（2014）嘉南民初字第1061号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-09-11
案件名称
毛传瑛与嘉兴市金鼎置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毛传瑛,嘉兴市金鼎置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第五十一条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
嘉兴市南湖区人民法院拟稿纸案号:（2014）嘉南民初第1061号案件缓急:拟稿部门:民一庭拟稿人:标 题 : 民 事 判 决 书校对人:印刷份数:审核人:签发人:浙江省嘉兴市南湖区人民法院民事判决书（2014）嘉南民初字第1061号原告：毛传瑛。委托代理人：潘建清。被告：嘉兴市金鼎置业有限公司。法定代表人：蒋庭泉。委托代理人：凌巧荣。原告毛传瑛因与被告嘉兴市金鼎置业有限公司（以下简称金鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2014年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月24日组织双方进行证据交换后，于2014年11月21日进行了第一次公开开庭审理，鉴于案情复杂，本案经依法延长审限六个月，于2015年4月16日再次公开开庭审理了本案，原告毛传瑛及其委托代理人潘建清、被告金鼎公司委托代理人凌巧荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛传瑛起诉称，2003年3月8日，嘉兴市中联房地产开发有限责任公司（下称中联公司）同意用其开发的坐落于嘉兴市建国路与勤俭路交叉口处的中联大厦B幢3楼以每平米2000元折抵原告欠款389000元，约抵建筑面积194.21平方米的房产（详见双方签订的《执行和解协议书》）。同年6月26日、7月28日，中联公司清算组与被告分别达成《中联房产开发建设在建工程项目资产、债权、债务等整体托盘转让协议书》及该协议书的《变更补充协议》等法律文书，明确约定中联大厦工程整体托盘转让给被告。其中涉及中联公司已抵债给原告的上述建筑面积为194.21平方米房产的后续办理房产权属证书等义务，由被告承担和办理。至2014年7月原告到嘉兴市建设局、住房保障局等部门依法查阅相关材料后得知：（1）被告接盘的金鼎广场B幢楼工程已于2007年9月28日竣工验收合格，但被告却一直没有通知原告，也没有为原告办理相关权属证书；（2）2003年3月8日《执行和解协议书》划定给原告的中联大厦B幢3楼约194.21平方米房产，就是被告接盘的金鼎广场B幢305、306、307、316、317、318、319号办公用房；（3）被告在2007年—2008年1月期间，明知金鼎广场B幢305、306、316号房为原告所有，却瞒着原告，利用掌控大产权证这一便利，单方故意将该三间办公用房配置为社区用房和小区物业用房，给原告办理房产权属证书设置障碍。被告的上述行为已严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：一、确认被告将金鼎广场（原名中联商业城、中联大厦）B幢305、306及316号三间办公用房配置为社区用房和物业用房的行为无效，同时请求确认该三间办公用房为原告所有；二、被告立即为原告办理金鼎广场B幢305、306、307、316、317、318、319号办公用房的房产权属证书（包括产权证、土地证和契证）；三、判令被告因迟延办证赔偿原告经济损失计人民币156250元；四、由被告承担本案诉讼费用。被告金鼎公司答辩称，本案双方争议的是法律上的问题，对案件事实是无争议的。被告认为：一、原告的权利基础是2003.3.8与中联公司清算组签订的执行和解协议，和解协议仅仅是合意，最多只是一项合同权利。执行中的和解协议不是执行裁定也不是判决，所以不产生物权变动的效力。当时中联大厦是没有竣工，也无法通过竣工验收，原告是不可能在竣工前取得争议房屋的物权的，按建筑法的规定，是要竣工验收后才可以交付使用。既然基于合同产生的是合同请求权，则产生：1.本案是有诉讼时效限制的，即知道权利受到侵害2年内应当起诉；2.如果原告有合同请求权，则本案不能向被告请求，只能向合同相对人中联公司清算组和中联总公司主张。正因为原告只有合同请求权而没有无物上请求权，所以不应向被告主张，原告要求被告办证的诉讼请求不能成立。被告接盘（接手在建工程）后，只有三种情况被告才协助办证，要么签订一手合同并且在移交清单中有的，要么是法院判决或者是仲裁裁决，原告的情况不属于这三种情况之一，故只能向合同相对人主张。二、2003年原告和中联房产清算组签订协议，原告明知涉案工程是烂尾楼工程，被告接盘后投入大量资金完成楼盘的开发，使其成为具有完全功能的小区，如果法院判定原告具有争议房屋的物权，则房屋增值部分原告不能无偿取得。三、不存在被告要赔偿原告损失的问题。如果原告有物上请求权，也不产生赔偿的问题，按原告的举证的判决书，原告对工程的进展是很清楚的，该部分房屋原告是一直非法占有的状态，相关损失是不成立的。针对自己的主张，原告毛传瑛提供了下列证据：1.执行和解协议（附平面图）一份，证明2003.3.8中联房地产公司同意用自己开发的中联大厦B幢3层以每平方2000元折抵所欠原告的借款及利息共计389000元，约面积194.21平方；该194.21平方划定的范围详见平面图，具体抵债面积及分摊面积经房产管理部门核准后，折价房款多退少补。2.转让协议书及变更补充协议各一份，证明2003.6.26及2003.7.28中联房地产公司清算组与被告关于中联商业城及中联大厦整个工程整体托盘达成有关协议的事实，约定：被告为中联房地产公司已经预售的房屋，经仲裁或法院诉讼、裁定给他人房产，明确由被告接手中联房产公司的管理、产权分割责任及今后房产善后事宜。3、（2005）南民一初字第422号民事判决书一份，证明判决书第4页内容解决了房屋所有权问题。4、（2005）嘉民一终字第330号民事判决书一份，证明判决书第8页内容原告取得房产权利是合法有效的，基于这样判决原告一直等待被告法律意义上的交付。5、（2005）南民一初字第933号民事判决书一份，证明判决书第3页原告基于和解协议取得相关房屋所有权，且随着房产的交付则和解协议已经履行了。6.竣工验收备案表一份、三层平面图一份、分户平面图一组7份，分户面积清单一份、物业用房配置联系单一份，社区用房移交协议一份（来源于嘉兴市建设局、住房保障局），证明被告B幢工程于2007.9.28竣工验收，但被告一直没有通知原告的事实；此外，被告2007年10—2008年1月明知金鼎广场305、306、316为原告所有，还故意配置为社区用房、物业用房，严重侵害原告合法权益。经质证，被告金鼎公司对以上证据1真实性无异议，但认为和解协议是原告和被执行人在执行中达成的协议，这份协议不产生物权变动的效力，基于这份协议产生的是合同请求权，不是物上请求权。同时约定了如果被执行人不履行，原告是有救济途径的即恢复原债权文书的执行。对证据2真实性无异议，但原告不能以转让协议书来向被告主张权利，理由：原告方只有合同请求权，没有物上请求权，所以只能向合同相对人主张。被告托盘接收中联公司在建项目时是有明确交接清单的，交接清单以外的房产不能向被告主张权利。对证据3、4、5相关案件的法院判决书真实性无异议，但被告认为以上三份判决书的具体判项中没有涉及到房屋所有权问题，法院当时的认为是主观的一种认识方法，但是就是这样的认识方法与事实是不符的。当时这个工程是在建工程，根本还没有房屋所有权，但房屋还没有经过登记是没有所有权的，所以在房屋竣工验收并登记之前房屋不具有所有权。所以判决认为毛传英对在建房屋享有不完全所有权，与法律规定不符。原告拥有的是合同权利，但不具有房屋所有权。对证据6中有关房屋登记资料及配置的用房问题，原告讲到其主张权利的7间房屋中有3间被配置为社区用房、物业用房，事实确是这样。需说明这几间房屋现在的承租人是同一人，但租金是分别收取的，原告、物业公司和社区分别在收租金。（以下证据为第二次庭审中原告补充提交，基于前后一致性编号从第7号开始）7.房屋承租人出具的证明一份，本案争议房产出租给陈巧林、迟晓波。证明2003年10月25日开始一直到现在都由原告把金鼎大厦房屋出租给承租人使用。当初他们承租房屋是根据执行和解协议、平面图，租赁的范围现在对应房号305、306、307、316、317、318、319七间。8.房屋租赁合同三份及租房补充协议一份，证明原告从2003年10月25日根据执行和解协议，将所有的房产出租给陈巧林、迟小波使用，数次续签合同一直到2017年2月底。9、合同两份，街道的合同2012年2月13日签，说明社区并没有实际在配置后就接受了社区用房，租赁合同里面并没有明确约定房号是哪个，这里也看不出出租了原告的房屋。物业公司的合同，物业公司并没有按照规定的时间接受房屋，物业用房是316、305两间，租赁房屋没有说明是哪两间，看不出是原告房屋。不能证明物业公司实际使用或者接受了所配制的房屋。2013年12月9日签订的。被告质证认为，对证据7真实性无法认可。按照民诉法证人必须出庭作证，书面证言没有证明效力，不予认可。证据8，2003年房屋租赁合同是复印件，真实性无法确认。2011年3月1日房屋租赁合同租赁期限明显是修改过，实际上应该是2015年，改成2017年，四份租赁协议无法确认。即使合同是真实的，也不能证明原告的主张。四份合同证明原告违法出租的事实。原告没有取得物权。原告说基于执行和解协议请求办理过户手续。协议本身是合同，不能基于协议就具有物权。如果原告认为他具有物权了，变更登记错误了，现在两间物业用房、社区用房是经过法律程序已经确定了物权。虽然3间房屋本身没有产权证，但是依法配制给社区、物业公司。已经不是被告所有的房屋了。如果原告的主张成立，3间房屋有两个物权。显然原告不具有物权。社区用房、物业用房是依法配制的。所以原告方不可能再取得3间房屋的物权。按现行法律规定、以前的法律规定是一样的，原告不能基于和解协议取得物权，占有不会取得物权。即使原告请求成立，3间房屋以后也不会取得。四份证据和本案没有关联性。本案是要证明办理过户手续，已经取得了物权。如果没有取得物权，是一个合同，合同相对人是中联公司。因此租赁合同和原告主张的东西没有任何关联性。针对自己的抗辩，被告金鼎公司举证如下：1、交接文档资料清单一份（有预售合同的），证明这是被告接盘之一，被生效法律文书所确认，原告主张的房产不属于托盘清单中所讲的预售房产。2、竣工验收备案表一份，证明工程在2007.9.28竣工，这在之前不存在房屋所有权的概念，之前属于在建工程。2005年、2006年的法院判决书有关房屋所有权的认定与现行法律规定不符。3-4、（2007）南民一初字第90号民事判决书一份及嘉兴市中级人民法院（2008）嘉民一申字第2号民事裁定书一份（同一案件，诉讼双方是金鼎公司与被告姚丹峰，判决内容是责令被告姚丹峰从金鼎广场腾退），据以证明：其一姚丹峰案与本案原、被告的争议情形相同，该案确立的原则是：不在交接清单中的房屋法院都不支持买受人主张房产权利。其二是判决书中认定了竣工验收前只有在建工程权利，该权利属于被告，姚丹峰后申请再审，被二审法院裁定驳回。原告毛传瑛质证认为，对证据1的交接清单原告不清楚，但以此并不能排除原告享有房产权利；清单中只体现了有购房合同的情况，但本案系中联公司抵偿给原告的房产，涉及到只是以后办理房产证的问题，被告不能以此否定原告拥有房产的权利。对证据2真实性无异议，但被告的举证观点是不对的，所有权不仅仅是登记了才有所有权，房屋抵给原告并交付，不能因没有登记或房屋没有竣工就认为没有所有权了，跟物权法规定是相违背的。对证据3、4真实性无异议，但被告举证目的与本案没有关联性，不具有可比性。为查明案件所涉客观事实，本院依职权向嘉兴市住房保障局、建设街道办事处（含瓶山社区）、承租人迟晓波和陈巧林进行了调查，现场勘查了涉案房屋目前的使用现状。汇总如下：1.嘉兴市住房保障局回复：经查询房屋登记簿，金鼎广场B幢305、316室，用途为物业用房；B幢306室，用途为社区用房。上述房屋的配置系经嘉兴市南湖区人民政府建设街道办事处确认同意后由嘉兴市南湖区房地产管理处审批批准。2.建设街道办事处书面回复称：金鼎公司于2011年7月将上述房屋配置给建设街道瓶山社区作为物业和社区配套用房。但本院调查笔录中反映出：瓶山社区的主任张婕不清楚具体哪一间是社区用房，房屋也没有交给社区使用过。3.承租人迟晓波和陈巧林反映：物业公司和建设街道均在2012年左右将物业和社区用房租赁给两人使用，签有合同，合同上对房屋的具体位置、房号没有明确，但与之前原告毛传瑛出租给他们的房屋在位置上没有重叠。经质证，被告对法院调查函、回函真实性没有异议，应该是事实。18处房产不包括物业公司2间、社区1间。权利确定属于社区和物业公司。原告对争议房屋没有取得过物权。两份调查笔录，真实性没有异议，形式上是证人证言。张健（音）说物业用房在哪里不知道，要么是新书记，要么失职。原告提供的合同都盖了社区印章。这几年租金社区也在收取的，恰恰证明有一间是属于社区用房。对承租人的调查笔录，真实性没有异议，内容我们不清楚。3间房屋支付租金是和社区、物业公司发生租赁关系，而不是和原告发生租赁关系。原告质证认为，住房保障局的回函，实际上没有按照法院调查的要求进行回复。包括第一、二点都没有回复到。房屋信息不符合实际，305、306、316号房现在权属并没有做产权证，应该在金鼎公司的大产权证下。物业用房不可能归房管部门的，现在房产公司应该是代管形式，所以这个函不够真实。建设街道的函，也没有按照法院提到的两点进行回复。回复讲金鼎2011年7月配制给街道做社区用房。街道盖章是在2007年10月份盖章。金鼎公司的配制是无效的。街道回复不符合实际。社区的笔录，真实性没有异议。承租人的笔录，证实承租人从原告处租赁的房屋是在B幢3楼南面安全门开始一直往北面。安全门南面是街道和物业出租给他的，结合测绘结果和图纸，这个安全门的南面确实没有包括原告的305、306、316房间。充分证明了原告的房屋并没有被街道来出租或者物业公司来出租的事实。本院认证如下：原告提供的9组书证，被告提供的4组书证，以及法庭依法调取的相关证据材料，符合法定的证据要件，经庭审质证均具备真实性，能够证明本案争议所涉事实，本院予以认定。经审理，本院认定事实如下：2003年3月8日，在本院（2000）秀执字第605号案件执行过程中，毛传瑛（该案申请人）与中联公司清算组达成执行和解协议一份，内容为：中联公司清算组同意用中联大厦B座3楼以每平方米2000元折抵毛传瑛欠款本息合计389000元；划定三层B轴-10至B轴-8，B-B轴至B-D轴,靠西边两间及B-8轴至B-5轴、B-D轴至1/B-M轴的全部面积，约为194.21平方米，具体抵债面积和公摊面积经房地产管理部门核准后，折价多退少补。该协议签订后，毛传瑛实际接收、占有了上述范围内的房屋，因当时该楼盘尚属在建工程，毛传瑛自己经向用电管理部门申请后配备了用电线路和设施，至2003年10月25日，毛传瑛、申屠国跃共同作为出租人（申屠国跃在另案中以抵债取得B座3楼的其他部分房屋）与迟晓波、陈巧林签订《房屋租赁合同》一份，约定毛传瑛、申屠国跃分别将其在该3楼约200平方米、300平方米房屋租赁给承租人用于开办娱乐场所，此后双方又多次签订租赁合同由迟晓波、陈巧林续租房屋，迟晓波在该处持续经营“好乐迪”娱乐厅至今。2003年6月26日，中联公司清算组（甲方）与金鼎公司（乙方）签订《中联房地产开发建设在建工程项目资产、债权、债务等整体托盘转让协议书》，约定甲方转让给乙方原由中联公司开发的建国路1-23-56B地块在建项目—中联商业城A、B、C、D、E五幢商住楼（包括C幢未建空地）土地使用权、存量房产、公用配套设施、已售房产管理权、债权、债务等。双方明确：甲方转让的在建工程项目的土地使用权、房产中不包括甲方已经出售、已经仲裁、法院诉讼裁定给他人的房产；乙方同意就该部分遍地产为第三方办理相关权属证书；甲方就该部分房地产上所享有的全部权利（包括但不限于诉讼及相应实体权利）转让给乙方。同年7月28日，双方又签署补充协议一份，将转让内容变更为“包括土地使用权、存量房产、公用配套设施、甲方已预售房产、已经仲裁、法院诉讼裁定给他人的房产等整个在建工程项目的所有权利义务。乙方同时接收整个在建工程项目的债权、债务（其中债权约130万元，债务约4448万元）”。整体托盘协议及补充协议签订后，中联公司清算组向金鼎公司移交《文档资料清单》一份，列明此前已与他人签订购房合同的房产情况（被告认为该清单中并未注明已抵债给毛传瑛的B座3楼房屋情况）。此后的2004、2005年金鼎公司作为建设单位先后取得了建设用地规划许可证、土地使用权证、建筑工程施工许可证，对该在建工程进行续建，至2007年9月28日，金鼎广场B座（即原中联大厦B座）经竣工验收合格。金鼎公司接盘后的2005年3月及2006年期间，曾作为原告先后提起针对被告毛传瑛和迟晓波、申屠国跃等主体的房屋腾退纠纷二案，即本院（2005）南民一初字第422号及二审（2005）嘉民一终字第330号，以及本院（2005）南民一初字第933号案件，生效判决书认定：毛传瑛取得B幢3楼194.21平方米房屋所有权的途径合法，但鉴于（和解）协议约定的房屋尚未竣工、验收，属于在建工程，不符合法定的交付、使用条件，故毛传瑛对房屋享有的权利是不完整的权利，而非完整的所有权，完整所有权的取得还有待于开发商在房屋竣工验收合格后的交付行为及产权登记。故此法院没有支持金鼎公司要求毛传瑛从诉争房屋腾退的请求。鉴于上述法院的生效裁判内容，双方维持现状，但金鼎公司在B幢楼取得竣工验收合格证书后没有通知毛传瑛。金鼎广场B幢楼验收备案后，3楼房屋经相关测绘机构完成测绘，出具分户（套）面积清单一份和房屋分户平面图一组，根据测绘成果，毛传瑛因抵债划定的房屋范围对应的是B幢305、306、307、316、317、318、319号共7间办公用房（建筑面积共计216.43平方米）。2007年10月，金鼎公司在未告知毛传瑛的情况下，向主管部门申报《物业管理配套用房配置联系单》，将上述B幢305、316号房配置为物业用房，将B幢306号配置为社区用房，该配置联系单经嘉兴市南湖区人民政府建设街道办事处确认同意，并经嘉兴市南湖区房地产管理处审批批准。2008年1月15日，金鼎公司与嘉兴市房地产管理处签署《社区用房移交协议》，将B幢306、312、313号共80.36平方米（注：其中的312、313号房与本案无涉）产权移交给嘉兴市房地产管理处。此后的数年中，毛传瑛曾试图联系金鼎公司及其工作人员但无果，后因房产的归属问题诉至本院。另经本院向嘉兴市住房保障局调查查明，上述七间房中，B幢305、306、316号权属只登记在房产登记簿中（其中305、316号登记为物业用房，306号登记为社区用房，实际均由房地产管理部门代管），B幢307、317、318、319号房的产权现登记在金鼎公司名下。本院认为，本案系一起涉及房屋转让的合同纠纷诉讼，原告的主要诉讼请求是对其合法取得的房屋要求被告履行办理权属转移登记的义务（增加的诉讼请求也是为了消除履行障碍）。对于被告质疑的原告的权利来源基础问题，本院审查认为，2003年毛传瑛与中联公司清算组的执行和解协议是经法院执行程序达成的以房抵债的执行结果，明确清算组是以转让在建商品房的物上权利来达到清偿债务的目的，清算组的义务当然是转移标的物所有权，除此则失去“抵偿”的意义，而且毛传瑛已经实际占有，只是当时房屋尚属在建工程，达不到物权登记的条件。而早在2005年被告金鼎公司针对毛传瑛（包括租赁人迟晓波等）提起的房屋腾退纠纷诉讼中，腾退纠纷本身属于物权争议，二审法院已在（2005）嘉民一终字第330号判决中认定：“毛传瑛取得B幢3楼194.21平方米房屋所有权的途径合法，但鉴于当时协议约定的房屋属于在建工程，不符合法定的交付、使用条件，故毛传瑛享有的并非是完整的所有权，完整所有权的取得还有待于开发商在房屋竣工验收合格后的交付行为及产权登记”。该判决是生效判决，已经产生法律上的既判力，本案中不再赘述。由于毛传瑛依据执行和解协议而占有、使用B幢3楼部分房屋在前、被告对在建工程托盘续建并通过竣工验收在后，而且被告金鼎公司与中联公司清算组签订的整体托盘协议及补充协议明确转让的是中联大厦五幢商住楼（包括B幢）在建工程的全部权利义务，该协议属于《合同法》上的债权债务的概括转让，故被告接盘后系取代了中联公司清算组的地位，依法应对清算组依执行和解协议对毛传瑛所负房屋的法律交付义务（产权转移）予以履行。对此，庭审中被告提出原告应当向合同相对人中联公司清算组而不是向被告金鼎公司主张权利，即本案被告主体不适格的抗辩意见，因不符合事实且缺乏法律依据，故不能成立。另外对于被告提出的诉讼时效抗辩，审查认为，诉讼时效问题应当从权利人知道或应当知道自己权利受到侵害时开始计算，本案系原告起诉后经补充调查才发现应当交付给其的房屋被被告配置为物业用房和社区用房，故而原告增加诉讼。因此，被告的该项抗辩不成立，本院不予采纳。关于被告金鼎公司将B幢305、306、316号房屋配置为物业用房、社区用房是否属无效行为的争议，对此本院认为，原告系合法取得和占有抵债给其的房屋，并且早于被告的托盘，被告接盘开发并竣工验收合格后，根据测绘成果书及图纸，原抵债给毛传瑛的房屋范围对应的房号为B幢305、306、307、316、317、318、319号共7间办公用房，被告作为开发商，对原告就上述房屋享有权利（因为经过诉讼）是明知的。而被告在2007年9月28日取得工程竣工验收合格证书后，即在当年10月即将上述305、306、316号房屋申报配置为物业用房、社区用房，且一直不通知原告，明显有违《合同法》第六十条规定的诚实信用及协助、通知的义务。因此，被告的上述行为属于无权处分，且带有恶意，侵害了原告的利益，应属无效。由于被告配置行为已经完成，对宣告其无效（或被依法撤销）是否可能影响案外人权利的问题，在此需指出：1.根据法律、法规的规定，物业用房应按千分之七面积比例配套，但没有具体位置的要求，其产权归全体业主所有；本案中的社区用房配置是按嘉兴市政府、市委（2003）第27号文件执行。但经法庭向房管部门查询，案涉的物业用房、社区用房只登记在房地产登记簿中，不发产权证，实际上均采用了房地产管理部门代管物权的形式；2.经本院现场勘查和调查，虽然被告将B幢305、306、316号房配置为物业用房、社区用房并进行登记，但该三间房屋的现场均不在物业管理公司或社区的实际占有使用之下，而是由物业管理公司及所在地的建设街道出租给B幢三楼的迟晓波用于经营娱乐厅；3.根据嘉兴市政府、市委（2003）第27号文件：“…开发商配备的社区用房必须在二层以下”及“小区物业管理用房和社区用房应布置在一、二层，以一层为主”的规定，本案中被告故意将三楼的房屋配置为物业用房、社区用房，明显不符本地的房地产开发政策。而且根据法庭向住房保障局的调查，到目前为止被告尚有其他未销售房产（如建国路的商铺），拥有完全的产权。基于上述理由，在法律后果上如房管部门撤销被告的配置申报，对案外人没有实质性损害。被告仍然具备其他房产可以重新申报配置物业用房和社区用房，不存在履行的障碍。关于原告要求被告赔偿因迟延办证的经济损失156250元的诉讼请求，其一，经审理查明毛传瑛自接收抵债房屋的2003年10月起即将房屋出租给案外人迟晓波用于经营，双方的租赁关系一直持续至今，毛传瑛也取得了长期的租金收益，房屋的使用价值已经体现，故其所述的经济损失客观上不能成立；其二，是否“迟延”的问题上，早在2005年二审法院作出嘉民一终字第330号判决书，毛传瑛即应知晓其房屋的登记办证有待于开发单位的工程竣工验收及完成法律上的产权转移，但自2007年9月28日竣工验收合格后直到本案诉讼，没有证据能够表明毛传瑛联系、通知过被告单位或者毛传瑛将抵债房产的情况预先告知过房地产管理部门，原告怠于主张相关权利而造成的延误，应由其自负责任。故基于以上理由，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。审理中法庭还注意到，原划定抵债范围内约194.21平方米的房屋，根据测绘成果书B幢上述范围7间办公用房现建筑面积总和为216.43平方米，超出抵债面积约22平方米，应按原执行和解协议进行“多退少补”。经本院主持协商，但双方对退还或补偿的价值问题存在较大分歧，无法达成一致。考虑到从2004年初开始原告即已将上述划定范围内的房屋出租给他人使用至今，且经现场勘查了解到承租人迟晓波、陈巧林因经营娱乐厅在十余年的租赁过程中有不间断的装修投入，本案客观上不具备退还部分面积的条件；另一方面，被告也未就如何补偿的问题提起反诉主张，不属于本案审理范围。因此，基于维持目前房屋整体使用价值的原则，应由被告将上述B幢7间办公用房整体转移产权至原告，有关补偿问题，双方可以另行解决或另案诉讼。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、宣告被告嘉兴市金鼎置业有限公司将金鼎广场B幢305号、316号房屋配置为物业用房、将B幢306号房屋配置为社区用房的行为无效；二、被告嘉兴市金鼎置业有限公司于本判决生效后十五日内协助原告毛传瑛办理金鼎广场B幢305、306、307、316、317、318、319号共七间办公用房的产权转移至毛传瑛名下的登记手续。按商品房买卖的原则办理产权转移，所涉税费由双方各自依法负担。三、驳回原告毛传瑛的其他诉讼请求。案件受理费7136元，由原告毛传瑛负担3636元，被告负担3500元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 余锦明代理审判员 蒋 莉人民陪审员 鲍 嘉二〇一五年五月二十日书 记 员 姚李燕 关注公众号“”