（2015）渝一中法民终字第02123号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-29
案件名称
廖战忠与胡泰祜,高自渝等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡泰祜,高自渝,胡玲玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第02123号上诉人（原审原某）：廖战忠，住重庆市江北区。委托代理人：朱万彪，重庆豪泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡泰祜，住重庆市江北区。委托代理人：王国忠，重庆江泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高自渝，住重庆市江北区。委托代理人：王国忠，重庆江泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡玲玲，住重庆市江北区。委托代理人：王国忠，重庆江泰律师事务所律师。上诉人廖战忠与被上诉人胡某、高某、胡玲玲房屋买卖合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年2月9日作出（2014）江法民初字第10338号民事判决。上诉人廖战忠不服该判决，向本院提起上诉，本院依法决定由李盛刚担任审判长并主审，与康炜、乔艳共同组成合议庭审理本案，并于2015年4月23日对本案进行了审理。上诉人廖战忠的委托代理人朱万彪，被上诉人胡某及其委托代理人王国忠，高某、胡玲玲的委托代理人王国忠参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：被告胡玲玲系被告胡某、高某之女，2009年2月9日，三人协议约定将位于重庆市江北区南石路1号4幢3单元3-3的安置房分配给被告胡玲玲。2013年5月28日，被告胡玲玲申请办理涉讼房屋产权登记。2013年7月8日，涉讼房屋完成产权登记，权利人为胡玲玲。原某与被告胡某、高某协商涉讼房屋购买事宜，双方未订立书面的房屋买卖合同。被告胡某、高某分别于2009年3月10日、2010年2月5日收取了原某支付的涉讼房屋房款200000元、23000元，2009年4月13日，原某入住涉讼房屋居住至今，并以被告胡某的用户名缴纳水、电、气费用。原某于2014年9月12日曾起诉被告胡某、高某，要求被告胡某、高某退赔涉讼房屋购房款223000元以及损失费210000元并承担诉讼费，理由为被告胡某、高某恶意欺诈致使廖战忠对涉讼房屋买房行为不能实现，使其承受巨大经济损失。该案诉讼过程中，原某与被告胡某、高某均确认双方合同已解除。原某于2014年10月31日撤回该案起诉。庭审中，原某明确陈述，其认为涉讼房屋买卖合同相对方为被告胡玲玲，将胡某、高某起诉为被告是由于该两人在订立合同中起到一定作用，与被告胡玲玲之间构成表见代理。原某对三被告间构成表见代理的理由进行明确，即被告胡玲玲在原某居住诉讼房屋的三、四年内未提出异议。原某针对其主张举示了由被告胡某、高某2010年2月5日出具的收条，并申请证人廖某、林某出庭作证。该收条上有被告胡某、高某的签名，内容为：“收到廖战忠购胡某、高某江北区南石路1#南石花园10幢三单元3-3房屋款贰拾贰万叁仟元正（223000元）。”证人廖某、林某发表证人证言，内容为被告胡某、高某将涉讼房屋出售给原某的情况。被告胡某质证认为收条上签名虽系其与高某所签，但收条系原某所写，时间和金额均被更改。被告对证人证言质证认为两位证人均与原某有亲属关系，证人证言不客观且与事实不符。廖战忠诉称：2009年3月10日，原某通过被告胡某、高某购买了位于重庆市江北区南石路1#4幢3单元3-3号的安置房，支付了购房款223000元。被告胡某、高某向原某出具了收取购房款的收条，但一直拖延办理房屋产权登记。2013年7月该房屋的产权登记在被告胡玲玲名下，三被告拒绝为原某办理该房屋的过户手续。为维护原某合同权益，请求确认胡某、高某代表胡玲玲与原某达成的购房协议有效；判令三被告协助原某办理位于重庆市江北区南石路1#4幢3单元3-3号房屋的房地产权过户手续。胡某、高某、胡玲玲辩称：原某起诉的被告主体不明确，被告胡某、高某无权处分被告胡玲玲的房屋，不应作为本案共同被告；原某此前已确认其与被告胡某、高某的购房合同已解除。原某与被告胡玲玲之间不存在房屋买卖协议。涉讼房屋从安置开始，产权人一直是胡玲玲，胡某与高某无权处分该房屋。被告胡玲玲从未委托胡某、高某处分涉讼房屋，并及时向原某提出不同意卖房，不能仅以被告胡某、高某系被告胡玲玲的父母就认定其同意。原某认为被告胡玲玲应当知道卖房事实系原某主观臆测，没有事实和法律依据。请求驳回原某的诉讼请求。一审法院认为，原某以其与被告胡玲玲设立房屋买卖关系为由提起本案诉讼，本案的争议焦点为被告胡某、高某与被告胡玲玲之间是否构成表见代理，从而确定原某与被告胡玲玲之间是否成立房屋买卖关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，本案原某应对其所称事实举证加以证明。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。原某与胡某、高某协商涉讼房屋买卖事宜，涉讼房屋房款收取人亦为胡某、高某。原某未举示涉讼房屋书面买卖合同，其所举示证人证言亦不能证明被告胡某、高某以胡玲玲名义卖房，相反，原某曾要求被告胡某、高某承担涉讼房屋买卖合同相关责任，并曾确认前述合同已解除。综上，一审法院认为原某未举示充分证据证明胡某、高某代表被告胡玲玲与其达成了购房协议。原某要求确认其与胡玲玲签订的购房协议有效，并要求三被告协助办理涉讼房屋房地产权证的诉讼请求，系以其与胡玲玲签订购房协议为前提基础，因该前提不成立，对原某本案诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原某廖战忠的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由原某廖战忠承担。廖战忠不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2014）江法民初字第10338号民事判决，依法改判。其主要理由：原审判决认定事实不清。被上诉人在一审中出示的《安置房家庭成员内部协议》以及与江北区征地办签订的《购房协议》于2009年2月9日形成。胡某、高某既然知道涉案房屋属于胡玲玲而将该房屋卖给上诉人，上诉人在涉案房屋内居住五年，胡玲玲知道该房屋卖给了上诉人，从未提出过异议，足以证明上诉人相信胡某、高某代表胡玲玲卖房给上诉人，属于表见代理。本案系被上诉人违背诚实信用原则，意图将已经卖给上诉人的房屋收回，原判对上诉人的诉求不予支持，无异于纵容和支持背信弃义的行为，有违法律所维护的公平和正义。胡某、高某、胡玲玲答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉所称均无证据支持，请求二审维持原判。二审期间，上诉人与被上诉人未举出新的证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，涉案房屋属于胡玲玲所有，有2009年2月9日三被上诉人的约定，且胡玲玲于2013年7月8日合法取得了涉案房屋的权属证书。廖战忠与胡某、高某协商购买涉案房屋，但并未与胡玲玲洽谈过购买涉案房屋事宜。虽然廖战忠于2009年4月入住涉案房屋，但对胡玲玲而言，廖战忠是基于购买还是基于租赁入住，胡玲玲并不清楚和知晓；廖战忠没有举示证据证明购买涉案房屋的事宜告知了胡玲玲，也未举示证据证明胡某、高某告知了胡玲玲由廖战忠购买涉案房屋。胡某、高某出售涉案房屋系无权处分，现权利人胡玲玲不予追认，责任应由胡某、高某承担。关于廖战忠提出的胡某、高某构成表见代理的上诉理由，因胡某、高某在处理涉案房屋时，胡玲玲早已成年并且已经结婚成家。胡玲玲也未与胡某、高某生活在一起。按照廖战忠的陈述，其购买房屋事宜系与胡某和高某协商，且系以胡某、高某的名义洽谈合同，付取房款。廖战忠并无证据证明其买卖房屋合同的相对方系胡玲玲。廖战忠也未提供证据证明针对涉案房屋胡某、高某持有胡玲玲的授权委托书，或胡玲玲与胡某、高某一起曾与廖战忠商谈过房屋购买事宜。所以廖战忠的该上诉意见不符合《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，其上诉理由不能成立。一审法院其余评判，本院予以支持。综上所述，上诉人廖战忠的上诉理由不成立。原判事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人廖战忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚代理审判员 乔 艳代理审判员 康 炜二〇一五年五月二十日书 记 员 李 娜 微信公众号“”