（2015）济民一终字第229号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-06-10

案件名称

山东七里堡置业有限公司与吕函函、刘振鹏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

山东七里堡置业有限公司,吕函函,刘振鹏

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2015）济民一终字第229号上诉人（原审原告）山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。法定代表人冯艳华，总经理。委托代理人李丹，该公司法务处经理。委托代理人潘书朝，该公司法务处专员。被上诉人（原审被告）吕函函，女，1983年1月13日出生，汉族，济南市历城区洪家楼小学教师，住济南市。被上诉人刘振鹏（原审被告）（系吕函函之夫），男，1982年2月7日出生，汉族，济南市历城区财政局职工，住济南市。两被上诉人共同委托代理人薛英，山东众成仁和（北京）律师事务所律师。上诉人山东七里堡置业有限公司（以下简称七里堡公司）因与被上诉人吕函函、刘振鹏商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第1956号民事判决，向本院提起上��。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2010年1月31日，吕函函、刘振鹏（买受人）与七里堡公司（出卖人）签订商品房买卖合同1份。合同约定：吕函函、刘振鹏购买七里堡公司开发的位于济南市XX路以东XX路以北，暂定名XX居1号楼2单元201号商品房，（产权登记）建筑面积137.83平方米。地下附房编号为1-204，附属物面积28.26平方米；附属物名称：带产权车库，附属物编号275.商品房单价为每平方米6410.77元，金额为883596元；附属物单价为每平方米2800元，金额为79128元；车库13万元。以上总价款为1092724元。吕函函、刘振鹏于2010年1月31日交纳322724元作为首期房款，其余房款77万元向银行申请按揭。合同第八条约定，七里堡公司应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过竣工验收备案的商品房交付吕函函、刘振鹏使用。如��下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，七里堡公司可据实予以延期：2.由于国家或地方政府有关法律法规或政策的重大变化；3.因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；4.市政配套设施批准与安装延误（因出卖人过失的除外）；5.买受人未能按合同规定把时间付款或因买受人其他原因而造成的不能如期交房；6.出卖人单方能够说明原因可顺延60日。如果上述第2、3、4条事项发生，出卖人应在政府有关部门确认该事项之日起30日内书面告知买受人，并附政府的相关证明复印件。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（具体期限的约定见补充协议）取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。双方所签合同附件第五条，关于产权登记约定，4.双方所签《商品房买卖合同》中第十五条约定的365天是指出卖人将需由乙方提供的资料报产权登记机关备案的时限，如因出卖人原因，买受人不能在出卖人报产权登记机关备案之日起180天之内取得房地产权证书的，双方同意按《商品房买卖合同》第十五条的约定处理，因买受人及政府部门的原因造成的时间拖延，出卖人不承担违约责任。合同签订后，吕函函、刘振鹏按照合同约定的时间向七里堡公司交纳了全部房款。2011年10月8日七里堡公司向吕函函、刘振鹏交付房屋。吕函函、刘振鹏购买的上述商品房一直未办理房屋产权登记。七里堡公司卖给吕函函、刘振鹏的车库因为是人防工程，无法办理相应的产权登记手续。为此吕函函、刘振鹏诉至原审法院，要求七里堡公司按照合同的约定支付逾期办理房产证的违约金17702元（截止3013年6月28日），违约金计算至办证之日��；要求七里堡公司赔偿车库不能办证的损失64604元（差价5万元及逾期的利息损失）。对于延期交房问题，七里堡公司辩称因政府政策性原因造成延期交房、逾期办理产权证，因此七里堡公司不应承担逾期办证的违约金。自2011年4月份后，因政府实施综合竣工验收，导致开发商工程量增加，不能在既定时间内完工，致延期交房进而导致了办理产权证的拖延，在此期间内七里堡公司拖延办证的责任应当免除。另外因所建工程室外供热工程变更，属于出卖人单方能说明的原因，因此交房时间应顺延60日，对该辩解七里堡公司并未提供政府的有关文件，也未提供出卖人应在政府有关部门确认该事项之日起30日内书面告知买受人，并附政府的相关证明复印件的证据。对工程变更，七里堡公司提供了建安工程合同书复印件1份、七里堡公司XX居供热工程变更的证明1份、图纸1份，��以证实，吕函函、刘振鹏对七里堡公司的上述辩解不予认可，认为七里堡公司提供的工程变更合同是该小区7、8号楼的合同，而吕函函、刘振鹏居住的是原1号楼，现在是5号楼。对于七里堡公司交付给吕函函、刘振鹏的车库问题，吕函函、刘振鹏称，按照合同约定，其购买的车库为有产权的车库，价款13万元，而七里堡公司交付的车位是人防工程，无法办理产权证书，该类型车位，七里堡公司出卖的价格是7万元，因七里堡公司在吕函函、刘振鹏的车位两侧加盖了两堵隔离墙，因此，吕函函、刘振鹏要求七里堡公司返还5万元购车库款，并支付以5万元为基数从2009年10月1日至2014年4月1日按照中国人民银行同期贷款利率年利率6.4%计算的利息损失14604元。七里堡公司辩解吕函函、刘振鹏购买的车位为人防工程，当时七里堡公司已经告知了吕函函、刘振鹏，2012年12月21日，双方已经就车库的问题达成协议，七里堡公司已经向吕函函、刘振鹏支付了违约金，因此对吕函函、刘振鹏的该部分诉讼请求，应予以驳回。对此，七里堡公司提供了其作为甲方与吕函函作为乙方于2012年12月21日签订的协议书一份，该协议内容是：一、根据双方购房时签订的车位租赁协议，甲方一次性向乙方支付车位违约金4745元。二、本协议签订同时，乙方承诺甲方在支付4745元后，乙方不得再因车位问题向甲方主张权利。甲方为七里堡公司，乙方为吕函函。吕函函、刘振鹏称，2012年10月19日、11月20日七里堡公司两次通知该小区的业主办理车库违约金的问题，2012年12月21日双方签订的协议书，是对七里堡公司延期交付车位签订的处理意见，七里堡公司支付的是延期交付车位的违约金，以13万元为基数按日万分之一计算365天得出的。对此，吕函函、刘振鹏提供了七里堡公��的告知函、通知各1份。原审法院认为：吕函函、刘振鹏与七里堡公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应为有效合同。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。吕函函、刘振鹏按约支付房款后，七里堡公司应按期向吕函函、刘振鹏交付符合合同约定的商品房，并在合同规定的时间内为吕函函、刘振鹏办理产权证书。本案争议的焦点是：七里堡公司是否承担逾期办理产权证书的违约责任；无法办理车库的产权证，七里堡公司是否应当承担责任。根据双方签订的合同约定，七里堡公司应于2011年8月31日前将经过竣工验收备案的商品房交付吕函函、刘振鹏。经法庭调查，七里堡公司于2011年10月8日向吕函函、刘振鹏交付房屋。七里堡公司辩解自2011年4月份后，因政府实施综合竣工验收，导致开发商工程量增加，不能在既定时间内完工，致延期交房进而导致了��理产权证的拖延，在此期间内其拖延办证的责任应当免除。因政府政策性原因造成七里堡公司逾期办理产权证，因此其不应承担逾期办证的违约金。因吕函函、刘振鹏所在的小区室外供热工程变更，因此属于出卖人单方能够说明的原因，因此交房时间应顺延60日。但根据合同第八条约定：2.由于国家或地方政府有关法律法规或政策的重大变化；3.因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；4.市政配套设施批准与安装延误（因出卖人过失的除外）；6.出卖人单方能够说明原因可顺延60日。如果上述第2、3、4条事项发生，出卖人应在政府有关部门确认该事项之日起30日内书面告知买受人，并附政府的相关证明复印件。但七里堡公司并没有提供书面通知买受人并附政府的相关证明复印件的证据，其提供的工程施工合同也不是吕函函、刘振鹏所在的楼房。因此，原��法院认为，七里堡公司辩解的理由无证据证实，原审法院不予采信。七里堡公司应当按照合同约定交房时间2011年8月31日向吕函函、刘振鹏交付房屋。根据合同第十五条约定，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（具体期限的约定见补充协议）取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。双方所签合同附件第五条，关于产权登记约定，4.双方所签《商品房买卖合同》中第十五条约定的365天是指出卖人将需由乙方提供的资料报产权登记机关备案的时限，如因出卖人原因，买受人不能在出卖人报产权登记机关备案之日起180天之内取得房地产权证书的，双方同意按《商品房买卖合同��第十五条的约定处理，因买受人及政府部门的原因造成的时间拖延，出卖人不承担违约责任。根据上述合同的约定七里堡公司最迟应在2013年7月15日前为吕函函、刘振鹏办理完产权证书，逾期未办，七里堡公司应按合同的约定以962724元为基数支付违约金至产权证书办理完毕之日。对于车库款13万元，因吕函函、刘振鹏已经另行主张七里堡公司的违约损失，因此，不能重复计算，对吕函函、刘振鹏要求七里堡公司支付逾期办证违约金的数额中，包含车库款的请求，原审法院不予支持。关于车库问题，根据合同约定，七里堡公司出卖给吕函函、刘振鹏的为带产权的车库，但其实际交付的是用途为人防工程的车位，无法办理产权证书，吕函函、刘振鹏要求按照无产权车位支付价款并由七里堡公司承担多付车库款自2009年10月1日至2014年4月1日按中国人民银行同期贷款年利率6.4%��算的利息14604元的诉讼请求，原审法院予以支持。七里堡公司辩解双方已经就车位问题达成一致处理意见，但从双方提交的证据可以认定，双方处理的是七里堡公司延期交付车位的问题，并未处理其无法交付有产权车库的问题，因此对七里堡公司的辩解，原审法院不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕函函、刘振鹏逾期办理产权证书违约金46210.72元（违约金计算至2014年11月7日，自2014年11月8日至产权证书办理之日的违约金按照合同约定另行计付）；二、限被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吕函函、刘振鹏够车库款5万元并支付逾期利息14604元；三、驳回原告吕��函、刘振鹏其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2916元，由被告山东七里堡置业有限公司负担。上诉人七里堡公司不服原审判决上诉称：一、上诉人不应支付逾期办证违约金。首先，2011年4月份以后，政府部门开始实施综合验收制度，导致上诉人工程量增加，不能在既定时间内完工，因此延期交房进而导致逾期办证，上诉人具有免责事由。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应当自商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记的材料备案。涉案商品房实际于2011年10月8日交付，因此上诉人完成备案的时间应为2011年10月8日，而非原审判决认定2011年8月31日。第三，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《��充协议》，《补充协议》中第五条第一款第4项对于办证期限的约定，指的是工作日，原审判决认定为自然日，计算出的办证期限是错误的。二、上诉人不应当返还车库款。原审判决上诉人返还5万元车库款并且支付贷款利息没有任何依据。综上，原审判决认定事实不清，请求依法撤销原审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人吕函函、刘振鹏答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，七里堡公司所出售车库、车位分为三种价位，分别为带产权车库13万元，带产权车位10万元，不带产权车位7万元。本院认为：吕函函、刘振鹏与七里堡公司于2010年1月31日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按照《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第五条的约定，七里堡公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案，备案后180日内为吕函函、刘振鹏办理产权证书。此处，作为办证期限计算起始点的“房屋交付使用”应当指房屋实际交付，而非合同约定的房屋交付时间。本案房屋于2011年10月8日实际交付，七里堡公司根据约定为吕函函、刘振鹏办理产权证书的期限应届至2013年9月22日。逾期未办，七里堡公司应依照合同约定向吕函函、刘振鹏承担违约责任。按照双方签订的合同约定，逾期办理产权证书，七里堡公司应当以购房款962724元为基数，按照日万分之一支付吕函函、刘振鹏至本判决生效之日的违约金。七里堡公司主张因政府部门验收政策的改变，导致逾期办证，对其主张未提交证据予以证明，��院不予支持。七里堡公司主张《合同补充协议》第五条约定的备案之日起180日内办理产权证书，其中180日指180个工作日。本院认为，由于未作特别说明，按照通常理解，协议约定的180日应当解释为180个自然日而非180个工作日。双方签订《商品房买卖合同》第三条约定，吕函函、刘振鹏所购买商品房配备一带产权车库。吕函函、刘振鹏已交纳了车库款13万元，七里堡公司实际向吕函函交付的车库属于人防工程，无法办理产权证书，由于七里堡公司交付的车库不符合合同的约定，吕函函、刘振鹏要求减少价款，应当予以支持。七里堡公司所出售车库、车位分为三种价位，分别为带产权车库13万元，带产权车位10万元，不带产权车位7万元，吕函函、刘振鹏主张因车库不能办理产权证书，合同约定的有产权车库与实际交付的车库现状存在5万元的价差，此主张比较符合七里��公司的销售实际，因此对于七里堡公司主张不应返还车库款5万元及利息的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第1956民事判决第二项、第三项及诉讼费负担项；二、撤销济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第1956民事判决第一项；三、上诉人山东七里堡置业有限公司于本判决时效之日起十日内向被上诉人吕函函、刘振鹏支付逾期办证违约金（以购房款962724元为基数，自2013年9月23日起至本判决生效之日止，按照日万分之一计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2916元，由上诉人山东七里堡置��有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张　艳代理审判员　　徐林豹代理审判员　　曹　慧二〇一五年五月二十日书　记　员　　孙培培关注公众号“”