（2014）闵民五（民）初字第613号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2016-01-04

案件名称

徐伟源与杨春华、ＸＸ明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐某某,杨某某,朱某某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2014）闵民五（民）初字第613号原告（反诉被告）徐某某。委托代理人吴宇，上海市新闵律师事务所律师。被告（反诉原告）杨某某。委托代理人龚达，上海明庭律师事务所律师。委托代理人赵渊渟，上海明庭律师事务所律师。被告朱某某。原告徐某某与被告杨某某、朱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月17日受理，依法适用简易程序于2014年4月9日、4月21日、5月27日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭审理。被告杨某某在答辩期内提起反诉，本院依法合并审理，并于2015年5月6日公开开庭予以审理。原告（反诉被告）徐某某及其委托代理人吴宇，被告杨某某（反诉原告）及其委托代理人龚达、赵渊渟，被告朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐某某诉称，其系上海市××路400弄1号502室房屋的实际所有人，因急需资金，故先将房屋过户到朱某某名下，以向银行申请贷款，后又将房屋过户至杨某某名下，并再次向银行申请了贷款。2009年9月8日，其与杨某某签订《协议书》，约定银行贷款由其偿还，并约定银行贷款还清后，杨某某须无条件将房屋过户给其。2013其与杨某某再次协商，确定直接将房屋出售，所得房款由杨某某支付给其，房屋出售后，在扣除银行贷款后，杨某某在支付了其部分房款后，就一直拖欠再也不支付售房所得款至今。故其起诉至法院，请求判令杨某某支付出售上海市闵行区××路400弄1号502室房屋的房款257，008.61元。被告朱某某辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋过户到其名下是因为中介找到其，表示要做个假买卖，这样可以套出公积金使用。其和徐某某签订了买卖合同但没有付过钱，贷款办理出来以后也是原告去还贷款，然后用其公积金冲抵的400元还给其。后来徐某某和杨某某有其他事情，其出具委托书给案外人又把房子过户到了杨某某名下，现在这个房子已经与其无关。被告（反诉原告）杨某某辩称，不同意徐某某的诉讼请求。1、其按照双方的约定已经将系争房屋出售给案外人，所得房款160万元，其偿还房屋上原有的部分贷款，剩余支付给了徐某某及其家人，陆续已经支付了150万元。2、双方曾约定徐某某给予杨某某10万元的劳务费，故160万元已经全部付清了。3、在出售房屋的过程中，其还垫付了部分水电费等，要求杨某某偿还。同时，杨某某于上述理由，提出反诉请求要求判令徐某某支付代为垫付的水费、电费、天然气费及过户费共计851.40元。针对反诉，徐某某辩称，杨某某能提供代为交付的相关单据，其对于能够提供单据的费用予以认可。经审理查明，上海市闵行区××路400弄1号502室房屋的产权人原为徐某某。2008年3月10日，徐某某（卖售人、签约甲方）与朱某某（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为90.27平方米，房屋转让价格为62万元；甲、乙双方同意，甲方于2008年4月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，甲乙双方在2008年4月19日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2008年2月20日前支付1万元，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2008年2月25日前支付19万元，于4月20日前支付42万元等。合同还对其他内容进行了约定。该合同签订后朱某某并未向徐某某支付相应的房款，朱某某并就该份买卖合同办理了公积金贷款288，000元及装修贷款9万元。系争房屋于2008年4月7日变更登记至朱某某名下，但徐某某从未将系争房屋交付给朱某某，此后该房屋的贷款由徐某某予以偿还。2009年8月21日，朱某某委托案外人康士祥出售系争房屋。2009年9月4日，康士祥代表朱某某（卖售人、签约甲方）与杨某某（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为90.27平方米，房屋转让价格为93万元；甲、乙双方同意，甲方于2009年12月3日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，甲乙双方在2009年12月3日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2009年9月2日前支付2万元，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2009年9月4日前支付26万元，于9月30日前支付65万元等。合同还对其他内容进行了约定。同年9月28日，系争房屋上的原抵押被注销，杨某某就购买系争房屋并未向朱某某或徐某某支付过购房款，杨某某并就该份买卖合同办理了公积金贷款20万元及商业贷款42万元，贷款取得后该笔款项交由徐某某使用。2009年9月8日，杨某某（买房、签约甲方）与徐某某及其家人（卖方、签约乙方）签订《协议书》一份，约定：2008年乙方因做生意需要资金，以系争房屋卖给朱某某，后朱某某以产权人的身份将此房卖给杨某某，办理房产过户手续后，甲方杨某某发现此房中有朱某某上家为乙方户口无法迁入此所在地，产生争议，经甲乙双方共同协商，以甲方杨某某向银行申请的房屋买卖贷款，贷款期限为20年；该房屋产权虽是甲方，但甲方无权擅自转让和出售，房屋的户口乙方不迁出，甲方和其家属不得迁入，该房屋让乙方继续无偿居住，甲方不得将该房屋转租给他人；乙方每月把贷款按时打入甲方借记卡中，按时偿还银行贷款本息，若乙方未及时还款，银行催款到甲方，乙方必须当月还清，如乙方次月再不正常还款，甲方有权对房屋进行处理，并要求乙方配合将户口迁出，搬离系争房屋；如乙方不还贷或拖欠还款造成甲方资信不良，乙方应承担甲方2万元资信不良费作为补偿，如乙方不付补偿费，甲方有权对房屋进行处理获得补偿费；乙方承诺三年内将银行贷款全部还清，届时甲方要无条件配合乙方将该房屋过户给乙方，房屋买卖所产生的一切费用均由乙方承担。此后系争房屋于2009年9月30日变更登记至杨某某名下，但徐某某或朱某某从未将系争房屋交付给杨某某，此后该房屋的贷款由徐某某予以偿还。2013年5月1日，杨某某与徐某某商议出售系争房屋，徐某某及其家人（签约甲方）与杨某某（签约乙方）再次签订协议一份，约定：甲方在2013年5月1日知道杨某某出售系争房屋，总价不低于160万元，若本房源在交易过程中，下家已支付首付用于归还贷款，因政策出台产生个人所得税20%，下家和上家协商处理，若乙方和下家协商不成，产生要归还下家首付金额，首先甲方与乙方协商，由甲方承担归还下家首付款金额，若甲方无经济能力偿还，乙方可自行处置系争房屋；若甲方在乙方卖房过程中，产生使下家认为乙方隐瞒本房源情况问题，由甲方付下家全部民事责任，乙方可自行处置系争房屋。2013年5月19日，杨某某（卖售人、签约甲方）与案外人杨姚刚、朱丽文（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为90.27平方米，房屋转让价格为100万元；甲、乙双方同意，甲方于2013年7月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，甲乙双方在2013年6月30日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该房价为出售净到手价，在本次交易过程中所有税费由购买方支付；甲乙双方协商一致该房屋内户口于2013年11月30日前迁出，乙方尾款5万元于甲方迁出户口当日支付，每逾期一日甲方支付违约金500元等。该合同签订外，双方约定系争房屋的实际交易价格为160万元。2013年5月22日，杨某某偿还了系争房屋的银行贷款4，200.56元，同年5月27日，杨某某偿还了系争房屋的银行贷款533，328.88元，将系争房屋上在其名下的银行贷款全部清偿，并办理了抵押注销手续。系争房屋于2013年7月22日过户至案外人杨姚刚、朱丽文名下，杨姚刚、朱丽文并向杨某某支付了全部房款。另查明，徐某某及其家人于向杨姚刚、朱丽文交房前一直居住在系争房屋内，徐某某及其家人的户籍于系争房屋出售给杨姚刚、朱丽文后迁出。杨某某与杨姚刚、朱丽文办理交易过户中，代为支付了天然气过户费10元，2013年6月的水费78.40元、天然气费140元、电费80.50元，2013年7月的电费85.40元，2013年8月的电费215.10元、水费42元，共计代为支付651.40元。上述事实，由徐某某提交的上海市房地产买卖合同三份、2009年9月8日签订的协议书、上海市房地产登记信息四份、公证书及委托书、登记申请书、契税缴款书，由杨某某提交的个人住房公积金贷款结清证明、银行个人业务凭证、银行账户明细、2009年9月8日签订的协议书、2013年5月1日签订的协议等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，与本案有关联，本院确认其证据效力。本案审理中，杨某某认为收到案外人杨姚刚、朱丽文支付的房款后已经代为偿还贷款近54万元，并将96万元转付给徐某某，徐某某则认为杨某某代为偿还贷款为537，529.44元，收到杨某某代为转付的房款为81万元。对于付款情况杨某某陈述到：第一笔为2013年5月1日现金转付5万元、第二笔为2013年5月9日现金转付10万元、第三笔为2013年5月16日工商银行转账1万元、第四笔为2013年6月17日民生银行转账1万元、第五笔为2013年7月10日工商银行转账10万元、第六笔为2013年7月20日工商银行转账10万元、第七笔为2013年7月21日工商银行转账10万元、第八笔为2013年7月21日民生银行转账5万元、第九笔为2013年8月28日工商银行转账25万元、第十笔为9月30日工商银行取现15万元交给了徐某某父亲徐德才、第十一笔为2013年11月5日工商银行取现4万元交给徐德才、第十二笔为2013年12月1日民生银行转账5万元。在支付万第十笔款项后，加上代为偿还的银行贷款54万元，徐德才出具了一张141万元的收条。对此徐某某表示未收到第一笔及第二笔款项，对于徐德才签署的收条存在异议，并申请徐德才到庭作证。证人徐德才证言的主要内容为：其为徐某某的父亲2013年9月30日徐某某委托其向杨某某拿钱，其和马喜桂一起到莘庄医院旁边的银行找到了杨某某，当时杨某某取了15万元的现金给他，因为其没有银行卡，故拿了该15万元现金再打到了徐某某的银行账户内。当时杨某某把收条打好了，写好后读给其听，再由其签字的，但是现在杨某某出示的2013年9月30日这张收条上的字不是其本人签的，手印也不是其捺的。经庭审质证，徐某某对徐德才的证言无异议，朱某某不清楚，杨某某认为收条上由徐德才本人签字捺印。徐某某为证明2013年9月30日收条并非由徐德才本人签字捺印，向本院申请对收条上徐德才的签字及捺印真实性、数字填写时间及捺印时间的先后进行鉴定。本院委托司法鉴定科学技术所司法鉴定中心进行鉴定，司法鉴定中心于2015年3月31日出具鉴定意见书，结论为：1、收条上“徐德才”签名和日期“13、9、30”字迹是徐德才所写；2、收条上三枚指印是徐德才本人右手拇指捺印形成；3、收条上“1410000”和“壹佰肆拾壹万元整”自己与指印形成的先后顺序为，先写字后捺印。经庭审质证，徐某某、杨某某及朱某某对该鉴定报告均无异议。本院认为，本案中系争房屋经由徐某某出售给朱某某、朱某某出售给杨某某、再由杨某某出售给案外人杨姚刚、朱丽文，房屋产权经过三次变更。而虽徐某某与朱某某签订了《上海市房地产买卖合同》，朱某某的委托代理人与杨某某签订了《上海市房地产买卖合同》，并办理了相应的抵押贷款，但徐某某与朱某某间、朱某某与杨某某间并无房屋买卖的真实意思表示，朱某某从未向徐某某支付过首付款、杨某某亦未向朱某某支付过首付款，系争房屋也一直由徐某某居住使用。又依据徐某某与杨某某的签订的协议来看，系争房屋虽多次转让，其目的为套取银行贷款，房屋的实际产权人仍为徐某某。徐某某、朱某某与杨某某为取得银行贷款，虚构房屋买卖事实，且未履行该买卖合同，上述二份买卖合同系为套取银行的住房抵押贷款签订，属于以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。又依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，现系争房屋经徐某某与杨某某协商已出售给案外人，并确定转让价格为160万元，杨某某取得该钱款后应返还给徐某某。本案中争议的焦点为杨某某已转付的房款数额，经徐某某与杨某某确认，双方对代为偿还贷款的数额为537，529.44元及81万元房款并无异议，争议点为杨某某认为的2013年5月1日现金转付5万元、2013年5月9日现金转付10万元。本院认为，徐德才于2013年9月30日出具收条载明收到141万元，虽徐德才否认其在该收条上签字，认为自己不识字不清楚内容，但经鉴定该收条上签字及日期确由徐德才本人签署，亦在收条上捺印，且在其在“1410000”和“壹佰肆拾壹万元整”写好后再捺印确认，徐德才能够书写自己的名字及日期“13、9、30”，其在“1410000”这个数字上捺印也应明知该数额，从收条的真实性及捺印的形成时间来看，对于徐德才否认该收条本院不予采信。又徐德才与徐某某系父子关系，本院注意到徐德才在系争房屋变更过程中，不仅代收过房款，还在房屋出售案外人的过程中配合将其户籍迁出系争房屋，其对于本案事实系明知，故对于其签署收条的效力本院予以确认。至2013年9月30日徐某某方已收到房款141万元，此后于2013年11月5日收到4万元、于2013年12月1日收到5万元，本院认定就160万元房款，杨某某还剩余10万元未予返还。关于该10万元房款，杨某某认为系徐某某承诺的劳务费，现杨某某仅向本院提交双方的录音以证明，但录音中未能直接反映出该约定，即使双方确实存在该约定，但因买卖合同系无效，双方就该买卖合同的约定也应属无效，且该约定有悖法律规定，本院不予支持，杨某某应将剩余房款10万元返还徐某某。至于杨某某代为支付的相关费用651.40元，徐某某应予以返还。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨某某于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）徐某某返还房款10万元；二、原告（反诉被告）徐某某于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）杨某某返还651.40元。本诉案件受理费5，155.13元，由原告（反诉被告）徐某某负担3，093.08元，由被告（反诉原告）杨某某负担2，062.05元；反诉案件受理费减半收取计25元，由原告（反诉被告）徐某某负担；鉴定费9，900元由原告（反诉被告）徐某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　蒋鸣良代理审判员　　殷　雪人民陪审员　　康海蓉二〇一五年五月二十日书　记　员　　许雯燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。微信公众号“”