（2015）浙温民终字第1327号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-26
案件名称
董小青、瑞安市华利塑料厂等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董小青,温州吉隆汽车零部件有限公司,瑞安市华利塑料厂,朱贤钦
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第1327号上诉人（原审被告）：董小青。委托代理人：崔建国，吉林爱华律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：温州吉隆汽车零部件有限公司，住所地浙江省瑞安市塘下镇东陈村爱民路58号。法定代表人：朱况况，董事长。委托代理人：苗雨强，该公司职工。被上诉人：瑞安市华利塑料厂，住所地浙江省瑞安市塘下镇东陈村新陈东路***号。法定代表人：孙永王，总经理。委托代理人：冯蒋华，浙江玉海律师事务所律师。委托代理人：王小静，浙江玉海律师事务所律师。原审被告：朱贤钦。上诉人董小青、温州吉隆汽车零部件有限公司（以下简称温州吉隆公司）为与被上诉人瑞安市华利塑料厂（以下简称瑞安华利厂）、原审被告朱贤钦屋租赁合同纠纷纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2014）温瑞民初字第4224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月13日受理后，本院受理后依法合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：董小青、朱贤钦系夫妻关系，温州吉隆公司的法定代表人朱况况系董小青、朱贤钦女儿。2013年2月25日，瑞安华利厂与董小青订立《厂房租赁合同》，约定瑞安华利厂将其所有的坐落于瑞安市塘下镇东陈村爱民路58号厂房出租给董小青使用，期限为2013年3月10日至2018年3月10日止，年租金为736200元，租金按年交纳，每年递增8%，第二年起须提前30天内付清，合同另约定了其他事项。上述厂房土地使用权登记在瑞安华利厂名下，房屋所有权尚未登记。随后，瑞安华利厂将厂房交付给董小青、朱贤钦，董小青、朱贤钦将房屋交付给温州吉隆公司使用，瑞安华利厂没有异议。2014年4月7日，因瑞安华利厂与董小青为第一年度租金发生争执，董小青出具《欠条》交瑞安华利厂收执，《欠条》记载：“今欠王玲（丽）英现金20000元（贰万元正）”。同日，董小青、朱贤钦出具《承诺书》，《承诺书》记载：双方于2014年4月7日在厂内协商厂房租金一事，经双方协商，鉴于2014年租金事项作出如下安排：1、2014年3月10日起出租租金先于2014年4月15日付十五万元。2、2014年5月15日前付租金壹拾万元。3、所剩余款于2014年5月底一次性付清。该项所余租金按3月10日起计息，利率按1.5%结息。董小青、朱贤钦向瑞安华利厂支付第一年度租金736200元，第二年度租金310000元。在原审诉讼过程中，案外人王丽英确认《欠条》上记载的“王丽英”系其本人，《欠条》上的权利属瑞安华利厂享有。原审法院就代为履行支付租金义务事宜向温州吉隆公司征求意见，温州吉隆公司不同意提供意见。瑞安华利厂于2014年11月19日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除瑞安华利厂与董小青、朱贤钦之间的厂房租赁合同；2、董小青、朱贤钦、温州吉隆公司搬离并腾空坐落于瑞安市塘下镇东陈村爱民路58号厂房；3、董小青、朱贤钦支付2013年度拖欠租金2万元并支付赔偿金132516元；4、董小青、朱贤钦支付2014年度租金或占用使用费，从2014年3月10日开始按日租金2208.6元计算至实际腾空之日止。原审法院审理认为：瑞安华利厂与董小青订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同有效，当事人应按合同的约定履行义务。董小青、朱贤钦出具《承诺书》，承诺于2014年5月底前付清余款，但届时没有付清，瑞安华利厂有权解除合同。合同解除后，董小青、朱贤钦应将厂房腾空后返还给瑞安华利厂，并按约支付结欠的租金或按租金标准计算的厂房占用费，2014年3月10日至2015年3月租金数额为736200元×（1＋8%）=795096元，董小青、朱贤钦已支付310000元。瑞安华利厂要求支付赔偿金132516元，由于董小青、朱贤钦已出具《承诺书》，同意支付利息，表明《房屋租赁合同》中的赔偿金条款已被《承诺书》中条款所替，故瑞安华利厂的该项请求没有事实、法律依据，不予支持。董小青、朱贤钦辩称的主要内容为：1、温州吉隆公司从2013年11月起实际使用厂房，董小青、朱贤钦已依约履行义务；2、厂房地面存在粉尘现象，致使温州吉隆公司的产品严重锈蚀。瑞安华利厂拒绝维修厂房地面，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定的义务；3、第三、四项诉请有误，瑞安华利厂第三项诉请是按第二年递增后的标准进行计算，与事实不符。温州吉隆公司述称：1、董小青租赁瑞安华利厂厂房是为温州吉隆公司生产汽车部件使用，但瑞安华利厂未能提供相关验收报告致使温州吉隆公司在长达9个多月的时间内未实际使用厂房；2、瑞安华利厂的厂房相关配套设施不完善，比如水表、电表均未分户，温州吉隆公司用水、用电与其租户产生纠纷，并且厂房存在粉尘现象，严重影响温州吉隆公司的正常生产经营；若法院查明董小青、朱贤钦确实拖欠租金，温州吉隆公司不同意解除《厂房租赁合同》，同意代董小青支付租赁及违约金。由于董小青、朱贤钦于2014年4月7日出具的《欠条》及《承诺书》分别约定了第一年度结欠的租金、第二年度结欠的租金数额及支付期限，表明双方不存在其他争议，故董小青、朱贤钦、温州吉隆公司所称的第1、2条理由没有事实依据，不予支持；虽然温州吉隆公司述称同意代董小青、朱贤钦支付租金及违约金，但原审法院向其征求具体意见时遭其拒绝，故其代董小青、朱贤钦履行的意愿不真实，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十七条的规定，判决如下：一、解除瑞安华利厂与董小青订立的厂房租赁合同。二、温州吉隆公司搬离并腾空坐落于瑞安市塘下镇东陈村爱民路58号的厂房。三、董小青、朱贤钦向瑞安华利厂支付拖欠的第一年度租金20000元。四、董小青、朱贤钦向瑞安华利厂支付第二年度租金（租金数额按年租金795096元标准计，从2014年3月10日起算至实际腾空之日止，扣除已支付的310000元）。上述义务，均于判决生效后十日内履行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回瑞安华利厂的其他诉讼请求。本案受理费3444元（已减半收取），诉讼保全费3670元，由朱贤钦、董小青负担（于判决生效后十日内到原审法院缴纳受理费及保全费）。董小青、温州吉隆公司均不服原审判决，向本院提起上诉。董小青上诉称：一、被上诉人要求解除合同，没有事实和法律依据。被上诉人签订合同时隐瞒未取得竣工验收报告及消防检验报告的事实，致使温州吉隆公司在合同生效后9个多月，无法正常使用租赁物。由于当事人之间就如何减免或冲抵租金问题未能达成一致意见，董小青为了防止被上诉人干扰温州吉隆公司的生产经营，违心地出具《欠条》和《承诺书》，该《欠条》和《承诺书》不具有约束力。二、被上诉人知道厂房已转租而没有提出异议，并接受温州吉隆公司支付租金，故转租行为合法有效。如果确认董小青尚欠被上诉人租金，由于温州吉隆公司原审时已明确表示愿意代为支付租金和违约金，可见温州吉隆公司已取得次承租人的合法地位。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审。温州吉隆公司上诉称：一、被上诉人要求解除合同，没有事实和法律依据。被上诉人隐瞒未取得竣工验收报告及消防检验报告的事实，致使温州吉隆公司在合同生效后9个多月，无法正常使用租赁物。由于当事人之间就如何减免或冲抵租金问题未能达成一致意见，董小青为了防止被上诉人干扰温州吉隆公司的生产经营，违心地出具《欠条》和《承诺书》，该《欠条》和《承诺书》不具有约束力。二、被上诉人知道房屋已转租而没有提出异议，并接受温州吉隆公司支付租金，故转租行为合法有效。如果确认董小青欠被上诉人租金，温州吉隆公司原审时已明确表示愿意代为支付租金和违约金，可见温州吉隆公司已取得次承租人的合法地位。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审。被上诉人瑞安华利厂答辩称：一、由董小青、朱贤钦出面承租，再由其家庭创办的温州吉隆公司使用，不是法律意义上的转租。二、涉案厂房已于2012年5月份通过预验收，董小青、朱贤钦是在实地察看后承租，被上诉人不存在隐瞒、欺诈承租人承租的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告朱贤钦陈述称：同意两上诉人的上诉意见。二审期间，上诉人及原审被告朱贤钦均没有向本院提交新的证据。被上诉人向本院提供工程竣工预验收会议纪要、建设工程消防验收意见书、竣工验收备案表等证据，均不是二审程序新的证据，本院不作认定。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审法院认定的事实予以确认。二审另查明：《厂房租赁合同》约定，在租赁期限内，若遇承租方未按时交纳房租，应于1个月内补足房租；或于1个月内将厂房内的物品搬出，同时支付2个月的租金作为赔偿金，双方解除合同。本院认为：从租赁合同的约定及当事人的陈述分析，涉案租赁物系按签订合同时的厂房现状交付，并无附加其他租赁条件。承租人在签订租赁合同之前，已实地察看涉案厂房，了解租赁物基本情况。房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格，并不影响租赁合同效力的认定。因此，原判认定租赁合同有效，并无不当。承租人出具《欠条》、《承诺书》，表明当时对租赁事宜无其他争议。上诉人称出具《欠条》、《承诺书》不是承租人的真实意思表示，缺乏依据，本院不予采纳。温州吉隆公司是否同意代董小青、朱贤钦支付租金及违约金，并不影响承租人未按合同约定支付租金的认定。承租人未按约定支付租金，根据合同约定，作出出租人的被上诉人有权解除合同。鉴于董小青、朱贤钦将厂房交付给温州吉隆公司使用，被上诉人无异议，故是否属于转租，并不影响本案的处理。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6889元，由上诉人董小青、温州吉隆汽车零部件有限公司各负担3444.5元。本判决为终审判决。审 判 长 马永利审 判 员 郑文平代理审判员 曾 慧二〇一五年五月二十日代书 记员 李博武 搜索“”