（2014）深宝法龙民初字第2041号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-12-21

案件名称

林永如与深圳市万众城在线股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林永如,深圳市万众城在线股份有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2014）深宝法龙民初字第2041号原告（反诉被告）林永如，男，汉族，身份证住址广东省海丰县。委托代理人陈泽权，广东中信协诚律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司），住所地，组织机构代码×××032。法定代表人叶思科。委托代理人戴述耀，广东国晖律师事务所律师。委托代理人谢宜峰，广东国晖律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案相关事实及裁判意见如下：一、案件的基本事实深圳市龙华新区民治街道工业东路油松第十工业区现新农夫集市所在地为6栋房屋构成，6栋房屋均于2002年6月14日取得房地产证，权利人名称为钟某，土地位置为龙华镇油松村第十工业区，用途为厂房宿舍，使用年限为50年，从1999-05-23至2040-05-22止。深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）、林永如签订《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》一份，载明“第一条租赁场地、经营范围、合同期1、林永如自愿承租深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）位于龙华新区民治街道工业东路的新农夫集市P25-P26号专位，供林永如经营使用。2、经营范围为冻库类。3、本合同有效期为2014年1月1日起至2015年12月31日止。第二条租金、综合管理费、履约保证金、诚信基金、水电费1、林永如应当于每月…日前向深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）交纳当月专位租金：每月每档／铺位3000元，合计每月6000元。2、林永如除向深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）交纳租金外，还应当于每月10日前向深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）缴纳综合管理费……，合计人民币1200元。3、林永如应于本合同签订之日起，一次性向深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）缴纳履约保证金10000元。……4、林永如同意本合同签订之日，一次性向深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）缴纳诚信基金人民币2000元。……”。深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）相关人员在深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同尾部“甲方”处签名并加盖公章，林永如在深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同尾部“乙方”处签名并加盖指印，双方均予以确认。2013年12月30日深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）出具收款收据一份，载明“今收到林永如交来新农夫集市P25-P26铺位号诚信基金金额2000元”。深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）在收款收据上加盖财务专用章予以确认。2013年12月30日深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）出具收款收据一份，载明“今收到林永如交来新农夫集市P25-P26铺位号履约保证金金额10000元”。深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）在收款收据上加盖财务专用章予以确认。此后，林永如未缴纳过铺位租金、综合管理费、水电费等费用。2014年6月13日深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）出具通知一份，载明“各位商户：新农夫集市因调整经营需要，公司决定于2014年6月15日零时起歇业，届时将关闭卖场，请各位商户接到通知做好清场工作。特此通知”。深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）在通知上加盖公章。2014年6月15日，新农夫集市停止营业。二、其他情况林永如于诉状中称深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）在招商过程中提供虚假信息并虚假承诺，骗取林永如进场经营；深圳市新农夫集市股份有限公司管理混乱，怠于履行作为集市管理人应尽的义务；深圳市新农夫集市股份有限公司主动免租三个月，另一侧面证明深圳市新农夫集市股份有限公司之前的招商承诺无法落实，林永如经营难以为继，并在免租期期满后，继续同意免租到6月30日。林永如仅提交媒体报道的录像，部分录音等证据证实其上述陈述。深圳市万众城在线股份有限公司对录音录像的真实性、合法性、关联性均不予认可。林永如于庭审中提交冷库安装土建报价表一份共两页，2014年1月10日收据一份、2014年1月18日收据两份，2014年1月19日收据一份以证实其因新农夫集市关闭所造成之损失。本院于2014年12月1日与林永如进行谈话，告知其本案损失中如果包括不动产损失需要经过评估方能得到准确损失数额，一方自行提交的不动产证据不能作为定案的决定性依据。后林永如申请评估。本院经摇珠确定深圳市高丰安资产评估交易有限公司为本案评估事项的评估机构。后本院委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司对林永如的新农夫集市P25-P26号档位不动产价值进行评估。深圳市万众城在线股份有限公司向深圳市高丰安资产评估交易有限公司交纳评估费2000元。2015年4月14日深圳市高丰安资产评估交易有限公司出具深高资评字（2015）第016号《关于深圳市龙华新农夫集市P25-P26档位装修价值、设备安装价值的资产评估报告书》，载明“确定……深圳市龙华新农夫集市P25-P26档位装修价值、设备安装价值于2015年1月14日评估值为……（RMB97450元）。”深圳市万众城在线股份有限公司于庭审中提交P25-26商铺欠费明细表，载明客户名称为林永如，2014年1、2、3月未收取租金，2014年4月租金3000元，2014年5月租金6000元，2014年6月租金2800元，共计租金11800元。2014年1月综合管理费600元，2014年2、3、4、5月综合管理费均为1200元，2014年6月综合管理费560元，共计综合管理费5960元。2014年1月水电费1470.20元，2014年5月水电费3159.95元，2014年6月水电费863.85元，共计水电费5494元。租金、综合管理费、水电费合计23254元。庭审中，在回答“水电费187.05元是如何计算？”这一问题时，深圳市万众城在线股份有限公司称“用水电抄表”。林永如称“林永如认可该水电费”。林永如就其所租赁的新农夫集市T59-61号铺位的相关损失向本院提起（2014）深宝法龙民初字第2042号案。2014年12月2日本院做出（2014）深宝法龙民初字第2042号民事判决，判决：一、确认林永如与深圳市万众城在线股份有限公司所签《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》于2014年6月15日解除；二、深圳市万众城在线股份有限公司于判决生效之日起三日内返还诚信基金1500元；三、深圳市万众城在线股份有限公司于判决生效之日起三日内返还林永如履约保证金9000元；四、林永如于判决生效之日起三日内将所租赁的铺面T38、T39、T43归还深圳市万众城在线股份有限公司；五、林永如于判决生效之日起三日内支付深圳市万众城在线股份有限公司至2014年6月15日合同解除时止的租金7080元；六、林永如于判决生效之日起三日内支付深圳市万众城在线股份有限公司至2014年6月15日合同解除时止的综合管理费4172元；七、林永如于本判决生效之日起三日内支付深圳市万众城在线股份有限公司至2014年6月15日合同解除时止的水电费187.05元；八、驳回林永如的其他诉讼请求；九、驳回深圳市万众城在线股份有限公司的其他反诉诉讼请求。此后林永如不服本院判决，提起上诉。2015年3月17日深圳市中级人民法院做出（2015）深中法房终字第507号生效民事判决，判决驳回上诉，维持原判。三、双方诉讼请求林永如以深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）强行关闭新农夫集市，严重违反《租赁合同》约定，给林永如造成巨大经济损失为由诉至本院，请求判令深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）赔偿因其违约强行关闭新农夫集市造成的损失共计人民币286537元，返还履约保证金及诚信基金共计人民币12000元，并承担本案诉讼费用。本案审理过程中，2014年9月23日深圳市新农夫集市股份有限公司变更名称为现名深圳市万众城在线股份有限公司。深圳市万众城在线股份有限公司提起反诉，请求确认深圳市万众城在线股份有限公司、林永如双方签订的《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》已于2014年6月15日解除，并判令林永如立即交还承租的场地；判令林永如支付拖欠的租金11800元、综合管理费5960元、水电费5494元，以上合计23254元；认定深圳市万众城在线股份有限公司有权没收林永如缴纳的履约保证金10000元，诉讼费由林永如负担。四、本院裁判意见本院认为，（一）关于租赁合同之解除。深圳市龙华新区民治街道工业东路油松第十工业区现新农夫集市所在地为6栋房屋构成，6栋房屋均于2002年6月14日取得房地产证。深圳市万众城在线股份有限公司与林永如签订的房屋租赁合同未违反国家法律法规之规定，合同有效。但构成新农夫集市的6栋房屋经行政主管部门批准的房屋用途为厂房、宿舍。现深圳市万众城在线股份有限公司将房屋用于商业用途，开办农产品集市。深圳市万众城在线股份有限公司未经行政主管部门批准改变房屋用途，并与林永如签订租赁合同，将原作为厂房、宿舍使用的房屋用于开办农产品集市，人流量大增，在消防安全等各方面均有可能存在安全隐患，对社会公共安全造成影响，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，本院对深圳市万众城在线股份有限公司要求解除双方所签《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的诉讼请求予以支持。鉴于2014年6月15日新农夫集市已停止营业，《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的解除时间亦定于2014年6月15日。（二）关于本诉。鉴于深圳市万众城在线股份有限公司未经行政主管部门批准改变房屋用途，并与林永如签订租赁合同，本案《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的解除系深圳市万众城在线股份有限公司过错所致，深圳市万众城在线股份有限公司应对林永如之损失承担赔偿责任。2015年4月14日深圳市高丰安资产评估交易有限公司出具深高资评字（2015）第016号《关于深圳市龙华新农夫集市P25-P26档位装修价值、设备安装价值的资产评估报告书》，载明林永如承租的深圳市龙华新农夫集市P25-P26档位装修价值、设备安装价值为97450元。故本院对林永如要求赔偿损失97450元之诉讼请求予以支持。2013年12月30日深圳市万众城在线股份有限公司出具收款收据两份，一份载明收到林永如新农夫集市P25-P26铺位诚信基金2000元，一份载明收到林永如新农夫集市P25-P26铺位履约保证金10000元。鉴于本案《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的解除系深圳市万众城在线股份有限公司过错所致，故深圳市万众城在线股份有限公司应返还林永如诚信基金2000元、履约保证金10000元。（三）关于反诉。本院对深圳市万众城在线股份有限公司要求确认双方所签《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》于2014年6月15日解除的诉讼请求予以支持。林永如应在所有动产搬离后，将所租赁的铺面P25、P26归还深圳市万众城在线股份有限公司。在合同解除前，《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》有效。林永如应按《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》向深圳市万众城在线股份有限公司支付相关费用。深圳市万众城在线股份有限公司自愿在2014年1、2、3月不收取租金，2014年4月仅收取租金3000元，本院予以支持。林永如应向深圳市万众城在线股份有限公司支付2014年5月租金6000元，2014年6月1日至6月14日租金6000÷30×14=200×14=2800元。则林永如应向深圳市万众城在线股份有限公司支付至2014年6月15日合同解除时止的租金3000＋6000＋2800=11800元。深圳市万众城在线股份有限公司自愿在2014年1月仅收取综合管理费600元，本院予以支持。林永如应向深圳市万众城在线股份有限公司支付2014年2、3、4、5月综合管理费每月1200元，2014年6月1日至6月14日综合管理费1200÷30×14=40×14=560元。则林永如应向深圳市万众城在线股份有限公司支付至2014年6月15日合同解除时止的综合管理费600＋1200＋1200＋1200＋1200＋560=5960元。林永如认可尚欠水电费金额为5494元。则林永如应向深圳市万众城在线股份有限公司支付至2014年6月15日合同解除时止的水电费5494元。本院已在本诉中支持林永如要求深圳市万众城在线股份有限公司返还诚信基金1500元、履约保证金9000元的诉讼请求，故本院对深圳市万众城在线股份有限公司要求确认其公司有权没收林永如缴纳的履约保证金10000元的反诉请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）林永如与被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）所签《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》于2014年6月15日解除；二、被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）于本判决生效之日起三日内赔偿原告（反诉被告）林永如档位装修、设备安装损失97450元；三、被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）林永如诚信基金2000元；四、被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）林永如履约保证金10000元；五、原告（反诉被告）林永如于本判决生效之日起三日内将所租赁的铺面P25、P26归还被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）；六、原告（反诉被告）林永如于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）至2014年6月15日合同解除时止的租金11800元；七、原告（反诉被告）林永如于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）至2014年6月15日合同解除时止的综合管理费5960元；八、原告（反诉被告）林永如于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）至2014年6月15日合同解除时止的水电费5494元；九、驳回原告（反诉被告）林永如的其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2889元，评估费2000元，诉讼费共计为4889元。其中本诉案件受理费2889元已由原告（反诉被告）林永如预交，评估费2000元已由被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）预交。本案本诉诉讼费由被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）负担3060元，其中包括深圳市万众城在线股份有限公司已经向鉴定机构深圳市高丰安资产评估交易有限公司交纳的评估费2000元。余款由原告（反诉被告）林永如自行负担。本案反诉案件受理费158元，已由被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）预交，此款由原告（反诉被告）林永如负担111元，余款由被告（反诉原告）深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审　判　长　　刘　媛人民陪审员　　陈初瑛人民陪审员　　王嘉义二〇一五年五月二十日书　记　员　　刘　依书　记　员　　文英玲附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。第1页共15页关注微信公众号“”