（2015）二中民终字第04381号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-29
案件名称
金巧丽、吴道和与北京市天桥投资开发公司、北京世纪天桥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金巧丽,北京世纪天桥房地产开发有限公司,北京市天桥投资开发公司,吴道和
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第04381号上诉人（原审原告）金巧丽，女，1960年8月28日出生。委托代理人杨玉波，男，1961年4月8日出生。上诉人（原审被告）北京世纪天桥房地产开发有限公司，住所地北京市西城区天桥南大街1号。法定代表人金清象，董事长。委托代理人龙钢，男，1958年10月6日出生。被上诉人（原审被告）北京市天桥投资开发公司，住所地北京市西城区广安门外大街临133号东半部。法定代表人赵书华，总经理委托代理人刘德成，男，1963年8月19日出生。委托代理人刘文生，男，1958年1月17日出生。被上诉人（原审原告）吴道和，男，1959年1月14日出生。委托代理人杨玉波，男，1961年4月8日出生。上诉人金巧丽、北京世纪天桥房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第19435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2014年7月，金巧丽、吴道和诉至原审法院称：我们于2004年4月购买北京市天桥投资开发公司（以下简称天桥投资公司）和温州市盛金快速汽车服务有限公司以现金方式共同成立的北京世纪天桥房地产开发有限公司（以下简称世纪天桥公司）位于北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京盛金天桥商厦×号房屋（以下简称涉案房屋），2004年10月交付使用办理了房屋交接确认书并实际占有。同年10月在房管部门进行了预售备案登记。2005年8月19日，北京市国土资源局向该项目颁发了《国有土地使用证》，该项目五证俱全。2009年9月，北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）因开发商债权、债务纠纷对该项目进行了整体执行、查封、扣押、冻结。2010年8月，西城法院对该项目进行委托拍卖、变卖，将标的物强制拍卖（转让）给北京华融基础设施投资有限责任公司。由于标的物转移，使《商品房买卖合同》无法实现其目的。涉案房屋的土地权属是天桥投资公司的，世纪天桥公司无资产，是天桥投资公司的运作平台。为了维护我的合法权益，请求：1、解除我们与世纪天桥公司签订的《商品房买卖合同》；2、由世纪天桥公司、天桥投资公司共同返还我购房款158175元（其中首付款68175元、贷款90000元）、印花税及契税共4824元、按揭代办费500元；赔偿银行贷款利息45468元、抵押登记费280元、律师费270元、违约贷款诉讼费3244元、保险费279元、暂住证代办费150元，总计203190元。世纪天桥公司辩称：我公司同意与金巧丽、吴道和解除《商品房买卖合同》；同意退还金巧丽、吴道和购房首付款、贷款、契税、印花税、按揭代办费，但要求扣除我公司因金巧丽、吴道和逾期还贷垫付的款项11610.07元和已退还金巧丽、吴道和的房款6万元；同意退还金巧丽、吴道和印花税及契税共4824元；其他费用不是我公司收取的，不同意支付。对于贷款利息45468元，因贷款是金巧丽、吴道和自行向银行借贷，与我公司无关，故因此而产生的利息应当由金巧丽、吴道和自行负担。金巧丽、吴道和主张补扣违约贷款诉讼费是因为金巧丽、吴道和自身的原因没有按时向银行偿还贷款，被银行起诉而产生，该笔款项应由金巧丽、吴道和自行承担，与我公司无关。天桥投资公司辩称：我公司不同意金巧丽、吴道和的诉讼请求。我公司与金巧丽、吴道和没有合同关系，金巧丽、吴道和要求我公司承担合同责任没有法律依据。世纪天桥公司取得了涉案地块的土地使用权，其房地产开发的手续是完备的，其销售涉案房屋的行为也是合法的。世纪天桥公司作为独立的法人，有对外独立签订合同及进行房屋销售的权利，对其行为独立承担法律责任。我公司从未参与世纪天桥公司的售房行为，也从未收取过金巧丽、吴道和的任何款项，与金巧丽、吴道和没有房屋买卖合同关系。金巧丽、吴道和将我公司起诉要求承担退款责任没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。原审法院经审理认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，金巧丽、吴道和与世纪天桥公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方自愿，且不违反法律、法规的规定，属于有效合同，双方应当遵守履行。合同履行过程中，因世纪天桥公司与其他债权人发生的诉讼纠纷，致使包括金巧丽、吴道和购买的涉案房屋在内的整个建筑物被法院整体拍卖，致使金巧丽、吴道和的购房目的不能实现。现金巧丽、吴道和主张解除合同，世纪天桥公司同意解除，法院予以确认。对于金巧丽、吴道和主张的各项请求，世纪天桥公司同意退还金巧丽、吴道和交付的印花税和契税共4824元，法院不持异议。对于金巧丽、吴道和主张的返还购房款158175元，世纪天桥公司同意返还，但要求扣除其垫付的贷款11610.07元和已退还金巧丽、吴道和的房款6万元，金巧丽、吴道和否认收到退房款，另外认为垫付贷款系世纪天桥公司依据《托管协议》向银行交付的，与本案不属于同一法律关系。对此，法院认为，因金巧丽、吴道和未及时偿还贷款，银行从世纪天桥公司世纪天桥房地产公司的担保账户内扣除了11610.07元作为金巧丽、吴道和向银行贷款的本金，该笔款项已经计算在金巧丽、吴道和向世纪天桥公司支付的购房款中，现金巧丽、吴道和要求返还购房款，理应将世纪天桥公司垫付的11610.07元扣除，对于世纪天桥公司要求扣除垫付贷款的请求法院予以支持。关于世纪天桥公司称已退还金巧丽、吴道和房款6万元一节，世纪天桥公司就其主张负有举证责任，庭审中，世纪天桥公司仅提供金巧丽、吴道和签字的领款收据，该收据显示付款单位为“盛金公司”和“北京盛金商铺”，用途说明显示“退商铺”及铺位号码。金巧丽、吴道和对世纪天桥公司主张的事实不予认可。对此，法院认为世纪天桥公司仅提供领款收据，该收据未明确写明该款即为房款，且付款单位非世纪天桥公司，用途说明不明确，不足以证明世纪天桥公司主张的事实，故法院对世纪天桥公司扣除已退房款6万元的主张不予支持。世纪天桥公司应将购房款扣除其垫付逾期还贷款项后的余额返还给金巧丽、吴道和。对金巧丽、吴道和主张的赔偿银行贷款利息、公证费及抵押登记费元、律师费、保险费、暂住证代办费、按揭代办费，法院认为，本案中《商品房买卖合同》的解除系因世纪天桥公司的自身债务导致了《商品房买卖合同》的目的不能实现，金巧丽、吴道和对此不负有任何责任，故金巧丽、吴道和因购买涉案房屋所产生的全部损失应当由世纪天桥公司予以赔付。故金巧丽、吴道和的上述请求，理由正当，法院予以支持。世纪天桥公司的抗辩意见缺乏法律依据，法院不予采信。关于银行贷款利息的数额法院以银行出具的个人还清证明记载数额为准，金巧丽、吴道和过高要求法院不予支持。对于金巧丽、吴道和主张的违约贷款诉讼费3244元的诉讼请求，因上述款项系金巧丽、吴道和未及时向银行偿还贷款及被银行起诉所产生，与世纪天桥公司承担的贷款担保责任无关，故应由金巧丽、吴道和自行承担。对于金巧丽、吴道和以涉案房屋的土地权属属于天桥投资公司而要求天桥投资公司共同承担退还购房款、契税及印花税，并赔偿银行贷款利息、律师费、保险费、抵押登记费、公证费等损失的请求，《商品房买卖合同》签订的主体为金巧丽、吴道和与世纪天桥公司，世纪天桥公司是依法成立的独立法人，应当对自己的经营活动独立承担法律责任。天桥投资公司并非《商品房买卖合同》签订的任何一方，未在合同中享有任何权利或负有任何义务，亦无证据证明其参与了房屋买卖的实际交易行为。根据合同相对性原则，金巧丽、吴道和与天桥投资公司之间不存在买卖合同关系。而现有证据显示世纪天桥公司于2003年8月即取得了涉案房屋所在楼宇的国有土地使用权证（京宣国用2003出字第00349号），并于2004年3月18日取得了商品房预售许可证（京房售证字2004-94号），属于合法开发销售，而该行为与天桥投资公司无关。据此，金巧丽、吴道和要求天桥投资公司承担退款及赔偿责任的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，于2014年10月判决：一、解除金巧丽、吴道和与北京世纪天桥房地产开发有限公司就北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京盛金天桥商厦×号房屋签订的《商品房买卖合同》；二、自判决生效起十日内，北京世纪天桥房地产开发有限公司退还金巧丽、吴道和购房款十四万六千五百六十四元九角三分、印花税七十九、契税共四千七百四十五元；三、自判决生效起十日内，北京世纪天桥房地产开发有限公司赔偿金巧丽、吴道和银行贷款利息一万五千七百五十元二角二分、公证费及抵押登记费二百八十元、暂住证代办费一百五十元、按揭代办费五百元、律师费二百七十元及保险费二百七十九元；四、驳回金巧丽、吴道和的其他诉讼请求；如北京世纪天桥房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，金巧丽不服，以原审判决认定事实不清为由，并持原诉理由上诉至本院，认为不应扣除贷款本金中的11610.07元、贷款利息2482.29元及律师费3244元且原审判决未判令天桥投资公司作为义务主体是错误的，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。世纪天桥公司不服，以原审判决认定事实不清为由，并持原诉理由上诉至本院，认为应当扣除已退还金巧丽、吴道和购房款六万元，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。天桥投资公司同意原审判决。吴道和同意金巧丽上诉意见。经审理查明，2002年，世纪天桥公司立项开发建设位于北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京盛金天桥商厦。世纪天桥公司于2003年8月取得国有土地使用权证（京宣国用2003出字第00349号），2004年3月18日取得商品房预售许可证（京房售证字2004-94号），开始陆续销售房屋。2004年4月10日，金巧丽、吴道和与世纪天桥公司签订《商品房买卖合同》，金巧丽、吴道和购买世纪天桥公司开发建设的涉案房屋。合同签订后，金巧丽、吴道和向世纪天桥公司陆续支付了购房首付款68175元，贷款9万元，印花税79元、契税4745元及按揭代办费500元。2004年7月24日，因购买涉案房屋需要办理银行贷款手续，金巧丽、吴道和向北京市世联新纪元律师事务所支付了律师费270元、授权公证费及抵押登记费280元，并向中国平安财产保险股份有限公司交纳了保险费279元。2008年1月9日，广发银行因金巧丽、吴道和逾期还款向其开出了3244元（违约诉讼费）特种转帐借方传票。2006年11月13日，世纪天桥公司与北京市国土资源局签订《补充协议》，将该宗地价款总额由37665000元变更为45026478元，新增地价款7361478元。后因世纪天桥公司不能支付新增地价款，该建筑物不能进行权属初始登记，金巧丽、吴道和亦未能取得涉案房屋的所有权证书。此后，由于世纪天桥公司与包括天桥投资公司在内的众多债权人发生诉讼纠纷并陆续进入执行程序，本院于2008年9月10日对世纪天桥公司名下的位于北京市西城区（原宣武区）天桥南大街1号北京盛金天桥商厦的全部房产予以查封。2008年9月19日，北京市高级人民法院作出决定，指定上述案件均由西城法院执行。此后，西城法院决定将上述案件合并执行并裁定对该建筑物进行整体拍卖。2010年8月6日，西城法院以4.6亿元的价格将包括金巧丽、吴道和购买房屋在内的整个建筑物（北京盛金天桥商厦）进行了整体拍卖，并已成交。2010年8月9日，金巧丽、吴道和向西城法院提起案外人异议之诉，要求解除西城法院对上述房屋采取的执行措施，停止执行。西城法院于2010年10月28日出具（2010）西执异字第4906号执行裁定书，以不能确定金巧丽、吴道和对×号商铺享有所有权为由，裁定驳回金巧丽、吴道和所提异议。2011年1月19日，广东发展银行北京航天桥支行向西城法院出具《贷款复核表》，该表显示贷款人（金巧丽、吴道和）已偿还本金9万元，已还利息15750.22元，罚息183.34元。上述款项贷款人偿还部分合计94323.49元，担保人（世纪天桥公司）支付部分11610.07元。2014年8月18日，广发银行北京分行为金巧丽、吴道和出具了《个人贷款结清证明》。在原审法院审理中，世纪天桥公司同意解除与金巧丽、吴道和签订的《商品房买卖合同》；同意退还购房款、印花税、契税、按揭代办费，房款中要求扣除其垫付的逾期款项11610.07元及已退房款6万元；对律师费、保险费、抵押登记费、公证费、暂住证代办费，以该部分款项并非由其收取为由不同意支付；以贷款利息及罚息应当由金巧丽、吴道和自行负担为由不同意支付；以金巧丽、吴道和因自身原因未及时向银行偿还贷款，被广发银行起诉到法院而产生的违约贷款诉讼费与其无关为由，不同意支付。天桥投资公司认为其与金巧丽、吴道和没有合同关系，要求法院驳回金巧丽、吴道和对天桥投资公司的起诉。世纪天桥公司称其分别于2006年8月6日、8月11日、8月25日、9月1日共向金巧丽、吴道和退购房款6万元，世纪天桥公司提供领款收据，收据显示付款人为盛金公司和北京盛金商铺，用途说明显示“退商铺4160”，四张收据款项共计6万元。金巧丽、吴道和认可收到该款项，但否认该款为房款。金巧丽、吴道和提供甲方（北京世纪天桥房地产开发公司、北京盛金天桥商品交易市场有限公司、乐清市盛金快速汽车服务有限公司）与乙方（北京盛金天桥商铺平阳业主）于2006年6月29日签订的《第二次补充协议》，证明第二次补充协议是附条件退商铺，即先退还租金及违约金后再退还房款，金巧丽、吴道和未收到世纪天桥公司退还的6万元房款。对此，世纪天桥公司认为该补充协议是关于商铺的租金问题，与本案无关。针对金巧丽、吴道和要求天桥投资公司对本案承担连带责任的请求，金巧丽、吴道和向法院提交了其从国土资源局及北京市工商局查询的资料以及（2010）西执异字第4906号执行裁定书。对此，世纪天桥公司认为金巧丽、吴道和所述世纪天桥公司是空壳公司与金巧丽、吴道和提交的世纪天桥公司系现金出资的证据表述相矛盾，天桥投资公司认为上述证据不能证明金巧丽、吴道和的证明目的。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房发票、契税和印花税收据、保险费收据、律师费收据、按揭代办费收据、抵押登记和公证费收据、暂住证代办收据、贷款还款凭证、利息计算凭证、广发银行特种转账借方传票、广发银行贷款还款计划表、贷款复核表、银行贷款结清证明、（2010）西执异字第4906号执行裁定书、国土资源局及工商登记查询资料等证据在案佐证。本院认为：关于垫付贷款一节，因金巧丽、吴道和未及时偿还贷款，世纪天桥公司作为《房屋按揭贷款合同》的担保人向银行支付金巧丽、吴道和房屋贷款11610.07元，该笔款项已经计算在金巧丽、吴道和向世纪天桥公司支付的购房款中，在金巧丽、吴道和要求返还购房款的情况下，世纪天桥房地产公司要求将该笔款项从应返还的购房款中扣除，有事实依据；金巧丽、吴道和所提交的证据不能否认上述事实存在，且不能证明金巧丽、吴道和未及时偿还房屋贷款系世纪天桥公司的原因所致。故原审法院根据双方举证质证的情况，对金巧丽、吴道和有关不存在世纪天桥公司垫付贷款的事实以及该笔款项应由世纪天桥公司负担的抗辩意见，不予采纳，对世纪天桥房地产公司要求扣除垫付贷款的请求，予以支持，并无不妥，本院予以维持。关于金巧丽、吴道和有关世纪天桥房地产公司要求抵扣的请求已过诉讼时效的上诉意见，其在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，本院不予支持。关于补扣律师费及罚息一节，根据已查明的事实，该款项亦系金巧丽、吴道和未及时偿还贷款，被银行诉至法院所产生，原审法院判决由其自行承担，亦无不妥，本院亦予维持。关于天桥投资公司是否应与世纪天桥公司共同承担退款和赔偿相应款项的责任一节，本案中，世纪天桥房地产公司对金巧丽、吴道和承担上述义务系基于双方之间《商品房买卖合同》的解除，该合同的签订主体为金巧丽、吴道和与世纪天桥公司，世纪天桥公司是依法成立的独立法人，可以对自己的经营活动独立承担法律责任。天桥投资公司不是《商品房买卖合同》的签订主体，金巧丽、吴道和亦无证据证明其参与了房屋买卖的实际交易行为；而现有证据显示世纪天桥公司于2003年8月即取得了涉案房屋所在楼宇的国有土地使用权证，并于2004年3月18日取得了商品房预售许可证，属于合法开发销售，而该行为与天桥投资公司无关。基于上述分析，原审法院判决驳回金巧丽、吴道和要求天桥投资公司共同承担退款及赔偿责任的请求，并无不妥，本院予以维持。针对世纪天桥公司就其主张已退还金巧丽、吴道和房款6万元的事实，其负有举证责任，庭审中世纪天桥公司仅提供金巧丽、吴道和签字的领款收据，该收据显示付款单位为“盛金公司”，款项的性质为退欠款，用途说明只显示铺位的号码。金巧丽、吴道和对世纪天桥公司主张的事实不予认可。世纪天桥公司提供的领款收据未明确写明用途，且付款单位非世纪天桥公司，不足以证明世纪天桥公司主张的事实，原审法院对世纪天桥公司扣除已退房款6万元的主张不予支持，处理正确，本院不持异议。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；金巧丽、世纪天桥公司的上诉理由，缺乏依据，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4348元，由金巧丽、吴道和负担879元（已交纳）；由北京世纪天桥房地产开发有限公司负担3505元（自本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费1633元，由金巧丽负担330元（已交纳）；由北京世纪天桥房地产开发有限公司负担1300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王羽红审 判 员 史 伟代理审判员 纪灵筠二〇一五年五月二十日书 记 员 徐方烁 来自