（2015）三中民（商）终字第06609号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-09-28

案件名称

北京盛雅酒店管理有限公司与北京世博恒基房地产经纪有限公司委托合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京盛雅酒店管理有限公司,北京世博恒基房地产经纪有限公司

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民（商）终字第06609号上诉人（原审被告、反诉原告）北京盛雅酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院2号楼12层03－1503。法定代表人谭冰，总经理。委托代理人王汉勇，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京世博恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号4层05059室。法定代表人李磊，总经理。委托代理人张富源，男，1985年7月1日出生，北京世博恒基房地产经纪有限公司员工。上诉人北京盛雅酒店管理有限公司（以下简称盛雅公司）因与被上诉人北京世博恒基房地产经纪有限公司（以下简称世博恒基公司）委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民（商）初字第48654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日受理后，依法组成由法官孙京担任审判长、（代理）审判员蒙瑞、（代理）审判员张海洋组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人盛雅公司的委托代理人王汉勇，被上诉人世博恒基公司的委托代理人张富源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世博恒基公司在一审中起诉称：2012年10月12日，世博恒基公司与盛雅公司签订《业主代理出租协议（保函）》，约定世博恒基公司委托盛雅公司以盛雅公司的名义出租涉诉房屋，租金每月22000元，世博恒基公司授权盛雅公司向承租人收取租金，盛雅公司于收到租金后5个工作日内应将租金转付世博恒基公司。之后，盛雅公司与花旗银行（中国）有限公司北京分行（以下简称花旗银行北京分行）签订租赁合同。现盛雅公司未将花旗银行北京分行已经支付的2014年5月20日至2014年5月30日的租金7806.45元转付世博恒基公司。根据《业主代理出租协议（保函）》的约定，盛雅公司不按时向世博恒基公司转付租金的，应当向世博恒基公司支付两个月租金的违约金。现世博恒基公司起诉，要求盛雅公司给付世博恒基公司租金7806.45元及利息（按银行同期贷款利率计算，自2014年6月19日起至实际给付之日止），并支付违约金44000元。盛雅公司在一审中答辩称：不同意世博恒基公司的诉讼请求。世博恒基公司是向开发商北京市双建房地产开发有限公司（以下简称双建公司）租赁的涉诉房屋，2014年5月27日，双建公司解除了与世博恒基公司的合同，故世博恒基公司无权收取2014年5月27日之后的租金。花旗银行北京分行向盛雅公司租赁涉诉房屋，用于员工居住，盛雅公司每月收取的租金22000元中有18830元由花旗银行北京分行支付，其余部分由实际居住人支付，盛雅公司于2014年6月11日收到了花旗银行北京分行支付的2014年5月20日至5月30日的租金7429元，并未收到实际居住人的租金。盛雅公司有对世博恒基公司的到期债权，有权与世博恒基公司主张的租金抵消。盛雅公司在一审中反诉称：在《业主代理出租协议（保函）》履行期间，世博恒基公司与双建公司发生纠纷，双建公司多次向盛雅公司和承租人发送“收回房屋、停水、停电、停止物业服务”的通知，并于2014年5月27日解除了与世博恒基公司的租赁合同，依据《业主代理出租协议（保函）》的约定，世博恒基公司应向盛雅公司支付两个月租金的违约金。现盛雅公司反诉，要求世博恒基公司给付盛雅公司违约金44000元，并返还盛雅公司押金担保函。世博恒基公司在一审中对盛雅公司的反诉答辩称：盛雅公司的反诉请求没有事实和法律根据，不同意盛雅公司的反诉请求。一审法院审理查明：2012年10月11日，世博恒基公司（甲方）与盛雅公司（乙方）签订《业主代理出租协议（保函）》，约定甲方已合法拥有涉诉房屋的产权，花旗银行拟承租该物业，欲与乙方签订该物业之租赁合同，但需以乙方提供酒店式服务为前提条件，为出租该物业之目的，双方达成如下协议：甲方自愿委托乙方将该物业租给乙方客户，并同意以乙方名义与乙方客户签订《房屋租赁合同/租约》（以下简称租约），乙方接受该委托；协议期限自2012年10月20日起至2014年9月15日；租金每月22000元，付款方式为月付；乙方在收到乙方客户相当于本协议两个月租金金额的押金保函后5个工作日内转付给甲方；甲方授权乙方向承租人收取租金，乙方实际收到租金后5个工作日内应将该租金22000元扣除下列费用（已经发生且甲方未支付的）后支付甲方：1.物业管理费；2.取暖费、空调转换费；3.正式租赁完税发票；4.该物业之维修、修理费；5.按本协议约定应由乙方获得的费用；本协议期限内或租约租赁期限内，甲方不得无故终止本协议或租约，如甲方违反上述约定，导致本协议无法继续履行或给乙方造成损失，甲方应向乙方支付相当于两个月的租金作为补偿，并赔偿由此而给对方造成的损失；乙方应按时将租金扣除本协议约定费用后支付甲方，并及时督促乙方客户按时交纳房租，但乙方不因乙方客户迟交或不交租金而向甲方承担赔偿责任，乙方应协助甲方向乙方客户追索赔偿，如乙方违反上述约定，导致本协议无法继续履行或给甲方造成损失，乙方应向甲方支付相当于两个月的租金作为补偿，并赔偿由此而给对方造成的损失。2012年11月19日，盛雅公司与花旗银行北京分行签订《房屋租赁合同》，约定盛雅公司将涉诉房屋出租给花旗银行北京分行使用，租赁期自2012年10月20日起至2014年9月15日止；租金每月18830元，于每月20日前支付。一审诉讼中，盛雅公司提交1份盛雅公司与花旗银行北京分行《房屋租赁合同》附件五《承诺函》的复印件，内容为鉴于乙方与甲方已就涉诉房屋的租赁事宜签署了1份租赁合同，乙方在此承诺，在甲方依约履行租赁合同的前提下，若乙方没有按照约定履行其在租赁合同中的付款义务并经甲方书面催告后10个工作日内仍未付款，或乙方违反约定提前终止租赁合同并经甲方书面通知后10个工作日仍未改正的，乙方将以对甲方支付总额不超过相当于2个月房租款项的方式作为支付租金、赔偿损失和承担违约责任等的最终解决方式，但甲方须在本承诺函的有效期内向乙方出具书面请求及提供相关文件，并详细列明请求的原因和数额，此书面请求应以挂号信或快递的方式送至（上海浦东花园石桥路33号花旗集团大厦28楼，邮编200120）。在收到上述书面请求和文件后，若请求原因或文件符合上述乙方的承诺范围，乙方将在30个工作日内向甲方支付款项，若请求原因或文件不符合上述乙方的承诺范围，乙方将通知甲方。本承诺函的有效期限与租赁合同的实际租赁期限相同。若甲方违反租赁合同，乙方有权以书面通知的方式单独终止本承诺函。甲方须在租赁期限到期（包括提前终止）日起30个工作日内将本承诺函正式返还乙方。但不论本承诺函正本是否归还乙方，乙方在本承诺函项下的义务和责任将于租赁期限到期（包括提前终止）日起失效。甲方在本承诺函项下的权利和义务不得转让给任何第三方。该承诺函上盛雅公司在甲方处盖章，花旗银行北京分行在乙方处盖章。盛雅公司主张该承诺函即是其反诉请求中的押金担保函，盛雅公司已将该承诺函原件交给世博恒基公司，现要求世博恒基公司返还。世博恒基公司否认收到过该承诺函原件。涉诉房屋系世博恒基公司向双建公司租赁，然后委托盛雅公司出租的。2014年5月27日，双建公司向世博恒基公司发出《解约通知书》，称世博恒基公司拖欠房租，故解除双建公司与世博恒基公司的《房屋租赁合同》，要求世博恒基公司于收到解约通知书次日返还房屋，并承担违约责任。2014年5月30日，双建公司向花旗银行北京分行收回了涉诉房屋。一审法院另查，在另一起世博恒基公司与盛雅公司的房屋租赁合同纠纷案件中，法院生效判决判令世博恒基公司给付盛雅公司租金10200元，违约金51000元。盛雅公司主张其有权与世博恒基公司在本案中主张的房租进行抵消。一审法院判决认定：世博恒基公司与盛雅公司签订的《业主代理出租协议（保函）》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。盛雅公司已取得2014年5月20日至5月30日的房租7429元，按照《业主代理出租协议（保函）》的约定，盛雅公司应当给付世博恒基公司，并支付相应利息。盛雅公司关于其不应给付世博恒基公司2014年5月20日至5月30日期间的房租，以及其可以进行抵消的抗辩意见并不成立，该院不予采信。双建公司于2014年5月30日向盛雅公司的租户花旗银行北京分行收回涉诉房屋，故该协议已于2014年5月30日因无法继续履行而解除，且系由于世博恒基公司的原因解除的。世博恒基公司与盛雅公司签订的协议为委托合同，按照有关法律规定，委托人或者受托人可以随时解除合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。世博恒基公司应当赔偿盛雅公司的损失，但盛雅公司并未证明其损失，故对盛雅公司反诉要求世博恒基公司支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。盛雅公司在协议解除后收到了租户花旗银行北京分行支付的2014年5月20日至5月30日期间的房租，由于盛雅公司对是否应当向世博恒基公司支付该房租存在争议，不能认定盛雅公司未支付该房租系违约行为，世博恒基公司要求盛雅公司支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。盛雅公司要求世博恒基公司交还承诺函，但盛雅公司并不能证明其已向世博恒基公司交付了承诺函，故对盛雅公司的这一反诉请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、盛雅公司于判决生效后10日内给付世博恒基公司7429元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年6月19日起至实际给付之日止）；二、驳回世博恒基公司的其他诉讼请求；三、驳回盛雅公司的反诉请求。盛雅公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、世博恒基公司无权向盛雅公司主张2014年5月1日至30日的租金及利息。世博恒基公司系涉案房屋产权人双建公司的受托人，在双建公司因世博恒基公司拖欠租金而于2014年5月27日向世博恒基公司发出解约通知解除对世博恒基公司的委托后，世博恒基公司即丧失了向盛雅公司收取租金的权利，更无权主张利息。二、盛雅公司与世博恒基公司签订的《业主代理出租协议（保函）》因世博恒基公司的原因无法继续履行，世博恒基公司应就此向盛雅公司承担合同约定的违约责任。1.本案中《业主代理出租协议（保函）》第11条第一款明确约定了违约责任，故盛雅公司应当依约给付。2.在本案一审中，世博恒基公司没有要求一审法院调整违约金数额，一审法院直接将双方已经约定明确的违约金数额确定为零不符合法律规定。3.因盛雅公司在代理世博恒基公司出租房屋时每月要收取一定的服务费用，《业主代理出租协议（保函）》因世博恒基公司的原因无法继续履行，给盛雅公司造成了一定的经济损失。一审法院判决已经认定了世博恒基公司存在违约行为，但没有支持盛雅公司主张的违约金是错误的。故上诉请求：1.撤销一审法院判决第一、三项，依法改判世博恒基公司支付盛雅公司违约金44000元；2.本案一、二审诉讼费用由世博恒基公司负担。二审庭审中，盛雅公司向本院提交如下新证据：1.《中国日报》房地产分类信息广告出版协议及发票3张；2.盛雅酒店与北京欣雅欣房地产经纪有限公司（以下简称欣雅欣公司）签订的《协议书》；3.约房表。世博恒基公司服从一审法院判决，其针对盛雅公司的上诉理由答辩称：不同意对方的上诉理由，请求二审法院维持一审法院判决。世博恒基公司二审中未提交新证据。经本院庭审质证，双方当事人对以下证据持有异议：证据1是《中国日报》房地产分类信息广告出版协议及发票3张，盛雅公司以此证明在出租房屋之前盛雅公司做了许多广告，存在一定支出；世博恒基公司对该证据的真实性、合法性认可，但不认可关联性和证明目的。世博恒基公司认为该广告是房地产公司的整体广告，与本案争议无关。本院对证据1的真实性、合法性予以认可；但因该广告内容并不体现本案争议房屋的相关信息，本院认为该广告并非针对本案涉诉房屋的特定投入。证据2是盛雅酒店与欣雅欣公司签订的《协议书》，盛雅公司以该证据证明其为履行与世博恒基公司的合同向第三方公司支付了居间费，现因世博恒基公司解除合同给盛雅公司造成了损失；世博恒基公司对该证据的真实性不认可，盛雅酒店与欣雅欣公司在同一办公场所办公，该证据有可能是后期制作的。本院认为证据2如系真实交易情况应当于本案一审审理前即已形成，现盛雅公司在二审中提交，世博恒基公司对该证据的真实性不认可，且盛雅公司亦无证据证明其在整个合同履行过程中曾告知过世博恒基公司关于还有第三方公司欣雅欣公司的情况，故本院对该证据2无法采信。证据3约房表，盛雅公司以此证明盛雅公司出租房屋之前带客户看了房子，有一定支出；世博恒基公司对该证据的真实性不认可，该证据系盛雅公司单方制作，没有世博恒基公司的确认。本院认为证据3如系真实情况应当于本案一审审理前即已形成，现盛雅公司在二审中提交，世博恒基公司对该证据的真实性不认可，且该证据系盛雅公司单方制作，故本院对证据3无法采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有世博恒基公司与盛雅公司签订的《业主代理出租协议（保函）》、盛雅公司与花旗银行北京分行签订的《房屋租赁合同》、世博恒基公司与双建公司往来的公函、盛雅公司提交的承诺函复印件、（2014）三中民终字第06406号民事判决书，以及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：世博恒基公司与盛雅公司签订的《业主代理出租协议（保函）》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。按照《业主代理出租协议（保函）》的约定，盛雅公司已取得2014年5月20日至5月30日的房租7429元，盛雅公司应当给付世博恒基公司，并支付相应利息。盛雅公司关于其不应给付该期间的房租，以及将房租抵消的抗辩意见并不成立，一审法院判决不予采信并无不当。委托人或者受托人可以随时解除合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。综合现有证据，盛雅公司未能提供充分证据证明其损失，故对盛雅公司要求世博恒基公司支付违约金的诉讼请求，一审法院判决不予支持并无不当。综上，盛雅公司的上诉请求和理由均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费548元，反诉费450元，由北京世博恒基房地产经纪有限公司负担523元（已交纳），由北京盛雅酒店管理有限公司负担475元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费1100元，由北京盛雅酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　孙　京代理审判员　蒙　瑞代理审判员　张海洋二〇一五年五月二十日书　记　员　郑皓晖关注微信公众号“”