（2015）三中民终字第05446号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-29
案件名称
北京万邦鼎尚企业管理有限公司与王世强房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京万邦鼎尚企业管理有限公司,王世强,北京华亿安顺企业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第05446号上诉人（原审被告）北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。法定代表人黄喜庆，经理。委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王世强，男，1969年7月25日出生。委托代理人陈大伟。被上诉人（原审第三人）北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人李贵杰，总经理。委托代理人刘培，女，1986年1月12日出生。上诉人北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦鼎尚公司）因与被上诉人王世强、北京华亿安顺企业管理有限公司（以下称华亿安顺公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。2014年9月，王世强起诉至原审法院称：我与万邦鼎尚公司于2013年11月1日签订《租赁合同》，约定万邦鼎尚公司将位于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐潮青汇×号商铺（简称涉案摊位）租赁给我使用，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日。合同签订后，我向万邦鼎尚公司支付了六个月的租金14566.20元、保证金4900元及管理费3639.10元，并出资12000元对涉案摊位进行了装修。万邦鼎尚公司承诺我于2013年12月1日开业，但一直延迟到2013年12月13日方才开业。2014年1月开始，万邦鼎尚公司与华亿安顺公司发生纠纷，华亿安顺公司开始陆续腾退涉案摊位所在大楼内一至六层的商户，涉案摊位所在的区域则被万邦鼎尚公司打出“闭店改造，全场甩货”的告示，造成我经营困难。2014年3月15日，华亿安顺公司关闭整个大楼并停电，造成我无法继续经营。此后，我就赔偿问题与万邦鼎尚公司多次交涉，但均未果，故诉至法院，要求解除双方之间的《租赁合同》，并要求万邦鼎尚公司返还我2014年3月15日至2014年6月12日期间的租金7116.35元、管理费1779.10元及保证金4900元，赔偿我装修等损失12000元，返还我装修补贴4188元及全勤奖6000元，支付违约金2911.24元。万邦鼎尚公司辩称：王世强所述双方签约情况及其向我方支付款项情况属实。我方同意解除合同，但我公司不存在违约行为，没有合同约定的提前收回摊位的行为，因此不应当支付违约金。王世强的物品至今仍然留存在涉案摊位内。华亿安顺公司自2014年3月16日起开始闭店装修，导致我和王世强之间的合同无法继续履行，因此我方同意返还王世强自2014年3月16日至2014年5月11日期间的租金和管理费，并同意全额返还保证金，但是不同意王世强的其他诉讼请求。王世强主张的装修补贴和全勤奖，其应当举证证明其具有领取的资格。王世强主张的装修损失与违约金存在重复计算的问题，且有相应折旧的因素应当予以考虑。我方认为全部的争议都是华亿安顺公司行为所致，故应当由华亿安顺公司承担向王世强赔偿的责任。华亿安顺公司述称：王世强起诉内容与事实不符。王世强依据合同纠纷起诉，而我方不是合同相对人，因此我方不应当就合同而产生的纠纷承担责任。装修闭店是我方针对潮青汇大楼二层以上部分进行的，与涉案摊位所在的地下一层无关，也没有影响到王世强的经营。商业经营本身就存在风险，因此王世强的经营损失不应当找我方主张。对于万邦鼎尚公司的答辩意见，我方也不予认可。原审法院经审理查明：2013年11月1日，王世强与万邦鼎尚公司签订《租赁合同》，约定万邦鼎尚公司向王世强出租涉案摊位用于经营服装，面积为13.96平方米，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日，租金每月2426.03元，于合同签订当日支付前六个月的租金，并于2014年3月1日前支付后六个月的租金；保证金4900元，于合同签订当日支付；每月管理费606.51元，于合同签订当日支付前六个月的管理费，并于2014年3月1日前支付后六个月的管理费；万邦鼎尚公司于2013年11月1日前将涉案摊位交付王世强，并由王世强在2013年11月20日前完成装修；王世强须在2013年12月1日正式营业，如因万邦鼎尚公司原因导致开业时间延迟，则租期顺延，如因王世强原因导致逾期营业，每逾期一日向万邦鼎尚公司支付违约金300元；万邦鼎尚公司在协议期限内不得无故提前收回涉案摊位，否则按违约处理，王世强有权解除合同并要求万邦鼎尚公司返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金，并有权要求万邦鼎尚公司支付相当于涉案摊位一年租金10%的违约金。合同签订当日，王世强向万邦鼎尚公司支付了六个月的租金14566.20元、保证金4900元及管理费3639.10元。万邦鼎尚公司将涉案摊位交付王世强。此后，王世强开始使用涉案摊位进行经营，直至2014年3月16日。另查，涉案摊位所在的北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐潮青汇商业楼（简称商业楼）系华亿安顺公司所有。万邦鼎尚公司与华亿安顺公司之间订立有租赁合同，向华亿安顺公司承租了该楼负一层部分区域用于经营来淘宝女人街，租期自2013年6月15日至2019年9月14日。2014年3月16日，华亿安顺公司开始对商业楼内部分区域进行装修。庭审中，王世强称其自2014年3月15日以后无法继续在涉案摊位经营，万邦鼎尚公司对此予以认可，称自2014年3月16日起，由于华亿安顺公司对商业楼进行装修，导致包括涉案摊位在内的全部来淘宝女人街均停止营业。另，王世强、万邦鼎尚公司双方对于2014年3月16日前的经营情况存在争议，王世强称万邦鼎尚公司没有按照约定的开业时间2013年12月1日开业，而是延迟到2013年12月13日，应当将免租期延至2013年12月13日。万邦鼎尚公司对此不予认可，称其于2013年12月13日举办开业庆典，但并非合同约定的开业时间。针对该辩解，万邦鼎尚公司未能提交相应证据佐证其开业时间符合合同约定。王世强称万邦鼎尚公司曾承诺支付其装修补贴及全勤奖，但并未兑现。万邦鼎尚公司称装修补贴需要王世强的装修经过验收，全勤奖需要王世强每天都经营，但实际上王世强的装修并无审核记录，王世强的经营也是断断续续，因此不同意支付该两项款项。针对其主张，王世强向法院提交了万邦鼎尚公司张贴的海报照片，显示万邦鼎尚公司承诺装修补贴300元／平方米，开业尊享六个月每月全勤奖励1000元。万邦鼎尚公司则未就其主张的支付相应款项所需的附加条件进行举证，亦未就其主张的王世强经营不连续的情况进行举证。王世强主张其在承租涉案摊位后，出资12000元对摊位进行了装修，并就此提交了装修合同、万邦鼎尚公司盖章的装修协议及装修费收据佐证。万邦鼎尚公司认可装修协议的真实性，但否认其他证据的真实性，且未能提交相应反证。现王世强起诉要求解除其与万邦鼎尚公司之间的《租赁合同》，并要求万邦鼎尚公司返还其所交纳的租金、管理费及保证金；万邦鼎尚公司同意解除合同，但表示仅同意返还2014年3月16日至5月11日期间的租金、管理费及保证金。王世强还要求万邦鼎尚公司支付其装修补贴、全勤奖并赔偿其装修损失，万邦鼎尚公司对此均不予认可。王世强要求万邦鼎尚公司支付违约金，按照全部租金的10%主张，万邦鼎尚公司对此不予认可，称王世强不能继续经营并非其所致，而是华亿安顺公司装修行为所致，责任应当由华亿安顺公司承担，华亿安顺公司对此不予认可，称其与王世强无合同关系，且其装修行为亦未对涉案摊位的经营造成实际影响。原审法院认定的上述事实，有《租赁合同》、租金等费用收据、当事人陈述、庭审笔录及前述证据等在案佐证。原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王世强与万邦鼎尚公司签订之《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务。在合同履行过程中，华亿安顺公司对涉案摊位所在的商业楼进行装修，王世强表示无法继续经营，并据此要求解除合同，万邦鼎尚公司对此亦予以认可，故双方合同以解除为宜。万邦鼎尚公司应当将所收取的王世强未实际经营期间的租金、管理费及保证金退还王世强。万邦鼎尚公司于2013年12月13日正式开业，应当依照合同约定顺延租期，故对于王世强要求顺延起租日的主张，法院予以支持。万邦鼎尚公司相应辩解，没有证据佐证，法院不予采信。王世强依照万邦鼎尚公司张贴海报的承诺进场装修并经营，万邦鼎尚公司应当依照约定支付王世强装修补贴及全勤奖，万邦鼎尚公司否认王世强具备申领款项的条件，但既未能举证证明相关条件的依据，亦未能举证证明万邦鼎尚公司违背了相关条件，故对万邦鼎尚公司之辩解，法院不予采信。王世强接收涉案摊位后，出资对涉案摊位进行了装修，万邦鼎尚公司虽对此否认，但未能提供相应反证，现王世强无法继续经营，万邦鼎尚公司应当对装修残值进行赔偿，具体数额，法院结合装修实际支出及租赁合同履行情况酌情判定。王世强在签订租赁合同后，万邦鼎尚公司有义务保障王世强在遵守合同的情况下连续、稳定地使用涉案摊位进行经营，现该经营行为受到干扰，万邦鼎尚公司应当承担相应责任，故对王世强要求万邦鼎尚公司依据合同支付违约金之请求，法院亦予以支持。万邦鼎尚公司以华亿安顺公司的装修行为造成其与王世强的合同无法继续为由，认为应由华亿安顺公司对王世强承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对万邦鼎尚公司该辩解，法院不予支持，万邦鼎尚公司可基于其与华亿安顺公司之间的合同关系对此另行主张。据此，原审法院于2014年12月判决如下：一、解除王世强与北京万邦鼎尚企业管理有限公司于二〇一三年十一月一日所签订之《租赁合同》；二、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于判决生效后七日内返还王世强租金七千一百一十六元三角五分、管理费一千七百七十九元一角、保证金四千九百元；三、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于判决生效后七日内支付王世强装修补贴四千一百八十八元、全勤奖三千元及违约金二千九百一十一元二角四分；四、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿王世强王世强装修损失九千元；五、驳回王世强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。万邦鼎尚公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决第三、四项，改判装修损失由华亿安顺公司赔偿。其主要上诉理由是：原审判令万邦鼎尚公司向王世强支付全勤奖，属于认定事实错误。王世强未能举证证明其具有获得全勤奖的资格，应当承担举证不能的不利后果，原审举证责任分配错误，应予纠正。原审判令万邦鼎尚公司支付王世强装修补贴费、违约金和装修损失费存在重复计算的问题。依据相关法律规定，违约方的违约责任既可以约定为违约金，也可以约定为损害赔偿金，但二者不能进行重复计算，违约方的赔偿数额应以守约方的实际损失为限，并不支持惩罚性赔偿。王世强的装修损失应由华亿安顺公司承担赔偿责任。华亿安顺公司单方强行对涉案租赁场地所在的商场进行闭店装修，直接导致王世强无法正常履行租赁合同，故华亿安顺公司应当就解除合同产生的损失承担赔偿责任。原审法院以合同相对性为由未判令华亿安顺公司承担赔偿责任，适用法律错误，应予纠正。王世强辩称：同意原审判决，不同意万邦鼎尚公司的上诉请求和理由。华亿安顺公司辩称：同意原审判决，不同意万邦鼎尚公司的上诉请求和理由。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：根据王世强与万邦鼎尚公司提交的证据及当庭的陈述，原审确认涉案租赁合同合法有效并依法予以解除，由万邦鼎尚公司退还保证金、部分租金及综合管理费的处理正确。关于装修补贴及全勤奖，该两项费用系万邦鼎尚公司承诺应履行的义务，故相应举证责任亦应由万邦鼎尚公司承担，万邦鼎尚公司就此节的上诉意见理由不足，本院不予支持。万邦鼎尚公司不能保证涉案合同继续履行，应承担违约责任，故王世强依据合同要求万邦鼎尚公司给付违约金，并赔偿装修残值损失的主张，证据充分，原审确定违约金及酌情确定装修损失的数额，并无不当，本院对此不持异议。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费312元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（王世强已交纳，北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后7日内给付王世强）；二审案件受理费277.48元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈锦新审 判 员 万丽丽代理审判员 贾 旭二〇一五年五月二十日书 记 员 王永基 来自