（2014）长民再字第37号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2016-04-20

案件名称

杨孝培与张雪峰、袁文举房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

吉林省长春市中级人民法院

所属地区

吉林省长春市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

杨孝培,张雪峰,第三人）

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条

全文

吉林省长春市中级人民法院民事判决书（2014）长民再字第37号申请再审人：杨孝培，男，1963年12月2日出生，汉族，现住吉林省长春市。（系杨富之子，杨富权利义务的承受人。杨富于2013年12月27日死亡，原一审被告、反诉原告、二审上诉人）委托代理人：郭艳香，吉林中权法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：张雪峰，男，1971年2月1日出生，汉族，现住吉林省农安县。委托代理人：杨艳，吉林志强律师事务所律师。被申请人（一审、二审第三人）：袁文举，男，1979年9月9日出生，汉族吉林省农安县（系张雪峰妻弟）。委托代理人：袁贵才，男，汉族，1950年2月3日出生，吉林省农��县（系袁文举之父）。申请再审人杨孝培与被申请人张雪峰、袁文举房屋买卖合同纠纷一案，农安县人民法院于2013年10月8日作出（2013）吉农民初字第1136号民事判决，杨富不服，向本院提出上诉，本院于2013年12月16日作出（2013）长民一终字第294号民事判决，已经发生法律效力。杨孝培向本院提出再审申请，本院作出（2014）长民申字第19号民事裁定，决定本案由本院进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人杨孝培的委托代理人郭艳香、被申请人张雪峰的委托代理人杨艳、被申请人袁文举的委托代理人袁贵才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雪峰一审诉称，2006年10月16日，张雪峰、杨富自愿签订了购房协议，协议约定杨富自愿将属于自己的三间砖平房（建筑面积60平方米）及周边的土地卖给张雪峰，同时将承包田��转租给张雪峰，共计金额为45，000.00元整，其中房屋价款为25，000.00元，土地转租费为20，000.00元。同时还约定承包地如有国家占用，赔偿款为双方五：五分成。此协议签订后，张雪峰即按约定交付了房款及土地租赁费，杨富虽将协议中的标的物交给了张雪峰，但不协助张雪峰办理房屋过户手续，故告诉来院，请求确认张雪峰、杨富之间的购房协议有效，并要求杨富依法配合张雪峰办理该房屋过户手续。杨富一审答辩及反诉称，2006年，在他人撮合下，杨富将农村宅基地房屋转让给张雪峰，同时二块耕地也一并转租，为此双方于同年10月16日订立了《购房协议书》，约定总价款45，000.00元。当时杨富不知道张雪峰是城镇户口，不知道此转让是法律明令禁止的。同时杨富妻子（2009年去逝）也没有在《购房协议书》上签字。反诉请求，杨富与张雪峰订立的《购房��议书》无效，并返还杨富宅基地房屋及所有权证，同时将转租的承包耕地恢复原用途返还给杨富。针对杨富反诉，张雪峰辩称，杨富与张雪峰于2006年10月16日所签订的《房屋买卖协议》是有效合同，主要表现在：1、此协议是双方真实意思表示。2、此份协议不违反法律规定。关于杨富对张雪峰经营土地所提出的异议问题，张雪峰认为自己并没有在承租的耕地中建房，只是承租了耕地，依法享有自己的经营权，无论是种玉米还是种果树均属于自己的权利，与杨富无关。故请求对杨富的反诉请求予以驳回。袁文举在一审主张，对张雪峰与杨富争议的房屋，其有独立的请求权。张雪峰从杨富手买的房屋于2010年4月1日卖给了袁文举，杨富、张雪峰争议的房屋属于第三人所有，故请求确认袁文举与张雪峰的买卖协议有效。一审查明，张雪峰于2006年10月16日与杨富签订购房协议，协议约定，杨富自愿将属于自己的三间砖平房（建筑面积60平方米）及周边的土地卖给张雪峰，同时将承包田转租给了张雪峰。张雪峰向杨富交付购房款25，000.00元，土地转租费20，000.00元。同时还约定承包地如有国家占用，给付赔偿款由张雪峰、杨富双方五：五分成。协议签订后，张雪峰于2010年4月1日又将从杨富手中购买的三间房屋及周边用地一并卖给了第三人袁文举。第三人袁文举交付价款45，000.00元，张雪峰、杨富在诉讼期间，第三人袁文举于2013年6月30日向法院申请参加诉讼，认为张雪峰、杨富双方争议房屋，第三人有独立请求权，并请求确认第三人袁文举与张雪峰的房屋买卖协议有效。杨富于2013年5月16日，对张雪峰的起诉提出反诉，请求确认杨富与张雪峰订立《购房协议书》无效，并返还杨富宅基地房屋及所有权证，同时将转租的承包耕地恢复原用途，返还给杨富。一审认为，张雪峰、杨富之间达成的房屋买卖及承包地转租协议，双方意思表示真实，该协议双方签订合同的目的是买卖房屋，而非单纯购买宅基地为建房，合同法的立法本意是促进交易，维护交易公平、稳定，依据公平原则，该协议也应当合法有效。第三人袁文举本人属于农村居民，从张雪峰手中购买杨富宅基地及房屋是经当地集体经济组织农安县合隆镇迎新村民委员会同意，第三人袁文举与张雪峰签订的房屋买卖合同双方意思表示真实，该合同合法有效，杨富提出张雪峰和第三人的房屋买卖协议是恶意串通，虚假交易，没有充分证据加以证明，本院不予采信。张雪峰租赁杨富承包的耕地没有改变集体土地性质，其租赁耕地协议应继续履行，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四��、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决，一、袁文举与张雪峰签订的房屋买卖协议合法有效。二、驳回张雪峰的诉讼请求及杨富的反诉请求。案件受理费925.00元由张雪峰负担。反诉费462.50元由杨富负担。杨富上诉称，一、诉争房屋为农村宅基地，张雪峰为城镇人口，杨富与张雪峰签订的房屋买卖协议无效。根据《物权法》的规定，宅基地使用权的取得、转让和行使，适用土地管理法及国家有关规定。《土地管理法》第63条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004第234号文件也规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁��城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。国务院办公厅（2007）71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村宅基地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。张雪峰作为城镇居民购买宅基地违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。依照《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同无效或被撤销后，依该合同所取得的财产应当予以返还。二、原审认定袁文举与张雪峰签订的房屋买卖合同有效违反了法律规定，且故意回避了袁文举并非善意取得问题。1、杨富在一审已提供张雪峰与袁文举共同欺骗公证机关、产权管理中心，伪造杨富及其妻子签名办理更名过户手续及公证已被撤销、袁文举产权证已被撤销的证据，但一审以该证据与本案无关为由不予采信违反了证据规则。2、争议��屋现还登记在杨富名下，袁文举并非杨富同一集体经济组织成员，其转让未经有关部门或组织批准，不能取得争议宅基地的使用权。3、从袁文举与张雪峰共同伪造杨富夫妻签名、欺骗公证机关及产权登记部门的事实可以证明袁文举不具备《物权法》第106条善意取得的条件，原审对此未予审理、回避不当。三、原审认定转租耕地有效违反法律规定。1、张雪峰在农用地上建设了200多平方米的房屋，改变了土地用途，违反了《农村土地承包法》、《长春市农村土地承包经营权流转条例》第26条及《土地管理法》的禁止性规定。2、张雪峰租用土地是为获取高额回报，故建设了200多平方米房屋，系以合法形式掩盖非法目的，违反《合同法》第52条规定。杨富当时转租土地是以宅基地房屋转让为前提条件，基于此，转租耕地同时体现在购房协议中。转让宅基地房屋行为因违法��无效被收回后，转租的耕地同时应一并解除与收回。耕地是杨富唯一的合法生活来源，要求收回的请求合理合法，应得到法律的保护和支持。请求，撤销一审判决，依法改判。一、二审案件受理费由二被上诉人承担。张雪峰二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。张雪峰与杨富达成的协议系双方真实意思表示，且已实际履行多年，杨富反悔系违约；袁文举系农村户口，在支付相应对价后取得了争议房屋及土地，故一审认定张雪峰与袁文举签订的协议有效正确；张雪峰在争议房屋所在院内盖房，在租赁土地栽种树苗并未改变土地的用途，不存在损害公共利益问题，故应驳回上诉，维持原判。袁文举二审述称，袁文举为农民，其购买房屋经得村委会同意且已支付对价并取得了争议房屋，同意张雪峰的答辩意见，应驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审基本一致。二审另查，2006年杨富与张雪峰（农安县的城镇居民）签订协议后，即将合同标的物交付张雪峰，张雪峰取得争议房屋后，在购买旧房屋后新建200多平方米砖瓦房屋，对院墙、道路等进行了平整、修缮，在承包田内栽种了部分树苗。2009年杨富妻子去世，此间杨富妻子未向张雪峰主张过权利。2010年4月1日张雪峰将原合同转让标的包括其添附部分以4.5万元价格转让给袁文举（系与杨富非同一集体经济组织的邻村农民，为张雪峰妹夫），现争议房屋及土地由袁文举父母（邻村失地农民）在此居住。2010年3月28日农安县迎新村村委会出具批复：袁文举购买争议房屋及土地经迎新村民委员会同意。2011年5月14日袁文举取得了60平方米房屋产权证。因办理产权手续过程中，伪造杨富夫妻签名，杨富提出异议，后该证被撤销，现争议房屋产权证仍登记在杨富名下。农安县土地局为杨富颁发的农集建（97）字第070603065号集体土地建设用地使用证记载：杨富土地四至北7米外通、东20米外耕地、南3米外杨荣、西2米外道，用地面积270平方米，超占面积230平方米，以外顶地。杨富与迎新村签订的土地承包合同记载：承包土地0.576公顷，位于林西0.3公顷，李江房后0.276公顷。二审认为，一、杨富与张雪峰签订的《房屋买卖协议》无效。张雪峰为城镇居民，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、转让和行使，适用土地管理法等法律及国家有关规定”、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地”、国土资源部2004第234号文件规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土��使用证”的规定，城镇居民购买宅基地无效。该规定虽为国家规定的有关政策，但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，法院在司法中应当严格适用相关国家政策的规定。基于张雪峰身份为限制购买宅基地的城镇居民，故杨富与张雪峰签订的买卖协议无效。二、袁文举与张雪峰签订的买卖合同有效。购买人袁文举虽与张雪峰为亲属关系，但其为农民，不属于限制购买农村宅基地的城镇居民，国务院相关规定只是禁止城镇居民买卖宅基地，并未规定购买人必须为同一集体经济组织成员，且袁文举购买争议房屋及土地的行为已经所有权人农安县迎新村委会同意，因此袁文举购买争议房屋及土地并未违反国家相关政策的禁止性规定。至于出卖人张雪峰并未实际取得争议房屋及土地使用权一节，依照《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，出卖人是否享有所有权或处分权并不构成买卖合同无效的条件，因此原判认定袁文举与张雪峰签订的买卖合同有效正确。法律并未禁止亲属之间买卖，支付对价多少应是当事人合议的结果，杨富以此主张合同虚假，无证据支持。三、张雪峰租赁杨富土地，按合同约定已支付租赁费，部分土地用于栽种树苗是否合法，属相应国家行政部门管理范畴。杨富提供的证据不足以认定张雪峰在购买房屋院内填附新建房屋所用地为耕地，该行为是否违法同样属于行政管理范畴，杨富以此主张买卖协议无效，本院不予支持。二审判决，一、维持吉林省农安县人民法院（2013）吉农民初字第1136号民事判决第一项及第二项中“驳回张雪峰诉讼请求”部分；二、撤销吉林省农安县人民法院（2013）吉农民初字第1136号民事判决第二项“驳回杨富反诉请求”部分；三、张雪峰与杨富签订的《购房协议》无效；四、驳回杨富的其他反诉请求。一审案件受理费925.00元（张雪峰预交）、一审案件受理费925.00元（袁文举预交）、反诉费462.50元（杨富预交）、二审案件受理费925.00元（杨富预交），由张雪峰负担925.00元，杨富负担2312.50元，于判决生效后十日内给付。杨孝培再审主张，一、两审法院认定事实和适用法律错误，张雪峰与袁文举签订的房屋买卖合同无效。根据国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》文件规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，宅基地使用证仍登记在杨富名下，袁文举并非本村村民，且张雪峰与袁文举之间恶��串通，虚假交易，其转让行为无效。二、张雪峰改变了土地用途，且损害公共利益，转租土地应属无效。请求法院撤销一二审判决，依法改判，申请收回房屋，将张雪峰与杨富转租的承包地恢复原用途，归还申请人。一、二审诉讼费由被申请人承担。张雪峰再审主张，维持一、二审法院判决，认定张雪峰与袁文举签订的买卖合同有效，杨孝培不符合诉讼主体要求，请求驳回诉讼请求。另外，二审判决张雪峰与杨富签订的购房协议无效，但耕地转租是有效的，因此不能一概而论购房协议无效。袁文举再审主张，原审判决正确，请求法院维持原判。再审中，本案当事人未有提供新的证据及补充证据。再审查明的事实与原审认定的事实基本一致。再审认为，一、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律��政策的通知》2007年12月30日发布实施，其中规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”，这其中直接约束了“城镇居民不得到农村购买农民住宅或‘小产权房’”，之前2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，﹤国发（2004）28号﹥，其中规定“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年11月2日国土资源部国土资发（2004）234号发布《关于加强农村宅基地管理的意见》，其中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。我国的行政法规、规章逐步严谨和完善，当然不能理解为未直接约束之前就允许城镇居民在农村购买住宅，但如果购买行为实际发生了，则严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，而作为出卖方的农民，我国相关法律、法规规定，农村村民出卖、出租住房或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。本案不是单独购买宅基地，而是购买农村住房同时涉及到该宅基地，该买卖行为因购买者的身份不符合相关资格，涉及到宅基地向城镇居民转移，因此，二审将张雪峰与杨富于2006年10月16日约定的购房行为认定无效，是正确的。二、“农村住宅用地只能分配给本村村民”，这是对宅基地初始分配的管理性规定，不能片面的理解为农村住房只能出卖给本村农民，相关规定禁止的是城镇居民购买农村住房，本案第三人袁文举身份为农民，法律和相关规定并没有禁止本集体经济组织成员与非本集体经济组织成员之间的农村房屋的流转，因此，袁文举购买农村房屋，现具备购房人的资格。三、关于张雪峰与袁文举签订��购房协议》的效力问题。首先，张雪峰与杨富的购房行为无效，是因为张雪峰的购房人身份不适格所致，其不存在合同无效的其他情形（欺诈、重大误解、显失公平），买卖房屋是其双方真实意思表示，甚至在该合同履行中发生的征地补偿分配都有商议。其次，虽然张雪峰不具备购房人资格，但张雪峰已将该房屋转卖，其买受人袁文举具备购房人的资格。《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”张雪峰占有、使用该房屋，但没有获得该房屋的所有权，依据该解释规定，不能依此否定张雪峰与袁文举购房协议的效力。另外，虽张雪峰与袁文举为亲属关系，但认定其买卖行为属恶意串通，亦缺乏证据支持，事实上，该房屋现由袁文举之父母（邻村失地农民）居住。因此，原审认定张雪峰与袁文举签订的《购房协议》有效，并无不当。四、张雪峰与杨富签订的《购房协议书》中关于出租（转租）承包地的约定，并未有违反关于农村土地承包经营权流转的相关规定，应按双方的约定继续履行。关于在宅基地四至之内建筑房屋和在承包地中种植树苗，是否属于占用耕地和改变耕地用途，则属于行政管理的范畴。另外，二审虽判决张雪峰与杨富签订的《购房协议》无效，但该购房协议中转租承包地部分，二审判决理由（三）已作论述，故二审判决《购房协议》无效，应理解为该《购房协议书》中购房条款的无效。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，其判决应予维持。杨孝培申请再审理由没有事实与法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会（2015）第十七次��议讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2013）长民一终字第294号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　刘万成审　判　员　　史绍红代理审判员　　张　桐二〇一五年五月二十日书　记　员　　李知博更多数据：搜索“”来源：