（2015）渝一中法民终字第02538号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-10
案件名称
方维群与邱雨轩,谢汶城房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方维群,邱雨轩,谢汶城
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第02538号上诉人（原审被告）方维群，住重庆市江北区。委托代理人梁明山，重庆中钦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邱雨轩，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审原告）谢汶城，住重庆市涪陵区。上诉人方维群与被上诉人邱雨轩、谢汶城房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年2月5日作出（2015）渝北法民初字第01107号民事判决。上诉人方维群对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人方维群及其委托代理人梁明山、被上诉人邱雨轩、谢汶城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：位于渝北区龙塔街道五红路70号长安华都2幢门市2号商铺系方维群所有，该房屋土地用途为综合用地、商服用地。该房屋的2002年6月8日的商品房预售合同中载明房屋设通风窗、排油污烟道等设备。2014年3月16日，以方维群为甲方，邱雨轩、谢汶城为乙方签订《商铺租赁合同》，合同主要内容约定：甲方将上述商铺（面积34.06㎡）租赁给原告；租赁房屋的用途为餐饮（以被告营业执照核准的经营范围为准）；租赁期限为五年，从2014年4月1日至2019年3月31日；2014年4月1日至2015年3月31日月租金为18500元／月，每半年付一次；履约保证金37000元，合同期满或双方协议终止时，在乙方结清租金、水电费、物业管理费、电话费以及各种应缴纳的相关费用后，凭相关收据甲方才能够无息退还原告履约保证金；合同签订之日，甲乙双方同时到场，甲方按照门面现状将其交付乙方使用，乙方承诺根据自己的经营需要，自行设计和装修，自行负责申办消防手续及工商注册、税务登记等手续，并自行承担相关费用，如乙方的装修不符合消防规定，则乙方承诺自行负责整改装修，直至消防验收合格，乙方承诺不得以此作为单方终止合同或者违约的理由，乙方自行承担整改装修的一切费用。合同还对其他方面做了约定。合同签订后，邱雨轩、谢汶城向方维群缴纳了半年的房屋租金108000元及履约保证金23000元，并向涉案房屋之前的承租人重庆万仓房地产营销策划有限公司缴纳转让费60000元。2014年4月18日、2014年5月2日，邱雨轩分别取得《餐饮服务许可证》及《个体工商户营业执照》，载明其经营范围为单纯烧烤；不含凉菜，冷热饮品制售，生食海产品及裱花蛋糕。2014年4月24日，重庆市公安局渝北区分局黄泥磅派出所出具《案（事）件接报回执》，载明邱雨轩与被告因为烧烤烟道问题，现维修烟道需要5000元左右，时间在7天左右，原告邱雨轩就与被告商量房租能不能少点，双方达不成协议发生纠纷。2014年4月25日，原、被告及物管公司协商解决楼上住户烟道问题。原、被告在《情况说明》上签字，载明：该日物管公司提出由物管工程部负责设计、施工，在B栋3-2至B栋18-2共16家业主厨房烟道口出，在每家安装1个子母副烟道于原烟道内，物管表示该方案可保证16家业主不再发生油烟倒灌现象，可做到一劳永逸；此次安装副烟道的工程总造价为4300元，双方暂定原告出资3300元，被告出资1000元；施工期为8天，此期间原告自愿停业配合安装，原告承诺施工期间停业的房租及营业损失与被告无关，并承诺以后有关此门市烟道造成的一切纠纷与后果均与被告无关；被告对两次烟道问题垫资2000元保留与原告商讨的权利。2014年5月27日，重庆市渝北区环境监察支队接到小区住户投诉对原告经营的门面进行了检查，并向原告邱雨轩出具《环境保护现场检查记录单》，检查情况为：该单位在店内设置一厨房，厨房内安装有抽风机一台，厨房内产生的油烟通过抽风机集中收集后接入一烟道内排放（去向不明，不确定为公共烟道）。处理意见为：1、告知根据《重庆市环境保护条例》第五十二条规定（禁止在主城区、其他区县（自治县）人民政府所在地的城市建成区无公共烟道的综合楼、住宅楼内新建、扩建餐饮、加工、维修等产生油烟、废气、异味的项目。已经建成的，经营者必须对污染进行治理确保达标排放），禁止在无公共烟道的综合楼、住宅楼内新建、扩建餐饮项目；2、请原告认真核实该门面是否设置有公共烟道，若无公共烟道，建议原告另选合理地址经营，或改作其他不产生油烟异味的经营项目。2014年6月3日，涉案门市所在小区的物业管理公司重庆市华都物业管理有限责任公司出具《情况说明》一份，主要内容为涉案门市所配置的烟道经实地查看与2幢2号住宅房屋的民用烟道连在一起。2014年，邱雨轩、谢汶城起诉方维群要求撤销《商铺租赁合同》、返还租金等，（2014）渝北法民初字第09829号民事判决书做出判决驳回了其诉讼请求。二原告陈述2014年4月14日开业后，楼上发生漏烟。二原告自行垫付4000元整改，整改后，再次营业，楼上多家住户出现油烟倒灌问题，原告再次停业；后经物管调查发生漏烟的原因是案涉房屋的烟道是民用烟道，不是商业烟道，跟楼上住户是连在一起的，2014年7月14日原告自行搬走设备将钥匙放在物管处。被告陈述原告是实地查看后租赁的，告知被告经营小吃与快餐；开业时楼上发生漏烟属实，但维修费用被告垫付了1000元，收据是开给原告的，再次营业楼上住户反映油烟倒灌属实，但原因是原告的鼓风机太大，楼上一两家住户自己的烟道口有问题，不是案涉房屋的烟道问题；关于整改楼上有一两家的住户不同意整改，整改的费用是原告自己愿意交纳的，不清楚原告是否将钥匙放在物管处。现原告认为案涉房屋烟道不是专用的烟道无法经营烧烤，若租用该房屋导致合同目的无法实现。一审法院认为：原告、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商铺租赁合同书》中约定的用途为餐饮（以原告营业执照核准的经营范围为准），而之后原告取得的《餐饮服务许可证》及《个体工商户营业执照》上载明其经营范围为单纯烧烤，不含凉菜，冷热饮品制售，生食海产品及裱花蛋糕。案涉房屋虽有烟道，但原告实际在租用案涉房屋后，营业后均发生楼上漏烟，且经重庆市渝北区环境监察支队现场检查，意见为该房屋“烟道不确定是公共烟道，若无公共烟道，建议另选地址经营，或改作其他不产生油烟的经营项目”，结合之后物管出具的《情况说明》载明该房屋烟道是与住宅房屋的民用烟道连在一起的，通过上述情况可以看出与民用烟道连在一起的烟道不同于环境监察支队所说的公共烟道。加之案涉房屋烟道与楼上住宅房屋民用烟道连在一起，实际情况原告营业就发生油烟倒灌现象，如果对现有烟道进行整改，又存在部分住户不同意，原告租用案涉房屋是用于经营烧烤店，现案涉房屋客观上不符合双方《商铺租赁合同书》中约定的“以原告营业执照核准的经营范围为准”即单纯烧烤的用途，客观上无法继续履行。故本院对于二原告要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求本院予以支持；原告虽陈述在2014年7月14日搬走了设备并将钥匙放于物管处，被告陈述从未收到钥匙，原告也未举示其他证据证明向被告交还了租赁物，现原告起诉请求判令被告返还租金、退还履约保证金于法无据，对原告该项诉讼请求本院不予支持；门市转让费在《商铺租赁合同书》并未约定，不是被告收取的，原告请求被告赔偿门市转让费的诉讼请求于法无据，本院不予支持；关于装修费，原告举示的装修合同书及收条真实性无法核实，对原告请求被告赔偿装修费的诉讼请求本院不予支持；关于烟道维修费，原告在诉称中称是为了自己营业向物管交纳了维修费为二楼维修烟道，第二次交纳烟道维修费从邱雨轩于2014年4月25日签字的《情况说明》中看出是原告自愿停业配合安装并同意交纳烟道维修费，现原告请求被告赔偿烟道维修费的诉讼请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告邱雨轩、谢汶城与被告方维群于2014年3月16日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回原告邱雨轩、谢汶城的其他诉讼请求。本案诉讼费3460元，减半收取1730元由原告邱雨轩、谢汶城负担。上诉人方维群不服一审判决，向本院提起上诉称：被上诉人对案涉门面设施是充分知晓的，被上诉人与上诉人签订的《商铺租赁合同》不具备解除事由，一审法院认为案涉门面不符合双方合同中约定的“以原告营业执照核准的经营范围为准”及单纯烧烤的用途，客观上无法继续履行的理由证据不足等。一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决结果于法无据，请求撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求等。被上诉人邱雨轩、谢汶城答辩称：烟道问题不属于装修范围内，而是属于房屋结构，我们改不了的；这个烟道是民用烟道，与楼上18家人连在一起的，如果是分开的也不存在这个问题，到目前为止，只有6家人做了，维修费我都交给物管了，不是我们不愿意做，一做就冒烟子到楼上屋头去了，我花了20多万元投入，做了2天就不做了，是没有条件让我做，我基本上是血本无归，作为农村人又年轻，损失那么多承受不起；渝北区环境监察大队也是说的建议我做，没有贴封条，贴了封条的话就更做不了了；我们想到做生意亏了就认了，所以一审没有支持我们的钱，我们都认了。请求法院维持一审判决，诉讼费由上诉人负担。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，上诉人方维群与被上诉人邱雨轩、谢汶城签订的《商铺租赁合同》是否能够继续履行以及是否应予解除的问题，一审法院根据查明的案件事实和证据作出了认定，其理由亦在一审判决本院认为部分对此已作了详细的阐述，本院予以采信。由于涉案房屋客观上不符合双方《商铺租赁合同》中约定的“以邱雨轩、谢汶城营业执照核准的经营范围为准”即单纯烧烤的用途，致使合同无法继续履行，一审判决予以解除恰当，本院予以确认。综上，上诉人方维群的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3460元，由上诉人方维群负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 郑 泽代理审判员 张晋鹏二〇一五年五月二十日书 记 员 梁多华 更多数据：