（2014）外民二初字第214号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2016-03-16

案件名称

范立江与范丽娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

哈尔滨市道外区人民法院

所属地区

哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

范立江,范丽娟,黑龙江省报达房地产开发有限公司,黑龙ＸＸ远房地产综合开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民事判决书（2014）外民二初字第214号原告范立江，1976年5月2日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道外区。委托代理人耿成岩，黑龙江太平洋律师事务所律师。被告范丽娟，1974年12月30日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市南岗区。被告黑龙江省报达房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区北安街27号。法定代表人孙忠斌，董事长。委托代理人王国涛，1957年9月11日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道外区。被告黑龙ＸＸ远房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区民安街22号。法定代表人刘文，总经理。委托代理人张文君，1963年2月3日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市南岗区。原告范立江诉被告范丽娟、黑龙江省报达房地产开发有限公司（下文简称报达公司）、黑龙ＸＸ远房地产综合开发有限公司（下文简称华远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范立江、被告报达公司的委托代理人王国涛、华远公司的委托代理人张文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范立江诉称，原告范立江与被告范丽娟系姐弟关系。2001年9月30日案外人关凤荣与报达开发公司签订一份《商品房买卖合同》，约定报达开发公司将开发的位于哈尔滨市道外区宏图街报达文化商住小区（现为宏图小区）6栋3单元102号房屋卖给关凤荣，价款180000元。2004年3月3日，原告与关凤荣丈夫郝文昌签订《买卖协议》，约定郝文昌将与妻子关凤荣共有的报达文化商住小区6栋3单元102号房屋卖与原告，价格245000元，协议签订时原告将全部购房款交付郝文昌、关凤荣，郝文昌、关凤荣同时将报达文化商住小区6栋3单元102号房屋交付原告，同时双方又到报达开发公司变更了交款凭证。事过几天，被告范丽娟得知原告购买诉争之房找到原告，称其户口是集体户口，如果有房屋购买手续其可以从集体户口中分出另行落户，先将购房手续变成范丽娟，等落户后再变回原告，于是原告将购房手续交付范丽娟，直到今日，原告购买诉争房屋后一直对外出租。2013年7月房屋承租人赵光辉给原告打电话称：“范丽娟往外撵他，还说房子是她的，将房屋租金必须交给她”。原告听后立刻给范丽娟打电话问其原因，范丽娟称：“这个房子已变成我的名，是我的房子了”，原告听后非常气愤，立刻到哈尔滨市房地产交易中心道外房产交易管理二所（下称房管二所）查询，发现房管二所公示板上有范丽娟补办《房屋所有权证》公告。原告又找范丽娟并责令其立刻将房屋所有权人变更为原告，后几经交涉未果。原告认为，被告范丽娟凭虚假的购房手续到房产部门办理房屋所有权登记，侵犯了原告合法权利。被告范丽娟与报达开发公司之间不具真实房屋交易，买卖房屋关系及手续是虚假的，应认定无效，确认诉争之房买受人为原告。因此，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，已经受理的，裁定中止诉讼，提起诉讼，请求法院依法保护原告的合法权益，起诉要求：一、确认诉争房屋买受人为原告；二、确认被告范丽娟与报达开发公司房屋买卖关系无效；三、诉讼费由被告承担。被告报达公司辩称，诉争房屋由范立江更名为范丽娟是报达公司根据范立江及范丽娟出具的三联单。但是房屋是原告买了，后来原告又将收据交回给被告了，被告认为原告已经放弃了该房的权利，后被告又根据更名申请，将房屋更至范丽娟名下。原告诉请第二项与被告无关，诉争房屋所在小区的开发商是华远公司。只有华远公司有权对外出售房屋。当年报达公司与关凤荣签订的商品房买卖合同代理人不清楚。不同意承担诉讼费。被告华远公司辩称，诉争房屋所在小区是报达公司与华远公司合作开发的，两家都有对外出售的权力，审查批准的开发商是华远，具体协议内容不清楚。最后的签订的手续由华远完成。报达公司如卖房子，就给当事人出具一份合同，后当事人可以根据报达公司出具的合同，到华远公司签订可以办理产权证的合同，华远公司与范丽娟签订的合同是基于范丽娟与报达签订的合同。原告第三项诉请没有依据，华远公司已经和范丽娟履行了房屋买卖手续，不能再履行，不同意承担诉讼费。被告范丽娟未答辩。原告范立江为证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示如下证据：证据一、商品房买卖合同一份。证明1、2001年9月30日关凤荣与黑龙江省报达房地产开发有限公司建立商品房屋买卖关系；2、报达开发公司将开发的报达文化商住小区6栋3单元102号房屋卖与关凤荣。证据是关凤荣给原告的。证据二、《报达文化商住小区房屋验收单》、《报达文化商住小区物业管理合同》、《供暖协议书》、《室内装修、改造室外安装空调、防盗网协议》各一份。证明诉争房屋报达文化商住小区6栋3单元102号房屋买受人为郝文昌、关凤荣。报达公司将房屋交付给二人。证据三、房屋买卖协议一份。证明1、报达小区6栋3单元102号房屋共有人郝文昌于2004年3月3日与范立江签订卖房协议；2、郝文昌、关凤荣将报达小区6栋3单元102室诉争之房卖给范立江；3、2004年3月3日郝文昌、关凤荣将房屋交付范立江。证据四、黑龙江省单位往来资金结算凭证一份，证明报达公司同意关凤荣将诉争房屋装让给原告，报达公司2004年3月4日为原告出具房屋交款凭证。证据五、收条一份。证明1、范立江将购买的报达商住小区6栋3单元102房屋出租给案外人赵光辉；2、诉争房屋范立江一直占有。证据六、经济适用住房买卖合同及等级手续，来源于哈尔滨住房登记管理局，证明2004年3月4日华远公司在无真实性交易情况下与范丽娟签订经适房买卖合同，2004年6月至7月范丽娟凭此合同办理了产权证。合同原件在贵院民一庭（2013）外民一初字第655号案件中。证据七、房屋所有权证复印件一份，是上次诉讼中范丽娟提交的，哈尔滨市房地产交易中心道外房产交易管理二所《遗失补发公告》四份，是原告在房管所拍照的。证明范丽娟已取得道外区宏图小区（原名报达文化商住小区）6栋3单元1层2号房屋所有权证。证据八、哈市一医文鉴字（2015）第9号文检鉴定意见书一份，证明被告报达公司与被告范丽娟恶意串通，伪造更名申请。该更名手续被告华远公司未进行审查，就与被告范丽娟签订没有实际交易的房屋买卖合同，侵害原告权益。被告报达公司为证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示如下证据：证据一，范立江及范丽娟的更名申请一份及交款凭证二份，证明报达公司给双方更名是双方自愿的。被告华远公司在举证期间内未在举证期限内向法庭提供证据。被告范丽娟未到庭质证，亦未在举证期限内向法庭提供证据。庭审中原、被告双方对对方举示的证据进行了当庭质证，并发表了如下质证意见：被告报达公司对原告举示的证据一有异议，认为证据一的真实性无法确认，因为公司的法人和公章更换过好几次，合同应与收据一起使用，只有合同没有收据不能说明房屋所有权人是谁。对证据二有异议，认为证据证实性无法确认，报达物业与报达开发不是一个单位。两个单位没有联系。报达物业是该小区的物业。对证据三有异议，认为证据真实性无法确认，且与被告报达公司无关。对证据四的真实性有异议，2004年3月4日关凤荣向报达公司申请将房子更名为范立江，关凤荣将原始购房票据交还报达公司，报达公司重新给范立江开具票据后，2004年3月25日范立江及范丽娟又提出更名申请，将诉争房屋更至范丽娟名下，报达公司在收回范立江的票据后又给范丽娟重新开具的票据。在两次更名过程中报达公司有没有签房屋买卖合同代理人不清楚。对证据五，认为与被告报达公司无关，不予质证。对证据六，认为与被告报达公司无关，不予质证。对证据七，认为无法确定真实性，不予质证。对证据八的真实性无异议，对证明问题有异议。在我单位办理的更名手续，只要手续齐全，我们就给办理，至于签名是否是同一个人，我们无法认定。不存在恶意串通的事实。谁造假谁负责，与我方无关。范立江是否到场不能确定，就算到场是否签字也不能确定。三连单只有购房者持有，可以证明范立江当时在场，因为三连单是购房者持有的。鉴定结果不是范立江签字，在填表的过程中是否是本人签字我们无法证明。是否到场、造假我们无法确定。我们不存在与范丽娟恶意串通的问题，我们只看手续。被告华远公司对原告范立江举示的证据一，认为华远公司不知道此事，不予质证。对证据二，认为与华远公司无关。对证据三，认为与华远公司无关，不予质证。对证据四，认为与华远公司无关，不予质证。对证据五，认为与华远公司无关，不予质证。对证据六的真实性无异议，华远依据报达公司出具的合同票据才给范丽娟出具的合同及票据。对证据七，认为无法确定真实性，不予质证。对证据八的真实性无异议，对证明问题有异议。更名申请我方没有人员在场，都是由报达公司审核后，给我公司，我公司按照报达公司的意见办理过户手续。从该申请来看，是本案原被告共同签字，我公司人员不在场，具体是谁签字我公司不清楚。鉴定意见书认定不是范丽娟本人签的我方无法质证。原告所述报达公司不存在与范丽娟恶意串通，范立江自认把房屋购买发票交给范丽娟是为了落户，该三连带不是正式发票，仅凭三连单是不能办理过户手续。不能仅通过三连单达到分户的目的。只能通过三联单办理到范丽娟的名下，在签订买卖合同，办理产权证，才能达到落户的目的。因此，本案房屋产权证办理到范丽娟名下并不违背当初范立江和范丽娟办理分户的意愿，不能产生报达公司与范丽娟恶意串通，华源公司审核不利的事实不存在。原告范立江对被告报达公司举示的证据中范立江的资金结算票据无异议，同时说明报达公司已经确认将房屋卖给范立江的事实；对范丽娟的票据真实性有异议，给报达公司无根据开具的，更名申请的申请人“范立江”不是范立江本人签的。范立江也不在现场，不知道此事，更名申请是范丽娟及报达公司伪造的。被告华远公司对被告报达公司举示的证据，认为票据及更名申请应当认定是真实的，原告陈述原告为其姐姐办理集体户口，将票据交给范丽娟的，户籍管理制度市必须有产权证，范丽娟才能从集体户口脱离出来。通过对上述证据的质证与分析，经合议庭评议，本院认证如下：原告举示的证据一，系案外人关凤荣与被告报达公司签订的商品房买卖合同，虽然被告报达公司主张该证据的真实性无法确认，但结合原告举示的证据二、证据四，能够证明该证据的真实性，该证据证明案外人关凤荣从被告报达公司处购买本案涉案房屋；原告举示的证据二，系案外人关凤荣与案外人哈尔滨书报达物业管理有限公司签订的《报达文化商住小区房屋验收单》、《报达文化商住小区物业管理合同》、《供暖协议书》、《室内装修、改造室外安装空调、防盗网协议》，能够证明案外人关凤荣购买本案涉案房屋；原告举示的证据三，系案外人郝文昌与原告范立江签订的卖房协议，案外人郝文昌与案外人关凤荣系夫妻关系，该证据能够证明2004年3月3日原告范立江购买本案涉案房屋；原告举示的证据四，系被告报达公司为原告出具的资金结算票据，能够证明2004年3月4日被告报达公司将本案涉案房屋更名为范立江；原告举示的证据五，系案外人赵光辉与原告范立江签字的收条，能够证明原告范立江自2012年9月8日将本案涉案房屋出租；原告举示的证据六，系被告范丽娟与被告华远公司签订的经济适用房买卖合同，及被告范丽娟向房屋登记机关提交的房屋所有权登记申请书，原告举示的证据八，系具有司法鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定意见书，通过证据六与证据八的相互印证，能够证明2004年3月25日“更名申请”中签名“范立江”不是原告范立江本人书写，被告报达公司根据2004年3月25日“更名申请”将涉案房屋更名给被告范丽娟并为被告范丽娟出具相应票据，被告华远公司依据被告报达公司出具的合同及票据与被告范丽签订经济适用房买卖合同，被告范丽娟依据与被告华远公司的合同办理了房屋所有权证；原告举示的证据七，系房屋所有权证的复印件及在房产交易管理机构拍摄的照片，能够证明被告范丽娟已取得本案涉案房屋的所有权证；上述证据，客观真实、来源合法，且与本案有关联，故对上述证据的证明效力，本院予以采信。被告报达公司举示的证据一，系“范立江”与“范丽娟”签名的更名申请及被告报达公司为被告范丽娟开具的交款凭据，根据原告举示的证据八，因更名申请中“范立江”签字不是原告范立江本人签名，在被告报达公司无其他证据的情况下，无法证明被告报达公司主张的范立江与范丽娟间更名是双方自愿行为的事实，故对于上述证据的证明效力，本院不予采信。通过对上述证据的分析与认定及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2001年9月30日案外人关凤荣与被告报达公司签订《商品房买卖合同》，购买位于哈尔滨市道外区报达文化商住小区（现宏图小区）6栋3单元1层2号的房屋。2004年3月3日，案外人郝文昌（与案外人关凤荣系夫妻关系）与原告范立江签订卖房协议，原告范立江购买本案涉案房屋，2004年3月4日被告报达公司为案外人关凤荣与原告范立江办理了更名手续。2004年3月25日，被告范丽娟以原告范立江名义向被告报达公司提交更名申请。经查明，该更名申请中申请人“范立江”签名，非原告范立江本人签字。被告报达公司依据该申请为被告范丽娟出具更名手续，并出具相应票据。被告华远公司依据被告报达公司出具的手续与被告范丽娟签订经济适用房买卖合同并办理房屋证照。2013年6月8日被告范丽娟以房屋所有权证遗失为名向房屋登记机关申请补办房屋所有权证，2013年8月21日房屋登记机关向被告范丽娟补发房屋所有权证。另查明，本案涉案房屋所在小区由被告报达公司与被告华远公司合作开发，被告报达公司与被告华远公司双方都具有对外出售房屋的权利，购房者凭被告报达公司出具的合同及凭据到被告华远公司处签订房屋买卖合同，依此合同，购房者可以办理房屋所有权证。基于上述事实，本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。案外人关凤荣与报达公司签订的合同合法有效。据此，关凤荣丈夫郝文昌与原告签订的合同亦合法有效，双方履行了合同。原告取得房屋后出租已行使了房屋的处分权。而范丽娟向报达公司提交的申请，经鉴定机构鉴定，可以认定本案中被告范丽娟向被告报达公司提交的变名申请中“范立江”签名不是原告范立江本人签字，被告报达公司依此更名申请为被告范丽娟出具更名手续，后被告华远公司依被告报达公司出具的相应更名手续与被告范丽娟签订了房屋买卖合同。被告范丽娟的行为侵犯了原告范立江自愿订立合同的权利，被告范丽娟的行为违反了法律的强制性规定，属于法律规定的合同无效情节，无效合同自始没有法律约束力。故原告范立江请求判令确认被告范丽娟与华远公司房屋买卖合同不成立的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，故对于原告范立江请求判令确认诉争房屋买受人为原告范立江、被告华远公司与原告履行房屋买卖手续的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条，判决如下：一、确认被告范丽娟与被告黑龙ＸＸ远房地产综合开发有限公司订立的经济适用房买卖合同无效；二、确认哈尔滨市道外区宏图街报达文化商住小区（现为宏图小区）6栋3单元102号房屋的所有权人为原告范立江；三、待本判决发生法律效力后十日内，被告黑龙ＸＸ远房地产综合开发有限公司为原告范立江办理哈尔滨市道外区宏图街报达文化商住小区（现为宏图小区）6栋3单元102号房屋的产权手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告范丽娟负担，待本判决发生法律效力后，被告范丽娟将此款给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　　刘来军代理审判员　　孟祥秋人民陪审员　　付百万二〇一五年五月二十日书　记　员　　乔少择来源：百度“”