（2015）三中民终字第05727号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-29
案件名称
北京万邦鼎尚企业管理有限公司与樊炳租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京万邦鼎尚企业管理有限公司,樊炳,北京华亿安顺企业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第05727号上诉人（原审被告）北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。法定代表人黄喜庆，经理。委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）樊炳，男，1975年10月18日出生。委托代理人陈大伟。被上诉人（原审第三人）北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人李贵杰，总经理。委托代理人刘培，女，1986年1月12日出生。上诉人北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦鼎尚公司）因与被上诉人樊炳、北京华亿安顺企业管理有限公司（以下称华亿安顺公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第05688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。2015年1月，樊炳起诉至原审法院称：我与万邦鼎尚公司于2013年11月19日签订租赁合同，合同约定万邦鼎尚公司将位于北京市朝阳区兴隆西街2号世纪天乐潮青汇使用面积为33平方米的×号商铺（以下简称涉案商铺）租赁给我经营使用，租期为1年，自2013年12月1日至2014年11月30日止。合同签订后，我向万邦鼎尚公司支付了2013年12月1日至2014年5月31日的租金34412.2元、综合管理费8603元及保证金11000元，并对涉案商铺进行了装修。2014年1月开始，万邦鼎尚公司与华亿安顺公司产生纠纷，华亿安顺公司对涉案商铺所在商场进行改造，陆续腾退该一层至六层的商户，地下一层来淘宝女人街被张贴闭店通知。2014年3月15日，华亿安顺公司开始对商场闭店装修，商场大门及来淘宝女人街的大门被关闭，我被迫停止经营。由于万邦鼎尚公司的违约行为，导致合同不能继续履行，并且给我造成了严重损失。为维护我的合法权益，故起诉至法院，要求万邦鼎尚公司退还租金16823.75元、保证金11000元、综合管理费4205.93元，支付装修补贴9900元、全勤奖3000元，赔偿装修损失58865元，支付违约金6882.44元，并赔偿经营损失13650元。万邦鼎尚公司辩称：我公司向华亿安顺公司租赁了涉案商铺所在场地，将涉案商铺出租给樊炳经营使用。我公司在履行与樊炳的租赁合同中，不存在违约行为。2014年3月16日，华亿安顺公司关闭了场地，导致涉案商铺无法正常经营。我公司现同意退还自2014年3月16日至2014年6月12日的租金及综合管理费，同意退还保证金；装修损失应由华亿安顺公司承担赔偿责任，经营损失我公司亦不同意赔偿；不同意支付装修补贴、全勤奖及违约金。华亿安顺公司述称：樊炳起诉内容与事实不符。樊炳依据合同纠纷起诉，而我公司不是合同相对人，因此我公司不应当就合同而产生的纠纷承担责任。2014年1、2月开始，我公司针对商场二层部分的商户进行清退。2014年3月16日，我公司关闭了商场二层以上，但是涉案商铺所在的位置可以正常经营，没有影响到樊炳的经营。商业经营本身就存在风险，如果是装修影响经营，樊炳可以与装修队协商，另外装修只是暂时性的，不会持续太长时间。原审法院经审理查明：2013年5月20日，万邦鼎尚公司与华亿安顺公司签订了《市场场地租赁合同书》，约定万邦鼎尚公司作为承租方，向华亿安顺公司租赁坐落于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号地下一层场地，用于万邦鼎尚公司经营“来淘宝女人街”。2013年11月19日，樊炳、万邦鼎尚公司双方签订《租赁合同》，合同约定：万邦鼎尚公司同意将位于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐潮青汇富一楼来淘宝女人街内使用面积约为33平方米×号商铺的营业场地租赁给樊炳使用，经营项目为水吧简餐；租赁期限为1年，自2013年12月1日至2014年11月30日，商场于2013年12月1日正式营业；万邦鼎尚公司须于2013年11月19日前按照合同规定将租赁场所交付给樊炳；每月租金为5735.37元，合同签订之日樊炳须一次性向万邦鼎尚公司支付租期前6个月（即2013年12月1日至2014年5月31日）的租金34412.2元及保证金11000元，如万邦鼎尚公司无故提前终止合同，应全额退还保证金；除租金外，樊炳使用租赁场所须按时足额交纳综合管理费、公用事业费用；万邦鼎尚公司在协议期限内不得无故提前收回该商铺，否则均按违约处理，樊炳有权解除合同并有权要求万邦鼎尚公司返还已缴纳的租赁场所的剩余租金及剩余综合管理费、保证金，该商铺一年房租的10%作为违约金支付给樊炳；因万邦鼎尚公司对商场整体规划改造，需要将商铺扩建、打通道或必须拆除商铺等情况，万邦鼎尚公司只退还樊炳全额保证金及剩余租金、综合管理费，樊炳的其他损失与万邦鼎尚公司无关。合同签订后，万邦鼎尚公司将涉案商铺交付给樊炳了，樊炳向万邦鼎尚公司交纳了2013年12月1日至2014年5月31日的租金34412.2元、综合管理费8603元和保证金11000元。2014年2月，华亿安顺公司在万邦鼎尚公司租赁场地张贴《解除租赁合同通知书》，内容为以万邦鼎尚公司未按约定于2013年12月1日开业为由，通知解除《市场场地租赁合同书》，并要求万邦鼎尚公司于15日内将承租场地清空并交还华亿安顺公司。2014年3月16日，华亿安顺公司开始对涉案商铺所在商场二层以上楼层进行装修，封闭了商场位于北侧的正门，现楼宇外围已安装脚手架。现因樊炳、万邦鼎尚公司合同到期双方租赁关系已解除。原审庭审中，樊炳认可其于2013年12月13日开始在涉案商铺经营，2014年3月15日知道不能经营了。樊炳称其为经营所需对涉案商铺进行了装修，向法院提供了装修合同及收据等证据予以证明，相关票据显示装修费用为58865元，并向万邦鼎尚公司主张装修补贴每平方米300元。万邦鼎尚公司称樊炳装修未经其验收，因此不具备装修补贴的领取资格，且与樊炳主张的装修损失有重合，对于樊炳装修花费数额亦不予认可。樊炳主张万邦鼎尚公司按承诺支付其经营期间3个月的全勤奖共计3000元，万邦鼎尚公司认为樊炳应出示其符合获得全勤奖的凭据。对于樊炳主张装修补贴及全勤奖所依据的万邦鼎尚公司招商广告，即宣传海报中的承诺，万邦鼎尚公司对该海报的真实性表示认可。樊炳称其租赁涉案商铺经营柠檬GOGO品牌水吧简餐，因不能正常经营导致货物无法及时售出，从而造成损失，向法院出示了购料款及售货小票用于证明损失情况。万邦鼎尚公司认为樊炳对此主张依据不足，不同意承担经营损失。原审法院认定的上述事实，有《租赁合同》、租金等费用收据、当事人陈述、庭审笔录及前述证据等在案佐证。原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，樊炳、万邦鼎尚公司双方就涉案商铺签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据合同约定及本案实际情况，万邦鼎尚公司应退还樊炳自2014年3月16日至2014年6月12日的租金、综合管理费及樊炳已交纳的保证金。关于樊炳主张的装修补贴及全勤奖，樊炳依照万邦鼎尚公司张贴海报的承诺进场装修并经营，万邦鼎尚公司应当依照约定支付樊炳装修补贴及全勤奖，万邦鼎尚公司否认樊炳具备申领款项的条件，但既未能举证证明相关条件的依据，亦未能举证证明万邦鼎尚公司违背了相关条件，故对万邦鼎尚公司之辩解，法院不予采信。关于违约金，万邦鼎尚公司在租期内未保证樊炳正常经营使用涉案商铺，致使合同目的不能实现，故其应当根据合同约定承担违约责任，樊炳主张违约金数额符合约定，法院予以支持。关于装修损失，属于樊炳因经营投入产生的经济损失，万邦鼎尚公司作为违约方应当赔偿，因万邦鼎尚公司已就此需给付樊炳违约金，故违约金数额内的经济损失不应重复赔偿；根据本案情况，樊炳因装修涉案商铺造成的实际损失超过了违约金数额，万邦鼎尚公司就超出部分的经济损失仍需承担赔偿责任，法院对于樊炳该项请求予以支持，具体数额结合本案实际情况酌情判定。樊炳经营餐饮，考虑到货品种类的特殊性，主张经营损失合乎情理，法院对于损失的具体数额酌情判定。万邦鼎尚公司以华亿安顺公司的装修行为造成其与樊炳的合同无法继续为由，认为应由华亿安顺公司对樊炳承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对万邦鼎尚公司该辩解，法院不予支持，万邦鼎尚公司可基于其与华亿安顺公司之间的合同关系对此另行主张。据此，原审法院于2015年3月判决如下：一、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于判决生效后七日内退还樊炳租金一万六千八百二十三元七角五分、保证金一万一千元、综合管理费四千二百零五元九角三分；二、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于判决生效后七日内给付樊炳装修补贴九千九百元、全勤奖三千元、违约金六千八百八十二元四角四分；三、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿樊炳装修损失四万六千元、经营损失三千元；四、驳回樊炳的其他诉讼请求。万邦鼎尚公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决第二、三项，改判装修损失由华亿安顺公司赔偿。其主要上诉理由是：原审判令万邦鼎尚公司向樊炳支付全勤奖，属于认定事实错误。樊炳未能举证证明其具有获得全勤奖的资格，应当承担举证不能的不利后果，原审举证责任分配错误，应予纠正。原审判令万邦鼎尚公司支付樊炳装修补贴费、违约金和装修损失费存在重复计算的问题。依据相关法律规定，违约方的违约责任既可以约定为违约金，也可以约定为损害赔偿金，但二者不能进行重复计算，违约方的赔偿数额应以守约方的实际损失为限，并不支持惩罚性赔偿。樊炳的装修损失应由华亿安顺公司承担赔偿责任。华亿安顺公司单方强行对涉案租赁场地所在的商场进行闭店装修，直接导致租赁合同无法正常履行，故华亿安顺公司应当就解除合同产生的损失承担赔偿责任。原审法院以合同相对性为由未判令华亿安顺公司承担赔偿责任，适用法律错误，应予纠正。樊炳辩称：同意原审判决，不同意万邦鼎尚公司的上诉请求和理由。华亿安顺公司辩称：同意原审判决，不同意万邦鼎尚公司的上诉请求和理由。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：根据樊炳与万邦鼎尚公司提交的证据及当庭的陈述，原审确认涉案租赁合同合法有效，并根据合同约定及本案实际情况要求万邦鼎尚公司退还保证金、部分租金及综合管理费的处理正确。关于装修补贴及全勤奖，该两项费用系万邦鼎尚公司承诺应履行的义务，故相应举证责任亦应由万邦鼎尚公司承担，万邦鼎尚公司就此节的上诉意见理由不足，本院不予支持。万邦鼎尚公司不能保证涉案合同继续履行，应承担违约责任，故樊炳依据合同要求万邦鼎尚公司给付违约金，并赔偿装修残值损失的主张，证据充分，原审确定违约金及酌情确定装修损失的数额，并无不当，本院对此不持异议。对于樊炳主张的经营损失，原审依据其经营的餐饮行业，考虑其经营商品的特殊性，酌情确定的赔偿数额，具有事实与法律依据，本院予以确认。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1393元，由樊炳负担263元（已交纳），由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担1130元（樊炳已交纳，北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后7日内给付樊炳）；二审案件受理费1452.06元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈锦新审 判 员 万丽丽代理审判员 贾 旭二〇一五年五月二十日书 记 员 王永基 更多数据：搜索“”来源：