（2015）渝一中法民终字第07788号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-29
案件名称
杨开放与中汽君安实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨开放,重庆中汽君安实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第07788号上诉人（原审被告、反诉原告）杨开放，住河南省商丘市睢阳区。委托代理人杜铁东，重庆庆祺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆中汽君安实业有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道88号。法定代表人董恒，董事长。委托代理人廖宇，重庆智峥博律师事务所律师。上诉人杨开放与被上诉人重庆中汽君安实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年8月13日作出（2013）渝北法民初字第14280号民事判决。上诉人杨开放对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2015年1月29日、2015年3月31日进行了询问。上诉人杨开放的委托代理人杜铁东、被上诉人重庆中汽君安实业有限公司委托代理人廖宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，原告中汽君安为甲方，被告杨开放为乙方，双方签订《商业用房租赁合同》一份，约定原告将位于重庆市渝北区金渝大道88号叠彩城二期8栋2-1号房屋出租给被告，用于经营健康会所，租赁期从2011年12月21日起至2016年6月19日，租金按季度支付。第一年租金40元／平方米，第二年的月租金为45元／平方米，首期租金应于合同签订之日起3日内付清，以后，应于每季度期满10日前支付。第六条房屋使用的要求和维修责任：租赁期间，乙方发现房屋主体结构及其他公共附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的三日内采取维修措施。甲方逾期未进行维修的，乙方可代为维修，维修所产生的合理费用由甲方承担。第七条房屋返还时的状态：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的5日内返还房屋，逾期返还的，每逾期一日，按日租金的3倍支付违约金。第九条权利及义务：在租赁期间，乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方支付的租金或其他费用。第十条合同终止的条件：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知对方解除合同，违反合同的一方，应向对方支付当期月租金双倍的违约金；如给对方造成损失的还应予以赔偿。（1）甲方交付的房屋不符合本合同的约定，或甲方交付的房屋存在严重缺陷，危及乙方人身安全的或者导致乙方无法正常使用的；……（5）乙方逾期不支付租金超过10日或累计超过20天的。3、甲方有权在下列事件之一发生后的任何时间，提前解除本合同并收回房屋：（2）乙方严重违反本合同约定或违反本合同约定经甲方两次指出后仍未改正的。第十一条违约责任：1、房屋交付时存在严重质量缺陷的，甲方应自交付之日起的10日内修复，逾期未修复的，甲方应按逾期天数免收租金。2、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏或造成乙方财产和人身损害的，甲方应承担赔偿责任。双方还约定了其他权利义务。后，双方签订了《补充协议》一份，约定租赁期从2011年6月20日起至2016年6月19日，装修免租期暂定为2011年6月20日起至12月20日。共计6个月。如果因甲方原因未解决屋顶漏水问题，则装修期和房屋租赁期依期顺延。2011年12月21日至2012年6月19日，月租金40元／平方米，2012年6月20日至2013年6月19日，月租金45元／平方米。2011年8月9日，双方签订了《补充协议二》，约定被告自行承担房屋D轴至J轴的修建工作，修建费用6000元冲抵应付的首期租金。后，杨开放实际完成该修建工作。双方达成一致，冲抵6000元租金。2011年8月，原告将房屋交付被告使用。2012年9月11日，被告向叠彩城物管公司发函，称房屋存在漏水现象，影响被告正常使用，要求物管公司尽快解决。原告于2012年11月22日向被告发函称，针对房屋漏水问题，物管公司已现场勘察，查明是楼上8-3-1号业主造成，已要求其整改，但被告不能以此为由拒付租金。2013年3月25日，原告向被告发出了《催收租金暨解除合同通知书》，载明被告欠付原告租金，要求被告于3月31日前支付，如未按期支付，则自被告收悉通知书后第四日起解除合同，交还房屋。4月1日，被告签收。2013年4月1日，被告向原告发出了《回复函》，表明因租赁房屋漏水，经维修仍不能解决，严重影响了原告的正常经营，造成了损失，要求被告整修房屋，顺延装修期和租赁期，不同意解除合同。另查明，2012年8月9日，2012年11月27日，2013年4月26日，叠彩城物管公司向案外人陈明即被告楼上8-3-1号房屋业主发出整改通知，要求其整改擅自在裙楼平台乱搭乱建的行为。2013年5月27日，原告曾对被告天棚漏水进行整改，但未维修室内墙面，被告方签字认可。截止2014年1月8日，经现场勘察，案涉房屋多处墙面均有渗漏翻修后痕迹。一审法院认为：重庆中汽君安实业有限公司和杨开放签订的《商业用房租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照合同约定履行义务，不得擅自变更或解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十三条第二款、第九十六规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。双方签订的《商业用房租赁合同》第十条明确约定了乙方逾期不支付租金超过10日或累计超过20天的，甲方可书面通知乙方解除合同。本案中，从2011年12月21日起至今，被告杨开放从未支付过房屋租金，原告逾期10日以上未支付租金属实，原告发出《催收租金暨解除合同通知书》，给予了合理期限，被告仍未支付租金，也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，原告行使合同解除权，符合双方的约定和法律规定，该《催收租金暨解除合同通知书》合法有效。2013年4月1日，通知到达被告杨开放时，双方合同已经解除。杨开放抗辩未交租金是因为房屋漏水，但被告仅举示证据证明2012年9月11日其曾提出漏水问题，物管进行了整改，被告未举示充分证据证明房屋漏水问题确已严重影响其正常使用，因此，被告的抗辩理由不能成立，应自行承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。因此，对原告中汽君安要求被告杨开放按合同约定支付2011年12月21日至2013年3月31日租金298980元（计算方法为304980元-6000元）的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方合同第十条明确约定违约方应向对方支付当期月租金双倍的违约金，杨开放逾期未支付租金构成违约，对原告要求被告按照当期月租金20700元双倍支付违约金41400元的诉讼请求予以支持。原告请求被告按照合同第七条的约定支付房屋占用期间的租金损失，该条约定是基于租赁期届满后，承租方逾期返还房屋应承担的违约责任，因本案中双方对合同是否解除已经发生争议，被告杨开放未故意从2013年4月1日起至今未返还房屋，不能视为杨开放违约，原告诉请的标准不能成立。但由于杨开放实际占有使用该房屋，也未支付租金，给原告造成了损失，本院主张按照原合同约定的日租金690元标准计算至交还房屋之日。反诉原告杨开放要求反诉被告中汽君安赔偿漏水的维修费、材料费，但未举示证据证明其实际产生的费用，也未举示证据证明其代为维修时尽到了通知义务，应承担举证不能的法律后果。反诉原告要求参照同行业其他业主的营业额计算其损失，缺乏事实依据，且于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告杨开放于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中汽君安实业有限公司2011年12月21日至2013年3月31日租金298980元。二、被告杨开放于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中汽君安实业有限公司违约金41400元。三、被告杨开放从2013年4月1日起，按照每日690元标准，支付原告重庆中汽君安实业有限公司租金损失至归还房屋时止。四、驳回原告重庆中汽君安实业有限公司其他诉讼请求。五、驳回反诉原告杨开放的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费8360元，由被告杨开放承担。反诉诉讼费3480元，由反诉原告杨开放承担。杨开放不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判上诉人有权延期支付租金，并判决双方继续履行合同，改判被上诉人承担上诉人的维修费用。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、双方签订的补充协议中明确，补充协议的内容与主合同约定不一致时，以补充协议为准，一审法院违背有约定从约定的基本民事原则，没有按照双方补充协议第3条的约定判决本案，即“如果因甲方原因未解决屋顶漏水问题，则装修期和房屋租赁期依期顺延”，该条约定的意思即，只要出租人没有整治好房屋漏水问题，承租人就有延期缴纳租金的抗辩权，至于是否属于出租人的原因导致则在所不问。上诉人举示的证据证明房屋至今仍然漏水，上诉人有权行使延付租金的抗辩权。2、根据合同约定，被上诉人逾期未进行维修，上诉人可代为维修，维修产生的费用由被上诉人承担，造成上诉人损失的，被上诉人应当承担赔偿责任。本案由于被上诉人未尽相关维修义务，上诉人自行维修产生的费用107350.42元应由被上诉人承担。上诉人自2012年5月开始与被上诉人及相关物管进行交涉，被上诉人懈怠维修义务，应当赔偿按照相同地段、相同规模的同行业估算造成直接营业损失为27万元。一审判决违反公平原则。被上诉人重庆中汽君安实业有限公司答辩称：被上诉人对一审诉讼请求已举示了充分证据并得到一审法院采纳，上诉人所称观点已多次辩论清楚，没有任何证据支撑，得出的结论系臆测。请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，上诉人杨开放与被上诉人重庆中汽君安实业有限公司签订的补充协议中约定“如果因甲方原因未解决屋顶漏水问题，则装修期和房屋租赁期依期顺延”，该条约定表明，上诉人杨开放租赁房屋时存在屋顶漏水问题。之后，重庆市祥怡物业管理有限公司（叠彩城）管理处多次向上诉人杨开放租赁房屋楼上住户发出整改通知，该屋顶漏水问题在2013年5月进行了整改，上诉人杨开放未提交证据证明屋顶漏水问题在整改前未得到解决是因被上诉人重庆中汽君安实业有限公司的原因所致，也未提交证据证明屋顶漏水问题严重影响其经营，故其依据补充协议的约定要求顺延装修期和房屋租赁期的上诉请求本院不予支持。该房屋屋顶漏水给上诉人杨开放的经营造成了一定影响，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，应当适当减少租金，根据本案实际情况，本院酌定在双方合同约定的基础上减少10％的租金，同时被上诉人重庆中汽君安实业有限公司要求上诉人杨开放支付违约金的请求应予驳回。上诉人杨开放在二审中要求继续履行合同，其在一审提出反诉时没有该项诉讼请求，且被上诉人重庆中汽君安实业有限公司在2013年3月25日向上诉人杨开放发出了解除合同通知书，上诉人杨开放于同年4月1日签收，之后，上诉人杨开放未向法院起诉或向仲裁机构申请确认解除合同通知的效力，故该租赁合同已于2013年4月1日解除，上诉人杨开放要求继续履行合同的上诉请求本院不予支持。上诉人杨开放要求被上诉人重庆中汽君安实业有限公司赔偿其维修费用，但未举示证据证明该费用用于屋顶漏水问题的维修，其上诉请求本院不予支持。上诉人杨开放要求被上诉人重庆中汽君安实业有限公司赔偿其经营损失，本院已对屋顶漏水问题给上诉人杨开放造成的经营影响采取减少租金的方式予以补偿，上诉人杨开放要求赔偿的经营损失没有证据证明，该上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，部分适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第14280号民事判决的第四项、第五项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第14280号民事判决的第一项、第二项、第三项；三、上诉人杨开放于本判决生效之日起十日内支付被上诉人重庆中汽君安实业有限公司2011年12月21日至2013年3月31日止的房屋租金269082元；四、上诉人杨开放于本判决生效后十日内支付被上诉人重庆中汽君安实业有限公司从2013年4月1日起至租赁房屋归还时止按每天621元计算的房屋租金损失。本案一审案件受理费8360元，反诉诉讼费3480元，合计11840元，由上诉人杨开放负担10656元，由被上诉人重庆中汽君安实业有限公司负担1184元；二审案件受理费8360元，由上诉人杨开放负担7524元，由被上诉人重庆中汽君安实业有限公司负担836元（此款已由上诉人杨开放预交，由被上诉人重庆中汽君安实业有限公司在本判决生效后十日内支付给上诉人杨开放）。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 郑 泽代理审判员 张晋鹏二〇一五年五月二十日书 记 员 张冀兮 微信公众号“”