（2015）三中民终字第04407号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-26
案件名称
北京长乐房地产开发有限公司等与陈伟兴商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京长乐房地产开发有限公司,陈××,陈伟兴
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04407号上诉人（原审原告）北京长乐房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇。法定代表人钟慎强，董事长。委托代理人许玲玲，北京市汉韬律师事务所律师。委托代理人王嘉悦，北京市汉韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）陈××，男，1998年3月14日出生。法定代理人陈伟兴（陈××之父），同被上诉人陈伟兴。委托代理人郭庆威，北京市博儒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈伟兴，男，1940年10月2日出生。上诉人北京长乐房地产开发有限公司（以下简称长乐公司）、陈××因与被上诉人陈伟兴商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第13380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月，长乐公司起诉至原审法院称：一、《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）已明确约定若陈××、陈伟兴违反限购政策，我公司有权解除《预售合同》。我公司已向陈××、陈伟兴发出了《解约通知函》。2011年11月14日，陈××、陈伟兴与我公司签订《北京市商品房认购书》，拟作为共同购房人购买我公司开发的北京市顺义区××房屋。该认购书附件二补充协议第十一条明确约定：认购人承诺其已于本认购书签订之前，详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）中有关于住房限购政策的规定，并承诺遵守限购政策规定…同日，陈××、陈伟兴签署《购房承诺书》，再次承诺知晓并遵守前述限购政策。陈伟兴向我公司提供了港澳居民来往内地通行证、境外个人在境内居留状况证明，陈××向我公司提供了出生医学证明、户口本，我公司将陈××、陈伟兴提供的证件录入北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“北京建委”）网站进行购房资格审查并获通过。2011年11月25日，陈××、陈伟兴就购买该房屋相关事宜，与我公司签订了《预售合同》。《预售合同》附件十补充协议第二十九条“特别约定”4约定：买受人承诺其已详细阅读并清楚知晓…的全部内容，完全清楚其中有关住房限购政策的各项规定，买受人并承诺遵守限购政策规定；…买受人违反限购政策规定的情况下，出卖人有权单方解除预售合同及本补充协议。如果因为…买受人违反限购政策规定而导致解除预售合同及本补充协议的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金…按照《合同法》第九十三条的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。按照《预售合同》附件十补充协议第二十五条约定：在预售合同及本补充协议的履行过程中，任何一方按预售合同及本补充协议的约定，提出解除合同（退房）的，在解除合同（退房）通知送达对方之日起，预售合同解除。2013年8月21日，我公司书面通知陈××、陈伟兴于2013年9月30日办理房屋交付手续。陈××、陈伟兴于2013年9月27日、2013年11月5日以北京建委复查认定陈××、陈伟兴违反限购政策为由，两次发函要求解除《预售合同》。我公司基于《预售合同》的约定，于2014年4月22日委托北京市汉韬律师事务所按照《预售合同》记载的陈××、陈伟兴通讯地址、联系电话，向陈××、陈伟兴寄发了《解约通知函》，向陈××、陈伟兴通知我公司决定解除与陈××、陈伟兴签订的《预售合同》，《预售合同》及其他与该房屋相关之法律文件自《解约通知函》送达陈××、陈伟兴之日起解除。陈××、陈伟兴已于2014年4月25日收到《解约通知函》。二、《预售合同》已明确约定，我公司依约行使合同解除权时，陈××、陈伟兴应在我公司解除合同的通知送达陈××、陈伟兴之日起3日内，配合我公司办理预售合同备案解除手续等合同解除手续。《预售合同》附件十补充协议第二十五条约定：买受人须在解除合同（退房）通知送达后3日内至出卖人售楼处与出卖人签署及／或提供解除合同及注销预购商品房抵押权预告登记（以下简称“期房抵押预告登记”）和注销预购商品房预告登记所需的全部文件（包括但不限于解约协议、办理预售合同及本补充协议的备案解除手续及期房抵押预告登记注销手续和注销预购商品房预告登记之授权委托书、贷款银行及／或抵押权人同意解除期房抵押预告登记的证明等），并于前述文件签署之日起3日内配合出卖人，办理预售合同备案解除手续及／或期房抵押预告登记（如存在）的注销手续和预购商品房预告登记（如存在）的注销手续。买受人逾期签署、提交及／或办理上述手续的，每逾期一日，须按该商品房总价款万分之5向出卖人支付违约金，该违约金需于出卖人发出支付通知后10日内支付给出卖人。我公司委托北京市汉韬律师事务所发出的《解约通知函》于2014年4月25日送达陈××、陈伟兴，在此情况下，陈××、陈伟兴应该按照《预售合同》附件十补充协议第二十五条约定，配合我公司办理《预售合同》约定的预售合同备案解除手续等合同解除手续，但时至今日，陈××、陈伟兴尚未履行配合我公司办理上述合同解除手续之合同义务。由此，我公司认为本次提出的“要求陈××、陈伟兴协助办理《预售合同》约定的预售合同备案解除手续等合同解除手续”之诉讼请求有合同依据。三、我公司有权就《预售合同》的解除，要求陈××、陈伟兴按照房屋总价款的10%（人民币76万元）向我公司支付违约金。《预售合同》附件十补充协议第二十五条约定：在预售合同及本补充协议的履行过程中，任何一方按预售合同及本补充协议的约定，提出解除合同（退房）的，在解除合同（退房）通知送达对方之日起，预售合同解除；第二十九条第4款约定：…买受人违反限购政策规定而导致解除预售合同及本补充协议的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金…我公司认为，《预售合同》经双方签署生效后，即对双方产生法律效力。我公司在《预售合同》履行过程中，已依约履行了约定的合同义务，但陈××、陈伟兴明知其不符合限购政策却仍要求我公司向北京建委网站审核其资格并获通过。嗣后，经北京建委复核认定陈××、陈伟兴违反限购政策，在此情况下，我公司实属无奈而选择行使了合同解除权。按照《预售合同》的上述约定，因陈××、陈伟兴违反限购政策而导致我公司行使合同解除权的，我公司有权要求陈××、陈伟兴支付的违约金比例为该房屋总价款的20%。在上述已有约定的前提下，我公司从遵守生效合约的精神出发，并合理、充分的衡量了本次《预售合同》解除的过程中，陈××、陈伟兴作为违约方的主观故意及过错程度，以及我公司因此所遭受的损失等因素，进行了适当且合理的评估，继而要求陈××、陈伟兴因本次合同解除而向我公司支付的违约金为该房屋总价款的10%（人民币76万元），我公司主张的违约金具有合同及法律依据。据此，我公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持我公司如下诉讼请求：1.判令我公司与陈××、陈伟兴签订的编号为××的《预售合同》及其补充协议于2014年4月25日解除；2.判令陈××、陈伟兴协助我公司办理《预售合同》备案解除手续，陈××、陈伟兴与我公司签订解除《预售合同》及补充协议的解约协议，陈××、陈伟兴配合我公司办理注销商品房预告登记手续；3.判令陈××、陈伟兴向我公司支付违约金76万元；4.判令陈××、陈伟兴承担本案诉讼费用。陈××、陈伟兴共同辩称：我们不同意长乐公司的诉讼请求。涉诉合同我们认为并没有解除，我们要求继续履行，产权证可以留在日后处理，我们可以将剩余购房款全部付清，长乐公司应当将房屋交付我们。我们现已经签订购房网签，支付了40%的购房款，而网签合同并没有取消，所以我们的购房资格没有取消，且在连续的履行当中。陈伟兴在签订涉诉合同之前在北京已经有2套房屋，陈××没有。因为合同没有解除，我们愿意继续履行合同。如果合同确实不能继续履行，长乐公司应当赔偿我们经济损失，赔偿房屋增值损失以及我们的精神损失。签订涉诉合同时长乐公司的工作人员诱导陈伟兴拿出香港居民身份证来签合同，所以我们按照要求提供以签订合同。原审法院经审理认为：陈××、陈伟兴与长乐公司签订的《北京市商品房认购书》及其附件、《预售合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据陈××、陈伟兴向长乐公司发送函件的内容以及其在本案中的陈述，其购买涉诉房屋已违反限购政策，故长乐公司有权依约解除合同。长乐公司已于2014年4月22日向陈××、陈伟兴发出了《解约通知函》，且陈××、陈伟兴于2014年4月25日收到该通知函，故长乐公司要求确认双方签订的《预售合同》及其补充协议于2014年4月25日解除的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。陈××、陈伟兴以涉诉网签合同没有取消表明其购房资格没有取消，要求继续履行涉诉合同的辩解意见，缺乏依据，法院不予采信。陈伟兴辩称长乐公司诱导其以香港居民身份签订合同，但其就此并未提交证据证明，长乐公司对此亦不予认可，法院难以采信。在合同解除的情况下，陈××、陈伟兴应当依约协助长乐公司办理《预售合同》备案解除手续，长乐公司就此提出的诉讼请求，法院予以支持。因长乐公司认可涉诉商品房并未办理预告登记手续，故其要求陈××、陈伟兴配合办理注销商品房预告登记手续的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。因涉诉《预售合同》已于2014年4月25日解除，长乐公司再行要求陈××、陈伟兴与其签订解除《预售合同》及补充协议的解约协议，依据不足，法院不予支持。《预售合同》已办理网上签约，且已办理预售合同备案手续，在相关行政主管部门对陈××、陈伟兴的购房资格在该环节审核通过的情况下，不足以认定陈××、陈伟兴有违反限购政策的主观故意，认定陈××、陈伟兴在订立合同时即明知其不具备购房资格亦稍显严苛，根据庭审查明的事实，虽陈××、陈伟兴客观上不具备购房资格导致涉诉合同解除，但该解除不可归责于双方当事人，故对长乐公司要求陈××、陈伟兴支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。为减轻当事人诉累，同时考虑长乐公司关于购房款的意见，法院对购房款的返还一并处理，长乐公司应当返还陈××、陈伟兴已付购房款304万元。据此，原审法院于2014年12月判决：一、确认北京长乐房地产开发有限公司与陈××、陈伟兴签订的合同编号为××的《北京市商品房预售合同》及其补充协议于二○一四年四月二十五日解除；二、陈××、陈伟兴于判决生效之日起七日内协助北京长乐房地产开发有限公司办理合同编号为××的《北京市商品房预售合同》的备案解除手续；三、北京长乐房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内返还陈××、陈伟兴购房款共计三百零四万元；四、驳回北京长乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，长乐公司与陈××不服，均向本院提起上诉。长乐公司上诉称：承担违约责任的前提条件是存在违约行为，并非存在主观过错，而陈××、陈伟兴违反限购政策并迟延付款的行为，已构成明显违约，应当支付我公司违约金76万元。故请求二审法院撤销原判第四项，改判陈××、陈伟兴向我公司支付违约金76万元。陈××上诉称：在签约过程中，长乐公司作为一家专业的房地产公司，明知我没有购房资格，却为谋取利益，故意隐瞒该情形，恶意引导我与其签订协议。我在此过程中不存在过失，违约方应当是长乐公司，故请求二审法院撤销原判，依法驳回长乐公司的全部诉讼请求。陈伟兴不服一审判决，同意陈××的上诉意见，但未提起上诉。经审理查明：陈伟兴与陈××系父子关系。陈伟兴具有香港居民身份证及北京市居民身份证。陈××户籍地为湖南省长沙市。2011年11月14日，陈××、陈伟兴（认购人）与长乐公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》，约定认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市顺义区××号房。该认购书附件二补充协议第十二条约定：认购人声明其于认购书及本补充协议内所提供的全部资料均真实、合法、有效、可信，并就此承担诚信责任。同日，陈××、陈伟兴出具《购房承诺书》，载明其承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。2011年11月25日，陈××、陈伟兴（买受人）与长乐公司（出卖人）签订《预售合同》（合同编号为××）及附件，约定陈××、陈伟兴购买长乐公司建设的顺义区××号房屋，房屋总价款为760万元。该合同第二十九条约定：本合同及附件共100页，一式肆份，具有同等法律效力。《预售合同》附件十为补充协议。补充协议第二十五条关于合同解除（退房）的补充约定约定：双方同意对预售合同及本补充协议中合同解除（退房）时的相关内容做出如下修改和补充：（1）在预售合同及本补充协议的履行过程中，任何一方按预售合同及本补充协议的约定，提出解除合同（退房）的，在解除合同（退房）通知送达对方之日起，预售合同解除。买受人须在解除合同（退房）通知送达后3日内至出卖人售楼处与出卖人签署及／或提供解除合同及注销预购商品房抵押权预告登记（以下简称“期房抵押预告登记”）和注销预购商品房预告登记所需的全部文件（包括但不限于解约协议、办理预售合同及本补充协议的备案解除手续及期房抵押预告登记注销手续和注销预购商品房预告登记之授权委托书、贷款银行及／或抵押权人同意解除期房抵押预告登记的证明等），并于前述文件签署之日起3日内配合出卖人，办理预售合同备案解除手续及／或期房抵押预告登记（如存在）的注销手续和预购商品房预告登记（如存在）的注销手续…（2）出卖人在完成预售合同备案解除手续及期房抵押预告登记（如存在）注销手续和预购商品房预告登记（如存在）注销手续，且买受人已将该商品房实际退还予出卖人及在因买受人违约而导致预售合同及本补充协议被解除时，出卖人已依本补充协议第八条及其他条款确定相关损失后30日内，应将买受人实际支付的房价款无息退还买受人…补充协议第二十九条特别约定第4款约定：买受人承诺其已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）的全部内容，完全清楚其中有关住房限购政策的各项规定，买受人并承诺遵守限购政策规定；买受人承诺其填写的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》及／或其他相关文件和提供的证件、材料原件均真实、合法、有效；买受人承诺如实、完整填写《家庭购房申请表》、《购房承诺书》及／或其他相关文件，如实、完整提供买受人在北京市拥有住房数量的信息，如实提供买受人在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税年数的信息（适用于非北京市户籍家庭）及／或其他相关信息，如果买受人不如实、完整填写及／或不如实提供上述任何信息，或者买受人的居民家庭购房资格被相关主管部门撤销，或者买受人违反限购政策规定的，出卖人在发现买受人提供虚假信息骗购住房，或者买受人的居民家庭购房资格被相关主管部门撤销，或者买受人违反限购政策规定的情况下，出卖人有权单方解除预售合同及本补充协议。如果因为买受人提供虚假信息或者买受人的居民家庭购房资格被相关主管部门撤销或者买受人违反限购政策规定而导致解除预售合同及本补充协议的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，如果该违约金不足以弥补出卖人损失［包括但不限于因该商品房市场价格降低而导致的房屋价款差价损失、物业管理服务费（自预售合同解除之日起至该商品房新买受人接收该商品房之日止）、律师费及行政费用、代理佣金、房地产评估费］的，买受人还应继续赔偿出卖人的损失。上述协议签订后，长乐公司依据陈伟兴提交的港澳居民来往内地通行证、境外个人在境内居留状况证明以及陈××提交的出生医学证明、户口本，使用北京建委向其提供的特定登录密码登陆了网签系统，录入了购房人的信息，陈伟兴、陈××最初通过了北京建委的购房资格审核。随后《预售合同》办理了网上签约，且也办理预售合同备案手续，长乐公司认可涉诉商品房未办理预告登记手续。陈××、陈伟兴按约支付长乐公司40%的购房款304万元，但未再按照约定期限支付剩余购房款。2013年8月21日，长乐公司向陈××、陈伟兴发出《誉天下二期之誉皇殿房屋交付（入住办理）通知书》，通知陈××、陈伟兴于2013年9月30日办理入住手续。2013年9月18日，陈伟兴自行到北京市顺义区建委咨询其是否具备购房资格，并主动说明其在北京市丰台区已经拥有两套房产。随后，被口头告知其已不具备在京购房资格。2013年9月27日，陈××、陈伟兴向长乐公司发送函件，其部分内容为：我是丽来花园××的预售买者…建委已于2013年9月18日复查该项预售，属违反国家限购政策，责令买卖双方立即停止这单违法交易，否则双方要受严惩。兹请贵司及早退房、退款及资金占用补偿金。长乐公司收到陈××、陈伟兴向长乐公司的函件后，亦接到了北京市顺义区建委的电话答复，因陈××、陈伟兴违反限购政策，不会为其办理相关手续。长乐公司于2013年10月15日回函，其部分内容为：…现贵方向我公司提出退房，贵方应按照合同约定向我公司承担相应违约责任，之后，我公司才可办理相关的解约手续，并退回贵方剩余房款（如适用）。2013年11月5日，陈伟兴再次向长乐公司发送函件，其部分内容为：…本房屋买卖合同已经无法继续履行…所以商请与贵公司达成如下和解结果：贵公司退还我交付的本金304万元人民币，房产由贵公司收回，我们共同到有关机构办理相关事宜。2014年4月22日，长乐公司委托北京市汉韬律师事务所向陈××、陈伟兴发出《解约通知函》，其部分内容为：…阁下违反限购政策购房及逾期付款之行为，已严重违反了阁下与长乐公司签署的《预售合同》及其补充协议之约定…自本通知送达阁下之日起，长乐公司与阁下签署的《预售合同》及其补充协议以及其他与该房屋相关之法律文件即行解除…陈××、陈伟兴于2014年4月25日收到该通知函。诉讼中，陈伟兴称其已向长乐公司出示其两个身份证件，长乐公司要求其用港澳居民来往内地通行证签订涉诉合同。长乐公司对此不予认可，称陈伟兴并未向其披露陈伟兴具有两个身份证件。陈伟兴、陈××表示，在签订涉诉《预售合同》时，陈伟兴在北京市已经有两套房屋，因违反限购政策，现涉诉房屋无法过户到陈伟兴、陈××名下，但其要求继续履行合同，称产权过户事宜留待日后符合政策要求时再处理。长乐公司称在法院确认解除《预售合同》及其补充协议的情形下，其同意退还陈××、陈伟兴已付购房款，并同意就此在本案中一并解决。上述事实，有《北京市商品房认购书》及其附件、《购房承诺书》、《家庭购房申请表》、《预售合同》及其附件、《誉天下二期之誉皇殿房屋交付（入住办理）通知书》、2013年9月27日及2013年11月5日函件、回函、《解约通知函》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：综合双方诉辩主张，本案二审审理争议焦点归纳为：一、双方签订的《预售合同》及其补充协议是否应当解除；二、陈××、陈伟兴是否应当支付长乐公司违约金。关于第一个争议焦点。陈××的户口本显示其属非北京市户籍居民，另陈××系××中学学生，亦无法提供连续5年在北京市缴纳社会保险或个人所得税纳税证明；陈伟兴具有香港居民身份和北京市居民身份，且在北京市已拥有两套房产。根据国务院和北京市的限购政策及建委部门对双方当事人的明确答复，陈××、陈伟兴根本不具备在北京市购房的资格，其与长乐公司签订的《预售合同》及其补充协议因违反限购政策而无法继续履行。上述情形已明确约定在《预售合同》及其补充协议中，长乐公司享有合同解除权，并已明确要求解除合同，故双方签订的《预售合同》及其补充协议应当予以解除。陈××、陈伟兴辩称双方可以继续履行协议，房屋产权过户问题等待其符合购房政策时再予以办理的意见，没有合同依据，故本院不予采信。关于第二个争议焦点。在双方签订协议之前，国务院及北京市的限购政策早已颁布，双方均应当了解政策的具体内容。长乐公司作为专业的房地产公司，在签约之前应当充分向买受人释明限购政策的全部内容，并积极全面询问有可能属于限购情形的买受人有关信息，主动审查买受人是否具备购房资格，而非被动的接受买受人提供的资料。陈××、陈伟兴作为买受人在签约之前亦应当充分了解限购政策，且其本人更清楚自己的身份及房产情况，应主动向出卖人说明自己的特殊身份及房产信息或主动向有关行政主管部门咨询。根据陈××、陈伟兴在签约之前已通过了北京建委最初的购房资格审查，《预售合同》也已办理了网上签约，并办理了预售合同备案手续，最终相关行政主管部门认定陈××、陈伟兴不具备购房资格，致使双方合同不能继续履行的事实，说明双方在签约之前均存在一定过失，对于合同因不能履行而被解除的责任，长乐公司不能将其全部归责于陈××、陈伟兴一方，故对长乐公司要求陈××、陈伟兴支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，长乐公司、陈××的上诉请求和理由均没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5700元，由北京长乐房地产开发有限公司负担5665元（已交纳），由陈××、陈伟兴负担35元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费11400元，由北京长乐房地产开发有限公司负担5700元（已交纳），由陈××、陈伟兴负担5700元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 高 贵代理审判员 江锦莲二〇一五年五月二十日书 记 员 黄 蕾 来自