（2015）宝民三（民）初字第758号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-27
案件名称
吴秦与狄君辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴秦,狄君辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第758号原告吴秦。委托代理人胡罡锋，上海明泰师事务所律师。被告狄君辉。原告吴秦与被告狄君辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴秦及其委托代理人胡罡锋，被告狄君辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秦诉称，2014年8月11日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定，原告向被告租赁宝山区大场镇南大路XXX弄XXX号内厂房，租期从2014年8月16日起至2016年8月16日止，租金为每半年人民币1万元。合同签订后，原告支付了被告押金2，000元，支付租金至2015年8月16日。原、被告双方还达成协议，将系争房屋升高60厘米，费用由原告承担4，000元，其余由被告承担。房屋升高后，原告支付了被告4，000元。2015年3月10日，系争房屋所在的大场镇南大村经济合作社张贴通知，要求各承租户在3月25日前搬离，否则将采取强制措施。原告遂于2015年3月25日自行搬离了系争房屋，按照村里的政策，自行搬走的承租户可以享受免除三个月的租金。现原告起诉要求被告退还2015年3月25日至2015年8月16日的租金7，898元、押金2，000元、厂房升高费4，000元，支付免租期三个月租金5，000元、拆迁赔偿金2，000元、违约金1万元，并赔偿搬迁、停工、经营损失1万元。被告狄君辉辩称，原告未按约向被告支付第二笔租金1万元，经被告催讨未果，被告于2015年3月1日已经通知原告解除租赁合同。原告在被告解除合同后，将第二笔租金1万元擅自打到被告账户内，故原告未付租金已经先构成违约，被告不同意支付违约金、赔偿损失。被告从陈亚德处租得系争房屋，2015年3月15日，陈亚德通知被告让原告搬离，原告于2015年3月31日搬离了该房屋。被告同意退还原告2015年4月1日至2015年8月15日期间的租金7，500元、押金2，000元，并愿意支付拆迁赔偿金2，000元。《厂房租赁合同》中没有约定被告应该免除原告三个月租金，对原告的该请求不予认可。原告承租后提出升高厂房，让被告找人施工，升高费共计5，000多元，原告出了4，000元，剩下的都是被告支付，被告不同意退还厂房升高费。经审理查明，2014年8月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定，乙方租赁甲方位于南大路XXX弄XXX号内厂房，总面积约100平方米，全年租金2万元；厂房租金每半年支付一次，即1万元，同时支付押金2，000元，实行先付后用，乙方不按时缴纳租金，甲方有权终止协议；租期从2014年8月16日至2016年8月15日，租期2年；租赁期内，如遇国家动迁，甲方提前三个月通知乙方，甲方不作任何经济赔偿，一年内拆迁，甲方赔偿乙方2，000元，同时退还押金2，000元及多余房租；任何一方违反本合同条款均视为违约，违约方承担赔偿被违约方半年租金，并赔偿其他损失。当日，原、被告签订补充协议，约定，原告要求厂房升高60公分，由甲方负责，乙方出4，000元，多出及其他费用由甲方支付，在原告搬厂前一次性付给被告。同日，原告支付被告租金1万元及押金2，000元。2015年3月6日，原告转帐支付被告租金1万元。另查明，系争房屋无房地产权证，无建造的相关行政审批文件。审理中，原告提供宝山区大场镇南大村经济合作社、上海拓南实业发展有限公司的通知复印件，收件人为陈亚德，内容为“宝山区大场镇南大村经济合作社、上海拓南实业发展有限公司多次催促你方在2015年3月25日前清腾及搬迁，依据双方的约定及之前的通知，我方有权采取包括但不限于停水、停电等措施，为此，在本通知发布之时起48小时后我方将采取停水、停电的措施，请你方及时做好准备”。被告表示，未见过该通知，真实性不清楚。审理过程中，被告表示原告还拖欠电费763.10元。原告表示，对拖欠该电费无异议，愿意支付该款。以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、补充协议、收条、转账凭证、通知，及双方当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，系争房屋无房地产权证及相关行政审批文件，原、被告就该房屋签订的《厂房租赁合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。原告主张其于2015年3月25日搬离了系争房屋，未提供证据证明，本院不予采信。被告认可原告于2015年3月31日搬离了系争房屋，本院予以确认。原告搬离后，被告应当将多收取的租金及押金返还给原告，被告对此也无异议，原告要求被告返还租金7，500元及押金2，000元，本院予以准许。原告要求返还其他租金，本院不予准许。被告同意支付原告拆迁赔偿金2，000元，与法不悖，本院可予准许。原告支付的厂房升高费4，000元系其损失，本院根据合同无效的过错责任酌情确定被告赔偿原告2，500元。原告主张的免除三个月租金5，000元、违约金1万元，缺乏事实及法律依据，本院不予准许。原告主张经济损失1万元，未提供相应证据证明，本院不予准许。原告同意支付被告电费763.10元，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴秦与被告狄君辉就上海市宝山区大场镇南大路XXX弄XXX号内厂房签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告狄君辉于本判决生效之日起十日内，返还原告吴秦租金7，500元、押金2，000元；三、被告狄君辉于本判决生效之日起十日内，支付原告吴秦赔偿金4，500元；四、原告吴秦于本判决生效之日起十日内，支付被告狄君辉电费763.10元；五、原告吴秦的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为411元，由原告吴秦负担271元，被告狄君辉负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 杨利民二〇一五年五月二十日书记员 童翔燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注微信公众号“”