（2015）吉中民三终字第102号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-12-14
案件名称
江定生与赣州华隆房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赣州华隆房地产开发有限公司,江定生
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民三终字第102号上诉人（原审被告）：赣州华隆房地产开发有限公司。住所地：赣州市东桥路**号。法定代表人：钟建文，该公司董事长。委托代理人：陈英生，江西阳丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江定生。委托代理人：李勇、蔡峰，江西钧略律师事务所律师。上诉人（原审被告）赣州华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）因与被上诉人（原审原告）江定生商品房预约合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年8月4日，被告华隆公司的吉安市洲际广场17#18#19#楼高层开发办公室以华隆公司名义与原告江定生签订《金庐1号商品房定购协议》1份，双方在协议中约定：“建筑面积为103.18平方米，单价为3700元，总价为381766元，付款方式为一次性，定购总价为381766元，定购定金为381766元”。同日，原告支付被告定购定金381766元，被告出具收款收据1份。后被告并未与原告签订正式购房合同，也未将房屋交付给原告，原告遂诉至法院。原审法院认为：《金庐1号商品房定购协议》是双方在协商一致的基础上签订的，原、被告应当按照协议的约定履行自己的义务，故被告在原告支付定金后未及时与原告签订正式购房合同并按时交付房屋，已构成违约，被告辩称其未收到定金但未能提供有效的证据证明，故原告要求解除商品房定购协议的诉请，予以支持。本定购协议中原、被告约定的定金数额381766元远远超过主合同标的额381766元的百分之二十即76000元，其超过的部分定金305766元被告应返还原告。因被告违约致使合同目的不能实现的，应双倍返还原告定金即152000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、解除原、被告双方于2013年8月4日签订的《金庐1号商品房定购协议》；二、被告赣州华隆房地产开发有限公司返还原告江定生购房定金457766元，限判决生效后30日内付清。案件受理费8166元，由被告承担。上诉人华隆公司不服，向本院提起上诉称：上诉人的项目部不可能收取被上诉人381766元的大额现金，被上诉人也未提供购房款的银行转账凭证。上诉人虽然出具了收款收据，但并未收到上诉人的分文购房款。被上诉人江定生本人在诉讼期间从未出现过，对付款方式没有作任何陈述，其必须到庭，而不能仅委托代理人参加诉讼。项目部实际所有人黄兴华因涉嫌合同诈骗和非法吸收公众存款刑事犯罪而正在接受审判，本案亦被纳入合同诈骗案的范围，根据“先刑后民”的原则，本案应中止审理。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。被上诉人江定生的委托代理人答辩称：被上诉人是按照上诉人的请求支付了购房款到其指定账户，且上诉人向被上诉人出具了购房款收据。被上诉人依法委托了代理人参加诉讼。黄兴华虽然涉及刑事犯罪，但一审所定罪名是非法吸收公众存款，并未定合同诈骗罪，其刑事判决书中涉及的事项也与本案无关联。请求法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原审判决。根据上诉人华隆公司的上诉理由与被上诉人江定生的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.上诉人是否收取被上诉人所述购房款？2.被上诉人江定生委托代理人参加诉讼的行为是否有效？3.本案是否要遵守“先刑后民”的原则进行审理？二审诉讼中，被上诉人提交了两份证据：证据一：江西省吉安市中级人民法院（2014）吉中刑二初字第5号刑事判决书复印件，以证明上诉人项目部负责人黄兴华涉嫌的刑事犯罪与本案无关。证据二：江西省吉安市人民检察院对黄兴华涉嫌合同诈骗等刑事犯罪的起诉书，以证明江定生已支付给黄兴华购房款381766元，该款被黄兴华用于偿还欠款。对证据一，上诉人质证提出该判决书系复印件，无法证明其真实性，且无法看出判决书是否生效。后经本院调查核实，并经双方当事人确认，该复印件与原件核对无异，且该判决书现已生效。本院对该证据予以认定。对证据二，本院认为，江定生所交纳的房款去向经刑事侦查确认，对该份证据的真实性上诉人亦未提出异议，本院予以采信。二审经审理查明：吉安市洲际广场高层开发办公室即金庐1号项目部是华隆公司的内设部门，负责人为黄兴华。2015年1月19日黄兴华因犯非法吸收公众存款罪被本院判处刑罚，但其犯罪事实未涉及本案。本案所涉《金庐1号商品房定购协议》于2013年8月4日签订，定购协议书中出售方为华隆公司，定购方为江定生，协议书中约定房屋定购总价为381766元，同时该款也全部被约定为定购定金。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案双方当事人是在自愿合法基础上签订的《金庐1号商品房定购协议》，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同自成立时生效，合同当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。收据是经济活动中证明收取款项的重要凭证，且江定生已付款的事实被上诉人已提供检察机关的起诉书相佐证，上诉人华隆公司向购房者江定生出具了收据却诉称未收取购房款，与事实相悖，也与常理不符，本院对此不予支持。被上诉人江定生本人虽未亲身参与诉讼活动，但其有权委托代理人参加诉讼并且其与委托代理人之间办理了合法的委托手续，依法应确认委托行为有效，江定生未到庭参加诉讼并不影响案件的审理，本院对上诉人华隆公司认为被上诉人必须到庭的理由不予采纳。本案争议事项与金庐1号项目部负责人黄兴华所涉刑事犯罪事实经查无关联，上诉人主张应按照“先刑后民”的原则审理本案无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人华隆公司违约致使合同目的不能实现，被上诉人江定生要求解除商品房定购协议的诉请，应予支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一的规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案当事人约定定金为381766元，而主合同标的额也为381766元，按照最高法院该司法解释规定，最多仅能认定主合同标的额百分之二十即76353元为定金。按照《中华人民共和国担保法》第八十九条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，上诉人华隆公司应双倍返还152706元给被上诉人江定生，超过部分的款项305413元仍应认定为房屋定购款返还给被上诉人江定生。一审法院将主合同标的额的百分之二十计算为76000元，明显错误，将余款作为定金判决返还，违反了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一的规定，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第586号民事判决第一项；二、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第586号民事判决第二项为：上诉人赣州华隆房地产开发有限公司返还被上诉人江定生购房定金152706元，退还被上诉人江定金房屋定购款305413元，两项合计458119元，限判决生效后30日内付清。如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8166元，二审案件受理费8166元，合计16332元，由上诉人赣州华隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄小红代理审判员 肖永兰代理审判员 郭 琴二〇一五年五月二十日书 记 员 张志坚 来自：