（2013）穗天法民四初字第1750号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-12-14
案件名称
卢小红与张文卫、梁庆娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢小红,张文卫,梁庆娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第1750号原告：卢小红，住广东省广州市天河区。委托代理人：胡红卫、周宁宇，分别系广东正大方略律师事务所律师及实习律师。被告：张文卫，住广东省广州市海珠区。委托代理人：区向东、陈菁菁，均系广东浩瀚明扬律师事务所律师。被告：梁庆娟，住广东省广州市天河区。委托代理人：杨秀宏，广东国晖律师事务所律师。原告卢小红诉被告张文卫、梁庆娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢小红的委托代理人胡红卫、周宁宇、被告张文卫的委托代理人区向东、陈菁菁、被告梁庆娟及其委托代理人杨秀宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢小红诉称：2012年7月25日，原告与被告张文卫双方合意签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告张文卫购买登记于其名下的位于广州市天河区燕岭路120号112铺的铺位，房屋总价为217万元。合同签订当日，原告交付了30万元定金，双方随即到房管局办理递件手续。9月25日，原告向被告张文卫支付剩余购房款187万元，并交纳了全部过户税费共计145950元。9月28日，原告接到房管局通知，被告知被告梁庆娟已经于9月19日提出财产异议，原告购买的被告张文卫的铺位依法不能办理房屋过户登记手续。原告主张购买铺位时系善意第三人，为维护自己的合法权益，于2012年向广州市天河区法院提起［案号：（2012）穗天法民四初字第2559号］房屋买卖合同纠纷诉讼，经审理认定原告与被告张文卫之间签订的合同无效。经查，被告张文卫与被告梁庆娟为夫妻关系，双方于1989年12月1日登记结婚。被告梁庆娟于2012年向广州市海珠区法院提起了离婚诉讼［案号：（2012）穗海法民一初字第2315号］，目前该案仍在一审审理过程中。根据2559号判决书查明的事实，原告与被告张文卫签订合同时，被告张文卫明确表示出售铺位时已经征得其妻子即被告梁庆娟的同意，无需再由被告梁庆娟在房地产买卖合同上签字确认，正因为存在被告张文卫的承诺，才导致合同成功签订。合同生效后，铺位无法过户，合同最终被认定为无效的根本原因却在于被告张文卫未经被告梁庆娟的同意而无权处分铺位。故被告张文卫在签约时存在虚假承诺与隐瞒真相的行为，依法应认定其存在过错。被告张文卫理应立即返还购房款217万元及税费145950元，并赔偿原告由此遭受的相应经济损失。同时，被告梁庆娟虽已向人民法院提起了离婚诉讼，但该案处于审理阶段，因此二人仍属于合法夫妻关系。两被告应当返还的购房款本息及相关税费之债务发生于两被告婚姻关系存续期间，为夫妻共同债务。被告梁庆娟应当对上述债务承担连带清偿责任。请求法院判令：1、被告张文卫与被告梁庆娟共同向原告返还购房款共计217万元。2、被告张文卫与被告梁庆娟共同向原告赔偿各类税费共计145950元。3、被告张文卫与被告梁庆娟共同赔偿原告的经济损失即购房款217万元的利息（以217万元为本金，自2012年9月26日起至两被告实际归还上述款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。4、两被告承担本案诉讼费。被告张文卫辩称：对原告第一项诉讼请求没有意见。对原告第二项诉讼请求，我方认为税费是由相关部门收取的，现讼争房屋无法办理过户手续，所以原告可要求相关部门退回税费。对于原告第三项诉讼请求，我方不同意，与原告签订购房合同时，我方已将讼争房屋交给原告实际控制，由于讼争房屋是带租约的，现原告每月收取3600元的租金，所以原告是没有实际损失的。对于原告第四项诉讼请求，诉讼费由法院判决。被告梁庆娟辩称：不同意原告的诉讼请求，原告提起的房屋买卖合同纠纷是合同的纠纷，我方并非该合同的当事人之一，不应当成为本案的被告，实际上该合同并没有经过我方的同意，我方确实也不知情，且我方从未收到任何的购房款。经审理查明：张文卫、梁庆娟原为夫妻关系，双方于1989年12月1日登记结婚。广州市天河区燕岭路120号112铺（简称“涉讼铺位”）系张文卫、梁庆娟夫妻关系存续期间所购买，建筑面积33.3平方米，产权登记在张文卫一人名下。2012年7月25日，原告（买方）、张文卫（卖方）双方签订《房地产买卖合同》，约定买方向卖方购买涉讼铺位，成交价2170000元；房屋交付使用的日期为卖方收齐楼款当天；定金300000元须在年月日支付，剩余1870000元买方于完税过户当天直接支付卖方。等等。签约当日、2012年9月25日，原告分别通过银行转账支付张文卫300000元、1870000元，合计2170000元。2012年7月26日，原告向房管部门申请涉讼房屋过户登记。2012年9月19日，梁庆娟申请异议登记，广州市房管部门以12异议9000012号受理。2012年9月25日，原告与张文卫办理了过户递件，取得了递件回执。2012年9月29日，广州市海珠区人民法院以（2012）穗海法民一初字第2315-1号协助执行通知书及民事裁定书查封涉讼铺位。2012年12月18日，原告向本院提起诉讼［案号：（2012）穗天法民四初字第2559号］，起诉要求张文卫、梁庆娟为其办理涉讼铺位的产权过户手续。该案中梁庆娟辩称其对涉讼铺位买卖合同签订、履行情况不知情，张文卫属越权处分，合同未生效，请求法院驳回原告诉请。该案审理过程中，本院依法向原告释明，因涉讼铺位属张文卫、梁庆娟夫妻共有财产，虽登记在张文卫一人名下，但原告在购买铺位时已明知两被告是夫妻关系，但并未要求梁庆娟到场或取得梁庆娟同意出售的授权文件，便与张文卫签约，且事后梁庆娟并未追认该买卖行为，因此该买卖合同依法无效。本院释明后，原告未变更诉请。2013年5月15日，本院作出（2012）穗天法民四初字第2559号民事判决，一审认定：原告起诉要求张文卫、梁庆娟履行为其办理涉讼铺位的产权过户手续的义务，此诉请得以支持的前提是原告与张文卫之间的房屋买卖合同合法有效；诉讼中本院已释明上述合同无效，但原告仍坚持其诉请，在此情况下本院依法驳回原告诉请；至于合同无效后的权利救济问题，原告、张文卫应另行协商或另循法律途径解决。上述一审判决作出后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。2013年8月30日，原告提起本案诉讼。关于原告第2项诉请，原告在本院2014年8月18日的《询问笔录》中以税务部门已退回其税费700元且尚未退还的税费也已出具相应回执，张文卫、梁庆娟无须向其赔偿上述税费为由，向本院申请撤回该项某请。本院已口头裁定准予原告撤回上述诉请。在本院2014年8月18日的《询问笔录》中，原告确认涉讼铺位自2012年9月1日至2014年8月31日期间的租金为86400元（每月租金3600元。对此原告提供2011年1月26日张文卫与刘某签订的《租赁合同》一份予以证实（张文卫对该租赁合同无异议；梁庆娟则表示其不是合同当事人，无法确认真伪，故无法发表质证意见）。原告同意其收取的租金在被告应退还的购房款中进行抵扣。张文卫对原告上述以租金抵扣购房款的表示无异议。在本院2015年5月20日的笔录中梁庆娟明确表示涉讼铺位租金属两被告的夫妻共有财产，不同意抵扣。另查明，2012年，梁庆娟向广州市海珠区人民法院提起离婚诉讼［案号（2012）穗海法民一初字第2315号］，起诉要求解除与张文卫的夫妻关系，分割夫妻共同财产（梁庆娟占80%，张文卫占20%）等。2014年2月24日，广州市海珠区人民法院作出一审判决，判令：准许梁庆娟、张文卫离婚；涉讼铺位产权归张文卫所有，张文卫在判决生效之日起30日内支付补偿款1085000元，等等。张文卫不服一审判决，提起上诉。2015年3月16日广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民一终字第4070号民事判决，除个别判项外，终审维持上述准许梁庆娟于张文卫离婚及涉讼铺位产权归张文卫所有，张文卫在判决生效之日起30日内支付补偿款1085000元等判项。再查明，关于涉讼铺位，上述（2014）穗中法民一终字第4070号民事判决审理查明部分其中载明：“张文卫主张其已将广州市天河区燕岭路120号112铺的部分补偿款907500元支付给梁庆娟，梁庆娟则主张该款项是用于偿还张文卫向其同事的借款。对此，张文卫在一审庭审中针对上述款项陈述如下：‘我认可是用来给梁庆娟，由梁庆娟代我还款给其同事，我是通过梁庆娟还钱，但具体向谁借不清楚’。”该判决认定：“张文卫、梁庆娟均确认该房产为夫妻共同财产，价值2170000元。双方对该房产归张文卫所有亦无异议。现张文卫主张在曾经出售该房产的过程中，其已向梁庆娟支付其中907500元房款。梁庆娟认可收到上述款项，但主张系张文卫将上述907500元转入其账户，后由梁庆娟转给其同事，用于偿还张文卫向梁庆娟同事的还款。张文卫在一审庭审中已对此作出了确认。故张文卫现主张上述款项是向梁庆娟支付的部分房屋补偿款，缺乏事实依据，本院对此不予采纳。张文卫提出应在上述房产的补偿款1085000元中扣除907500元的主张不成立，本院不予支持。”本院认为：原告与张文卫关于涉讼铺位签订的《房地产买卖合同》已经本院发生法律效力的（2012）穗天法民四初字第2559号民事判决认定无效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，应该予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张文卫作为房屋买卖合同的出卖方，实际收取了原告购房款2170000元，在合同无效的情况下，张文卫依法应退回上述款项给原告。同时，张文卫占有原告上述款项，客观上导致原告的孳息损失。原告主张张文卫支付上述款项的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自张文卫收齐上述款项的次日即2012年9月26日起计至清偿之日止），并无不当，本院予以支持。关于梁庆娟应否对返还上述购房款2170000元及利息承责的问题。已发生法律效力的（2014）穗中法民一终字第4070号民事判决查明张文卫收到上述款项后将其中的907500元转账至梁庆娟账户。该判决判令梁庆娟、张文卫双方离婚后涉讼铺位归张文卫所有，张文卫在判决生效之日起30日内支付补偿款1085000元给梁庆娟。在梁庆娟实际收取了部分购房款（至于该部分款项的去向、用途不在本案审理范围），且涉案《房地产买卖合同》经本院生效的（2012）穗天法民四初字第2559号民事判决认定无效后，涉讼铺位已在梁庆娟、张文卫的离婚诉讼中作为夫妻共同财产经法院生效判决进行分割处理的情况下，原告要求梁庆娟对上述购房款本息的返还应负连带清偿责任，合法有理，本院予以支持。关于原告主张其收取的涉讼铺位自2012年9月1日至2014年8月31日期间的租金86400元在上述购房款本息中予以抵扣的问题。由于张文卫在本案中并无提起反诉，且梁庆娟明确表示涉讼铺位租金属夫妻共有财产，不同意在本案中进行抵扣，故本院对原告以租金抵扣上述购房款本息的主张不予处理，当事人可另循法律途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告张文卫返还原告卢小红购房款2170000元。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告张文卫支付原告卢小红上述购房款2170000元的利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率，自2012年9月26日起计至清偿之日止）。三、被告梁庆娟对被告张文卫上述付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25330元、财产保全费1520元，合计26850元，均由被告张文卫、被告梁庆娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李新程人民陪审员 卓燕君人民陪审员 关东英二〇一五年五月二十日书 记 员 何靖文梁雅芝 来自