（2014）大民初字第14803号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-09-28
案件名称
张青与北京中航瑞信投资管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张青,北京中航瑞信投资管理有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第14803号原告张青，男，1962年8月10日出生。委托代理人王富，北京市一格律师事务所律师。被告北京中航瑞信投资管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区南郎家园18号楼3层301室。法定代表人支步洲，董事长。委托代理人王北安，男，1954年4月7日出生。委托代理人郑昭，男，1959年6月6日出生。原告张青与被告北京中航瑞信投资管理有限责任公司（以下简称：中航瑞信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张青及其委托代理人王富、被告中航瑞信公司的委托代理人王北安、郑昭到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告张青诉称：2008年11月11日，我与被告中航瑞信公司签订《房屋转让合同》，约定由我购买位于北京经济技术开发区经海二路29号院×号楼×单元×层×室（以下简称：涉诉房屋）的房屋，共计298余平方米的办公用房。合同约定于房屋交付之日起360日内共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记并取得该房屋的所有权证书，涉诉房屋于2009年12月28日交付给我，被告中航瑞信公司应该在2010年12月23日前办理完产权转移登记手续并取得产权证书，但被告中航瑞信公司拖着不办长达三年之久，我多次要求其办理房屋产权过户手续，但至今仍未办理产权过户手续，给我贷款融资带来巨大损失，为维护我的合法权益，请求法院判决：1、被告中航瑞信公司履行合同义务，向权属登记机关申请办理涉诉房屋的房屋权属转移登记；2、被告中航瑞信公司为我办理涉诉房屋的房屋所有权证书；3、确认涉诉房屋298.54平方米的办公用房归我所有；4、被告中航瑞信公司承担本案诉讼费。被告中航瑞信公司辩称：我公司同意原告张青的第一、二条诉讼请求。2007年我公司以科研测绘名义向北京经济技术开发区的管理单位提出用地申请，建筑了一共10栋大楼。由于机构调整，我公司将部分房屋进行了转让。我公司按照合同约定申请房屋产权变更登记手续，但被告知因未经北京经济技术开发主管单位的同意，擅自将房屋进行分割转让，不予办理房屋产权变更登记。尽管如此，我公司通过其他渠道仍旧在积极办理房屋产权变更登记，没有故意拖延不办理。我公司不同意原告张青的第三条诉讼请求，根据480号文的要求，房屋转让的受让人需以法人身份上报，原告张青是自然人，确认之诉难度很大，应依法予以驳回。经审理查明：2008年11月11日，原告张青（乙方）与被告中航瑞信公司（甲方）签订《房屋转让合同》，合同关于基本情况约定如下：甲方以出让方式取得位于北京经济技术开发区路东区A15M1-1、A15M1-2地块的土地使用权，国有土地证号为开有限国用（2006）第**号；甲方经批准，在上述地块建设瑞赛.亦庄E-Park（暂定名）；建设工程规划许可证号为2007规（开）建字0132号，施工许可证号为2008施[经]建字0040号、2008施[经]建字0041号；乙方受让的房屋为第4号楼（变更后为6号楼）2单元-1层-101号房，该号楼为暂定编号；该房屋建筑面积共298.54平方米；由于该房屋的用途为多功能及工业，甲方与乙方约定按建筑面积计算该房屋价款，按建筑面积计算，该房屋地下部分单价为人民币每平方米3500元，总金额为1044890元。合同关于房屋交付期限及条件的约定如下：甲方应当在2009年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1）、2）、3）种条件，并符合本合同约定的该房屋交付乙方使用：1）、该房屋取得《北京市建设工程竣工验收备案表》；2）、该房屋取得面积实测技术报告书；3）、入住时提交《北京市建设工程竣工验收备案表》。合同关于逾期交房的违约责任约定如下：除不可抗力外，甲方未按照本合同第六节约定的期限和条件将该房屋交付乙方的，按照逾期时间，分别处理（1）和（2）：（1）逾期在30日内的，自本合同第六节约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方交付已交付房价款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向乙方支付，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率向乙方支付已付房款利息，乙方要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自第六节约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日2元每平方米计算向乙方支付违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同关于产权转移登记的约定如下：该房屋交付使用后，双方约定于房屋交付之日起360日内共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记并取得该房屋的所有权证书；如乙方未能按照有关政府部门要求提供相关资质证明，未能符合开发区相关政策要求而不能取得房屋所有权证书的，甲方不承担违约责任，乙方对甲方因此产生的相关费用予以补偿。合同对于房款的付款方式及期限在附件三中进行了明确约定，且约定乙方在取得房屋所有权证书时再支付房款50000元。前述《房屋转让合同》签订后，张青交纳了涉诉房屋的购房款994890元。被告中航瑞信公司于2010年3月4日将涉诉房屋交付给原告张青。2010年10月8日，北京市国土资源局等五部门联合发布的京国土用[2010]480号《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》，明确研发、工业项目不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售，并明确2010年10月1日之前已办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批。2012年3月5日，中航瑞信公司取得北京经济技术开发区经海二路29号院10号楼等10幢的房屋产权证（房权证开字第0134**号），载明规划用途为“科研楼”、土地取得方式为“出让”。2012年6月26日，北京经济技术开发区房屋和土地管理局向各相关企业发出通知1份，载明：“一、开发区内工业用地上所建房屋不允许擅自分割转让；二、买卖双方持未经开发区房屋和土地管理局同意的房屋买卖合同申请办理房屋转让登记的，开发区房地局不予受理”。经询问，中航瑞信公司表示尚未正式向北京市相关部门申请房屋产权分割手续，并表示转让销售前未经过政府部门的批准。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋转让合同、房屋楼拍审批表、房屋所有权证、通知等证据在案佐证。本院认为：原告张青与被告中航瑞信公司签订房屋转让合同，被告中航瑞信公司将涉案房屋出售给原告张青，房屋的出售必然引起国有土地使用权的转让，因涉案房屋所在土地的规划用途为工业用地，工业用地使用权转让根据相关规定须经政府行政主管部门审批。在行政主管部门尚未批准前，原告张青依据房屋转让合同约定要求被告中航瑞信公司履行合同义务，向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并确认涉诉房屋归其所有的诉讼请求，人民法院暂时不宜支持，可待政府行政主管部门相关处理意见作出之后再一并处理为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告张青的全部诉讼请求。案件受理费一万四千一百六十元，由原告张青负担七千零八十元（已交纳），由被告北京中航瑞信投资管理有限责任公司负担七千零八十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 彭珍珍代理审判员 毛希彤人民陪审员 刘希荣二〇一五年五月二十日书 记 员 李金益 关注公众号“”