢绪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告吴宇昌在一审中诉称：原告系大连普兰店供销集团皮口果品公司大院内所有房产的产权人，王立斌于2010年5月11日注册成立被告大连盛斌经贸有限公司时，违法侵占原告所有房产成立该公司从事生产经营，并将皮口果品公司大院封闭不准原告出入。被告自成立大连盛斌经贸有限公司时就违法侵占原告普兰店皮口果品公司F号平层11号（面积1549.8平方米）、F号瓦层13号（面积124平方米）、F号瓦层14号（面积584平方米）、F号瓦层1××号（面积664平方米）房屋。其中F号瓦层14号被出租给他人使用至2013年底。其他三处房产至今被违法占用。要求被告将原告所有的17套房屋以及占用的土地全部腾退给原告；赔偿F平层11号租金损失164761元，F号瓦层13号的租金损失是13182元，F号瓦层14号租金损失54585元，赔偿F瓦层15号房屋从2010年5月11日起至腾退之日止按每天每平方米0.7135元计算赔偿损失。原审被告大连盛斌经贸有限公司在一审中辩称：不同意原告的诉讼请求。具体理由是：一、被告在进驻果品公司大院时，果品大院是弃管状态。2006年6月，王立斌通过拍卖程序取得果品公司所占用的土地，而后，王立斌个人对大院及围墙进行了修复和管理，被告进驻时所有的房屋没有取得产权证，被告也不知道管理人是谁；二、被告没有侵占原告的房产。原告所说的11号、13号、1××号、14号房屋，被告不清楚。三、原告诉称被告不准原告出入，只是不允许原告以外的其他人出入，被告购买了土地之后，在场地经营煤炭，闲散人员是不得进入的，被告只是不准闲散人员进出，并非不允许原告出入，被告只是在2013年末知道该房屋的所谓产权人是本案的原告，此前并不知道原告是所谓的房产所有人。一审法院经审理查明：2004年12月16日，原告吴宇昌出资借用家人企业普兰店市锦龙商贸有限公司名义与中国长城资产管理公司大连办事处签订了债权转让协议。根据该协议，普兰店市锦龙商贸有限公司取得了14654.4万元的贷款债权及其从权利，该债权包括普兰店市供销集团名下的68户，共248笔借贷本息，其中包括普兰店市皮口果品公司。2006年6月17日，原告吴宇昌在普兰店市城镇房地产管理处，将普兰店市皮口果品公司的17栋房屋产权办理了变更登记（1-1××号房屋），既原告吴宇昌取得了原普兰店市皮口果品公司的17栋房屋的所有权。另查，2006年6月1日，王立斌通过大连正林拍卖有限公司以102万元价款，取得了拍卖标的为：普兰店市皮口果品公司国有土地使用权，但迄今未办理国有土地使用权变更登记手续。2010年5月11日，王立斌以原普兰店市皮口果品公司国有土地使用权注册成立了大连盛斌经贸有限公司，经营期限自2010年5月11日至2030年5月10日。再查，2006年6月1日后，王立斌占有使用了原普兰店市皮口果品公司国有土地使用权范围内的土地；现该土地由被告大连盛斌经贸有限公司占有使用，从事煤炭经营活动。被告公司将原告吴宇昌所有的第15号房屋修缮翻新作为公司的办公场所使用至今；原告所有的其他16栋房屋均已空闲。又查，2014年3月，原告吴宇昌始向被告大连盛斌经贸有限公司主张房地产所有权及相关权利，迄今双方协商未果。一审法院认为：房地产权利人的合法权益受法律保护。原告吴宇昌以受让的方式取得了对原普兰店市皮口果品公司的债权，并通过普兰店市城镇房地产管理处办理变更登记而取得了原普兰店市皮口果品公司17栋房屋的所有权，合法有效。被告大连盛斌经贸有限公司的法定代表人王立斌，虽然以拍卖的方式取得了标的为普兰店市皮口果品公司的国有土地使用权，但其取得的仅是一种合法的债权，只有其在合理的时间内通过相应的政府土地行政管理部门依法办理国有土地使用权变更登记，才能从法律上取得上述国有土地的使用权（物权），亦即王立斌并未取得原普兰店市皮口果品公司的国有土地使用权。根据法律规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。本案中，原告吴宇昌依法取得了原普兰店市皮口果品公司17栋房屋的所有权，其效力及于上述房屋占用范围内的土地使用权。现被告大连盛斌经贸有限公司没有合法的根据，占有使用原普兰店市皮口果品公司的全部国有土地使用权，侵害了原告的合法权益，其依法应当承担相应的民事法律责任。综上，一审法院对原告要求被告腾退17栋房屋及占用范围内的土地使用权之请求，予以支持；对原告提出要求被告赔偿相应的损失一节，由于双方在继受取得权利过程中存在着历史与现实的冲突，加之原告向被告主张权利时日较晚且损失证据不足，故不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条、第三十二条、第六十条、第六十一条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第一款第一项、第二项之规定，作出如下判决：一、被告大连盛斌经贸有限公司于判决发生法律效力之日起30日内，腾退占用原告吴宇昌所有的第15号房屋；并排除妨害原告吴宇昌行使17栋房屋（包括房屋占用范围内的土地使用权）物权的一切行为；二、驳回原告吴宇昌其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告承担。宣判后，大连盛斌经贸有限公司不服，上诉至本院，请求撤销原审判决第一项，依法改判驳回吴宇昌的起诉。其基本上诉理由为：一、原判认定事实错误。首先，经现场勘验，上诉人办公用房宽度比被上诉人所谓的第15号房屋宽30公分，面积相差14平方米，上诉人办公用房是自己建设的，根本不是被上诉人所有的第15号房屋。其次，被上诉人说皮口果品公司院内共有17套房屋是错误的，加上诉人自己建设的办公用房1套，共18套房屋。二、原判适用法律错误。第一，被上诉人没有取得皮口果品公司院内的土地使用权，更没有取得其物权，因此，被上诉人根本就没有诉权，原审法院给予支持是错误的。另外，《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度。也就是说，国有土地非经有偿出让，不能由个人使用。原审法院把土地判给被上诉人，明显违反这一规定。第二，《城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这条规定要求房地主体一致。《房屋登记办法》第八条也明确规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则。而被上诉人根本没有取得相关的土地，根本不能取得房产证，被上诉人取得的房屋是“空中楼阁”，原审法院对违法取得的房产证认定是有效的，完全错误。三、原审程序错误。被上诉人在第二次庭审时变更诉讼请求，但原审法院没有给上诉人举证期限，导致原审法院错误地把上诉人自己建设的办公用房，当成是被上诉人所有的房屋。四、被上诉人起诉主张的是1××号房，后又变更为15号房，说明被上诉人自己也搞不清楚自己的房号和位置，被上诉人主张的房屋面积与我们自建房屋面积也不吻合，一审认定我们的房屋是在原15号房屋的基础上翻新，并无证据证明。五、一审诉讼费分担不合理。吴宇昌二审辩称，同意一审判决。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人虽然通过参与拍卖与拍卖人签订了《拍卖成交确认书》并交纳了价款，但上诉人没有按照相关规定交纳土地出让金并办理使用权更名过户，上诉人尚没有取得拍卖标的物的物权，其仅享有债权，且上诉人竞买的仅为原普兰店供销集团皮口果品公司19272.75平方米的土地使用权，不包括地上建筑物，而被上诉人虽然在购买房屋及房屋坐落的土地时也没有交纳土地出让金和办理土地使用权的更名过户，同样对土地享有债权，但被上诉人已经取得了案涉土地上房屋的产权证，即取得了这些房屋的物权，根据《城市房地产管理法》第三十二条关于“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”规定以及物权优于债权的原则，被上诉人对案涉土地的债权优于上诉人的债权，一审判决上诉人腾退房屋并排除妨害并无不当。至于上诉人提出的案涉土地上共有18套房屋、其占用的是其自行建设的房屋一节，虽案涉土地上确有18套房屋，但被上诉人提供的瓦层1××号房屋的产权证书附图上绘制的房屋平面图却是大门西侧的两处房屋，即1××号房屋产权证书包含了两套房屋，也就是说，被上诉人提供的17个房屋产权证书实际是18套房屋的权属证书，且上诉人没有提供建设房屋的相关证据，因此，一审认定上诉人现在占有使用的房屋为被上诉人所有的第15号房屋正确。关于上诉人提出的原审程序及诉讼费承担问题，被上诉人在原审第二次庭审中，虽然将要求腾退1××号房屋改为腾退15号房屋，但这只是明确诉讼请求，并非真正意义上的变更诉讼请求，一审审理程序并无不当。对于诉讼费，一审没有支持吴宇昌要求赔偿租金损失的诉讼请求，而相应的诉讼费由大连盛斌经贸有限公司承担，确有不妥，本院予以调整。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2900元（吴宇昌已预交），由大连盛斌经贸有限公司承担50元，由吴宇昌承担2850元；二审案件受理费5800元（上诉人大连盛斌经贸有限公司已预交），由上诉人大连盛斌经贸有限公司负担100元，余款5700元予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 侯学枝审 判 员 丁大勇代理审判员 刘冬艳二〇一五年五月二十日书 记 员 耿 艳 来自：