（2015）穗中法民五终字第1714号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-15
案件名称
曾禹豪与程伊晴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾某,程伊晴
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1714号上诉人（原审原告）：曾某。委托代理人：罗建辉，广东同益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程伊晴，住四川省井研县。委托代理人：沈赓，广东易恒律师事务所律师。委托代理人：樊玉霞，广东易恒律师事务所律师。上诉人曾某因与被上诉人程伊晴租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：曾某于1996年7月8日出生。2012年12月28日，案外人华南农业大学与程伊晴签订了《租赁经营合同》，约定华南农业大学将天河区五山路483号华南农业大学校内华山区1栋1＋2号铺出租给程伊晴作经营用途使用，建筑面积27.62平方米；租赁期限自2012年9月1日至2014年8月31日，月管理费金额为4880元；管理费按月结算，由程伊晴在每月的第25日前按转账的付款方式缴付；程伊晴在合同签订后10个工作日内向华南农业大学缴纳14640元作为保证金；合同期间程伊晴不得将场所转租或转借给其他任何单位和个人；合同期内，程伊晴对场所进行转租或转借的，华南农业大学有权单方解除合同，并不予乙方任何赔偿及补偿等。2014年2月18日，程伊晴与曾某签订《铺面转让协议》，约定程伊晴将位于华山区1栋1号（下称案涉商铺）正在经营的复印店以及店面转让给曾某，包括店内所有设备和业务，价格为74800元；不包括交学校房屋租房押金，曾某给程伊晴押金条上同等的钱后（押金条归曾某所有），或房屋合同到期后程伊晴自行去学校领取；合同书和押金条要曾某付给程伊晴押金条上同等的钱后方能交给曾某，和学校签订的合同到期后，曾某可要求程伊晴协助办理租铺事宜，但不保证一定能续签等。《铺面转让协议》签订当天，程伊晴即把案涉商铺及铺内的物品交付给曾某，后曾某及其父母在该商铺经营复印店。2014年4月28日，程伊晴与曾某、案外人林松钦（华山区1栋2号铺的接手人）签订了《协议》，约定1月、3月、4月房租已交，5月、6月、7月房租未交，曾某和林松钦必须每月月底前按时交房租，并传交租发票扫描件给程伊晴，如未按时交房租，程伊晴有权去学校解除合同；如林松钦5月、6月、7月不交租，视押金抵租金，由程伊晴代交，并视林松钦自动放弃档口续租权，合同期满后必须清场离开，押金条林松钦退给程伊晴，与曾某无关，程伊晴必须按月和曾某去交5月、6月、7月房租等。2014年5月12日，华南农业大学资产管理处发出《通知》，明确租赁合同在2014年8月31日到期的，不再续签。2014年10月10日，华南农业大学资产管理处发出《告租户通知书》，明确2014年8月31日后到期的租户，一律不再签订续租合同。现曾某以程伊晴在签订《铺面转让协议》中存在欺诈等理由，于2014年6月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、撤销双方之间的《铺面转让协议》，程伊晴返还转让款本金74800元；二、程伊晴赔偿转让款本金的利息损失（按照银行贷款利息的四倍计算），直至返还之日止；三、程伊晴承担本案诉讼费。原审诉讼过程中，曾某称其是通过中间人杨某、邹辉介绍才与程伊晴签订《铺面转让协议》，后由其母亲将90000元支付给杨某（当时杨某称铺面转让费是74800元、其余款项为备用资金），后杨某通过银行转账方式支出了66800元，但不清楚该款项是否支付给程伊晴。程伊晴原称其只确认收到66000元转让费，后确认其实际收到66800元，并确认该费用是由他人支付至其姐夫的银行账户。关于上述中间人杨某、邹辉，曾某、程伊晴都表示无法提供其身份资料、无法提供其作为证人出庭作证。曾某称其签订《铺面转让协议》时未满18岁，且程伊晴没有告知华南农业大学出租案涉商铺给程伊晴的期限至2014年8月31日到期，存在欺诈。程伊晴则称其签订《铺面转让协议》时并未核对曾某的身份证，但其已将向华南农业大学承租案涉商铺的期限至2014年8月31日期满的情况告知曾某，并将其与华南农业大学签订的《租赁经营合同》复印件交付给曾某。对此陈述，程伊晴称本案中曾某起诉时能将《租赁经营合同》复印件提交作为证据即可证明。曾某则称签订《铺面转让协议》时程伊晴并没有交付《租赁经营合同》复印件，曾某是在收到华南农业大学的通知后，才在案涉商铺的抽屉中找到该《租赁经营合同》复印件。另，程伊晴还称《铺面转让协议》约定的“和学校签订的合同到期后（如学校要求必须甲方到场），乙方可要求甲方协助办理租铺事宜，但不保证一定能续签”可以说明其已告知曾某租赁期限问题；《协议》中明确“1月、3月、4月房租已交，5月、6月、7月房租未交”、“甲方必须按月和乙方去交5月、6月、7月房租”同样可以说明曾某知道程伊晴承租华南农业大学的案涉商铺的期限至2014年8月31日到期（学校放寒暑假，免交2月、8月的租金），否则就应该约定“5月后的租金”如何交纳。曾某、程伊晴均确认《铺面转让协议》没有经过华南农业大学的同意。曾某称其每月将租金直接交付现金给程伊晴，由程伊晴向华南农业大学交纳租金；程伊晴则称是由其与曾某及曾某的父母一起到银行，曾某用现金以程伊晴名义向华南农业大学收租账户支付租金。曾某、程伊晴均确认《铺面转让协议》签订后程伊晴所交付的案涉商铺内的物品包括1张木质电脑桌、2台组装电脑、2台理光复印机、1台切纸刀、1台胶装机、2张塑料凳子。程伊晴还称其将固定业务转让给曾某，曾某予以否认，程伊晴没有证据予以证明。曾某称案涉商铺已于2014年8月31日后由华南农业大学强行收回，铺内物品由学校另行保存。程伊晴则表示其对此不清楚。原审法院认为：曾某与程伊晴签订了《铺面转让协议》，程伊晴将案涉商铺的使用权及铺内物品转让给曾某，但该协议并未经华南农业大学同意，且协议签订后仍然以程伊晴名义向华南农业大学交租，因此，上述协议的实质是包括了程伊晴将案涉商铺转租给曾某租赁合同关系、程伊晴将铺内物品转让给曾某的买卖合同关系。本案中，曾某主张要求撤销该《铺面转让协议》，程伊晴不予同意，故本案关键是对曾某主张的撤销理由是否成立进行审查。第一，关于曾某提出其签订《铺面转让协议》时未满十八岁的问题。曾某出生于1996年7月8日，而其与程伊晴签订《铺面转让协议》的时间为2014年2月18日，签订协议时曾某确实未满十八岁。但协议签订后，曾某的母亲交付了相关的转让费，其后案涉商铺由曾某及其父母进行经营，因此，即使曾某签订《铺面转让协议》时其并未满十八岁，但其父母已以事实行为对曾某签订的该协议进行追认，因此，曾某以其签订《铺面转让协议》时未满十八岁为由要求撤销该协议的主张没有事实及法律依据，不予采纳。第二，关于曾某主张程伊晴存在隐瞒租赁期限的欺诈行为的问题。首先，从日常生活经验法则出发，《铺面转让协议》主要是针对案涉商铺的转租合同关系，作为接手方的曾某常理上不可能不对程伊晴与华南农业大学的《租赁经营合同》的租赁期限进行核实；即使如曾某所称其签订《铺面转让协议》时未满十八岁，但其后其父母一直与曾某在案涉商铺经营，其父母亦不可能不对此问题进行审核。其次，《铺面转让协议》中约定“和学校签订的合同到期后（如学校要求必须甲方到场），乙方可要求甲方协助办理租铺事宜，但不保证一定能续签”，该内容已明确对程伊晴与华南农业大学的《租赁经营合同》到期后程伊晴应协助曾某到华南农业大学进行续签合同的问题进行了约定，且程伊晴表明不保证曾某能续签合同。再次，曾某与程伊晴之后所签订的《协议》中约定程伊晴必须按月与曾某去交付2014年5月、6月、7月租金，而并非约定去交付“2014年5月后的租金”。程伊晴认为此约定可证明其已告知了曾某其与华南农业大学签订的《租赁经营合同》于2014年8月31日到期、否则就会约定“去交付2014年5月后的租金”，该解释合符常理。最后，曾某在本案起诉时提供了程伊晴与华南农业大学签订的《租赁经营合同》复印件作为证据，但其称是直至接到华南农业大学的通知后才从抽屉中找到，但是，自《铺面转让协议》签订且程伊晴将案涉商铺交付给曾某使用，直至华南农业大学发出通知，该段期间曾某接收并经营案涉商铺的时间长达3个月，曾某在接收使用案涉商铺3个月后才从抽屉中发现《租赁经营合同》复印件，该陈述与生活常理不符。综上，原审法院认为曾某的陈述不属实；而程伊晴称其签订《铺面转让协议》前向曾某告知了租赁期限并将《租赁经营合同》复印件交付给曾某的陈述合理可信，予以采信。综上分析，本案中曾某要求撤销《铺面转让协议》的理由均缺乏依据，故对此诉讼请求及曾某要求程伊晴返还转让费的诉讼请求均不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年1月15日作出如下判决：驳回曾某的诉讼请求。本案受理费1670元，由曾某负担。判后，上诉人曾某不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实和适用法律错误。一、原审法院认定曾某签订协议时末满十八周岁，但却以“曾某的母亲交付了相关的转让费并和曾某一起经营”为由认定曾某的父母对曾某签订《铺面转让协议》的行为进行了追认，原审法院的上述认定是错误的。二、原审法院关于程伊晴在涉案铺面能否转租及剩余租赁期限上是否存在欺诈等方面的认定上存在错误。（一）原审法院从所谓的日常经验法则上认定曾某应当且有能力审查程伊晴与华南农业大学签订的《租赁经营合同》上是否有转租权和转租剩余期限的问题，所以当然推定程伊晴事先告知过曾某其没有转租权和剩余租期只有半年。曾某认为：转租方是否告知过次承租人其是否有转租权及转租期限是多久应当由转租人用证据来证明，而不是用“日常经验法则”推定为次承租人的法定义务；而事实上，关于转租权及转租期限问题，对第一次来城市做生意的普通百姓尤其对小学未毕业且未满十八周岁的人来说要他去想到应该是个难题，而不是一个众人所知的问题。（二）原审法院认定曾某的父母“不可能不对此问题进行审核”，曾某认为，原审法院认定曾某的父母不可能不审核涉案铺面的转租权及剩余期限的情况的观点是对的，因为事实上，曾某的父母在过年后来到广州后就发现了《铺面转让协议》所存在的模凌两可问题，就一直在此问题在杨某、邹辉等中间人的撮合下一直与程伊晴进行协商，因此，原审法院为何不看到“曾某的父母一直在与曾某共同经营”是在上述协商的情况下同时进行的呢？（三）原审法院以《铺面转让协议》中存在“但不保证一定能续签”的话语认定程伊晴已经明确告知曾某不能续签。该认定是片面的，理由是：（1）程伊晴早于2013年10月10日就已经收到华南农业大学发出的《告租户通知书》，从而应当很明确地知道其不可能再从华南农业大学续租。（2）退一万步讲，就算“但不保证一定能续签”的约定合法有效，但也无法证明程伊晴明确告知过曾某剩余期限只有半年这一重要情况，且是否可以理解为三五年后不能续签比半年后不能续签更合理（3）“但不保证一定能续签”这样的表述难道不足以给一个未满十八岁的人产生重大的误解吗？尤其，通过庭审查明，在曾某不知情的情况下，中间人还从程伊晴处中获得了八千元好处费，这难道不能推断出程伊晴串通中间人在共同实施欺诈吗？（4）原审法院以《协议》中“甲方必须按月和乙方去交5、6、7月房租”推断程伊晴明确告知曾某其与华南农业大学的租赁期限是截止于2014年8月31日。在《铺面转让协议》和《协议》中没有提到过程伊晴与华南农业大学的租赁期限是2014年8月31日，为何依据上述约定就能推断程伊晴明确告知曾某其与华南农业大学的租赁期限是截止于2014年8月31日？（五）原审法院以曾某能提供程伊晴与华南农业大学签订的《租赁经营合同》的复印件来起诉，就推断复印件是程伊晴在与曾某签订合同时给曾某的，而否定曾某的说法，法律依据、逻辑根据何在？三、原审法院既不根据本案的合同性质来重点审查本案合同交易的目的及目的是否可以实现，也不根据《告租户通知书》来重点审查程伊晴早已知道确定根本无法续签，更不根据曾某父母不在合同签订现场这一重要事实来审查曾某作为未成年人签订这种巨额合同是否合情合理合法，甚至回避调查在曾某不知情的情况下中间人为何要收取中间费这一涉嫌共同欺诈的重要事实，而是全部使用“日常经验法则”作出各种推断。原审法院为何抛弃了这么多证明力充分的书面证据和客观事实证据而仅仅采用“日常经验法则”断案呢？为此，上诉请求：撤销原审判决，支持曾某原审的所有诉讼请求。被上诉人程伊晴答辩称：原审判决适用法律正确，应予维持。曾某虽主张程伊晴存在欺诈行为，但是其并没有证据证明这一事实，程伊晴也不存在于2013年10月10日就知道不可能再与华南农业大学续租的这一情形。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，曾某申请证人杨某出庭作证，程伊晴对此表示因曾某未在一审中申请证人出庭，故不同意质证。在本案二审过程中，曾某主张华南农业大学发出的落款时间为2014年10月10日的《告租户通知书》的实际发出时间为2013年10月10日，而程伊晴对此不予确认。本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条规定，当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。曾某在二审中申请证人出庭作证，已超过上述规定的期限，且程伊晴对此提出了异议，故本院对曾某上述申请不予采纳。曾某与程伊晴签订了《铺面转让协议》，程伊晴将案涉商铺的使用权及铺内物品转让给曾某，原审法院认定上述协议包括了程伊晴与曾某之间的转租合同关系、铺内物品转让合同关系，是正确的。本案的争议焦点在于曾某主张撤销协议的理由是否成立。首先，关于曾某提出其签订《铺面转让协议》时未满十八岁的理由。由于相关转让费是由曾某的母亲交付，且案涉商铺亦是由曾某及其父母进行经营，原审法院认定其父母已以事实行为对曾某签订的该协议进行追认，并无不当。且合同是否由限制民事行为能力人签订的问题并不属合同可变更或者撤销的法定事由，因此曾某以其签订协议时未满十八岁为由要求撤销该协议，缺乏法律依据，本院不予采纳。第二，关于曾某主张程伊晴存在隐瞒租赁期限的欺诈行为的问题。首先，涉案《铺面转让协议》中约定“和学校签订的合同到期后（如学校要求必须甲方到场），乙方可要求甲方协助办理租铺事宜，但不保证一定能续签”，该内容表明双方对程伊晴与华南农业大学的租赁合同到期后曾某的续签合同手续问题进行了约定，且程伊晴表明不保证曾某能续签合同。其次，曾某在本案起诉时提供了程伊晴与华南农业大学签订的《租赁经营合同》复印件作为证据，而曾某称其是直至接到华南农业大学的通知后才从抽屉中找到的陈述与生活常理不符。综合上述情况考虑，原审法院对于程伊晴称其签订《铺面转让协议》前向曾某告知了租赁期限的陈述予以采信，并无不当，本院予以认可。曾某上诉提出程伊晴早于2013年10月10日就已经收到华南农业大学发出的《告租户通知书》，从而明确知道其不可能再从华南农业大学续租，因曾某对其上述主张未能提供确切证据予以证实，本院不予采信。综上，曾某要求撤销《铺面转让协议》因理据不充分，原审法院对此诉讼请求及曾某要求程伊晴返还转让费的诉讼请求均不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，曾某的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1670元，由上诉人曾某负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一五年五月二十日书记员 仪文娟 来源：百度“”