（2014）睢民初字第00892号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-10-28
案件名称
杨继侠与徐州京诚房地产开发有限公司、南京豪诚房地产投资顾问有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
睢宁县人民法院
所属地区
睢宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨继侠,徐州京诚房地产开发有限公司,南京豪诚房地产投资顾问有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2014）睢民初字第00892号原告杨继侠，无业。委托代理人朱继民，睢宁县群星法律服务所法律工作者。委托代理人高辉，睢宁县群星法律服务所法律工作者。被告徐州京诚房地产开发有限公司，住所地睢宁县天虹大道八号一号楼三层家外佳宾馆。法定代表人许海波，该公司董事长。委托代理人王威，江苏义行律师事务所律师。委托代理人朱保忠，江苏义行律师事务所律师。被告南京豪诚房地产投资顾问有限公司，住所地南京市鼓楼区山西路67号世界贸易中心大厦栋12B05室。法定代表人汤浩，该公司总经理。原告杨继侠与被告徐州京诚房地产开发有限公司（以下简称“京诚公司”）、南京豪诚房地产投资顾问有限公司（以下简称“豪诚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法先由审判员ＸＸ福适用简易程序独任审判，后组成合议庭，于同年11月20日公开开庭进行了审理。原告杨继侠的委托代理人朱继民，被告京诚公司的委托代理人王威到庭参加诉讼，被告豪诚公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨继侠诉称：2009年8月1日，原告购买被告京诚公司开发建设的被告豪诚公司代理销售的紫金花园6号楼103号房屋，签订协议当天原告缴纳了定金5万元，时至今日被告仍没有建设6幢房屋，原告多次要求调换或者返还定金未果。故原告起诉要求被告返还定金5万元、赔偿损失5万元，诉讼费用由被告负担。被告京诚公司辩称：原被告之间并不存在商品房预售合同关系；公司没有收到原告关于购房的任何款项，无需向其返还定金、赔偿损失。被告豪诚公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见及证据材料经审理查明：被告京诚公司投资开发睢宁县紫金花园项目，并委托被告豪诚公司进行销售。2010年4月，其与被告豪诚公司重新签订一份《房地产营销策划代理合同》，合同约定京诚公司将紫金花园项目委托给豪诚公司进行独家销售，其中合同第八条第四款约定豪诚公司的职责为“负责项目的现场销售管理工作，包括现场销售、签订《定购书》和《商品房买卖合同》等销售文件；催收购房客户应交的各项款项；配合甲方指导和协助客户办理银行按揭手续。”双方另对合作期限、代理佣金和支付、违约责任等作出约定，并约定之前签订的销售合同自动失效。2009年8月1日，原告杨继侠欲购买紫金花园小区房屋，遂前往售房处洽谈，并签订了商品房定购单、交纳5万元定金，准备订购6幢103号房屋，房屋单价暂定2680元每平方米，总价款为336259元，但协议并未对何时签订正式合同进行约定。在商品房定购单开发商一栏注明为被告京诚公司，但尾部加盖了被告豪诚公司的印章。截至目前6幢楼房没有建设，原告找到被告要求调换或双倍返还定金未果，遂提起本次诉讼。庭审中，被告京诚公司抗辩其未与原告签订定购协议，亦未收取款项。上述事实，有当事人的陈述、企业登记资料查询表、房地产营销策划代理合同、商品房定购单、录音资料等证据证实，本院予以认定。本院认为：被告京诚公司开发紫金花园项目，委托豪诚公司进行销售，二者存在委托代理关系。但是，原告杨继侠作为买房人，其有合理理由相信在售房处的工作人员有权利代表公司与其进行洽谈、协商、签订协议以及收取购房定金，因此不能苛求原告去了解开发商与销售商之间的关系和约定。原告签订的商品房定购单中虽然注明开发商为京诚公司，加盖了豪诚公司印章，但是原告作为买房人并不知道卖房人会加盖何种印章，原告有合理理由相信其与被告京诚公司签订了商品房定购协议，即便被告京诚公司没有收到款项，也不能否认京诚公司是本案的合同相对方，仍应当承担相应的责任。被告豪诚公司受被告京诚公司委托销售涉案房屋，虽然收取了定金，但作为受托人不应承担责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案原、被告所签订的商品房定购单，是商品房买卖的预约合同，是双方当事人的真实意思表示，但涉案房屋直至目前仍未开工建设，更未取得商品房预售许可证明，因此双方签订的合同应当认定无效。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项的规定，被告京诚公司订立商品房买卖时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效，原告杨继侠作为买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告要求被告京诚公司返还购房款5万元、赔偿损失5万元的诉讼请求本院依法予以支持。被告豪诚公司未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐州京诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨继侠购房款5万元并赔偿损失5万元，合计10万元；二、驳回原告杨继侠对被告南京豪诚房地产投资顾问有限公司的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告徐州京诚房地产开发有限公司负担（鉴于原告杨继侠已预交，被告应于履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 ＸＸ福审 判 员 张新娟人民陪审员 韦荣礼二〇一五年五月二十日书 记 员 魏 冉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”