（2015）一中民终字第3281号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-11
案件名称
刘进勇与张国利房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘进勇,张国利
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第3281号上诉人（原审原告）刘进勇，男，1977年12月14日出生。被上诉人（原审被告）张国利，男，1962年8月20日出生。委托代理人杨增全，男，1954年6月14日出生，北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者。上诉人刘进勇因与被上诉人张国利房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。刘进勇在原审法院诉称：2007年8月31日，经张国利同意，刘吉玲将位于北京市昌平区马池口镇北小营村的饭店（字号：北京马池口镇盛蜀饭庄）转让给我，我向刘吉玲支付了转让费12.5万元，并于同日与张国利签订房屋租赁合同，合同期间为三年。2007年12月，我对饭店进行第一次精装修，合同期满后，我与张国利又续签了房屋租赁合同，期限自2010年9月1日至2013年8月31日，共三年，因饭店经营需要，2010年10月我对饭店（415平方米左右）进行了第二次精装修。2010年12月，门面房玻璃及墙上被喷“拆”字，严重影响饭店经营，2011年4月27日，张国利在我不知情且未解除房屋租赁合同的情况下擅自与北京市昌平区马池口镇北小营村股份经济合作社、北京凯和浩房地产开发有限公司签订了所谓的拆迁补偿协议，而且此拆迁没有任何政府审批手续，2011年4月28日，北小营村委会在饭店玻璃上贴出通知，通知内容为施工整修路面，通知贴出的当天就对饭店周围进行挖沟，随后，村委会开始对饭店断水断电，此时饭店无法经营，饭店关门辞退员工，同年8月份村委会组织砌墙围住饭店。因张国利漠视双方签订合同法律效益，违反合同的权利和义务，直接导致川外川酒家被迫停业，酒家不得不辞退员工，为之产生的对员工辞退一次性补偿应由张国利承担。综上所述，张国利在（无任何政府核发、批准的拆迁文件）的情况下、并且在刘进勇与张国利所签订有效的合同期内，对刘进勇酒家实施拆迁行为，致使我的饭店在合同履行期内无法继续经营下去，给我造成巨大的经济损失，至今未处理的三项经济损失共计914585元，故诉至法院，请求判令：1、张国利赔偿刘进勇的预期经营损失490162.5元（2011.5.31-2013.8.31）；2、张国利违法与北小营村股份经济合作社、北京凯和浩房地产开发有限公司签订拆迁协议后对我酒家实施强行拆迁给刘进勇造成的酒店家具、电器、设备303423元损失的赔偿；3、辞退员工的一次性补偿款121000元。张国利在原审法院辩称：不同意刘进勇的诉讼请求。第一，刘进勇起诉的诉讼请求到现在已经是第三次了，分别为（2012）昌民初字第6483号判决书、（2014）昌民初字第05562号裁定书，且对于（2012）昌民初字第6483号判决书已经北京市一中院调解结案，（2014）一中民终字第01967号调解书对刘进勇的赔偿增加到33万元，我认为我给刘进勇的33万元已经远远超出了刘进勇的投资，张国利已多支付了6万元，且已发生法律效力，（2012）昌民初字第6483号判决书第5页倒数第10行中刘进勇现在起诉的三项诉讼请求均在（2012）昌民初字第6483号文书中已经起诉过了。第二，在（2012）昌民初字第6483号判决书中清楚表述拆墙挖沟、断水、断电造成刘进勇无法经营的是第三人，刘进勇也认可，刘进勇多次起诉的表示也是一致的，且在（2014）昌民初字第05562号案件中也起诉过第三人，不知何故撤诉了，且通过多个已发生法律效力的文书对经营损失均驳回了刘进勇的诉讼请求，故刘进勇要求的诉讼请求均已处理过了，不同意刘进勇的诉讼请求。第三，通过法庭调查及张国利举证，表明刘进勇、张国利签订的合同不存在对停产停业损失进行赔偿，村委会、开发商及张国利共同签的拆迁补偿协议也没有显示要补偿商户停产停业损失。刘进勇明知不是张国利去拆墙、挖沟、停水停电就不应该再对张国利进行起诉，且判决书中由第三人引起的刘进勇无法经营，到二审后刘进勇的房子依然存在，张国利没有不让刘进勇经营，是村委会停水停电，刘进勇应该找村委会。对（2012）昌民初字第6483号民事判决书刘进勇进行了上诉，在二审调解下增加了6万多元，我们认为刘进勇认可了一审判决，且该一、二审判决均已生效。故不同意刘进勇的诉讼请求。经审理查明：2008年4月1日，刘进勇取得个体工商户营业执照，字号名称为北京马池口川外川酒家，执照期限自2008年3月28日至2012年3月27日，经营场所为北京市昌平区马池口镇北小营村。2010年8月31日，张国利和刘进勇签订《房屋租赁合同》，双方主要约定：第一条、合同双方，甲方张国利；第二条、租赁范围，甲方将门脸房（东数第四至七间）租给乙方使用；第三条、租金及支付方式，乙方年租金总额为10万元，合同签订日交付地年租赁费，自签订日第一年租赁到前5日交付第二年租金，第三年租金交付日期均以此类推；第四条、租赁期限，租赁期限自2010年9月1日起至2013年8月31日止；第五条、甲乙双方权利和义务，1、甲乙按合同规定按时收取租赁费，乙方要按时、足额向甲方交纳应交的租赁费、水电费，过期不交，每超过一日加收5%滞纳金，超过一个月再不交，甲方有权终止租赁合同，收回房屋和相关院落的所有权和使用权，责令乙方在三日内腾退房屋，全部搬走；2、甲方不干涉乙方正常经营和管理，乙方在租赁期间自己申办营业执照……甲方不负任何连带责任；3、为乙方提供正常经营所需的供电、供水，水电费由乙方在每月5日内向甲方按实际用量依据当地收取的价格标准向甲方交纳水电费；4、依照法律规定，乙方在经营期间要自觉遵守当地工商、税务……与甲方也不承担任何义务；5、乙方租赁甲方的上述房屋和相关院落，只限自己从事营运执照规定的范围从事经营，不得转包……；6、租赁期间，乙方可根据本方业务经营需要，对房屋进行装修、粉刷、布置、改造，但涉及房屋整体结构的变化，必须事先报经甲方同意后方可施工，但门前不得搭建任何建筑，合同期满，属于动产全部归乙方，可带走，也可拍卖，属不动产不得拆改，要现样交给甲方，若甲方进行对外出租，在同等条件下，乙方有权优先承租权；7、乙方租赁期间，要时刻爱护……；8、本合同履行期间，遇有不可抗拒或由于国家政策的改变或政府部门征用该片房屋或甲方拍卖，使合同不能履行时，本合同自行终止，互不追究任何责任和索要任何补偿；9、……；10、……；11、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份。上述合同系双方所续签，刘进勇继续承租该房屋进行饭店经营，并对房屋部分进行了装饰装修。2011年3月3日，刘进勇交纳了2011年3月1日至2011年6月1日房屋租金28750元。2011年4月28日，北京市昌平区马池口镇北小营村委会在诉争房屋地段张贴通知，内容为：“北小营村4月30日整修路面及上下水，施工期间给你带来不便，请谅解。”。2013年9月10日，刘进勇曾诉至法院，请求：1、张国利承担刘进勇食品材料变质的损失30000元；2、张国利承担刘进勇辞退员工的一次性补偿121000元；3、张国利退还刘进勇房租57500元（2010.12-2011.5）；4、张国利赔偿刘进勇的经营损失490162.5元（2011.5.31-2013.8.31）；5、张国利赔偿刘进勇的装修工程费用392403元；6、张国利赔偿刘进勇厨具电器等物品的损失303423元；7、张国利承担本案的评估费用20000元；8、张国利承担本案的诉讼费。以上费用共计1414488.5元。法院于2013年12月20日，作出了（2012）昌民初字第6483号判决书，判决如下：一、张国立给付刘进勇食品损失费一万元、房屋装饰装修补偿款二十四万四千一百八十四元，返还刘进勇房屋租金九千五百八十三元三角三分，共计二十六万三千七百六十七元三角三分，于本判决生效后十日内执行。二、驳回刘进勇的其它诉讼请求。后刘进勇不服一审判决上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2014年2月13日作出（2014）一中民终字第1967号调解书，张国利于本调解书生效之日起七日内给付刘进勇食品损失费、房屋装饰装修补偿款、房屋租金各项共计三十三万元。2014年4月4日刘进勇又以侵权责任纠纷为由将北京市昌平区马池口镇北小营村民委员会、张国利、北京市昌平区马池口镇北小营村股份经济合作社起诉至法院，后刘进勇申请撤诉，法院于2014年10月8日作出了（2014）年昌民初字第05562号裁定书，准许刘进勇撤诉。现刘进勇又诉至法院，诉求及理由同诉称。庭审中，关于损失事宜，刘进勇表示经营损失计算期间是2011年5月1日至合同期满的预期利益损失；根据双方签订的合同第5条第6项规定，动产部分合同履行期满后动产归刘进勇带走但是在合同有效履行期间因客观原因张国利私自与村委会签订了拆迁协议导致刘进勇停业故该部分损失应由张国利支付。关于该合同第五条第8项的约定，刘进勇表示涉案房屋的拆迁属于违法拆迁，张国利要求腾退也没有出具合法手续，该非法拆迁导致其无法经营，故不符合该条款的约定，不应适用该条款，张国利表示，该拆迁属于不可抗力，应适用上述条款，不应补偿刘进勇。再查，2011年4月27日，张国利（乙方）与北京市昌平区马池口镇北小营村股份经济合作社（甲方）、北京凯和浩房地产开发有限公司（丙方）签订拆迁补偿协议书，约定如下：甲、乙、丙三方就甲、丙方合作开发位于甲方村东的土地，需拆迁乙方于2005年1月1日租赁甲方的12.4亩土地，现三方就拆迁补偿一事达成如下协议，一、丙方给付乙方拆迁补偿款600万元人民币，此补偿款包括但不限于此地块内的所有地上、地下建筑物及市政附属设备、设施。三方签字盖章后，3日内一次付清。二、丙方开发建设房屋建成后，出售给乙方300平米底商，（底商位置：如丙方在最南侧开发，乙方选择中间位置，若丙方在此院西侧开发，则乙方选择最南侧位置）和120平米住房（住房位置、层数乙方自由选择），每平米按成本价2500人民币计算，如两年内甲、丙方未进行开发建房，不能向乙方提供上述房屋，丙方给付乙方此项房屋补偿款267万元人民币（底商每平米7500元人民币，住宅每平米3500元人民币），并自本协议生效之日至付清之日按日万分之五给付违约金。三、丙方付清600万元人民币补偿款后，乙方保证在45日内自行清退所有该地块上所涉及的商户。甲、丙双方不再向乙方支付任何费用。若乙方在规定的期限内，未完成清退工作，每迟延一天按总拆迁补偿款的万分之五给付丙方违约金。丙方在乙方搬离后及时进行拆迁。四、此协议签订45日后，甲、丙双方可自由处置该地块上的建筑物及附属设备设施。五、此协议在丙方给付乙方600万元拆迁补偿款后生效，此协议生效后，甲、乙双方一致同意解除于2005年1月1日签订的租赁北京市昌平振兴建筑队场地的《土地租赁合同书》，双方互不承担责任。六、此协议共三份，甲、乙、丙三方各持一份。七、如产生争议，甲、乙、丙三方需协商解决，如协商未果，可向当地法院提出起诉。协议签订后，2011年5月，张国利已收到上述拆迁补偿款。后张国利的租户见志军和黄瑞亮分别因房屋租赁合同纠纷向法院起诉过张国利，请求张国利给付自己因租赁房屋拆迁所造成的停产停业损失补助费，该项诉求在一审判决中都没有得到支持，后见志军和黄瑞亮分别不服一审判决，各自提起了上诉，均被北京市第一中级人民法院维持了原判。上述事实，有刘进勇提供的房屋租赁合同、村委会通知、拆迁补偿协议书、照片、收据、纳税收入明细、鉴定意见书、（2012）昌民初字第6483号民事判决书复印件、（2014）一中民终字第1967号调解书复印件，张国利提供的（2011）昌民初字第11673号判决书复印件、（2012）一中民终字第1503号判决书复印件、（2011）昌民初字第9851号判决书复印件、（2012）一中民终字第4932号判决书复印件，（2014）年昌民初字第05562号裁定书复印件以及双方当事人的陈述在案佐证。原审法院认为：刘进勇与张国利签订的房屋租赁合同，是当事人意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。该合同在法庭辩论终结前履行期限已满，故该合同因期满已终止，但该合同在履行期间，因遇有拆迁等事项，故合同因拆迁而不能履行部分所造的损失应根据合同约定予以处理。关于刘进勇的第一项、第三项诉讼请求，在（2012）昌民初字第6483号判决书的法院认为部分表述为“刘进勇主张的辞退员工及经营损失，属于停产停业损失，而根据双方合同第五条第8项的约定，合同履行期间遇有拆迁时，双方互不追究责任及索要补偿，现刘进勇认为拆迁行为违法而不适宜该条约定，而本案对拆迁行为也不宜进行评价，故该损失刘进勇应解决拆迁合法性争议后另行主张权利，本案暂不处理”，因刘进勇在本次诉讼中尚未有充分证据证明其解决了拆迁的合法性争议，且双方所签订的房屋租赁合同中未有合同履行中遇拆迁须由张国利向刘进勇支付停产停业损失补助费的约定，故刘进勇要求分得部分张国利依据拆迁补偿协议所取得的拆迁补偿款的请求，缺乏依据，另外，刘进勇向法院提交证据《川外川酒家员工遣退一次性补偿表》来证明其主张的辞退员工损失效力不足，故对于刘进勇的第一项、第三项诉讼请求，法院不予支持。对于刘进勇的第二项诉讼请求，在（2012）昌民初字第6483号判决书的法院认为部分表述为“刘进勇主张的厨具电器等损失，因属于动产部分，根据双方的合同约定应由刘进勇自行带走，刘进勇在明知合同已无法进行履行，诉争房屋因挖沟、断水电等情况已无法正常使用的情况下，将上述物品放置于该处而未加看管，导致部分物品丢失及破损，故该主张，不符合双方约定及法律规定，法院不予支持。”，刘进勇的该项诉求已在生效判决中业已解决，根据一事不再理的原则，故对于刘进勇的第二项主张，没有事实和法律依据，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第五款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条之规定，判决如下：驳回刘进勇的诉讼请求。刘进勇不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判支持刘进勇的一审诉讼请求，被上诉人承担本案的诉讼费。上诉理由：1、拆迁行为不合法；2、张国利获得了拆迁补偿款。张国利服从原审判决，对上诉人的上诉请求和事实理由答辩称：1、北小营村委会实施拆迁，导致刘进勇无法经营的是村委会；2、拆迁补偿协议没有约定停产停业损失。本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。本院认为：刘进勇与张国利签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。根据合同约定，在合同履行期间遇有不可抗拒或由于国家政策的改变或政府部门征用该片房屋土地或甲方拍卖，使合同不能履行时，本合同自行终止，互不追究任何责任和索要任何补偿。合同履行期间内，北京市昌平区马池口镇北小营村股份经济合作社与北京凯和浩房地产开发有限公司合作开发诉争土地，该事由属于合同约定的不可抗拒，刘进勇亦未提供证据证明张国利已经实际从拆迁人处取得了停产停业损失补偿，故一审法院判决驳回刘进勇要求张国利赔偿预期经营损失及辞退员工的一次性补偿款正确，本院予以确认。刘进勇认为拆迁行为违法，该主张与本案不属于同一法律关系，本院不宜对拆迁行为合法性作出评价，故不予处理，双方可以另行解决。关于刘进勇要求张国利赔偿酒店家具、电器、设备损失的请求，经（2012）昌民初字第6483号民事判决、（2014）一中民终字第1967号民事调解书作出处理，根据一事不再理的原则，原审法院判决驳回刘进勇该项诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费六千四百七十三元，由刘进勇负担（已交纳）。二审案件受理费一万二千九百四十六元，由刘进勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 辛 荣代理审判员 朱文君代理审判员 赵 蕾二〇一五年五月二十日书 记 员 田 星 更多数据：