（2014）牟民一初字第227号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-08-26
案件名称
姜德安与江苏兴厦建筑安装有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市牟平区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜德安,江苏兴厦建筑安装有限公司,烟台圣禾房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四十三条，第六十三条第一款
全文
烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2014）牟民一初字第227号原告：姜德安。委托代理人：于全龙，山东昆嵛律师事务所律师。委托代理人：梁利，山东昆嵛律师事务所律师。被告：江苏兴厦建筑安装有限公司，住所地江苏省高邮市武安东路8号。法定代表人：赵宏才，总经理。委托代理人：史志学，烟台牟平宁海法律服务所法律工作者。第三人：烟台圣禾房地产开发有限公司，住所地烟台市经济技术开发区裕源大厦907号室。法定代表人：戴文江，经理。委托代理人：史志学，烟台牟平宁海法律服务所法律工作者。原告姜德安诉被告江苏兴厦建筑安装有限公司、第三人烟台圣禾房地产开发有限公���房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜德安的委托代理人于全龙、梁利，被告江苏兴厦建筑安装有限公司及第三人烟台圣禾房地产开发有限公司的共同委托代理人史志学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜德安诉称：2009年11月30日，被告江苏兴厦建筑安装有限公司牟平项目部将位于烟台市牟平区顺正里福顺小区4号楼4单位202室房屋（建筑面积85.83平方米，每平方米价格2600元，总价款223000元）卖给原告。该房屋系第三人开发的商品房。原告付清上述款项后，被告至今未有交付房屋，第三人亦拖延办理相关手续，现要求解除原告与被告牟平项目部签订的买卖合同，被告返还上述购房款223000元并赔偿原告损失120320元；以223000元为本金按照年利率6%赔偿原告自2009年11月30日至判决生效之日止的违约金；第三��与被告承担连带赔偿责任；案件诉讼费用由被告与第三人承担。被告江苏兴厦建筑安装有限公司辩称：本案诉争房产产权属于山东顺正集团公司，我公司烟台分公司只是我下属负责联系业务的公司，不参与工程施工，也没有牟平项目部，我公司从未与原告签订过房屋买卖合同，也没有收到原告的房款或其它款项，第三人也未委托过我公司销售房屋，且原告诉请已经超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。第三人烟台圣禾房地产开发有限公司辩称：我公司从未与原告签订过购房合同，也没有收到原告的购房款，也未授权被告销售过房屋，本案已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年4月15日，第三人与被告签订一份《建设工程施工合同》，合同约定第三人将其开发建设的位于烟台市牟平区西关路西、南华街北的福��小区4号楼的土建、水、电、暖工程总体发包给被告。该合同第24条约定：“发包人向承包人预付工程款的时间和金额或占合同价款总额的比例：以在建楼作为工程示（款）的抵押，主体封顶后销售楼房时付70%为工程款，30%作为甲方前期费用。”被告承包上述工程后将该工程整体转包给无施工资质的案外人李正荣，双方签订一份《项目施工承包合同》，合同约定李正荣租用被告的资质承建上述工程，李正荣向被告支付工程总造价的1.5%作为“服务费”。之后，李正荣雇佣同乡郁志山具体负责工程进展，并安排郁志山雇佣民工进行工程施工。上述事实经本院生效判决（2010）烟牟民一初字第217-220号民事判决书确认。原告称其在2009年11月30日通过被告公司项目经理仲维昭购买了烟台市牟平区福顺小区4号楼4单元202室房屋一栋，并交付了全部房款223000元，由该公司职员郁志山出具了收据一张并加盖了“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”的印章。被告对此不予认可，称其公司无权对外出售该房屋，其没有该印章也没有收到过原告的购房款，而是案外人李正荣收取的该款项，李正荣只是被告公司负责福顺小区工程的领工，其涉嫌私刻印章已被追究刑事责任。原告为证明其主张提供了如下证据：1、2010年9月17日，原告与被告公司项目经理仲维昭的通话录音，证明仲维昭对原告购买上述房屋是由其经手，且知道有“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”这个印章，并且在录音中仲维昭答应要把买房的后续事情办好；2、2010年9月16日，原告与第三人法定代表人戴文江的通话录音，在通话过程中戴文江对原告买房的事情没有提出异议。被告及第三人对上述证据中戴文江的通话录音没有异议，对仲维昭的录音因代理人不了解无法确定真实性，对于原告所要证明的事实亦不予认可。被告称其公司下设了江苏兴厦建筑安装有限公司牟平项目部负责福顺小区的建设，其亦设置了江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司，但上述两个部门之间不存在隶属关系，也没有原告所称的江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部。被告对此没有提供证据。原告主张涉案房屋现已被出售他人，要求被告返还已付购房款223000元，赔偿该房屋的增值损失123200元，并以223000元为本金按照年利率6%赔偿原告自2009年11月30日至判决生效之日止的利息损失，第三人与被告承担连带赔偿责任。被告及第三人对该主张不予认可。另查，案外人郁志山和李正荣因私刻第三人单位公章，本院（2014）烟牟刑初字第26、27号刑事案件以伪造公司印章罪分别判处郁志山��李正荣有期徒刑六个月、缓刑一年。经查阅上述案件的刑事卷宗，仲维昭在询问笔录中称被告与第三人签订福顺小区4号楼工程施工合同是由李正荣介绍，并且该工程的实际施工人就是李正荣，被告与其签订工程承包责任制并按比例收取李正荣的管理费。上述事实，有原、被告提供的证据及双方当事人当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。原告主张其与被告就涉案房屋形成了房屋买卖合同关系，被告对此不予认可。涉案房屋系由第三人开发建设，并发包给了被告实际施工，但并不表明被告对涉案房屋享有所有权，虽原告提供了第三人法定代表人戴文江的录音资料证明其对原告购买涉案房屋没有异议，但在该录音资料中戴文江并未认可原、被告之间的买卖行为，���对原告上述主张，证据不足，本院不予支持，原告向第三人主张权利，理由不当，本院亦不予支持。原告提供加盖“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章的收款收据证明被告收取了其223000元购房款，被告虽对此予以否认，但被告认可仲维昭系其单位项目经理，且其下设了牟平项目部负责涉案房屋工程建设，再者原告提供的仲维昭录音资料中仲维昭对原告购买涉案房屋予以认可，并承诺办理后续事宜，故对原告提供的上述收据本院予以确认。“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，仲维昭作为被告单位的项目经理其对外收取被告承建楼房的购房款，足以让原告相信其是代表被告进行经营活动，构成表见代理，虽该行为系无权代理，但原告作为善意第三人，应由被代理人即被告承担表见代理行为的法律后果，被告应返还原告已付购房款223000元并按照年利率6%支付自2009年11月30日至判决生效之日止的利息损失。原告主张被告应赔偿涉案房屋的增值损失123200元，因原、被告之间未形成房屋买卖法律关系，原告在购买房屋时没有对房屋权属及相关情况进行必要的查询，其本身亦存在过错，对于预期利益损失应当由其自行承担，故对该主张，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条之规定，判决如下：被告江苏兴厦建筑安装有限公司付给原告姜德安223000元，于判决生效之日起十日内付清。被告江苏兴厦建筑安装有限公司以223000元为本金按照年利率6%向原告姜德安支付利息损失自2009年11月30日起至判决生效之日止。三、驳回原告姜德安对被告江苏兴厦建筑安装有限公司其他诉讼请求。四、驳回原告姜德安对第三人烟台圣禾房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6449元，由被告江苏兴厦建筑安装有限公司交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 矫志颜人民陪审员 杨海波人民陪审员 孙艺业二〇一五年五月二十日书 记 员 邹皓茹 搜索“”