（2015）新民初字第256号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-10-26

案件名称

张启志与候恩希、曹玉梅等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

淄博市高新技术产业开发区人民法院

所属地区

淄博市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张启志,候恩希,曹玉梅,候敬涛

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

山东省淄博高新技��产业开发区人民法院民事判决书（2015）新民初字第256号原告：张启志，男，1977年5月6日生，汉族。被告：候恩希，男，1953年12月16日生，汉族。被告：曹玉梅，女，系被告候恩希之妻。被告：候敬涛，男，1981年9月1日生，现羁押于淄博市桓台县看守所，系被告候恩希之子。三被告共同委托代理人：张靖，山东博骏律师事务所律师。原告张启志诉被告候恩希、曹玉梅、候敬涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张启志、被告候恩希及被告候恩希、曹玉梅、候敬涛的共同委托代理人张靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张启志诉称，2013年7月13日生，原告与三被告签订房屋买卖合同书和补充协议，约定三被告将位于韩庙村小区2号楼1-1002室及储藏室出售给原告，房屋价款为280000元。合同签订当日原告支��房款215000元，被告将选房协议、韩庙村楼区户号分布证明及房屋钥匙交给原告。原告于2013年10月13日支付购房款21000元，于2014年3月21日支付购房款42000元，后又支付剩余的2000元房款。因双方签订的合同违反我国法律的相关规定，为此，原告特诉至法院，要求确认房屋买卖合同书和补充协议无效；三被告退还原告房款280000元；本案诉讼费用由三被告负担。被告候恩希、曹玉梅、候敬涛辩称，原告所述不属实，三被告没有收到原告的购房款，被告候恩希、曹玉梅对房屋买卖合同及购房款一无所知，原告与被告候敬涛之间有借贷关系，原告所称2013年7月13日支付购房款215000元是被告候敬涛所借原告的钱利滚利后原告计算的数额，被告候敬涛实际借款本金为90000元，期间候敬涛已支付利息10000元，原告所称2013年10月13日支付购房款21000元实际是按本金215000元月利率3分5计算的利息，其他所谓的购房款也全部是利息；原告所称的房屋买卖合同及收到购房款的收条都是原告胁迫被告候敬涛在原告的车内写下的，事后原告又找到被告候恩希、曹玉梅并胁迫其签字；综上，原告的诉讼应为民间借贷，请求法院驳回原告的起诉。经审理查明，原告张启志系淄博市桓台县果里镇王斜村村民，被告候恩希、曹玉梅、候敬涛系淄博高新区四宝山街道办事处韩庙村村民，候恩希系韩庙村2号楼1单元1002号房屋的所有人。2013年7月13日，原告张启志与被告候恩希、曹玉梅、候敬涛签订房屋买卖合同书、补充协议各一份，约定被告自愿将坐落在韩庙小区2号楼1单元1002室（建筑面积113平方米、储藏室7平方米）房地产出卖给原告，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给原告；上述房地产及附属建筑物总价款为280000元。原、被告在补充协议中约定双方签订本协议当日，原告一次性向被告付清房款，被告收到房款需为原告出具收款证明，被告收到房款后保证在2014年3月30日前向原告交付房屋。涉案房屋现在由原告占有使用。此后，原告主张自己不是韩庙村村民，其与被告签订的上述房屋买卖合同应为无效。为此，原告特诉至法院，要求确认房屋买卖合同书和补充协议无效；三被告退还原告房款280000元；本案诉讼费用由三被告负担。原告主张自己不是韩庙村村民，与被告不是同一集体经济组织成员，且原、被告签订房屋买卖合同书亦未经韩庙村集体经济组织同意，要求确认原、被告签订的房屋买卖合同书及补充协议无效。三被告对原告的上述主张无异议，也认为双方签订的房屋买卖合同书及补充协议应为无效。原告主张双方签订的房屋买卖合同无效，要求三被告退还其已交付的购房款280000元。原告提供由被告候恩希、��敬涛签名的收条三份，主张被告于2013年7月13日收取购房款215000元，于2013年10月13日收取购房款21000元，于2014年3月21日收取购房款42000元，上述共计278000元；原告主张另外2000元的购房款系自己以现金形式交付，被告未出具收条。被告对原告提供的三份收条的真实性无异议，但主张原告从未向自己交付过购房款，其中因候敬涛曾于2011年冬天向李良借款75000元（月息1.5%），2013年初李良将该笔债权连本带息共计110000元转让给了原告，2012年春候敬涛向原告借款15000元，月息为7分，候敬涛已经支付了5000元的利息，2013年7月13日原告逼迫三被告在事先打印好的房屋买卖合同中签字、捺印并写下215000元的收条；21000元的收条是按本金215000元、月息3.5%计算三个月而形成的利息；2013年冬天候敬涛向原告借款40000元，加上利息2000元，为此候敬涛向原告出具借条一份，2014年3月21日原告让被告将该笔借款改为收取的购房款而重新出具了收条；综上，三被告从未收到过原告的购房款，三份收条实则都是被告候敬涛向原告借款形成的债务。原告对被告的上述主张不予认可，主张被告候敬涛因干工程累计拖欠原告215000元，此后经协商双方同意被告以涉案的房屋抵顶原告的借款，剩余购房款21000元及42000元原告均是以现金形式交付给被告的。被告主张从未收到过原告以现金形式交付的2000元购房款。被告候敬涛主张自己实际拖欠原告借款130000元，被告已于2014年10月28日偿还原告100000元，于2014年11月18日偿还原告3000元。原告对被告交付上述103000元款项的事实无异议，但其提供借条两份、欠条一份、收据一份、银行汇款小票一份，主张被告候敬涛于2011年11月1日向原告借款30000元，于2014年1月13日向原告借款15600元，于2014年12月5日向原告借款27000元，于2014年12月8日向原告借款2000元（因候敬涛当时在外地，原告汇款2000元至其账户，因此只有汇款小票而没有借条），于2014年12月15日向原告借款25000元（当时候敬涛想购买车辆来退还原告购房款，该笔借款系用于交付购车订金），候敬涛上述共计向原告借款99600元；原告主张候敬涛向自己交付的103000元系用于偿还上述借款。被告主张候敬涛于2011年11月1日向原告借30000元已经被计入215000元的购房款中；2014年1月13日的借款本金为15000元，但被告已支付利息5000元，2014年12月候敬涛与原告商量到济南买车来偿还原告的债务，但候敬涛需要向原告借款来支付购车订金，因此于2014年12月5日向原告出具了27000元借条；候敬涛于2014年2月8日确实向原告借款2000元；2014年12月15日原告在济南替候敬涛交纳购车订金25000元，但该笔款项与2014年12月5日的27000元的借款确属同一笔借款。原告要求三被告共同承担返还购房款的责任，三被告对此无异议。本院认为，本案的争议焦点为：第一，原、被告签订的房屋买卖合同书及补充协议是否为无效合同；第二，三被告是否应当返还原告购房款及返还的数额。关于第一个争议焦点。本院认为，被告候恩希所有的淄博高新区四宝山街道办事处韩庙村2号楼1单元1002室的房屋系其在旧村改造过程中换得的小产权房，并非可以上市流通的商品房。原告系淄博市桓台县果里镇王斜村村民，而非淄博高新区四宝山街道办事处韩庙村村民，其与三被告并非同一集体经济组织成员。原告购买涉案的房屋违反了我国法律的强制性规定，因此，本院确认原告与三被告于2013年7月13日签订的房屋买卖合同书及补充协议因违反强制性法律规定应为无效。关于第二个焦点问题。由于原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议为无效合同，原、被告基于上述合同所取得的财产应予以返还，亦即原告应返还被告涉案房屋，被告应当返还原告支付的购房款。原告提供收条三份，主张因被告候敬涛拖欠其借款215000元，因此被告向其出具收条确认以上述借款折算原告应付的相应购房款；原告另外向被告支付购房款21000元、42000元。被告对此不予认可，主张原告并未向被告支付购房款，是由于候敬涛拖欠原告借款及利息需要以涉案房屋抵债才向原告出具了收到购房款的收条。本院认为虽然原、被告对于原告是否交付购房款以及交付的数额存在争议，但是购房款作为金钱债务其给付本身不具有特定性，亦即原、被告可以选择原告直接向被告交付现金，也可以选择以被告拖欠的债务抵顶相应的购房款；而被告向原告出具收到购房款的收条三份，上述收条即可以作为确定被告已收到上述278000元购房款的证据。原告主张另外以现金形式向被告交付购房款2000元，但未提供相应证据，被告对此亦不予认可，本院对原告的该项主张不予确认。综上，本院确定原告共计向被告交付购房款278000元。被告主张已于2014年10月28日、11月18日偿还原告103000元，原告对此无异议，本院对此予以确认。被告候敬涛于2011年11月1日向原告借款30000元，于2014年1月13日向原告借款15600元，虽然被告主张2011年11月1日的借款已经计入2013年7月13日原告用于抵顶购房款的215000元的收条中，但是被告并未收回该笔借款的借条，被告亦未提供证据证实该笔借款确已计入原告应支付的购房款中，因此本院对被告的该项主张不予认可。被告主张2014年1月13日的借款15600元实际借款本金只有15000元，但未提交证据，本院对此不予确认。被告承认其偿还的103000元中包含偿还2011年11月1日的借款30000元及2014年1月13日的借款15600元，本院对此予以确认。原告主张被告于2014年12月8日借款2000元、于2014年12月5日借款27000元、于2014年12月15日借款25000元，上述原告主张的借款均发生在被告偿还103000元款项之后，而事实上也不会存在被告借款在后而还款在先的情况，因此原告主张被告偿还的103000元包含上述三笔借款与事实不符，本院不予认可。综上，本院认定被告于2014年10月28日、11月18日偿还的103000元是用于偿还被告于2011年11月1日的借款30000元及2014年1月13日的借款15600元及被告应当返还原告的购房款，扣除上述30000元及15600元的借款后，被告实际已返还原告购房款57400元，因此被告应再返还原告购房款220600元。原告要求三被告承担共同还款责任，而三被告对此无异议，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告张启志与被告候恩希、被告曹玉梅、被告候敬涛于2013年7月13日签订的房屋买卖合同书及补充协议无效。二、被告候恩希、被告曹玉梅、被告候敬涛于本判决生效后十日内返还原告张启志购房款220600元。三、驳回原告张启志的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元、诉讼保全费2020元，由被告候恩希、曹玉梅、候敬涛负担5925元，由原告张启志负担1595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审　判　长　　槐　燕审　判　员　　闫　晓人民陪审员　　耿亚琳二〇一五年五月二十日书　记　员　　桑成娟微信公众号“”