（2015）一中民四终字第0481号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-11-25
案件名称
刘金桂与王怀祥房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民四终字第0481号上诉人（原审被告）王怀祥，无职业。委托代理人杨颖，天津津宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘金桂，无职业。委托代理人郭明，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。上诉人王怀祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2015）宝民初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王怀祥及其委托代理人杨颖、被上诉人刘金桂及其委托代理人郭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2006年5月18日、2006年10月1日原、被告分别签订《房屋租赁协议书》各一份，约定原告将自有的坐落于宝坻区南三路东段原金贵地毯有限公司生产办公楼东段三层和院内西面五间及生产办公楼西段三层租赁给被告使用。其中生产办公楼东段三层和院内西面五间租赁期间为2006年5月18日至2017年5月18日；生产办公楼西段三层租赁期间为2006年10月1日至2017年5月18日。上述合同第三条均约定，甲方（原告）负责提供水、电、暖的来源，但水电费用（电费0.8元每度，水费1.3元每吨）由乙方（被告）支付给甲方。按供电部门收电费期限每月20日交付一次。（如水电价格浮动，相应增减）；第七条约定，乙方租赁经营所产生的一切费用，含房屋租赁所产生的相关税费，以及维修费、设备更新、债权债务、概由乙方负责，甲方概不承担。2005年9月18日原告与天津市宝坻区智永地毯有限公司签订房屋租赁协议一份，合同第五条约定，甲方将水房（潜水泵3台）、电房（100变压器一台）及其设备授权给乙方管理，并在其他承租人租赁期间提供方便和管理。（可适当提高收取其他承租人的水电费作为管理费）。2013年8月30日天津市第一中级人民法院以（2013）一中民四终字第809号民事判决书终审判决“解除上诉人刘金桂与被上诉人王怀祥分别于2006年5月18日、2006年10月1日签订的两份《房屋租赁协议书》”。2013年7月1日天津市宝坻区水务局向金贵地毯公司发出地下水资源缴费通知单，要求该公司缴纳2013年5月30日至2013年7月1日应缴纳水费4454元；2013年9月2日该局再次发出缴费通知单，开具的应缴款单位为天津市宝坻区智永地毯有限公司，用水期间为2013年7月1日至2013年9月2日，发生水费38712.4元。但该笔费用天津市宝坻区智永地毯有限公司并未缴纳。双方对2013年5月30日前的水费已由被告王怀祥交清的事实无异议，对电费单价为1.1元每千瓦时亦无异议。被告对原告提供2013年5月11日、2013年6月10日电费明细单真实性无异议，对其他水电费明细均不认可，并称已经将2013年6月10日前的水电费交清，明细单即是交费凭证。因被告此后不再经营，故不再产生水电费用，同时结合原告提供的2013年7月11日电费明细单冷库电费为“0”的事实，证明被告已经停止经营。原告对此不予认可。被告提交的收水电费明细单的出具人为案外人霍桂东，系天津市宝坻区智永地毯有限公司电工。原告提供2013年10月11日电费明细单对电表读数的最后记载为井房南、中、北分别为15059、14012、4461；锅炉房南、中、北为47418、50001、74874。2013年8月10日电费明细单对冷库电表读数记载为130460。原告提供的公证书记载井房南、中、北电表读数分别为15059、14012、4461；锅炉房南、中、北电表读数为47418、50001、74872，该公证书对冷库电表读数没有记载。原告出具的2013年9月2日至10月10日水费通知单对水表最后读数的记载为总表20949；地毯厂大院17；地毯厂锅炉房45；地毯厂伙房48；绣花厂84。原告提供的公证书对水费的记载为总表20947；地毯厂大院水表没有记载；地毯厂锅炉房702；地毯厂伙房48；绣花厂84。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的两份《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，原审法院确认合法有效。双方应严格依照合同约定履行自己的义务。原告提供的原、被告签订的两份房屋租赁合同对水电的提供方式、水电单价、权利义务主体均作了明确约定。就水电费问题，原告作为水电提供方，依据该合同约定有权向做为水电使用方的被告收取水电费，因此，原告主体适格。天津市第一中级人民法院于2013年8月30日作出的（2013）一中民四终字第809号终审民事判决书能够证明双方的上述合同已经解除，解除时间为2013年8月30日。因此原审法院确认原、被告于2006年5月18日签订合同的实际履行期间为2006年5月18日至2013年8月30日；2006年10月1日签订合同的实际履行期间为2006年10月1日至2013年8月30日。故此原告以房屋租赁合同为依据，以房屋租赁合同纠纷为案由起诉被告要求给付水电费，本案审理范围为合同履行期间，超出部分原审法院未予审理，原告可另行起诉。原审法院就双方合同履行期间的电费和水费应否由被告负担问题评判如下：一、电费问题。首先，原告提供的公证书能够证明截止该公证书出具时间接入被告租赁房屋电表读数的真实性。对比原告提供的记载时间为2013年10月11日的最后一次电费明细单，除锅炉房北电表相差2千瓦时、冷库电表已拆除没有记载外，其他均一致。因此，原审法院对原告提供的电费明细单记载的六块电表（冷库电表无法核实）记载真实性予以认定。其次，上述六块电表表后均直接接入被告经营的饭店，且被告未能提供证据证明表后曾经接入饭店外的其他用电设备，因此原审法院认定被告王怀祥为上述除冷库用电外其他电量的实际使用人，依据合同应承担给付原告上述电量电费的责任。第三，被告称其饭店在2013年6月10日已经停止经营，因此不再产生电费。原审法院认为，被告没有提供证据证明其在上述时间已经停止经营，另外是否产生电费与是否经营不存在直接的因果关系，且即使原告在上述时间确实停止经营，但在双方签订的租赁合同未解除，被告未提供证据证明将该房屋向原告进行了交付的情况下，所产生的费用仍应由被告承担。被告抗辩称被告持有的电费明细就是缴费凭证，原审法院认为，被告向原告交纳电费应当由原告出具收据，即使不出具收据也应在上述明细中注明已经交纳等字样，因此被告的上述抗辩主张既不符合交易习惯亦不符合常理，同时又未提供证据加以证明，故原审法院不予采信。第五，就电费计算期间及计算方式问题。原告向被告主张电费的起点时间为2013年4月12日，认可此前电费被告已经交纳。双方合同解除时间为2013年8月30日。双方对涉诉电费单价为1.1元每千瓦时没有异议，因此原审法院计算上述期间电费数额如下：2013年4月12日至2013年5月11日用电量井房南、中、北3340＋2760＋2380=8480千瓦时；锅炉房南、中、北14＋14＋404=432千瓦时；合计8912千瓦时。2013年5月12日至2013年6月10日井房南、中、北3980＋3200＋3180=10360千瓦时；锅炉房南、中、北12＋14＋344=370千瓦时；合计10730千瓦时。2013年6月11日至2013年7月11日井房南、中、北用电量为3740＋3480＋3080=10300千瓦时；锅炉房南、中、北5＋4＋85=94千瓦时，合计10394千瓦时；2013年7月12日至2013年8月10日井房南、中、北2280＋2760＋3120=8160；锅炉房南、中、北128＋123＋156=407，合计8567千瓦时。2013年8月11日至2013年9月11日井房南、中、北840＋1720＋2000=4560；锅炉房南、中、北用电量为63＋62＋86=211，合计4771千瓦时。因此在双方合同履行期间被告使用原告电量为8912＋10730＋10394＋8567＋4771=43374千瓦时，故被告在合同履行期间应当给付原告的电费为43374千瓦时×1.1元=47711.4元。第六，关于冷库电费，原告提供的公证书对冷库电表并无记载，因此在无其他证据佐证的情况下，仅凭原告提交的电费明细，原审法院无法认定该书证中对冷库电费记载的真实性。因此，原审法院对原告该部分主张不予支持，原告可待取得充分证据后另行起诉。因双方合同解除时间为2013年8月30日，原告提供的2013年8月11日至2013年9月11日的电费清单跨越该区间，且无法厘清，因此原审法院为了减少当事人诉累以及计算的方便对原告诉请电费支持到2013年9月11日。如原告另行主张合同解除后的电费，应当以2013年9月12日为起点。综上，原审法院认定被告应当给付原告电费的数额为47711.4元。二、水费问题。首先，原告提供公证书与2013年9月2日至10月10日（原告诉请的最后用水期间）用水量明细进行对比。明细记载总表为20949吨，公证书记载为20947吨；明细记载地毯厂大院17吨，公证书对此没有记载，原告的理由为该水表冻坏了；明细记载地毯厂锅炉房为45吨，公证书记载为702吨，原告的理由为记载错误，通过对比2013年7月29日至2013年9月2日（上一月）的用水量明细，水表记载为701吨，因此原告提供的公证书上记载的地毯厂锅炉房水表读数702吨可信度较高。此外其他水表读数均相吻合。因此原告提供的公证书记载的水表读数与用水量明细上记载的用水量基本一致，原告提供的用水量明细具有较强的真实性。其次，原告提供的用水明细单与水务局出具缴费通知进行对比。原告提供的2013年5月30日至2013年7月1日用水明细记载总表用水量1313吨，其他四家用水单位（地毯厂大院、地毯厂锅炉房、地毯厂伙房、绣花厂）的用水数量为52吨，饭店用水1261吨。依据原、被告提供的同时期水务部门缴费收据记载的水费单价为3.4元每吨。总表用水量应缴水费额为1313×3.4元=4464.2元，水务局缴费通知单催缴金额为4454元，相差10.2元；原告提供的2013年7月2日至2013年7月28日用水明细记载总表用水量6120吨，其他四家用水单位的用水数量为25吨，饭店用水6095吨；2013年7月29日至2013年9月2日用水明细记载总表用水量5266吨，其他四家用水单位的用水数量为27吨，饭店用水5239吨；上述两个月总表用水量为6120＋5266=11386吨，水费为11386吨×3.4元=38712.4元。对比水务局出具的上述期间缴费通知，水费亦为38712.4元，互相吻合。因此，基于上述第一、二项对比结果，原审法院对原告提交的案外人霍桂东出具的水费明细对饭店用水量记载的真实性予以认定。第三，结合（2013）宝民初字第4174号民事卷宗中的照片，能够证实被告租赁的饭店确实曾存在地面积水的情况，从而也印证了2013年7月至9月饭店用水量较高的原因。对于水费单价，原告主张为4.8元每吨，并称系双方协商的结果，但其所提供的证据不能证实其上述主张，且被告亦不予认可，因此原审法院认为，原告作为房屋出租方已经收取了租赁费，提供用水及维修供水设备系租赁合同的附随义务，故原告不得在双方没有约定的情况下，以此为理由提高水价。其与天津市宝坻区智永地毯有限公司对提高水费单价的约定对被告没有约束力。故原审法院认定涉诉水费单价应与水务部门收取水费的单价相同，为3.4元每吨。用水期间应自2013年5月30日计至2013年9月2日。超过合同履行期间部分原审法院不予以支持的理由与电费部分相同。原告如另行主张合同解除后的水费，应以2013年9月3日为起点。本案水费计算为1261＋6095＋5239=12595吨，按照单价3.4元每吨计算，为42823元。对于被告的涉诉房屋于2013年6月10日已经不再经营，因此不产生水费的抗辩主张，原审法院不予采信的理由与电费部分相同，在此不再赘述。三、利息问题。被告使用原告提供的水电，应当按照合同约定及时支付水电费，未及时支付系违约行为，原告诉请要求被告支付利息有事实和法律依据，原审法院予以支持。被告2013年4月12日至2013年5月11日用电量为8912千瓦时，合计电费为9803.2元，该部分电费给付利息的起息时间应为电费计费期间届满的次日，即2013年5月12日，截止时间依据原告诉请为2015年3月20日。同理2013年5月12日至2013年6月10日用电量10730千瓦时，合计电费11803元，起息时间为2013年6月11日；2013年6月11日至2013年7月11日为10394千瓦时，合计电费11433.4元，起息时间为2013年7月12日；2013年7月12日至2013年8月10日为8567千瓦时，合计电费9423.7元，起息时间为2013年8月11日。2013年8月11日至2013年9月11日为4771千瓦时，合计电费5248.1元，起息时间为2013年9月12日。2013年5月30日至7月1日水量为1261吨，每吨3.4元，合款4287.4元，起息时间为2013年7月2日；2013年7月2日至2013年7月28日水量为6095吨，每吨3.4元，合款20723元，起息时间为2013年7月29日；2013年7月29日至2013年9月2日水量为5239吨，每吨3.4元，合款17812.6元，起息时间为2013年9月3日。被告应按上述电费、水费本金及利息起算时间按照人民银行同期贷款利率向原告支付利息。原告撤回第三项诉讼请求，系对己方诉讼权利的处分，原审法院予以照准，但应负担此部分诉讼标的的案件受理费。原审法院判决：一、被告王怀祥于判决生效后十日内给付原告刘金桂电费47711.4元，水费42823元，合计90534.4元。二、被告王怀祥于判决生效后十日内向原告刘金桂支付：（一）自2013年5月12日至2015年3月20日以电费9803.2元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算的利息；（二）自2013年6月11日至2015年3月20日以电费11803元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算的利息；（三）自2013年7月12日至2015年3月20日以水费11433.4元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算的利息；（四）自2013年8月11日至2015年3月20日以电费9423.7元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算的利息。（五）自2013年9月12日至2015年3月20日以电费5248.1元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算的利息。（六）自2013年7月2日至2015年3月20日以水费4287.4元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算的利息；（七）自2013年7月29日至2015年3月20日以水费20723元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算的利息；（八）自2013年9月3日至2015年3月20日以水费17812.6元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算的利息。三、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8420元，已减半收取4210元，保全费1270元，合计5480元（原告已缴纳）。原告负担3410元，被告负担2070元，被告负担部分于判决生效后十日内缴纳。判决后上诉人王怀祥不服，向本院提出上诉，认为上诉人于2013年6月即停止营业，其后不可能产生水电费用；原审法院忽略了案外人曾起诉上诉人主张水电费的事实；涉诉水源、电源不是单独为上诉人控制，直接判断发生费用即为上诉人使用过于武断；部分水费双方当事人均未向有关部门交纳，不应判令上诉人给付被上诉人；案外人天津市宝坻区智永地毯有限公司系被上诉人亲属投资设立，该公司提供证据不应采信。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求，诉讼费用判由被上诉人承担。被上诉人刘金桂同意原审判决。本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审庭审中双方补充事实：2013年6月10日上诉人停止营业；截止到2013年8月30日，双方未完成涉诉房屋交接。本院认为，上诉人王怀祥与被上诉人刘金桂是租赁合同法律关系，双方当事人就合同履行期间的水电费用约定为，“由乙方（王怀祥）支付给甲方（刘金桂）”。涉诉房屋租赁合同经人民法院判决，确认于2013年8月30日解除，因该日期之前双方当事人未进行租赁物交接，故上诉人王怀祥应当依据双方约定承担该期间的水电费用，不应以其是否停业为准，且按照合同约定，被上诉人享有请求权不取决于其是否完成交费手续。上诉人主张的案外人另案向其主张水电费用因主体不适格而被驳回起诉的事实，恰恰说明被上诉人享有对上诉人主张该项费用的诉权。原审判决无误。二审庭审中上诉人主张不承担2013年6月10日其停止营业之后发生的水电费用，并主张涉诉房产于其后已由被上诉人实际控制，没有事实及合同依据。关于水电费数额，被上诉人于原审中提交管理涉诉房屋水电设备的案外人出具的收费明细及相关公证手续，上诉人虽予以否认但并无相反证据，原审法院依据被上诉人提供的证据计算并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费2063元，由上诉人王怀祥承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝莉代理审判员 张 宇代理审判员 吕琳超二〇一五年五月二十日书 记 员 王 孟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”