（2015）铁东民三初字第530号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-11-18
案件名称
鞍山市爱佳物业服务有限公司诉许传生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
鞍山市铁东区人民法院
所属地区
鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2015）铁东民三初字第530号原告：鞍山市爱佳物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区。法定代表人：孔庆英，经理。委托代理人：程晓露，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：许传生，男，汉族。住所地：鞍山市立山区。原告鞍山市爱佳物业服务有限公司诉被告许传生物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法由审判员张艳独任审判，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人程晓露和被告许传生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告为东山枫景小区的物业服务公司，被告为该小区业主。2014年6月12日原东山枫景小区的物业服务公司深圳名家鑫典管理有限公司鞍山分公司与东山枫景业主委员会签订了解除《物业管理服务合同》协议，原告通过报纸招标于2014年7月1日原告与东山枫景业主委员会正式签订了《东山枫景物业管理服务合同》，合同期限为一年自2014年7月1日起至2015年6月31日止，住宅物业管理费为0.5元／月／平方米，电梯30元／月，如延期缴纳将按每日千分之三的标准收取滞纳金。同时签订了《物业交接协议》约定对小区在签订协议前有欠缴物业费的业主原告有权收缴物业费，并承担小区维修等相关事宜。原告自进驻东山枫景小区以来，积极履行合同，努力为业主营造安全舒适的生活环境，进行了楼宇门大修，更新增加了监控设备等，共计花费47000多元。同时于2014年7月12日在小区内发出通告，告知业主小区物业公司的变动情况及通知业主缴纳物业费用。被告系东山枫景小区5号3-502的业主，尚欠24个月的物业管理费用，共计1200元，经原告多次催缴被告仍拒绝缴费。请求判令被告支付原告物业管理费1200元，并支付从2014年6月1日起至2014年12月31日止6个月的滞纳金648元（按欠费总额的日千分之三计算），并承担诉讼费。被告辩称：楼宇门修理是住户自己交费更换的，小区车辆和行人门禁卡不按规定使用，小区绿化被人占用，公共绿地变成停车位，原物业所建的地下停车场出租变成超市，车辆无处停放，造成外来行人车辆随意进出，影响本小区人员出入，小区安保人员年龄较大，无法及时处理事故。经审理查明：2014年7月1日，原告与东山枫景小区业主委员会签订《东山枫景物业管理服务合同》，约定：由原告为鞍山市铁东区东山枫景小区提供物业服务；合同期限为一年，自2014年6月13日起至2015年6月31日止；住宅物业管理费收费标准为0.5元／月／平方米。第十四条第4项约定，对无故不缴纳相关费用的责任人，可责令在限期内缴纳，如延期将按每日3‰的标准收取滞纳金，直至诉讼至当地人民法院。另查，深圳市名家鑫典物业管理有限公司鞍山分公司（甲方）原系东山枫景小区的物业服务公司，其于2014年6月12日与东山枫景业主委员会（乙方）签订解除《物业管理服务合同》协议，约定甲方于2014年6月30日与乙方解除物业管理合同。2014年6月16日，深圳市名家鑫典物业管理有限公司鞍山分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业交接协议》，约定：甲方于2014年7月1日终止对东山枫景小区的物业服务，至2014年7月1日止，该小区尚有58户业主未交物业费，共计61758元。乙方于2014年7月1日正式接管东山枫景小区的物业服务，并与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，现双方约定由乙方对该小区拖欠物业费的业主收缴相应的物业费。再查，被告系鞍山市铁东区东山枫景小区业主，其房屋面积为99.49平方米。自2013年1月1日起至2014年12月31日止，被告共计拖欠物业服务费为1200元。上述事实，原告提供的证据有：《东山枫景物业管理服务合同》、物业管理交接协议、物业管理办公室文件、报纸公告、通告、房产局文件、解除物业服务合同协议。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，予以采信。被告提供的持卡通行的通知，因无其他证据佐证，无法证明其主张成立，本院不予采信。本院认为：原告与鞍山市铁东区东山枫景业主委员会签订《东山枫景物业管理服务合同》系合同双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述《东山枫景物业管理服务合同》对该小区全体业主具有约束力。被告作为由原告提供物业管理服务的东山枫景小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向原告支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。又因深圳市名家鑫典物业管理有限公司鞍山分公司已将向2014年7月1日之前拖欠物业费的业主收缴物业费的权利交予原告，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于原告要求被告给付自2013年1月1日起至2014年12月31日止所拖欠物业服务费1200元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出，门禁卡不按规定使用，小区绿化被人占用，公共绿地变成停车位，地下停车场变成超市，车辆无处停放，外来行人、车辆随意进出，保安人员年龄较大，无法及时处理事故的辩解，因被告对自己的辩解，未提供充分有效的证据予以证明，故对该项抗辩理由，本院不予采信、支持。关于原告要求被告支付自2014年6月1日起至2014年12月31日止，按日0.3%计算的滞纳金648元之诉讼请求。因被告未按约定交纳物业费，已构成违约，应按合同约定承担给付滞纳金的责任。但遵循公平原则，被告逾期交纳物业费滞纳金按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算为宜。又因，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同时间为2014年7月1日，被告支付滞纳金的时间应从2014年7月1日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告许传生于本判决书生效之日起十日内给付原告鞍山市爱佳物业服务有限公司物业服务费1200元并承担此款自2014年7月1日起至2014年12月31日止的滞纳金（计算标准为中国人民银行规定的同期逾期贷款利率）。如果被告许传生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告负担17元，被告负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 员 张 艳二〇一五年五月二十日代理书记员 关程程 关注公众号“”