（2015）北民一终字第166号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-09-10
案件名称
冯桂英与潘万红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）北民一终字第166号上诉人（一审原告）：冯桂英。委托代理人：欧美玲，广西汉远律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：潘万红。委托代理人：叶蓓蓓，女，1982年8月28日出生，汉族，住所地同上。委托代理人：吴松周，广西海望律师事务所律师。上诉人冯桂英因与被上诉人潘万红房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2105）海民一初字第117号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯桂英的委托代理人欧美玲，被上诉人潘万红及其二委托代理人叶蓓蓓、吴松周到庭参加询问，本案现已审理终结。一审判决查明：潘万红曾是广西北海市海城区广场东里24栋1单元l02号房屋的所有权人。2014年5月18日，冯桂英向潘万红交付购买该房屋的定金20000元，潘万红向冯桂英出具《收条》一份，载明“今收到冯桂英交来购买本人名下为于广西北海市广场东里24栋1单元102号房（产权证号：北房权证（2001）第00029**号）预付定金20000元；该房成交总价为295000元；买方必须于2014年10月30日前付清所有房款（成交总价不含过户费用，过户相关费用由买方白行承担），逾期不办理，本人有权没收定金。”，买房人冯桂英、收款人潘万红在收条上签字确认，案外人韦某作为见证人签字确认。之后至2014年10月30日，冯桂英未向潘万红付清房款，潘万红没收该20000元定金。此后，潘万红将该房屋另售他人。冯桂英认为双方未订立合法有效的房屋买卖合同，冯桂英无需履行支付全部购房款的义务，潘万红应退还已没收的定金。为此冯桂英提起诉讼，请求判令：1、潘万红退还冯桂英购房定金人民币20000元；2、潘万红承担本案全部诉讼费用。一审判决认为：冯桂英与潘万红存在合法有效的房屋买卖关系，有双方出具的收据在卷证实。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，双方虽未签订正式的房屋买卖合同，但冯桂英缴纳定金时，定金收据中上述合同必备要素已经以书面形式约定齐备，应认定双方之间房屋买卖合同成立，并且该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力。至于讼争房屋办理过户等细节问题，双方可以另行协商补充或依照有关法律予以确认。本案中，冯桂英交付的20000元定金，是为双方履行房屋买卖合同义务的担保，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，交付定金的一方不履行合同义务时，对方可予没收，对此，双方在收据中亦明确约定冯桂英逾期不交付房款，潘万红有权没收该定金。本案冯桂英在约定的期限内未付清房款，亦未能证实潘万红存在过错行为，故冯桂英的行为已构成违约。根据合同法关于定金罚则的相关规定，潘万红没收定金并无不当，因此冯桂英要求潘万红返还定金缺乏事实和法律依据，不予支持.综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决：驳回冯桂英的诉讼请求。案件诉讼费300元，减半收取l50元，由冯桂英负担。一审判决宣判后，上诉人冯桂英不服，向本院提出上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、一审判决适用合同法解释（二）第一条第一款之规定，即“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，认定双方之间虽未签订正式的房屋买卖合同，但认为涉案定金收据已具备房屋买卖合同必备要素，进而认定双方之间成立买卖合同且有效，显属适用法律错误。一审庭审已经查明，且一审判决书也已经认定双方未签订正式的房屋买卖合同，既然房屋买卖合同都未曾签订，何来成立？一审判决认为潘万红出具给冯桂英的定金收条具备合同必备要素，认定双方之间房屋买卖合同成立，显然非常荒谬，也犯了常识性错误。根据《城市房地产转让管理规定》第七条规定：“房地产转让当事人应当签订书面转让合同”。第八条规定：“房地产转让合同应当载明下列主要内容：（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；（二）房地产权属证书名称和编号；（三）房地产坐落位置、面积、四至界限；（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（五）房地产的用途或使用性质；（六）成交价格及支付方式；（七）房地产交付使用的时间；（八）违约责任；（九）双方约定的其他事项”。这是法律对房屋买卖合同的特别规定。显然，潘万红出具的收条缺失了房屋买卖合同的主要条款要件，因此，从事实及法律上，该定金收条都不具备作为房屋买卖合同的效力，双方并未订立房屋买卖合同。2、一审判决认定事实不清，证据不足。根据双方的证据显示，在2014年10月30日之后的通话记录表明，双方仍在继续商讨，购房交易并未立即结束，潘万红的证人韦某的证言显示，2014年11月2日潘万红曾要求证人韦某与冯桂英协商购房事宜，2014年11月3日韦某与冯桂英面谈，称潘万红告知其双方因为旧家具归属问题未能达成一致意见。潘万红在庭上也认可双方对家具有进行过协商，其只同意留给冯桂英两台旧空调。因此，既然双方买卖仍在继续，潘万红再用收条约定时间约束冯桂英，并要求没收定金显然是没有事实及法律依据的。3、本案中双方是否就购房合同主要条款达成一致未能订立购房合同是哪一方的责任这是认定是否应当没收定金的关键所在。收条不能作为没收定金的依据，在收条上载明的其它内容本身即违反公平和诚信。事实上双方并未就房屋买卖合同主要条款达成一致：（1）、潘万红的证人韦某陈述，双方因为旧家具归属问题谈不下来；（2）、双方对房屋的交付使用时间并未达成一致；（3）双方对房屋买卖合同签订的具体时间尚未确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。参照上述规定，本案中双方未订立房屋买卖合同是因为双方对合同的主要条款并未达成一致，属于不可归责于当事人双方的事由，故潘万红应当将定金返还冯桂英。据此请求：1、撤销一审判决，改判潘万红返还冯桂英购房定金20000元；2、一、二审诉讼费用由潘万红承担。被上诉人潘万红答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在二审指定的举证期限内，上诉人冯桂英提交本案一审庭审笔录，拟证明：1、双方之间未签订房屋买卖合同；2、潘万红在2014年10月30日前一直未腾空房屋交付冯桂英；3、双方因家具归属问题未达成一致；4、双方在2014年10月30日之后还继续协商房屋买卖事宜，双方买卖关系并未终止。经质证，被上诉人潘万红认可该庭审笔录的真实性，但认为不能实现其证明目的，潘万红一直按收条载明的约定内容等待冯桂英于2014年10月30日前来签订合同和处理过户事宜，但冯桂英并未约定时限前来处理该事宜，对于家具问题，双方在商定买卖房屋时从未提及要附带买卖或赠与家具，冯桂英未在约定时限前来签约，按照担保法解释第115条的规定，其已构成违约，依法不能要求退还定金。本院认为，该笔录反映了当事人在一审中各自当庭陈述的基本情况，可以作为定案依据，但能否实现上诉人冯桂英之举证目的，应当综合案件事实进行认定。在二审指定的举证期限内，被上诉人潘万红未提交新的证据。二审经询问审理及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。另查明：2014年11月14日，潘万红与案外人王宗法签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以278000元转让给王宗法并完成过户登记。本院归纳争议焦点为：冯桂英请求潘万红退还购房定金2万元有无事实和法律依据。本院认为：合法的合同关系应受法律保护。冯桂英与潘万红就涉案房屋买卖以收条形式成立合法有效的房屋买卖合同法律关系，双方应当按照收条载明之双方真实意思履行各自义务。双方在收条中约定，冯桂英应于2014年10月30日前付清所有购房款，并明确了逾期不付清房款及办理相关事宜，潘万红有权没收定金。故冯桂英应当在该约定时限内履行给付房款之义务。冯桂英上诉提出，涉案收条欠缺《城市房地产转让管理规定》第八条规定的房屋买卖合同主要条款，不能认定为双方成立房屋买卖合同关系，本院认为，该收条之内容明确了交易标的、交易房产产权证书、产权位置、交易金额、给付时限以及过户费用承担等，已然具备房屋买卖合同主要条款之实质内容。虽然双方均认为须在2014年10月30日时限之前签订正式房屋买卖合同，但签订该房屋买卖合同其目的并非对收条约定的房产买卖内容进行变更或重新约定，而是对该收条约定内容以房屋买卖合同正式书面文本进行确认以便能够在房产交易中心顺利完成过户等手续。即便认定该收条为预约合同，双方亦须按约履行义务，一方未履约时亦应承担相应违约责任。至于冯桂英上诉提出双方最终未能签订正式房屋买卖合同系因双方未就房屋内家具归属问题未能达成一致及双方未确定正式合同签订的时间，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，据此要求退还定金。本院认为，在双方以收条形式成立的合同中，并未就家具问题进行约定，且该收条对房款支付时限已经明确，冯桂英不得以上述理由拒付房屋价款。二审中冯桂英提交一审庭审笔录拟证明2014年10月30日前潘万红未腾空房屋进行交付，经审查，该笔录并不能反映该时限内潘万红未腾空房屋，而在约定的房款支付时限届期时，冯桂英并未按约给付房款，潘万红不交付房屋符合情理。综上，冯桂英以“不可归责于当事人双方的事由”未能签订正式合同要求返还定金的抗辩不能成立，本院不予支持，本案应当认定冯桂英存在违约，潘万红有权依法没收该定金。另，潘万红与冯桂英约定的房屋价款为29.5万元，而潘万红于2014年11月14日将涉案房屋转让给案外人王宗法时房屋价款为27.8万元并顺利办理过户手续，房屋价款跌损1.7万元。从该事实可以推知，涉案房屋产权明晰，能够顺利完成过户，若冯桂英能够在约定时限内履行给付房款29.5万元的合同义务，则无法合理解释潘万红在房屋价款跌损1.7万元的情况下仍将涉案房屋转让给王宗法，亦即潘万红在明知其利益减损的情况下仍将房屋转让他人缺乏符合情理之动机，由此推知，在房屋可顺利交付并过户之情况下，确因冯桂英一方之原因导致本案交易不成，冯桂英应当依约承担责任。综上，上诉人冯桂英的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由冯桂英承担。审判长何能媛审判员杨天隆审判员黄辉远二〇一五年五月二十日书记员何俊附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）……