（2014）穗中法民五终字第4102号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-05-27

案件名称

徐斌与麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州穗南房产发展有限公司,徐斌,麦丽清,冯燕珊,冯鷰翔,冯鷰岚

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2014）穗中法民五终字第4102号上诉人（原审被告）：广州穗南房产发展有限公司，住所地广州市荔湾区荔湾广场荔泰阁P层之一。法定代表人：王凌云，该司董事长。委托代理人：苏萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：方思敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：徐斌，男，1950年6月30日出生，香港居民，现住香港。委托代理人：赵绍华，广东创基（广州）律师事务所律师。委托代理人：邹秀球，广东创基（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：麦丽清，住香港九龙。被上诉人（原审原告）：冯燕珊，现住香港。被上诉人（原审原告）：冯鷰翔，现住香港。被上诉人（原审原告）：冯鷰岚，现住香港。上诉人广州穗南房产发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1993年12月1日，徐斌和案外人冯国桥（乙方）与广州穗南房产发展有限公司（以下简称为“穗南房产公司”，甲方）签订编号为市管契字第0018928号《房地产预售契约》，约定：乙方向甲方购买广州市荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场地下层X号铺位的房地产，房屋建筑面积38.91平方米，成交价格为港币1772840元；违约责任：乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。本契约经双方签章并经房地产主管机关审查批准后生效。合同附件二约定：乙方向甲方缴付房地产成交价款的方式是第一期楼款港币354568元正含定金港币贰万元正已于签署本契约时或之前付清；第二期楼款港币177284元须于1993年12月23日或之前付清；第三期楼款港币177284元须于1994年2月23日或之前付清；成交价余款港币1063704元于甲方发出上述房地产交付使用通知书之日起十四天内付清。合同签订后，双方于1993年12月20日在广州市房地产交易所进行了预售契约鉴证。徐斌和冯国桥按《房地产预售契约》约定，于1994年2月26日前向穗南房产公司缴付购房款港币709136元。2012年9月17日，穗南房产公司向原审法院提起诉讼，要求解除穗南房产公司与徐斌、案外人冯国桥于1993年12月1日签订的《房地产预售契约》及其附件并要求徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚向穗南房产公司支付违约金以及没收徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚已交付给穗南房产公司的部分楼款港币709136元等。原审法院经审理后于2013年9月16日作出（2012）穗荔法民三初字第1721号民事判决书，认为讼争商铺购买人之一冯国桥证实已死亡，徐斌单方也难于继续履行契约约定的义务；同时认定冯国桥的死亡是合同双方均无法预见，不能避免且不能克服的客观状况，属于不可抗力，穗南房产公司也没有发生商铺价值的实质减损。故原审法院判决：一、解除广州穗南房产发展有限公司与徐斌、冯国桥于1993年12月1日签订的《房地产预售契约》及其附件；二、驳回广州穗南房产发展有限公司其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。徐斌于2013年10月22日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、穗南房产公司退还徐斌所交购房款人民币787140.96元（1994年港币709136元，取当时汇率1港币兑1.11元人民币）及利息974086.938元（按照同期中国银行港币存款年利率6.1875%暂计算20年）；2、案件的公告费950元及诉讼费用由穗南房产公司承担。原审法院于2013年11月5日依职权追加麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚作为案件的原告参加诉讼，但麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚经原审法院合法传唤没有到庭参加诉讼。原审法院认为：徐斌、冯国桥与穗南房产公司签订的《房地产预售契约》及附件已由原审法院生效判决判决因不可归责于双方当事人的不可抗力而解除。合同解除后，穗南房产公司收取的购房款应予返还，故徐斌要求穗南房产公司退还已交付的购房款709136元港币的诉请原审法院予以支持，汇率应按1994年2月26日徐斌交付购房款时的汇率为准。徐斌认为其已将冯国桥支付的购房款354568元港币退回给了麦丽清，但并没有提供足够的证据予以证明，不予采纳，故该笔购房款应由穗南房产公司退还给徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚。穗南房产公司在占用该笔购房款的期间产生的利息，也应由穗南房产公司一并退还给徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚。考虑到穗南房产公司从合同签订以来至合同解除期间并未有实际利益损失，徐斌要求穗南房产公司按同期银行存款年利率计算，支付从1994年2月26日起至返还购房款时的利息合情合理，予以支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，于2014年4月22日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，广州穗南房产发展有限公司一次性返还徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚购房款709136元港币（按1994年2月26日国家公布港元与人民币汇率折算为人民币计算，以人民币结算）；二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州穗南房产发展有限公司向徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚支付自1994年2月26日起至广州穗南房产发展有限公司返还购房款之日止的购房款利息（利息以购房款709136元港币按1994年2月26日国家公布港元与人民币汇率折算后的人民币为本金，按中国人民银行规定的人民币同期同类存款利率计算）。案件受理费20651元和公告费950元，由广州穗南房产发展有限公司负担。判后，上诉人穗南房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决错误认定汇率。无论是履行合同需继续支付房款还是解除合同返还收取的房款，均应以确定支付或解除的时刻计算汇率，因为汇率风险属于商业风险，双方在合同中明确约定结算方式为港币，在合同解除后有关结算方式亦不应发生变化，汇率无论变动高低，均应由双方共同承担。同时，既然（2012）穗荔法民三初字第1721号案中确定本合同解除的定性为不可抗力，不可归责为任何一方当事人，合同解除后汇率风险更应由徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚自行承担。故穗南房产公司返还收取的房款应按港币形式返还，或按判决确定返还之日的国家公布港元兑人民币汇率折算人民币计算。二、一审判决错误认定利息性质，不公平不合理，没有依据。1、穗南房产公司没有占用徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚资金，双方是基于购房合同关系产生双务民事法律行为。徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚向穗南房产公司支付房款的依据是合同约定，穗南房产公司收取也是基于双方合法有效合同及双方真实意思表示，并非穗南房产公司恶意非法占有、侵占徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚房款资金。故穗南房产公司收取房款是合法合理有效。2、解除合同定性为不可抗力，一审判决要求穗南房产公司支付高额利息不合法不合理没有依据。本案中，穗南房产公司一直多次通知徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚履行合同，而徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚一直怠于履行，根据上述法律规定，在此情况下应由徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚赔偿穗南房产公司，而不是穗南房产公司支付高额利息。况且，从该判决确定解除时，双方才得知合同无法继续履行，法定之债消灭，穗南房产公司才有义务返还收取的房款，解除合同法律所有后果均是从解除合同后才产生。故在合同解除前双方遵守合同履行，穗南房产公司没有义务返还房款，既然没有义务返还本金，又何来要另行支付高额利息，一审判决穗南房产公司支付高额利息不合法不合理，没有依据。3、徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚怠于履行合同，合同20年来处于不确定状态，导致穗南房产公司无法处置物业，资金无法回笼，损失惨重。4、穗南房产公司为弥补重大损失和缴纳物管费，才于2012年开始出租，所获租金未够填补多年拖欠物管费。5、一审判决同期同类存款利率不明确，并且利息过高，徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚没有证据证明有损害和损失，其恶意拖延20年解除合同的行为不应得到认可。一审判决同期同类存款利率不明确，同期同类存款利率分定期和活期两种，一审判决并没有明确，导致两种理解。退一步说，穗南房产公司认为该利息过高，徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚让合同状态处于不确定而产生利息是不合理的，穗南房产公司认为有关利息只能从合同判决解除之日起算。三、原审法院的送达程序上存在问题，冯国桥的继承人麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚有两个地址是必须要送达的，一审法院遗漏了向合同约定的地址送达，一审程序错误，应该发回重审。请求判令：1、依法撤销原审判决第一、二项，穗南房产公司返还房款按判决确定之日的国家公布港元兑人民币汇率折算人民币计算，以人民币结算；2、穗南房产公司支付自解除合同之日起至穗南房产公司返还购房款之日止的购房款利息，利息按中国人民银行规定的人民币同期同类活期存款利率计算；3、-、二审诉讼费用由徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚承担。被上诉人徐斌答辩称：1、穗南房产公司当时拿到的港币是比人民币更值钱的货币，穗南房产公司使用徐斌的房款的时候是在当时而不是现在，应该按照当时的汇率折算成人民币。2、关于利息的问题，徐斌认为利息就是法定的孳息，穗南房产公司占有徐斌的金钱会产生收益。3、关于合同解除的原因，合同之所以没有履行，另外一个原因是因为穗南房产公司管理混乱，直至麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚给徐斌太太的授权委托书失效也未能解决。4、穗南房产公司从合同签订以来至合同解除期间并未有实际意义的损失，这一点已经在生效判决中体现。关于穗南房产公司认为其在2012年才出租涉案物业，穗南房产公司没有证据证实。5、关于利息是否过高的问题，穗南房产公司占有徐斌资金长达20年，其收益是贷款的利息，徐斌要求按照同期同类存款利息返还已经远远低于穗南房产公司占有资金所获得的收益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。穗南房产公司的上诉理由与请求不能成立，请求予以驳回。被上诉人麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚未向本院提交答辩意见。经审理查明：原审法院查明事实基本无误，本院依法予以确认。另查明：（2012）穗荔法民三初字第1721号民事判决已于2014年3月19日发生法律效力。原审期间，穗南房产公司向原审法院提供了麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚等人的两个联系地址，一个地址为涉案《房地产预售契约》中载明的冯国桥的联系地址“香港九龙何文田巴富街3号11楼”，另一个联系地址为“香港九龙弥敦道503号万荣大厦7楼E座”。原审法院向香港九龙弥敦道503号万荣大厦7楼E座通过EMS邮寄开庭传票、起诉状副本及证据材料，但该邮件因“不到收，退回原处”被退回。原审法院遂以在香港大公报刊登公告的形式向麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚送达起诉状副本及开庭传票。二审期间，穗南房产公司、徐斌均确认冯国桥于1996年6月27日去世。（2012）穗荔法民三初字第1721号民事判决书中载明麦丽清的联系地址为香港九龙弥敦道503号万荣大厦7楼E座。本院认为，本案的争议焦点在于：1、原审法院送达程序是否违法；2、穗南房产公司返还给徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚的购房款以人民币结算时应否按照1994年2月26日国家公布港币与人民币汇率折算；3、穗南房产公司应否向徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚支付购房款的利息以及利息应如何计算。关于原审法院送达程序是否违法的问题。“香港九龙何文田巴富街3号11楼”这一地址系涉案《房地产预售契约》中载明的冯国桥的联系地址，冯国桥已经于1996年6月27日去世，穗南房产公司并无证据证明冯国桥的继承人麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚的联系地址亦为“香港九龙何文田巴富街3号11楼”，原审法院在以香港九龙弥敦道503号万荣大厦7楼E座为送达地址向麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚邮寄开庭传票遭退件后，在无其他可联系麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚的方式的情况下，通过在报纸刊登公告的形式向麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚送达开庭传票及起诉状副本并无不当，穗南房产公司认为原审法院未以香港九龙何文田巴富街3号11楼为联系地址向麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚送达起诉状副本以及开庭传票属于程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于穗南房产公司返还给徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚的购房款以人民币结算时应否按照1994年2月26日国家公布港币与人民币汇率折算的问题。已发生法律效力的（2012）穗荔法民三初字第1721号民事判决书已认定涉案《房地产预售契约》及附件因不可归责于双方当事人的不可抗力而解除，徐斌、冯国桥于1994年2月26日前已向穗南房产公司缴付购房款港币709136元，故原审法院认定穗南房产公司退还给徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚等人的购房款的汇率应按1994年2月26日国家公布港元与人民币汇率折算并无不当，穗南房产公司认为应当按照判决确定穗南房产公司返还购房款之日的汇率折算的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于穗南房产公司应否向徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚支付购房款的利息以及利息应如何计算的问题。穗南房产公司基于该公司与徐斌、冯国桥签订的《房地产预售契约》收取了徐斌、冯国桥缴纳的部分购房款，其在涉案《房地产预售契约》履行期间占有购房款具有合同依据。涉案《房地产预售契约》在（2012）穗荔法民三初字第1721号案中判决予以解除，涉案《房地产预售契约》的解除不能归咎于穗南房产公司，故徐斌主张应自1994年2月26日起计算穗南房产公司应支付的购房款利息依据不足，本院不予支持。（2012）穗荔法民三初字第1721号民事判决于2014年3月19日发生法律效力后，涉案《房地产预售契约》自该判决生效之日起解除，穗南房产公司已不具有继续占有涉案购房款的依据，其理应支付合同解除后继续占用购房款期间的利息，故穗南房产公司应返还给徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚等人的购房款的利息应自2014年3月19日起计算为宜，且上述购房款的利息以购房款709136元港币按1994年2月26日国家公布港币与人民币汇率折算后的人民币为本金，按中国人民银行规定的人民币同期同类存款利息计算至穗南房产公司返还购房款之日止。穗南房产公司认为其无需支付购房款利息的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，穗南房产公司认为不应自1994年2月26日起计算应返还购房款的利息的上诉理由成立，本院依法予以支持；穗南房产公司的其他上诉理由均不能成立，本院均不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1548号民事判决第一项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1548号民事判决第二项为：自本判决送达之日起十日内，广州穗南房产发展有限公司向徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚支付自2014年3月19日起至广州穗南房产发展有限公司返还购房款之日止的购房款利息（利息以购房款709136元港币按1994年2月26日国家公布港币与人民币汇率折算后的人民币为本金，按中国人民银行规定的人民币同期同类存款利息计算）；三、驳回徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20651和公告费950元，由广州穗南房地产发展有限公司负担13596元，由徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚负担8005元。二审案件受理费6168元，由广州穗南房地产发展有限公司负担3700元，由徐斌、麦丽清、冯燕珊、冯鷰翔、冯鷰岚负担2468元。本判决为终审判决。审　判　长　　蔡粤海审　判　员　　李　静代理审判员　　闫　娜二〇一五年五月××日书　记　员　　原　炜关注公众号“”