（2015）启商初字第0362号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-21
案件名称
张洪与启东市嘉禾新型建材有限公司破产债权确认纠纷一审民事判决书（2）
法院
启东市人民法院
所属地区
启东市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张洪,启东市嘉禾新型建材有限公司
案由
破产债权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十二条
全文
江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2015）启商初字第0362号原告张洪。被告启东市嘉禾新型建材有限公司，住所地启东市汇龙镇双庆村38组。诉讼代表人南通新江海联合会计师事务所（系启东市嘉禾新型建材有限公司管理人），住所地南通市南大街129号兴胜大厦五楼。负责人江平。委托代理人王燕、金恬，该会计师事务所职员。原告张洪与被告启东市嘉禾新型建材有限公司（简称嘉禾建材公司）破产债权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告张洪，被告嘉禾建材公司诉讼代表人的委托代理人王燕、金恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪诉称，2011年3月，原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限、租金及支付时间。到2015年3月租期届满，欠租金240000元，合同的保证金60000元因嘉禾建材公司违约，归他所有。故请求：1.嘉禾建材公司支付租金240000元、违约金60000元；2.2015年4月1日租赁期限到期后把所有设备搬出厂房并恢复原状，延期每天赔偿10000元；3.在破产过程中优先受偿租金与违约金300000元。被告嘉禾建材公司辩称，双方订立房屋租赁合同无异议，实际欠租金为180000元。租赁合同约定房屋的改造施工是由张洪负责实施的，根据租赁协议，嘉禾建材公司进行的装修和改造费用是不予退还的，改造产权归原告方所有，故恢复原状由张洪承担。优先权的问题，因为嘉禾建材公司的部分设备放置在出租的厂房内，该设备已设定了抵押，如果优先的话，与抵押优先有矛盾。经审理查明，2011年3月6日，张洪作为甲方，与嘉禾建材公司作为乙方订立租赁合同。约定：乙方向甲方租用位于（启东市）汇龙镇兴兴村（原惠丰食品站），用于经营建筑材料，租赁期限肆年，租赁期限自2011年3月6日至2015年3月5日，年租金贰拾万元，四年合计租金总额捌拾万；承租方应按年租金的30%缴纳履约保证金陆万元；乙方负责房屋及设施的维修，确保安全正常使用，已作装修的费用不予补偿，产权归甲方；如需续租，须接受甲方提出的下一轮租赁方案，另立租赁合同；协议还约定了其他事项，经双方签名、盖章确认。嗣后至合同期满，嘉禾建材公司支付了保证金60000元、租金560000元。故张洪诉至本院并提出上述诉讼请求。另查明，2013年8月12日，本院依法作出（2013）启商破字第0002号民事裁定书，受理嘉禾建材公司的重整申请。同月18日，指定南通新江海联合会计师事务所担任嘉禾建材公司管理人。2015年3月11日，本院依法作出（2015）启法商破字第0002-3号民事裁定书，终止嘉禾建材公司重整程序、宣告嘉禾建材公司破产。上述事实，由张洪提供的租赁合同，嘉禾建材公司提供的领条、民事裁定书，及原、被告的庭审陈述等证据佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同，当事人意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于嘉禾建材公司是否存在违约行为问题，在租赁合同履行期间，嘉禾建材公司申请重整，继而被法院裁定破产，由于租赁财产的特殊性，嘉禾建材公司仍然租用该房屋，租赁合同继续履行，不存在违约行为；即使2015年3月6日到期，张洪与嘉禾建材公司的管理人就是否继续租赁房屋，应当进行协商；根据相关破产法律规定，违约金不能作为破产债权、定金不再适用定金罚则，故张洪主张违约金60000元或保证金60000元归其所有，缺乏事实和法律依据，嘉禾建材公司支付的保证金60000元应抵作租金，即嘉禾建材公司欠张洪租金为180000元。关于恢复原状、赔偿损失及优先受偿权问题，根据本院依法作出的民事裁定，嘉禾建材公司被宣告破产，目前正在对破产财产清理、变现之中，续租的费用以及租金是否优先应在破产程序中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条，《中华人民共和国破产法》第十八条之规定，判决如下：一、被告启东市嘉禾新型建材有限公司结欠原告张洪租金180000元。二、驳回原告张洪其他诉讼请求。本案受理费5800元，依法减半收取2900元（原告已预交），由启东市嘉禾新型建材有限公司负担1950元，张洪负担950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理5800元（该院开户行：中行西被闸支行，帐号：47×××82，户名：南通市财政局）。审判员 张 军二〇一五年五月二十日书记员 张露辉 更多数据：