（2015）浏民初字第00677号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-10-31
案件名称
刘伟光与刘铁刚、李美红租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
浏阳市人民法院
所属地区
浏阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）浏民初字第00677号原告（反诉被告）刘伟光，男，1969年3月14日出生，汉族。委托代理人孟岸英、王丹露，湖南高天律师事务所律师。被告（反诉原告）刘铁刚，男，1965年10月20日出生，汉族。被告（反诉原告）李美红，女，1966年6月6日出生，汉族。以上两被告共同委托代理人陈金贵，湖南金顺达律师事务所律师。原告（反诉被告）刘伟光与被告（反诉原告）刘铁刚、李美红租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理，被告刘铁刚、李美红对原告提起反诉。本院依法由助理审判员周洲适用简易程序于2015年4月2日公开开庭进行了审理，本诉及反诉一并审理。原告刘伟光的委托代理人王丹露、被告李美红及两被告的诉讼代理人陈金贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘伟光诉称，原告与两被告于2013年12月17日签订了租赁浏阳市永安镇永安东路264号第一层门面的《租赁合同》，该合同中约定：租赁期为十年，从2013年12月21日至2024年2月日止（其中有45天时间为乙方的装修改造期）；每年租金为十万元，并采取每2年在首年租金基础上递增5%的方式；乙方（即原告）有权对本租赁物招商、招租、转让；如果甲方（即二被告）所提供房屋不符合约定及法定条件，则乙方有权解除合同；甲方如果不能提供合法手续或者政府证明导致乙方无法经营或利益严重受损的，则甲方应按照合同总租金的50%向乙方支付违约金等，本合同还对其他内容进行了约定。原告租赁此房屋，用来经营服装买卖。在租赁期间，原告多次要求被告提供该门面的合法产权手续（房屋产权证、建设工程规划许可证等），但二被告至今未向原告提供。后原告因经营不善，欲把门面转给他人，并几次把意向承租人带去与二被告沟通转租事宜，但二被告故意设置苛刻条件（涨租金、交押金等）阻碍原告转租，并明确表示不同意原告转租。原告为本次经营耗费巨大心血，投入几十万，后因经营不善，损失巨大，才不得已想依据合同的约定转租出去，但二被告却背信弃义，视双方合同中的约定为无物，不仅不根据合同的约定提供该门面的合法产权手续且不同意原告转租，还把原告的门面与隔层之间的房门钉死，被告于2015年2月5日强行将原告租赁的前述门面关闭，致使原告无法继续使用该租赁房屋。请求判令解除原被告之间签订的《租赁合同》；二被告向原告赔偿损失500000元。被告（反诉原告）刘铁刚、李美红共同辩称，合同约定原告每年提前30天支付下一年租金，根据先付后用原则，原告未按时交付租金，故不能使用房屋，亦不能转租。被告自签订租赁合同后，一直按约履行，既交付了房屋，还配合原告装修房屋，办理工商登记和税务登记。原告未按时付租，被告仍通过发短信、发函等正当途径与原告沟通，原告一直占用和使用房屋，直至其自行停业、关门。被告系拆迁户，相关手续尚在办理中，但政府相关部门认可房屋的合法性，原被告签订租赁合同时，被告已将情况告知原告。被告未干预过原告使用房屋和经营，亦未设置苛刻条件阻碍其转租。被告并非真心实意租赁房屋进行经营，而是想通过先支付一年的租金，签订长期租赁合同，达到转租房屋牟利的目的。原告转租广告的租金过高。被告（反诉原告）反诉称，反诉人与被反诉人于2013年12月17日签订了一份房屋门面《租赁合同》，该合同约定了租赁期，租金及支付方式，还约定了租赁期间各项费用的承担，解除合同的条件、违约责任等。合同签订后，反诉人按约履行，如期交付了房屋，为被反诉人提供了使用房屋的各项条件，并给予其45天免费装修、使用期，协助被告办理了工商营业执照，但被反诉人在第一年租赁期内，就拖欠电费，致使供电部门多次找反诉人催付电费，严重影响了反诉人的声誉和正常生活。第一年的租期到2015年2月4日止，被反诉人本应提前30日即2015年1月4日支付第二年的租金10万元，但到期后，被反诉人分文未付，反诉人多次当面和发短信、函件催讨，被反诉人多次拒收函件，态度恶劣，并以种种理由拒付第二年租金。请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》；被反诉人依约支付房屋租金至解除合同之日止；被反诉人承担延期支付房租的利息损失。原告（反诉被告）辩称，2015年2月5日，反诉人已经将房屋收回，无权再收取房租，亦无权主张利息损失。反诉人称被反诉人拖欠电费影响被反诉人的声誉及生活，不属实，且与本案无关。反诉人认为被反诉人转租盈利，故认定被反诉人无履行合同的诚意，不属实。被反诉人已函告反诉人，如果被反诉人同意转租，反诉人会继续交纳房租。经审理查明，两被告拥有位于浏阳市永安镇永安步行街永安东路264号永恒宾馆所在整栋房屋，两被告将第一层两个门面共160平方米出租给原告。原告（乙方）与被告（甲方）于2013年12月17日签订《租赁合同》，约定：“第三条合同签订后甲方应提供房产证（政府证明）、身份证明，乙方应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方文件备存。第四条租赁期限该房屋租赁期共10年，自2013年12月21日起至2024年2月4日止，其中45天时间为乙方装修改造期，此期间乙方免费使用租赁物……第五条租金及支付方式该房屋每年租金为100000元。房屋租金支付方式如下：按一年支付，以后每年提前30天支付……第八条房屋的出售与使用……2、为合理利用自愿，提升物业价值，如乙方经营不善，乙方有权对本租赁物招商、招租、转让。不得经营有污染、噪音、不干净的项目。甲方要到场。第十条合同的变更、解除与终止1、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：⑴不能提供房屋或所提供房屋不符合约定及法定调解；⑵甲方未尽房屋修缮义务，影响正常经营的，因是新建房屋，甲方可以延迟提供手续。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：⑴未经甲方同意，严重损毁房屋结构；⑵利用承租房屋进行违法活动导致严重问题的；⑶逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，经甲方3次以上书面催收仍拒不履行义务，已经给甲方造成严重损害的……第十二条违约责任……2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：⑴未经甲方书面同意损毁房屋；⑵利用该房屋进行严重违法活动的。3、租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，甲方应按照合同总租金的50%向乙方支付违约金。若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：⑴不能提供合法手续或者政府证明导致乙方无法经营或利益严重受损的；⑵甲方未尽房屋修缮或其他义务，严重影响经营的；⑶推迟交房超过30天……”。原告租赁该门面从事中老年服饰生意，被告配合其办理了工商登记。原告向被告交付了一年的房租，后原告认为其经营不善，欲转租该门面，并告知被告。2015年1月，被告向原告催收第二年房租，原告以该门面需转租为由未支付房租。原告曾找人承租该门面，但被告认为原告应先给付第二年房租后方可行使转租权，或者承租人与被告另行签订租赁合同。双方就转租事宜发生争执。2015年2月5日，原告搬离该门面。另查明，本案所涉门面虽无产权证，但系合法建筑，且被告配合原告完成了工商登记。以上事实，有租赁合同、证明、当事人陈述等证据证实，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容合法有效。本案本诉与反诉的争议焦点均为：合同是否应当解除，原、被告是否存在违约，违约责任如何承担。一、合同是否应当解除。因原、被告均要求解除合同，本院依法准许。二、原、被告是否存在违约。原告认为被告有两个方面得到违约行为，一是未向原告提供本案所涉门面的合法产权手续，二是未同意被告转租该门面。本院认为，1、根据合同第十二条违约责任约定“被告不能提供合法手续或者政府证明导致乙方无法经营或利益严重受损”。本案所涉门面虽无产权证，但系合法建筑，且被告配合原告完成了工商登记。原告无证据证明因被告无产权证而致使其无法经营或利益严重受损。故被告在此处并无上述约定的情形。2、原告欲转租该门面，但被告认为原告应先给付第二年房租后方可行使转租权，或者承租人与被告另行签订租赁合同。交纳房租与行使转租权并无先后履行顺序，且合同并未约定，故被告在此处存在违约行为。被告认为原告存在违约行为，即未按约支付租金。本院认为根据合同的约定，原告应每年提前30天支付租金，原告至今未支付第二年房租，虽原告认为其未支付租金系对抗被告不同意其转租，但合同未对此进行约定。且原告在合同未解除时搬离门面，以个人行为表示不履行合同义务，故被告存在违约行为。三、违约责任如何承担。考虑到原、被告双方均存在违约，应当各自承担相应的责任，双方违约责任相互抵消。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除刘伟光与刘铁刚、李美红于2013年12月17日签订《租赁合同》。二、驳回刘伟光的其他诉讼请求。三、驳回刘铁刚、李美红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，减半收取4400元，由刘伟光负担，反诉费25元，由刘铁刚和李美红共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 周 洲二〇一五年五月二十日书 记 员 李婷婷附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”