（2014）香民五民初字第145号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-03-10
案件名称
哈尔滨泽众物业管理有限公司与哈尔滨高强玻璃钢有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市香坊区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
哈尔滨泽众物业管理有限公司,哈尔滨市高强玻璃钢有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2014）香民五民初字第145号原告哈尔滨泽众物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区化工路69号信义集资楼201室。法定代表人张立民，该公司总经理。委托代理人李庆志，男，1950年1月28日出生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市南岗区。委托代理人胡秀平，男，1967年2月11日出生，汉族，该公司副总经理，住哈尔滨市道外区。被告哈尔滨市高强玻璃钢有限公司，住所地哈尔滨市香坊区幸福镇莫力村。法定代表人于新龙，该公司总经理。委托代理人宋秀芬，女，1952年7月26日出生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市南岗区。原告哈尔滨泽众物业管理有限公司诉被告哈尔滨高强玻璃钢有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨泽众物业管理有限公司委托代理人李庆志、胡秀平，被告哈尔滨市高强玻璃钢有限公司委托代理人宋秀芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告使用的坐落于哈尔滨市香坊区中山路11号香中小区X栋1、2层房屋及地下室（以下简称“案涉房屋”）拖欠2012年至2014年三年物业费19，664元，其中2012年拖欠5363元，2013年、2014年各拖欠7151元，应上一年预交。按照建筑面积744.88平方米收取，2012年每平方米0.6元，2013年和2014年每平方米0.8元。被告使用的坐落于哈尔滨市香坊区中山路15号香中小区X栋6号车库（以下简称“案涉车库”）拖欠2012年至2014年三年物业费1206元。按照55.90平方米建筑面积收取，三年均为每平方米0.6元，每年402元。被告拖欠原告2012年至2014年三年物业费共计20，870元，经原告多次催要无果，故原告诉至法院，请求判令：1.被告给付所欠原告2012年至2014年三年物业费19，664元；2.被告给付所欠原告2012年至2014年三年车库物业费1206元；3.被告承担所欠物业费的利息（按照银行定期存款年息3%计算，案涉房屋：自2012年1月1日至2014年12月31日三年利息5636元×3%×3年，共计483元；2013年1月1日至2014年12月31日二年利息7151元×3%×2年，共计429元；2014年1月1日至2014年12月31日一年利息7151元×3%×1年，共计215元。案涉车库计算方法同上，利息共计1199元）；4.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1.原告资质不合法，原告从未向被告出示过也从未向物业小区进行过公示；2.本案所涉及物业所有人并非被告，被告只是使用人，被告租的车库不是6号，是5号，原告应向物业所有人提出收取物业费要求；3.被告认为原告制定的收费标准没有合法依据，原告从未与被告进行过协商制定物业服务费收费标准，也从未签订过任何物业服务合同，也未向被告出示其备案证明，从未公示过其服务标准和收费标准以及其他具体内容。原告所述物业的使用面积没有明确依据，原告应提供其财务报表，以确定其物业费收费标准的合理性。4.由于原告的不作为造成被告多次重大经济损失。5.原告存在违反物业管理条例的行为。6.原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业费。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，判令原告偿还被告155，000元的经济财产损失，对被告所在物业的下水管线主管线进行整改，并赔偿被告管道疏通费850元，由原告承担此次诉讼费等相关费用。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供证据如下：证据一、原告收费台账三份，证明被告欠缴案涉房屋2012年至2014年物业费及数额。被告质证：对三年没有交纳物业费的事实没有异议，对建筑面积有异议，应该以房证为准，对收费标准有异议，应该双方协商确定。证据二、物业费收据一份，证明原、被告形成事实物业服务关系，被告交纳了2012年之前的物业费和供暖费，被告不拖欠2012年之前的物业费。被告质证：对真实性没有异议，对证明的问题有异议，2012年之前不是原告物业公司服务，原、被告之间没有形成物业服务合同关系。证据三、被告办公楼照片一张，证明被告系原告所服务小区业主。被告质证：对真实性没有异议，对证明的问题有异议，双方应该以合同证明双方的服务关系。证据四、哈尔滨市香坊区物业供热管理办公室证明一份，证明香中小区由原告负责物业管理工作。被告质证：对真实性没有异议，对证明的问题有异议，该办公室无权证明此问题。被告为证明其抗辩主张成立，向本院提供证据如下：证据一、照片打印件27张，证明被告室内泡水，导致专利图纸被浸泡，下水管线堵漏，被告室内污水横流，地下室主管线破损，消防栓缺损，垃圾长期堆放，小区广告不清理，栏杆长期打开，私拉电线，原锅炉房改作他用，墙体长毛。原告质证：不能确认图纸真实性，对照片真实性没有异议。对证明的问题有异议，地下室主管线破损不是原告的服务范围，厕所返水是被告自管部分，垃圾是临时堆放，小区广告随贴随清，天天清理，栏杆有时清雪干活或者损坏时打开，原告并没有私拉电线，是正常的电线走向，锅炉房并非原告所有，墙体长毛是建筑质量问题，下水管堵漏是被告自管部分，专利图纸被浸泡无法确认其真实性。证据二、照片27张，证明2012年12月7日三楼室内暖气跑水，原告维修人员维修不当给被告造成的损失情况。原告质证：对真实性没有异议，对证明的问题有异议，原告不存在维修不当的行为。证据三、被告办公楼楼上三楼所有人赵亮的书面证言一份，证明三楼跑水原告维修不当导致被告房屋被浸泡的事实。原告质证：对真实性不能确认，对证明的问题有异议，原告不存在维修不当的行为。证据四、被告使用的办公楼最近三次跑水找人疏通的付款收据三份，证明原告没有尽到服务义务，下水管道堵塞后由被告自行找人花钱进行疏通。原告质证：对真实性有异议，疏通一次至少150元，对证明的问题有异议，疏通室内自管部分下水管线不属于原告服务范围。综合分析以上证据及当事人陈述，本院确认以下事实：被告使用案涉房屋及车库期间，拖欠2012年至2014年三年物业费共计20，870元，其中案涉房屋2012年物业费5363元，2013年物业费7151元，2014年物业费7151元，案涉车库2012年至2014年每年物业费402元。上述房产欠费期间，系由原告提供物业服务。本院认为：原、被告虽未签订书面物业服务合同，但原告提供哈尔滨市香坊区物业供热管理办公室的证明可以证实原告为被告使用的案涉房产及车库实际提供物业服务，双方形成事实物业服务合同关系。被告系案涉房屋及车库的实际使用人，原告为被告提供物业服务，被告应给付原告物业费。原告主张的收费标准属合理范围，符合哈尔滨市物业费定价，本院予以确认。原告主张被告的欠费房产、年度及数额有缴费台账和明细予以证明，故本院予以确认。被告对房屋面积、车库编号、收费标准持有异议，但未提供相关证据予以证明，本院不予支持。被告主张原告未尽到物业服务义务的主张证据不足，本院不予支持。被告要求原告赔偿其经济损失，但未在法定期间提出反诉，故本院不予处理，被告可另行主张权利。据此，原告要求被告给付其物业费20，870元的诉讼请求有理，本院予以支持。被告未及时给付原告物业费，应赔偿给原告造成的利息损失。原告要求被告按照年利率3%给付物业费利息损失，不超出银行同期贷款利率标准，本院予以支持。原告主张提前一年预交物业费，但未提供原、被告对预交期限的约定，故本院对原告预交物业费的主张不予支持。原、被告未约定物业费缴纳时间，故被告最迟应在下一年度的1月1日缴纳上一年度的物业费。据此，拖欠物业费的利息起算时间应自拖欠物业费年度的次年1月1日起算，即案涉房屋及车库2012年物业费共计5765元，利息损失的起算时间为2013年1月1日，计算至2014年12月31日，共计345.90元；2013年物业费共计7553元，利息损失的起算时间为2014年1月1日，计算至2014年12月31日，共计226.59元；2014年物业费共计7553元，利息损失的起算时间为2015年1月1日。因原告主张利息损失的截止时间为2014年12月31日，故对原告要求给付2014年物业费利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业服务条例》第七条第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨市高强玻璃钢有限公司于本判决生效后立即给付原告哈尔滨泽众物业管理有限公司物业费20，870元；二、被告哈尔滨市高强玻璃钢有限公司于本判决生效后立即给付原告哈尔滨泽众物业管理有限公司上述物业费利息损失572.49元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费372元（原告预交），由被告哈尔滨市高强玻璃钢有限公司负担，并于本判决生效后立即给付原告哈尔滨泽众物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 冯玉堂人民陪审员 李连芳人民陪审员 郝淑梅二〇一五年五月二十日书 记 员 吴忠慧 来源：百度搜索“”