（2015）包民一终字第105号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-29
案件名称
包头市恒荣房地产开发有限责任公司与张宏伟商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区包头市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区包头市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张宏伟,包头市恒荣房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区包头市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）包民一终字第105号上诉人（原审被告）张宏伟。委托代理人李林飞，系内蒙古典泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）包头市恒荣房地产开发有限责任公司，住所地包头市青山区人民政府青山路办事处院内。法定代表人潘明法，系该公司总经理。委托代理人赵有成，系该公司法律顾问。上诉人张宏伟与被上诉人包头市恒荣房地产开发有限责任公司（以下简称：恒荣房地产）因商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特右旗人民法院（2014）土民初字第1275号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张宏伟及委托代理人李林飞、被上诉人恒荣房地产的委托代理人赵有成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，张宏伟与恒荣房地产于2010年10月6日签订《商品房买卖合同》，张宏伟购买恒荣房地产开发的位于土右旗金河湾小区14号楼204住宅一套，建筑面积为81.86平方米，房屋总价款为162762元。按照合同约定，张宏伟于2010年5月27曰交付房款的30%，即52762元，其佘70%即110000元，于合同签订之日起七日内办理银行按揭贷款。合同签订后，张宏伟交付了首付款52762元，但是银行按揭未能办下来，根据恒荣房地产、张宏伟双方的陈述，这种情况的出现恒荣房地产无过错。现张宏伟已经入住涉案房屋。原审法院另查明，合同附件五补充合同还约定：张宏伟（乙方）按照约定的时间办理了按揭手续并按银行要求提供了按揭材料，如乙方按揭申请非因恒荣房地产（甲方）原因未获银行批准或者银行批准的贷款成数低于本合同约定，或者乙方提出改为一次性付款的，乙方应在收到甲方通知（无论口头或书面）之曰起七日内到甲方处签订补充协议，选择甲方认可的其他付款方式支付，否则视为乙方违约，乙方应按逾期付款承担责任。由于乙方原因拒不办，银行按揭，甲方有权解除合同，乙方并支付甲方总价款的10%的违约金。原审法院审理认为，根据恒荣房地产、张宏伟双方合同约定，张宏伟应当于合同签订之日即2010年10月6日起七日内办理银行按揭。若非因恒荣房地产的原因不能办理银行按揭，或张宏伟提出一次性付款的，张宏伟应当在收到恒荣房地产通知（口头或者书面）之曰起七日内到恒荣房地产处签订补充协议，选择恒荣房地产认可的付款方式，否则视为张宏伟违约。庭审中恒荣房地产、张宏伟双方陈述，不能办理贷款并非恒荣房地产的原因，且现状是双方未签订付款的书面补充协议，事实上佘款也未付，故按照合同约定，张宏伟违约。张宏伟辩称，未付佘款是因双方达成口头协议待涉案房屋验收合格再一次性支付，该意见本院不予釆纳。因为根据以上所述，张宏伟未支付恒荣房地产剩余房款存在违约，且（2014）土民初字第654号生效的判决书也对张宏伟的违约行为以认定，并驳回了张宏伟在该案件中要求恒荣房地产支付逾期交房的利息和违约金的请求。所以恒荣房地产要求张宏伟支付剩佘房款110000元的诉讼请求本院予以支持。关于恒荣房地产诉请的利息，合同约定应当从张宏伟实际应付款之曰次曰起开始计算，也就是从2010年10月20日开始，按照中国人民银行同期贷款年利率6.1%计息，直到恒荣房地产请求的2014年11月13曰共计1484天。所以恒荣房地产请求的利息应当是27660元。关于违约金，合同约定张宏伟应当按照商品房总价款的万分之一向恒荣房地产支付，合同总价款为162762元，时间仍为1484天，所以违约金的金额为24154元，两项合计51814元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：张宏伟于本判决后十日内偿还包头市恒荣房地产开发有限责任公司剩佘房款110000元及利息27660元和违约金24154元，合计161814元。案件受理费3650元，由张宏伟承担。一审法院宣判后，上诉人张宏伟不服提出上诉称：一审法院判决认定上诉人在与被上诉人商品房买卖合同中存在违约责任并判决上诉人支付被上诉人相应的违约金及利息，这一认定事实错误，证据不足。首先，上诉人与被上诉人包头市恒荣房地产开发有限责任公司于2010年10月6日签订了商品房买卖合同，合同约定被上诉人于2011年4月20日前交付房屋，但被上诉人于2013年5月才将未经验收的商品房交付上诉人，被上诉人已经逾期交房，存在违约责任。上诉人因未办理下银行按揭贷款，被上诉人也没有按期交付商品房，上诉人为了维护自己的合法权益，要在被上诉人的商品房符合交付条件时，一次性交付剩余70%的购房款。因被上诉人的商品房一直没有达到交付条件，所以上诉人才一直没有交付剩余购房款。其次，被上诉人的商品房并没有取得竣工验收合格证明，所以并不具备交付条件，而被上诉人将商品房交付给上诉人不符合法律规定，应该视为被上诉人没有交付房屋，根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条作了规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”最后，因被上诉人的商品房并没有达到交付使用条件，就将商品房交付给上诉人，构成逾期交房的违约责任。故被上诉人违约在先，上诉人为保护自己的合法权益，才没有一次性将房款付清，如果被上诉人的商品房达到了交付条件，上诉人也早会在被上诉人的商品房达到交付使用条件时将房款一次性付清。综上所述，是被上诉人违约在先，才有上诉人没有一次性交付房款的事。被上诉人的商品房如果达到了交付条件，符合了法律规定的交付使用条件，上诉人也不会迟迟不交购房款。所以，一审法院判决认定事实错误，证据不足。应依法撤销一审判决；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人恒荣房地产未作书面答辩，口头答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。经二审法院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实基本一致，本院予以确认。本院认为，上诉人张宏伟与被上诉人恒荣房地产签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同是有效合同，按照该合同被上诉人恒荣房地产已将房屋交付上诉人张宏伟居住使用，上诉人张宏伟就应该将剩余房款全部支付被上诉人恒荣房地产，但上诉人张宏伟至今未付已构成违约，应当承担违约责任。上诉人张宏伟上诉提出被上诉人恒荣房地产的房屋不具备交付条件，被上诉人恒荣房地产违约在先，但这一法律关系已经在土右旗人民法院（2014）土民初字第654号生效的判决书解决，所以上诉人张宏伟的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3650元，由上诉人张宏伟承担。本判决为终审判决。审判长 杨励昕审判员 周文玉审判员 赵红玲二〇一五年五月二十日书记员 于 雁 关注公众号“”