（2015）二中民终字第03823号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-11
案件名称
谢亚与北京建工集团有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢亚,北京建工集团有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第03823号上诉人（原审原告）谢亚，女，1970年9月17日出生。委托代理人徐昊，北京市民博律师事务所律师。委托代理人张文志，男，1951年6月22日出生。被上诉人（原审被告）北京建工集团有限责任公司，住所地北京市西城区广莲路1号。法定代表人戴彬彬，董事长。委托代理人何巍，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人谢亚因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人谢亚之委托代理人徐昊、张文志，被上诉人北京建工集团有限责任公司（简称建工集团）之委托代理人何巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年7月，谢亚诉至原审法院称：2008年，我与建工集团签订《北京市商品房预售合同》，我购买建工集团开发的位于丰台区宋家庄×××8号院3区2号楼1702号房屋。同时，合同第十二条第二项约定：公共绿地、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心应在2010年10月15日达到验收条件和标准；如未在约定期限达到条件的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，出卖人不再承担其他赔偿责任。2010年，我按要求缴纳各种费用后办理了入住手续。入住后，我发现建工集团并未依约履行合同。2012年5月至8月，我多次与建工集团协商，要求其出具公共绿地等达到验收条件和验收标准的文件但至今未解决。综上，我要求：1、建工集团按照合同约定给付学校、幼儿园逾期的违约金7086元（均以房价款的万分之一为标准按日计算，自2010年10月15日至2011年3月20日）；2、建工集团出示公共绿地、公共停车场达到验收条件的《建设工程规划核验（验收）意见》（合格告知书）及学校、幼儿园、会所、购物中心达到验收标准的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。建工集团辩称：不同意谢亚的诉讼请求。1、配套设施达到验收标准应以建设单位组织下的验收合格为标准；2、配套设施均在合同约定的时间完成验收；3、竣工备案验收时间延迟是政府行为导致；4、谢亚起诉已经超过了诉讼时效；5、合同约定的违约金过高，如法院判决给付，要求酌情减少。原审法院经审理认为：《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。从现有情况来看，因建工集团在秦××案件审理过程中同意出示其他设施达到验收条件或验收标准的文件，故法院支持了秦××相应诉讼请求。但本案中建工集团不同意上述请求且《北京市商品房预售合同》并未约定建工集团有出示上述文件的义务，故法院对谢亚第二项诉讼请求，不予支持。关于购物中心的逾期违约金，谢亚坚称C6#楼系合同约定的购物中心，但双方所签合同对于购物中心所对应的楼栋并没有具体约定，且依据法院调查笔录可以认定C6#楼并非小区规划内的配套设施，故对谢亚以C6#楼作为购物中心，该楼竣工时间晚于合同约定为由主张违约金的请求，法院不予支持。关于学校、幼儿园的违约金，合同约定学校、幼儿园应当于2010年10月15日达到验收标准，而谢亚于2010年10月已经接收房屋，谢亚于收房时应当已经知晓学校、幼儿园并未依约达到验收标准。虽然谢亚称曾于2012年8月委托业主代表向建工集团主张权利，但参考谢亚提交的会谈纪要，法院难以认定谢亚曾经主张违约金。现幼儿园已于2010年9月19日完成规划验收，于2011年3月21日完成竣工验收备案登记；学校已于2011年1月6日完成规划验收，于2011年3月21日完成竣工验收备案登记，但谢亚于2014年7月22日起诉至法院主张违约金，已经超过诉讼时效。因此，法院对谢亚主张的幼儿园、学校的违约金，不予保护。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，于2014年12月判决：驳回谢亚的诉讼请求。判决后，谢亚不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求或发回重审。其主要上诉理由为：一、C6#楼即为双方在商品房预售合同中约定的“购物中心”；二、C6#楼未在合同约定时间内达到验收标准，建工集团构成违约；三、小区业主代表2012年5月至8月与建工集团对此事进行交涉并形成会议纪要，建工集团对业主“合同时效期应延保”的请求予以认可，此举应视为诉讼时效的中断；四、之前审结的另案已支持业主要求建工集团出示相关竣工备案材料的主张。建工集团同意原审判决。经审理查明：2008年，谢亚与建工集团签订《北京市商品房预售合同》，约定谢亚购买建工集团开发建设的位于丰台区宋家庄×××8号C3号住宅楼17层1702号房屋。合同第十一条约定：“出卖人应当于2010年10月15日前向买受人交付该经济适用房，该经济适用房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，1、该经济适用房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2、有资质的房产测绘机构出具的该经济适用房面积实测技术报告书，3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件”；第十二条约定：“出卖人承诺本合同附件八载明的该经济适用房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前，1、市政基础设施……；2、其他设施：公共绿地、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心于2010年10月15日达到验收条件；如未在约定期限达到条件，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一作为违约金，出卖人不再承担其他赔偿责任。”合同签订后，谢亚向建工集团支付房款225690元，建工集团于2010年10月将房屋交付给谢亚。2012年，秦××等业主以诉争小区公共绿地、公共停车场等未按合同约定的时间交付使用为由，起诉建工集团，其中一项诉求为出示“公共绿地、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心”等达到验收条件、验收标准的相关文件。因建工集团在该案中表示同意出示，故原审法院支持了秦××该项诉求。2014年7月，谢亚提起本案之诉。庭审中，谢亚主张达到合同约定验收的标准应以完成竣工验收备案为准，并明确指出购物中心应为C6#楼，而C6#楼验收日期为2013年12月6日，幼儿园、学校验收日期为2011年3月21日，均晚于合同约定的时间，故应当承担违约责任。建工集团对上述楼栋竣工验收时间不持异议，但认为达到验收标准是指以建设单位组织下的验收合格为标准，幼儿园、学校均于2010年8月前完成了上述验收；购物中心为A5#、B4#、B5#、C4#配套商业服务楼并非C6#楼，C6#楼系宋家庄地区的商业配套楼，而非诉争小区的配套设施。建工集团对上述主张提交单位（子单位）工程质量控制资料核查记录和单位工程竣工报告等证据佐证。另，建工集团认为本案已过诉讼时效，谢亚不认可，称曾于2012年8月委托业主代表与建工集团进行协商，诉讼时效应当中断，并提交会谈纪要予以佐证。建工集团对会谈纪要真实性不持异议，但对证明目的不予认可。经核对，会议纪要虽谈及配套设施的验收条件和标准，但业主一方并未明确提出因建工集团针对该条款违约而要求主张违约金，同时业主提出的“合同时效期应延保”并未得到建工集团的答复。原审审理期间，原审法院前往北京市规划委员会丰台分局调查，该单位答复：从《北京市居住公共服务设施规划设计指标》来看，不存在购物中心的概念；C6#楼也不在诉争小区范围内，而是属于地区级商业配套楼。另查：幼儿园于2010年9月19日完成规划验收，学校于2011年1月6日完成规划验收，幼儿园、学校均于2011年3月21日完成竣工备案登记。C6#楼于2012年5月2日完成规划验收，2013年12月6日完成竣工备案登记。本院审理中，谢亚称其办理入住时公共绿地及公共停车场尚未完全建成，学校、幼儿园主体结构完成但尚处于装修之中，C6#楼购物中心仍在进行地基部分施工。建工集团对谢亚的陈述不予认可。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、单位（子单位）工程质量控制资料核查记录、单位工程竣工报告、会谈纪要、建设工程规划核验（验收）意见、工程竣工验收备案表、谈话笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据查明的事实，谢亚与建工集团签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。谢亚自认在其收房之时公共绿地、公共停车场、幼儿园、学校尚未建成，即应当知道其权利受到侵害。公共绿地、公共停车场按照规定并未单独验收。幼儿园于2010年9月19日完成规划验收，学校于2011年1月6日完成规划验收，幼儿园、学校均于2011年3月21日完成竣工备案登记。谢亚提起本案诉讼之时，幼儿园、学校完成验收均已超过两年，谢亚未及时行使权利，应当承担诉讼时效消灭的责任。2012年8月业主代表与建工集团的会议纪要，虽谈及配套设施的验收条件和标准，但业主一方并未明确提出因建工集团针对该条款违约而要求主张违约金，同时业主提出的“合同时效期应延保”并未得到建工集团的认可，故不能因此认定中断其该项诉讼请求的时效。据此，本院对谢亚要求建工集团支付学校、幼儿园逾期达到验收标准违约金的诉讼请求不予支持。谢亚原审诉讼请求中未包括购物中心一项的违约金，原审予以审查，处理不当，本院予以纠正。但谢亚上诉又提出针对购物中心的意见，本院对此亦予处理。双方所签订的商品房预售合同中没有明确会所及购物中心的具体指向，现双方又未能达成一致。而根据谢亚提交的证据，结合原审法院向规委工作人员的询问，尚不足以证明C6#楼为双方合同中所提及的、针对小区的配套购物中心。现谢亚以C6#楼未能于合同约定之日达到验收标准为由主张逾期违约金，依据不足，本院不予支持。双方在商品房预售合同第十一条约定的交付条件系指建工集团向业主所交付的具体房屋“应已取得规划验收批准文件和竣工验收备案表”，此条款并非针对配套设施，建工集团应当向业主提供的文件亦不包括配套设施经验收合格的材料，故双方合同未见明确约定建工集团出示该类材料的义务，同时建工集团亦不存在此项法定义务。建工集团在另案的同意出示并不足以约束本案结果。现谢亚要求建工集团出示公共绿地、公共停车场达到验收条件的《建设工程规划核验（验收）意见》（合格告知书）及学校、幼儿园、会所、购物中心达到验收标准的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决对谢亚的诉讼请求记录有误，本院予以纠正，但结果正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各50元，均由谢亚负担（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹代理审判员 李 淼代理审判员 王继玉二〇一五年五月二十日书 记 员 张 璐