（2015）鼓民初字第1935号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-09-04
案件名称
原告周丽娟与被告刘江房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周丽娟,刘江
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十一条，第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)鼓民初字第1935号原告周丽娟，女，汉族，1973年7月26日生，教师。委托代理人刘汝军，江苏维世德律师事务所律师。被告刘江，男，汉族，1964年2月16日生。原告周丽娟诉被告刘江房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法由代理审判员张广鲁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周丽娟及其委托代理人刘汝军，被告刘江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丽娟诉称：2012年9月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将本市鼓楼区XX院14号房屋租给被告,租期从2012年9月17日至2014年9月16日，租金2100元/月，按季支付，一方违约赔偿对方一个月租金作为违约金等等。2014年6月16日至9月16日的租金，虽经原告多次催要，被告一直不付，且被告直至9月30日才向原告交付房屋。另原告代为垫付1年的水、电、煤气费共计2929.47元，有线电视费用288元，被告至今未付。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告支付租金7300元，水、电、煤气费2929.47元，有线电视费288元，违约金2100元，共计12617.47元。被告刘江辩称：被告对水、电、煤气费、有线电视费没有异议；但拖欠租金只有三个月，不应承担违约金；被告维修房屋产生的费用应由原告承担。���审理查明，原告系本市鼓楼区XX院14室房屋的登记所有权人。2012年9月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将本市鼓楼区XX院14室房屋（建筑面积58.96平方米）出租给被告使用，期限自2012年9月17日至2014年9月16日；月租金2100元,按季支付，先付后用；被告须在前一个交款租用期结束前15天交清下一期租金；押金1500元，租赁期满后，经原告验收合格后，押金予以返还；租期内的煤气、水、电、有线电视、电话、物管等杂费由被告支付，一方如有违约，赔偿对方一个月租金作为违约金等等。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告支付了1500元押金。合同到期后，双方未续签合同，原告同意被告延期交付房屋，2014年9月30日，被告将涉案房屋返还原告。2014年6月16日之后的租金被告未付，原告垫付的水、电、煤气费2929.47元，有线电视费288元，被告亦未支付。原告诉至法院，要求判如所请。被告提交2010年9月28日面额300元、2011年3月10日面额70元、2011年3月26日面额200元、2012年3月15日面额330元、2013年5月17日面额450元、2014年5月20日面额450元的收据共6张，证明其对租赁房屋进行维修，该维修费用应由原告承担。原告对收据的真实性不予认可，认为收据上没有注明维修的房号，不能证明维修的是原告的房屋；其中四张收据发生在租赁期限之前，且租赁期间被告未向原告通知房屋维修事项等。审理中，双方同意将被告缴纳的押金1500元，用于抵扣被告欠付的租金。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、发票、收据及本院开庭笔录等证据证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务���关于租金问题。租赁合同到期后，承租人继续使用租赁房屋，承租人未提异议，原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同。双方合同于2014年9月16日到期后，双方形成不定期租赁合同，被告于2014年9月30日返还房屋，应视为双方的不定期租赁合同于2014年9月30日解除。被告应按照合同约定支付2014年6月16日至2014年9月30日期间的租金7280元（2100×3+2100÷30×14=7280）。关于违约金问题。按照合同约定，被告应于2014年6月1日前支付下个季度的租金，但被告至今未付，应按照合同约定支付一个月的租金作为违约金。故对原告要求被告支付2100元违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其没有违约的辩解意见，未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，故对被告该项辩解意见，本院不予采信。关于维修费用问题。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理维修期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。被告并未提供证据证明其确已通知原告租赁房屋需要维修，且原告对被告提交的维修收据不予认可，被告提交的证据不能证明维修费用是为租赁房屋产生，故对被告该项辩解意见，本院不予采信。双方同意将被告缴纳的押金1500元折抵欠付租金，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：被告刘江于判决生效后十日内支付原告周丽娟租金7280元，水、电、煤气费2929.47元，有线电视费288元，违约金2100元��合计12597.47元。扣除被告刘江支付的押金1500元，被告刘江实际应支付原告周丽娟11097.47元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元、减半收取58元，由被告刘江负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 张广鲁二〇一五年五月二十日见习书记员 李 璐 更多数据：搜索“”来源：