（2015）三中民终字第04125号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-15
案件名称
王晓林等与吴濛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王晓林,管宝仁,吴濛,郭建明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04125号上诉人（原审原告）王晓林，男，1967年12月24日出生。上诉人（原审原告）管宝仁，女，1964年3月1日出生。二上诉人共同之委托代理人陆斌，国浩律师（北京）事务所律师。被上诉人（原审被告）吴濛，女，1986年5月10日出生。委托代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人郭建明，男，1951年11月5日出生。委托代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。上诉人王晓林、管宝仁因与被上诉人吴濛、原审第三人郭建明房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第33543号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年7月，王晓林、管宝仁起诉至原审法院称：我二人系夫妻。2009年10月16日，我二人与吴濛签订《房屋买卖合同》，约定由吴濛购买位于北京市朝阳区×号房屋（现北京市朝阳区×号房屋，以下称涉案房屋）。我方授权吴濛指定的第三人办理涉案房屋的产权转移过户手续。当日，管宝仁应吴濛要求授权其指定的第三人陈×代理办理房屋产权转移过户并对授权进行公证。2014年6月，我二人得知涉案房屋产权证下发后联系吴濛办理产权转移过户手续，但是吴濛称此事与我二人无关。后我们发现吴濛安排陈×将房屋出售给了郭建明。我认为吴濛的行为已经构成违约，现涉案房屋转移至郭建明名下，双方的《房屋买卖协议》无法继续履行，故我诉至法院，请求判令：解除我与吴濛在2009年10月16日签订的《房屋买卖协议》。吴濛辩称：王晓林、管宝仁所述双方签订《房屋买卖协议》情况属实。郭建明是我的父亲，双方签订《房屋买卖协议》后王晓林、管宝仁已经取得了全部购房款，且合同中并未禁止我为实现合同目的将涉案房屋过户至我家庭成员的名下，故我没有违约。我支付的购房款也是我父亲郭建明及母亲陈×的家庭共同积蓄，我们一家三口在取得涉案房屋后一直共同居住在涉案房屋至今。对于王晓林、管宝仁所述的合同目的无法实现一节我亦不认可，王晓林、管宝仁已经取得了全部购房款，房屋已经过户至我父亲名下，双方合同目的均已实现，该合同目的的实现方式也未给王晓林、管宝仁造成任何损害，现《房屋买卖协议》已经履行完毕。另根据《房屋买卖协议》第五条约定我可以要求管宝仁将×号房屋的产权转移至任何我指定的人名下。综上，我不同意王晓林、管宝仁的诉讼请求。郭建明述称：吴濛所述属实。购买涉案房屋是出于我们的家庭需要，故让吴濛出面签订购房合同，我认可吴濛的购房行为，现涉案房屋已经登记在我名下，购房款也是我们夫妻二人出资，故我不同意王晓林、管宝仁的诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。本案中，管宝仁、王晓林与吴濛签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，应予履行。现管宝仁、王晓林主张吴濛将房屋过户至郭建明名下的行为系违约行为，但该行为并非《房屋买卖协议》中约定的违约行为，故对于管宝仁、王晓林该主张法院不予认可。对于管宝仁、王晓林主张的因房屋已经过户至郭建明名下而无法实现合同目的一节，管宝仁、王晓林出售房屋，应以取得售房款为合同目的，吴濛购买涉案房屋应当以取得涉案房屋并将房屋过户为目的。现管宝仁、王晓林已经取得了全部购房款，吴濛亦认可并同意涉案房屋过户至郭建明名下，故双方合同目的均已经实现。加之陈×系受管宝仁、王晓林委托办理房屋过户手续，该行为亦合法有效，故对于管宝仁、王晓林该主张，法院亦不认可。综上，管宝仁、王晓林主张解除合同无事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月作出判决：驳回管宝仁、王晓林的全部诉讼请求。原审法院判决后，管宝仁、王晓林不服，向本院提起上诉，认为：陈×于2014年6月将涉案房屋过户至郭建明名下签订的《存量房屋买卖合同》与吴濛、管宝仁签订的《房屋买卖协议》明显不同，原审法院未对该事实予以认定，遗漏了重要事实；管宝仁、王晓林同意将房屋出卖给吴濛，双方为此签订了合同，吴濛指使陈×将房屋过户至郭建明名下是明显的违约行为，严重违反当事人的合意，违背合同相对性；陈×将房屋过户至郭建明名下，不是合法有效的代理行为。综上，请求撤销原判，依法改判支持管宝仁、王晓林的原审诉讼请求。吴濛、郭建明同意原判。经审理查明：2009年10月16日，吴濛作为买受方（乙方）与管宝仁（甲方）签订了《房屋买卖协议》，约定由吴濛购买涉案房屋，建筑面积88.03平方米，成交价格97万元。《房屋买卖协议》第二条（3）约定”甲方授权乙方或者乙方制定（指定）的第三人代理办理房屋产权转移过户《委托书》（办理不可撤销之委托）”。第三条产权转移过户办理约定”甲方或者有乙方代理取得该房屋产权人为甲方的《房屋所有权证》后，由乙方或者乙方指定的第三人代理办理房屋产权向乙方转移过户登记等手续。”第七条特别约定”凡甲乙双方与买卖该合同有关的合同、协议、委托书等文件中出现与本补充协议约定内容不一致之处，均以本协议项下约定内容为准；未尽事宜应当另行签订补充协议。”上述《房屋买卖协议》签订同日，王晓林、管宝仁在北京市东方公证处办理了（2009）京东方内民证字第××号公证书，委托陈×代为办理和领取房屋所有权证及其他权属证明，代为领取和签署与之相关的文件；在领取房屋所有权证之后代为办理上述房产的有关卖房事宜、签订买卖合同，包括网签，确定卖房价格，协助买方办理贷款事宜，领取卖房款）及产权变更过户事宜；代理为签署与房屋过户有关的文件，交纳有关费用。吴濛于当日向管宝仁支付购房款55万元。2009年10月17日，郭建明向管宝仁支付剩余房款42万元。另查一，双方签订购房合同时，涉案房屋尚在建设中，2009年底，涉案房屋由吴濛收房，现由吴濛、郭建明及案外人陈×共同居住使用。涉案房屋取得房产证后登记在管宝仁名下，2014年6月12日，陈×作为管宝仁的代理人将涉案房屋过户至郭建明名下，吴濛对于该过户行为表示明知并认可。另查二，郭建明与与陈×系夫妻，二人于1996年1月15日登记结婚，2014年4月11日离婚，离婚时未涉及涉案房屋，2014年8月13日复婚。吴濛系陈×之女，郭建明系吴濛之继父。原审中，王晓林、管宝仁主张涉案房屋未按照合同约定过户至吴濛名下，而是过户至郭建明名下是一种违约行为，同时主张房屋现已经无法过户给吴濛，合同目的无法实现故应当法定解除。另王晓林、管宝仁亦主张吴濛没有购房资格但对此未提交相应证据。吴濛及郭建明对王晓林、管宝仁上述主张均不认可，认为合同中并未约定将涉案房屋过户给第三人系违约行为且王晓林、管宝仁已经取得购房款，而涉案房屋过户至郭建明名下亦是郭建明和吴濛均认可的合同履行方式，合同目的已经实现，据此不同意王晓林、管宝仁的诉讼请求。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖协议》、公证书、转账凭证、收据、房屋所有权证、婚姻查档资料等证据在案佐证。本院认为：据已查明的事实，管宝仁于2009年10月与吴濛签订《房屋买卖协议》时，其尚未取得房屋所有权证书，在签订协议的同日，管宝仁、王晓林与吴濛的母亲陈×以公证的形式签订委托书，将办理房屋所有权证书、卖房及产权变更过户事宜等事项全权委托陈×办理，可见管宝仁、王晓林出卖涉案房屋的意思表示之明确。根据房屋买卖合同的性质，管宝仁、王晓林作为房屋出卖人的合同目的应被理解为通过出卖房屋获取售房款，而吴濛购买涉案房屋应当以取得涉案房屋并将房屋过户为目的。现管宝仁、王晓林已经取得了全部购房款，吴濛亦认可并同意涉案房屋过户至郭建明名下，故双方合同目的均已经实现，交易行为已完成。考虑到吴濛与郭建明具有家庭成员关系，房屋能够过户至郭建明名下是基于《房屋买卖协议》的存在及管宝仁、王晓林签署委托书同意陈×代理卖房事宜，而上述行为并未造成管宝仁、王晓林的利益受损。综合上述情况，管宝仁、王晓林要求解除《房屋买卖协议》，依据不足，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6750元，由管宝仁、王晓林共同负担（已交纳）。二审案件受理费13500元，由管宝仁、王晓林负担（已交纳）。本判决为终审判决。。审 判 长 薛 妍代理审判员 李春香代理审判员 孙承松二〇一五年五月二十日书 记 员 杜超男 更多数据：搜索“”来源：